Продажа за маткапитал))
Продажа за маткапитал - очень странный предмет:
То дом подходит, а то "ой, а точно, а в пфр не обманули?" вроде нет)))
Лига Недвижимости
1 288 постов
•
4 718 подписчиков
Пока «спроса на недвижимость нет», Москва ставит рекорды по ипотекам
Росреестр пересчитал по пальцам всех, кто хочет жить в новеньких квартирах Москвы, и оказалось, что 2023 год не просто жирный для застройщиков, но и рекордный даже относительно 2021 года. Спасибо Новой Москве или так называемому ТИНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа), хотя не только он спонсирует людей новыми кредитными обязательствами.
179 новых новостроек в Москве
За семь месяцев 2023 года на кадастровый учет в Москве поставлено 179 многоквартирных домов общей площадью 6,4 млн кв. м. ТИНАО — 56 домов, также 48 строек на юго-востоке столицы.
Я ежемесячно мониторю ситуацию по недвижимости в Москве, вот тут, например, было подробно по июлю. Если кратко: цены в рублях постепенно растут.
Вернёмся к новостройкам. Квартиры в этих домах с удовольствием покупают. За семь месяцев в Росреестре зарегистрирован максимальный в Москве объём ипотечных сделок! Денег у людей полно, чтобы платить кредиты, а жить где-то нужно.
Рекорды по ипотекам
В июле 2023 — 13 309 ипотек. Это максим с начала года. По сравнению с июлем прошлого года (8 083) число ипотек увеличилось на 64,7%, а к аналогичному периоду 2021 года (11 859) — на 12,2%. Хотя уже в августе может случиться пик, а сентябрь поумерит спрос возросшими ставками.
2023 год ставит рекорды, за 7 месяцев — более 78 тысяч ипотек. Это на 29% больше, чем 7 месяцев 2022 (60 тысяч) и на 8,5% больше 7 месяцев 2021 года (72 тысячи).
Котлованы тоже на максималках, скоро уже даже в котлованах мест не останется. За июль — 8 634 ДДУ на квартиры. К слову, нежилые помещения тоже активно берут, но там-то понятно — это бизнес или инвестиции. Лично мне с моими инвестиционными возможностями больше подходит бумажная недвижимость, например, у меня есть РД и АБ7. По РД, кстати, есть даже свежий обзор.
Рекорды по ДДУ
С квартирами тоже понятно. Либо чтобы жить, либо это инвестиции/спекуляции. В любом случае, такой рост говорит о том, что люди верят в то, что цены пойдут вверх. Так зачем же обманывать ожидания? Цены вверх и идут (всегда).
Из 78 тысяч ипотек 54 тысячи — это ДДУ с котлованами. Рекорд. Предыдущий рекорд — 52 тысячи за 7 месяцев в 2021 году.
Так вот, за 7 месяцев 2023 — 54 452 ДДУ на квартиры, на 6,8% больше 7 месяцев 2022 года (50 943 жилых ДДУ) и на 4,2% больше аналогичного периода 2021 года (52 254 жилых ДДУ). Рекордный 2021 год могут побить, впрочем, после повышения ставки ЦБ кредиты дорожают, но ничего, россияне поднажмут. О том, что изменилось в связи с повышением ставки, я достаточно подробно как раз писал.
Ценный метр
При этом цены на недвижимость в Москве растут с мая. Если тогда цена метра была 255 000, то сегодня — 269 000 рублей.
Ну вот, а в этих ваших интернетах говорят, что квартиры в Москве никто не покупает, спроса нет.
Что будет с ценами дальше?
Ну, раз спрос есть, раз он рекордный, единственном сдерживающим цены фактором будут ставки по ипотекам. Как видно, цены растут перед повышением ставок, люди пытаются успеть купить. Потом они не падают, конечно, при снижении ставок, но это тоже нормально, ведь ипотека людям будет обходиться дешевле. И в итоге имеем что? Что недвижимость всегда растёт. Правда не в долларах. В долларах она никуда не растёт.
Кроме того, драйвером роста стала девальвация рубля. Переложиться из обесценивающихся так называемых денег в недвижимость и инвестировать в долги — традиционная российская практика, считающаяся хорошей.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.
