Лига Недвижимости

Что происходило на рынке ипотеки в прошлом году?

У ЦБ есть прекрасная статистика, по которой очень удобно отслеживать реальное положение дел на рынке. 2022 год — это отличный образец для сопоставления, что может случиться с ипотекой при резком повышении ключевой ставки.

Итак, 28 февраля 2022 года, ключевая ставка 20%, паника на всех рынках. Что случилось с выдачами ипотеки? Они выросли, причем даже несмотря на то, что банки на пару дней приостанавливали выдачу всех кредитов.

Статистика Центробанка по выдаче ипотечных кредитов

Однако уже в следующем месяце выдача рыночной ипотеки рухнула на 75% — люди перестали покупать вторичку (желтые столбики на графике). Ставку по льготной ипотеке на новостройки подняли с 7 до 12%, застройщики перезапустили свою субсидированную ипотеку сначала на уровне 10%, а потом 0%, и цены на недвижимость стали расти.

Оказалось, что люди готовы переплачивать миллионы, лишь бы ставка и ежемесячный взнос были комфортными. Поэтому в основном в тот период выдавали только субсидированную ипотеку от застройщиков (обратите внимание на красную линию на графике — средняя ставка около 6%).

Хоть ЦБ и понижал ключевую ставку каждый месяц, расти выдача ипотеки стала только с июня, когда КЧ опустилась ниже психологических 10% (спустя 3,5 месяца). А когда еще и банки опустили свои ставки ниже 10%, тогда начался бешеный рост рынка. Вместе с ростом средней ставки — т. е. люди стали активнее брать вторичку по рыночной ипотеке.

Сколько продержится ключевая ставка 12% и будет ли она расти?

Что будет делать ЦБ с ключевой ставкой на следующем заседании 15 сентября и до конца года, к сожалению, никто не знает. Сейчас все мнения на рынке — это всего лишь гадания на кофейной гуще. Но есть статистика:

Динамика ключевой ставки за 10 лет

Все, что выше 10% является шоковым значением, и вряд ли ЦБ будет долго удерживать ключевую ставку на таком уровне. Если осенью не случится чего-то особенного (хотя у нас в России может случиться что угодно), хочется верить, что ставка откатится на уровень 8-9%.

Что будет со ставками на ипотеку?

Понятно, что выдавать ипотеку, да и любые другие кредиты, по ставкам ниже ключевой банки не могут. Поэтому спустя неделю-две мы увидим первые повышения ставок по рыночной ипотеке. О планируемой коррекции ставок уже заявили в Абсолют Банке, МТС-банке и Росбанке.

Если сейчас ставки в среднем составляют 12%, то вырастут они где-то до 14-15%. В банках пока осторожно реагируют на ситуацию и прорабатывают свою стратегию — если обычно они сразу повышают доходность по вкладам, например, то пока этого не случилось.

Интересно, что будет с господдержкой ипотеки — по основной льготной программе сейчас верхний предел ставок 8%, и банки не могут его повысить самостоятельно, без решения сверху. Если ключевая ставка в сентябре вырастет еще, то и ставку по льготным программам тоже могут немного поднять.

Здесь работают два фактора: исчерпание лимитов льготной ипотеки (ее и так выдали больше, чем было запланировано) и объем денег, который государство дополнительно должно выделить, чтобы субсидировать разницу между льготной и рыночной ставками. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин как раз недавно заявил, что этот объем будет зависеть от ключевой ставки. В прошлом году решение о повышении льготных ставок приняли через месяц.

Еще один интересный момент — это субсидированные ставки от застройщиков. Девелоперы тоже подсуетятся, так как не могут сидеть без продаж. Как показывает практика, заниженные субсидированные ставки все еще остаются на рынке, просто преподносятся немного по-другому.

Примерно так: на самом деле, никакого снижения ставок у Сбера не произошло. Это все те же субсидированные ставки от застройщиков-партнеров банка.

Ранее одобренные ставки те же неделю-две во многих банках еще будут в силе, но решение зависит от конкретного банка. Если же вы уже оформили ипотеку, изменить ставку банк не может.

Почему сейчас спрос вырастет? А что будет с ценами?

В ближайший месяц спрос вырастет, как в марте 2022 года, да и вообще как и в любые периоды, когда нам пророчат окончание дешевой ипотеки.

Почему во время массовой паники люди скупают недвижимость? Многим вспоминается 98-й год, когда деньги обесценились, люди пытаются успеть купить хоть что-то и хоть как-то спасти свои сбережения. Недвижимость видится здесь самым стабильным, пусть и не очень доходным активом. Это первая большая категория людей.

