Негласные долгострои — новостройки, которые нельзя покупать. Но люди все равно берут …
Какие проблемные проекты есть на московском рынке недвижимости, почему их нельзя покупать и что делать, если уж очень манит низкая цена.
В России существует официальный перечень проблемных новостроек. К ним относятся проекты застройщиков-банкротов с нарушенными сроками завершения строительства или передачи ключей более чем на 6 месяцев. Сегодня их чуть менее 1 000.
Помимо них есть ряд проектов, которые формально не относятся к долгостроям и вроде как даже по чуть-чуть строятся, однако все равно не очень безопасны для покупки. Это новостройки, которые уже переносили сроки сдачи/ключей больше чем на полгода и строятся по старым правилам — когда при покупке квартиры деньги поступают не на эскроу-счет, а на аккредитив застройщика.
В Москве это ЖК «Светлый мир Станция Л», «Время» и AFI Tower.
Немного про эскроу — почему это важно?
Согласно опросу «Дом.рф» и ВЦИОМ, 40% россиян не знают, что такое эскроу-счета. А ведь это именно тот механизм, который обеспечивает безопасную покупку новостройки.
До 2019 года (пока не были введены эскроу-счета), покупка квартиры была сродни казино — ты отдавал несколько миллионов рублей застройщику, который обещал построить дом. Если тот нарушил обещание (обанкротился или свалил с деньгами в теплые страны), то ты оставался без денег и без квартиры. Особенно тяжко было в кризисы — покупать новостройки было максимально рискованно, стройка могла остановиться в любой момент.
С введением эскроу-счетов застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь на время стройки деньги хранятся на эскроу-счете в банке, а тот уже в свою очередь кредитует застройщика. Деньги с эскроу-счета можно получить только после ввода дома в эксплуатацию. Т. е. застройщик очень замотивирован, чтобы вовремя сдать дом: на него давит банк и отсутствие прибыли здесь и сейчас.
Примерно так работает эксроу-счет
Несмотря на то, что бОльшая часть новостроек на рынке сейчас уже реализуется по эскроу-счетам, все еще остаются проекты, которые строятся по старым правилам. По «случайному» стечению обстоятельств у них сейчас все не так гладко, как хотелось бы дольщикам.
В чем проблемы
Разберем на примере ЖК «Светлый мир Станция Л», одного из самых популярных проектов Москвы.
1. Ненадежный застройщик
Seven Suns Development погряз в судах, т. к. это далеко не единственный его проблемный проект. Нарушение сроков — частая ситуация.
2. Серые схемы при продаже
Согласно проектной декларации, здесь нет проектного финансирования и эскроу. Однако знают про это далеко не все покупатели:
Из чата ЖК
Застройщик отказывает дольщикам в продаже их квартир по переуступке. А отделку оформляет «в подарок» — т. е. формально вы покупаете жилье без отделки, а значит предъявить потом претензии по ее качеству не получится.
3. Регулярные переносы сроков
Ввод в эксплуатацию сдвинут уже на несколько кварталов, а выдача ключей с 1 квартала 2023 перенесена на конец года (пока).
Данные по переносу сроков с сайта «Дом.рф»
4. Стройка продвигается медленно
Судя по текущему состоянию, ЖК явно не готов к сдаче в этом году. А еще меняются характеристики дома. Раньше жителям обещали кладовки и паркинг, однако теперь их купить нельзя.
5. Качество дома и окружающей территории будет низким
Каким будет качество этого ЖК после сдачи, остается только гадать. Дольщики таких проектов поэтому и пытаются продать свои квартиры сразу после получения ключей, потому что жить там некомфортно.
Люди в открытую шутят, что в случае чего достраивать будет ПИК. Даже менеджеры по продажам самого ЖК.
Аналогичные проблемы есть у AFI Tower и ЖК «Время». У первого срок выдачи ключей сдвинут на год, у второго — на 3,5 года. Помимо них, есть еще новостройки, которые строятся по эскроу, однако тоже отмечались большими переносами. Например, проекты Seven Suns Development (ЖК «Сказочный лес» и «В стремлении к свету») и «Бэсткон» (ЖК «Большая семерка»).
Почему это покупают?
Печалит то, что тот же ЖК «Станция Л» — один из лидеров по продажам в Москве за последние несколько месяцев. Люди читают отзывы и видят, что с проектом есть какие-то сложности, но не воспринимают их всерьез.
Потому что низкая цена — от 5,8 млн рублей. За такую цену в Москве больше ничего не купишь, даже соседний ЖК «Люблинский парк» от ПИК уже стоит дороже. И люди называют себя инвесторами, берут миллионы в ипотеку, несут их застройщику, а потом ругаются, что тот нарушает свои обязательства.
Подливают масла в огонь и профильные СМИ, совсем не стесняясь рекламировать такие проекты:
Реклама ЖК «Станция Л» в одном уважаемом СМИ
Стоит ли оно того?
В целом опасений, что дом совсем никогда не достроят, нет. В случае признания ЖК долгостроем он перейдет на баланс Фонда развития территорий. Т. е. вам либо вернут деньги, либо достроят квартиру. Важно: это касается только жилья, не апартаментов.
Вопросы тут только:
1. В сроках: если повезет, достроят быстро, через год-два, не повезет — через 10 (как это случилось с ЖК «Царицыно»).
2. В обесценивании денег, которые вам могут вернут. За годы инфляция съест приличную сумму, и другую квартиру вы на эти деньги уже не купите.
3. В качестве достроенного дома. Заморачиваться с ним никто не будет. Следствия, с которыми постоянно сталкиваются дольщики таких проектов: недоделки, протечки, отсутствие обещанной инфраструктуры, а еще очень небольшое количество людей, которые потом захотят купить у вас здесь квартиру.
Так что если вы трезво осознаете, что вам это подходит, берите. Если вы видите для себя риски, конечно же, покупать такой ЖК не стоит. Всегда проверяйте новостройку, чтобы не попасть на деньги и нервы. Про способы проверки мы подробно писали тут. Самое главное — посмотреть, строится ли дом по эскроу, есть ли динамика стройки и что было с предыдущими проектами застройщика.
Если вам интересны разборы по недвижимости, будем рады вам в нашем Telegram-канале.