Показать полностью
6
Ипотека: все так хорошо, что даже плохо
Продолжаем серию публикаций о недвиимости. Совсем недавно обсуждали миф доступности жилья, оценивали как видят рынки эксперты, и посмотрели что происходит с арендой. Другие обзоры о недвижимости и экономике - в моем канале и архивах VC. Спасибо, что заходите!
Сегодня поговорим об ипотеке, поскольку это главный драйвер рынка строящегося жилья. Почему? - если какой-то предмет стоит 100 000 рублей, а у вас на него нет денег, то вы обращаетесь в банк. Чем больше срок кредита - тем сильнее ставка влияет на платеж. Например, 100 000 рублей на 2 года в кредит под 10% это 4 614 рублей в месяц; переплата 10 748. Если ставка будет 20% - платеж составит 5090, а переплата 22150.
Попробуем с недвижимостью? Среднюю ипотеку берут на 25 лет (выплачиваЛИ за 10-12, но это прошлое поколение ипотечников). При ставке 10% на 25 лет, платеж составит 909 рублей, а переплата 172 610 (!). При ставке 20% платеж - 1678.
В нашем примере при кредите на 2 года увеличение ставки в два раза привело к росту платежа всего на 10%. А при сроке 25 лет - на 84%. Учитывая, что раньше брали ипотеку при каждой третьей покупке жилья, а сейчас 3 из 4 покупателей - оценка ипотченого рынка очень важна. Как и раньше, нам помогает в этом ДомРФ
Рост относительно 2022 года - колоссальный. Это и понятно: эффект низкой базы, когда после повышения ставки ЦБ до 20% рынок сжался и не дышал.
Ключевая ставка почти не повлияла на первичный рынок, зато как мы помним год назад - обрушила вторичный. На диаграмме нице странные цифры - присмотритесь к I кварталу: рост ставки на вторичном рынке до 10,6%. Но на самом деле таких ставок не было. Как и сделок. Вообще. Реальные ставки были около 17% и только первоклассным заемщикам.
Весь рынок новостроек дерижится на допинге - льготных ставках. Объем ипотеки с гос.поддержкой вырос в 2,5 раза и в целом, тянет за собой весь рынок кредитования.
Что можно сказать про качество заемщиков?
Цифры говорят сами за себя: 2/3 кредитов выдавались с первым взносом менее 20%. Звучит логично - если бы мне дали дешевый кредит, я бы тоже старался вложить как можно меньше своих денег. Но...
Но дело в том, что у покупателей вообще не осталось денег!
ПДН – показатель долговой нагрузки заемщика. ПДН рассчитывается как отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам к среднемесячному доходу. Показатель отражает, какую часть дохода заемщик направляет на платежи по кредитам и займам.
То есть больше 40% покупателей имеют такую дикую нагрузку по платежам, что отдают больше 80% всего семейного дохода.
По прогнозам ДомРФ, рынок ипотечного кредитования в 2023 году будет рекордным и составит 6-6,5 трлн. рублей.
Вместо выводов
Мне очень хочется поделиться мыслями на этот счет, но впервые я этого делать не буду. Ключевой слайд для меня - доля заемщиков с нагрузкой к доходам свыше 80%. Есть мнение, что инфляция - это хорошо: она размоет стоимость долга и за счет роста дохода граждан (не реального, а номинального, за счет инфляции) - нагрузка снизится. Помоему, это называют аргентинским сценарием.
А недавнее повышение ключевой ставки быстрее вымоет деньги из бюджета на субсидирование льготной - и рано или поздно, этот картчный домик рухнет.
По традиции, кликабельная ссылка на полную версию обзора в моем канале.
-----
Кот.Финанс.: все о недвижимости и финансах.
Показать полностью
6
Мыслить по широкому
Задача, продать 2\3 спорной коммуналки.
Сосед клиента хочет продать свою часть, НО не вместе, НО не соседу, Но не дешевле чем он.
Клиент пытается продать комнату уже года 2.
Постоянно возникают, проблемы от соседа.
несмотря на то, что совместная продажа будет на пол миллиона выгодней, общей продажи так и не случается. Даже когда появляется покупатель, все упирается в соседа, который принципиально свою меньшую часть не хочет продавать дешевле чем у клиента.
Итог.
Находим доверенное лицо клиента, который покупает квартиру на условиях приемлемых для обеих сторон , Нотариус дважды переспрашивала , а правильно ли мы посчитали , что 2\3 и 1\3 стоят одинакого.