Вторая категория покупателей — это те, кому банки уже одобрили ставку, и они спешат ею воспользоваться, пока не поменяли. Третья — люди, которые только что продали свою квартиру и не успели переложить деньги в другую. Собственно, они либо сделают это сейчас, либо положат на какой-нибудь краткосрочный вклад под хороший процент. И четвертая категория — обладатели валютных сбережений, которые при текущем курсе могут выгодно купить квартиру в России.

Осенью, вероятно, мы по традиции увидим снижение спроса. Ставки к тому моменту уже будут выше, кто хотел успеть использовать ранее одобренные ставки, сделает это, и паника немного схлынет.

Больше всего пострадает вторичка. Что, в общем-то, пойдет ей на пользу, немного охладит рынок и цены. Первичный рынок будет чувствовать себя получше — застройщики могут поиграться с ценами и субсидированными ставками, в отличие от продавцов вторички.

«Моя квартира слишком хороша, чтобы снижать цену»

В целом можно предположить, что к концу года цены снизятся в пределах 5% за счет торга и скидок. Застройщики уже сейчас в офисах продаж дают цены гораздо ниже тех, что указаны на сайте.

Когда влезать в ипотеку?

Собственно, все банально, как и всегда: если вам уже в ближайшее время нужна квартира, и при этом вы можете ее выгодно купить, покупайте сейчас (пока действует ранее одобренная ставка) или через пару недель (если спрос просядет, можно будет выбить скидку).

Если вы просто поддаетесь панике, успокойтесь. Это так же, как и с долларом, — почему-то многие любят покупать его на пике, думая, что курс подрастет и дальше. Ничего ужасного не случилось, подождите пару месяцев, когда рынок придет в норму, и опустятся либо ставки, либо цены.

В 2022 году (в разгар СВО!) так и было: на первичке снижались ставки, на вторичке стали давать скидки, а потом наоборот :)

Еще больше разборов рынка недвижимости я делаю в Telegram-канале «Недвижимость | Что Где Почём», приглашаю вас.

И наступают новогодние каникулы)

Подаем документы на приватизацию, выставляем квартиру на продажу.

3 из 4х звонков впустую. Как только узнают, что квартира в процессе приватизации - сливаются. В конечном итоге, находится покупатель, который готов подождать.

10 января документы на приватизацию уходят. через 45 дней приходит договор передачи. Подписываем. Документ уходит в департамент и пропадает.

У покупателей наших покупателей (цепочка должна была быть из 4х объектов) подходит к концу и они принимают волевое решение: разбить сделку. То есть, продать свою и купить нас. А напоминаю: март 2020. Начало пандемии. Сделку они решают провести в Москва-сити. 26 марта в Области закрывают прием МФЦ. Я звоню нашим покупателям, предупреждаю: область закрыли. Подавайте через регистраторов, но как истинные экономисты, они идут в МФЦ тамже в Сити.

Мы на этой волне начинаем телефонный террор департамента госимущества. Подняли на уши всех, документы наши нашли, но выдать не успели.

30 марта - закрывают Москву.

Переход права у наших покупателей зарегистрирован, а деньги получить не возможно, потому что ни выписки забрать, ни аккредитив открыть.

А у нас право собственности на квартиру зарегистрировано и тоже документов нет.

И срок аванса на дом истекает.

Как договаривались с банком и как вытягивали документы - это отдельная песня.

В рамках истории ТС важно как мы продлевали соглашение с владельцем дома: на хороших отношениях, честном слове и небесном благословении.

Жесткий карантин начал ослабевать. Банки начали проводить сделки, начали работать нотариусы, мы назначили сделку. НО город нужно сдавать в одном мфц, область в другом. совпадающих сроков записи нет.

Коллективным советом решаем разбить сделку.

Заключаем договор продажи квартиры.

А напоминаю: наш покупатель свою квартиру продал еще в конце марта. И как оказалось, срок освобождения у них отсчитывался от момента перехода права. И истекал он 29 апреля.

По большому счету, мы покупателям ничего не должны, но моим клиентам становится жалко покупателей и мы звоним кому? Правильно, нашему продавцу - владельцу дома. И о чем с ним договариваемся? Правильно, что он нам передает ключи до сделки.

Итого: 26 апреля мы получаем ключи от дома, переезжаем. Переход права нашей квартиры зарегистрирован, 29 падают деньги на счет и мы передаем нашу квартиру.

Далее, следующая сделка: покупка дома.