Позже, доверенное лицо, продает квартиру дороже, как целиковый лот а не две половинки.
Возмещает свои потери от ипотеки , и и доплачивает клиенту недостающее и полагающиеся.
Снять квартиру в Москве без риэлторов и мозгокрутства
Так получилось что для продолжения карьеры волейболистки моей дочери 13 лет нужно жить в Москве а не в Ярославле как сейчас . Теща вызвалась ехать с внучкой вместе. Учиться будет в школе олимпийского резерва Москва Ул Машиностроения 16..(метро Дубровка)Кожуховская Печатники или другие поблизости
Вопрос --Может быть кто либо из пикабушников планирует или сдает 1- 2 комнатную квартиру в этом районе или поблизости.
Теща кстати 15 лет в садике отработала старшим воспитателем , и 2 года работала логопедом- будет искать работу с детьми на месте. Авито и подобные доски душат неадекватностью и наплевательским отношением риэлторов. Завтра и послезавтра 18-19 августа я с женой буду кататься смотреть те предложения которые удалось найти. Снять надо в течение недели - ребенку 1 сентября уже в школу идти! Пишите кто может помочь
Оплату вовремя и четко гарантирую
ПОЛНЫЙ ОТЧЕТ ОБ ЭТОМ КВЕСТЕ ОПУБЛИКУЮ.
помогите поднять 😎
Ответ на пост «Спрос на вторичку. Диванные войска требуется ваше мнение!»
Сейчас, прямо в эту минуту, цены на квартиры в Москве начали расти. Вернее даже не так: начинают выметать нижнюю ценовую планку, тем самым, повышая среднюю температуру по рынку.
Обусловлено это тремя факторами:
Прямо сейчас повторяется весна 2022 года,когда выросла ставка рефинансирования и ставка по ипотеке увеличилась до 18-19%. Покупатели с предодобренными ипотеками побежали реализовывать эти одобрения пока ставка по одобрениям не поднялась.
Плюс к первому сентябрю зачисленным в этом году Студентам, родители покупают квартиры. Торопятся к 1 сентября. Также, понятно, что люди на фоне роста валюты, стараются пристроить рубли, переводя их в квадратные метры.
Ну и: держатели валюты, которые в первый всплеск цен нахватали доллар по 90, теперь спокойно его могут перевести в рубли и пока не поднялась ставка, купить квартиру)
В апреле 22 года, после остановки выдачи ипотек, спрос упал. Количество сделок сократилось вдвое. Через месяц цены пошли вниз. Что будет сейчас - покажет только время.
Решение, конечно, принимать Вам.
Но при продаже вторичной недвижимости, с учетом изложенного выше, учитывайте ещё тот момент, что ипотека на новостройки остается по льготным ставкам.
Показать полностью
Муниципальное жилье в новостройке
UPD:
P. S. Пост был написан на эмоциях, нервах и в слезах 😁 за него немного стыдно даже, не стоило так эмоционально выражаться :)) я не злобная тварь, но очень переживаю за то, чтобы не заселили алкоголиков и прочих неприятных товарищей. Надеюсь, что все обойдётся, соседи будут прекрасные и не придется выставлять ипотечную квартиру на продажу. Застройщик, конечно, олень редкостный... предупреждать надо.
Куплена квартира в новостройке, где как оказалось больше половины квартир планирует выкупить администрация под муниципальное жилье. То есть заселят малоимущую, многодетную пое@боту, я полагаю по договорам соц. найма. Однако, на обращение в администрацию, пришёл ответ, что данные квартиры будут выкуплены при финансировании из вышестоящего бюджета, так как у города денег на покупку нет. Вопрос: а разве малоимущие граждане, и прочие расселенцы, например, из ветхого жилья, это не забота регионального бюджета? Почему ждут денег из федерального? Или может, беженцам уже квартиры новые на блюдце дают 🤔 И да, пусть денег не дадут вообще, заебали эти граждане, ждущие халявные жилье. Пусть берут ипотеки, как все.
Здравствуйте!
Дочь поступила в ЧГУ, медфак. Чебоксары
Ищем квартиру, студию для студентки-отличницы
Упорно ищем,
по сайтам агентства заполонили,
Непротив оплатить подбор, а не листочек с информацией.
Возможно кто-то из присутствующих сдаёт или знаком с надёжным риэлтором.
Может группы городские подскажите по сетям.