Заказываем деньги в банке. Приезжаем. Дождь. Холодрыга. А банк деньги не привез: инкассаторы не приехали... Что делать? впереди майские праздники. Продавец говорит: давайте потом? и уезжает.

В итоге, ДКП на дом подписан был 14 мая! Сидя на кухне в новом доме, мы подписали договор, я отвезла его регистраторам и через 3 дня покупатели перечислили деньги продавцу просто на счет. Без ячеек, аккредитивов и прочего.

Что иллюстрирует эта история:

1. очень многое зависит от договоренностей сторон.

2. в процессе, договоренности могут меняться в зависимости от обстоятельств.

3. кроме устоявшихся традиций, могут быть иные варианты развития событий.

4. нужно уметь быстро ориентироваться в рамках допустимого.

5. внимательно читайте что подписываете.

6. главное иметь искреннее желание и всё сложится.

С чего начинать ТСу:

со всего сразу. Одобрение Вас как заемщика, выбор объекта, оценка квартиры, продажа квартиры.  Как говорится: вижу цель - не вижу препятствий)

Физическая передача Объекта в Испании: в момент подписания ДКП передаются ключи.

Проведение расчетов в РФ: можно согласовать любое время и форму расчетов. Наличный и безналичный. Наручно, черз ячейку, аккредитивом, номинальным счетом, переводом; до сделки, в день сделки, сразу после регистрации, через неделю, после пришествия радужных единорогов. Важным условием является расчет в рублях. Момент важный и принципиальный, так как налогии в РФ начисляются в рублях. Номинально в РФ существует закон о необходимости подтверждения денежных средств у покупателя, а года 3 назад мы по каждой сделке на сумму свыше 3х млн подавали отчеты в финмониторинг, но на самам деле, в этой ситуации он работает очень слабо. Так что девчушка 19 лет вполне может достать из сумочки 37 млн и купить себе квартирку.

Проведение расчетов в Испании: расчет по сделке с недвижимостью осуществляется банковским чеком по банковскому инвойсу. Расчет происходит в момент подписания ДКП. Испания очень жестко контролирует происхождение денежных средств. Банки не примут деньги на Ваш счет, если Вы не докажете - откуда они взялись.

Теперь обратимся к варианту договора мены. Не помню что по Испании.

Существенными условиями договора мены является описание имущества и наличие у имущества стоимости (договорной или кадастровой) указанной в рублях.

Особенностью договора мены является то, что в результате договора мены должно произойти два перехода права собственности. Но Росреестр потому так и называется, что он регистрирует право только в РФ. Таким образом, с точки зрения Росреестра, договор мены будет считаться абракадаброй. В реальности с таким не сталкивалась. А с точки зрения Минфина, та структура которую вы себе представили является международным контрактом и требует особого контроля.

Думается, что если упереться рогом и пойти на принцип, можно будет продавить комиссию по контролю за иностранными инвестициями в РФ на получение согласия на такую сделку, но это прям нужно будет упереться.

____

Теперь имея базовую информацию, можем посмотреть, как можно собрать костяного дракона в домашних условиях.

Как я уже писала в комментариях, нотариальные сделки с недвижимости в РФ носят территориальный характер. То есть, заключить нотариальную сделку на квартиру во Владивостоке, сидя у нотариуса в Калининграде - не получится.

поэтому, подписание ДКП сразу разделяем.

ДКП и регистрация в РФ:

вар. 1: по консульской доверенности

вар. 2: электронная регистрация росреест (но там такой недружелюбный интерфейс и сбиваающиеся алгоритмы, тем более, сайт росреест может не открываться из заграницы) или электронная регистрация небанковских систем (например, циан или онлайнсделка). Этот пункт возможен, если у участников сделки биометрический загранпаспорт.

вар. 3 (непроверенный): нотариальный ДКП в ЕС, отправка его в Россию, нотариальный перевод, подача документов на регистрацию в МФЦ по доверенности.

ДКП и регистрация в Испании - по доверенности.

передачу объекта можно включить в договор в обоих странах.

Остается придумать, как подтвердить расчеты по объектам.

Самое простое, что приходит в голову - это зачет взаимных однородных требований. В РФ есть такой конструкт. Может прокатить. Если Ваш покупатель не пойдет в ближайшие 5 лет перепродавать Ваш Объект. А вот подойдет ли такая история в Испании - не знаю. Но подозреваю, что не подойдет.

Вывод:

Самый реальный вариант - встречные сделки по каждому объекту.

только нужно обсудить и согласовать расходы по переходам прав на недвижимость. они могут быть несопоставимы.