Лига Недвижимости

Маленькие квартиры продаются лучше всего. Фото: Мир Квартир

И тогда предприимчивые владельцы многокомнатных квартир стали выделять каждую комнату как самостоятельный объект и продавать их разным покупателям. В дальнейшем такая трансформация привела к оформлению отдельных помещений в качестве небольших квартир-студий с собственным санузлом и общим коридором.

Казалось бы, что такого? Делим и продаем. Кому нужно – покупает. Однако для покупателей такой вариант может обернуться серьезными проблемами в дальнейшем.

Чем грозит туалет над другой квартирой

Сразу возникает вопрос – на каком основании в комнате появился санузел? Если он не обозначен на техническом плане квартиры, можно с ходу отказываться от такого варианта. И даже если он был достроен благодаря утвержденному проекту, а перепланировка с ним была официально узаконена, не факт, что это потом не может быть оспорено в суде.

По действующему законодательству т. н. «мокрая точка» не может располагаться над жилым помещением, спальней или гостиной комнатой. Поэтому если под санузлом находится не магазин или офис, а обычная квартира, то ее собственники могут в один прекрасный момент обратиться в суд о признании перепланировки незаконной. Разумеется, суд будет на стороне истцов и потребует у покупателей демонтировать санузел за собственный счет.

Соседи снизу будут не рады звукам текущей воды. Фото: Мир Квартир

Придется дружить с соседями

Даже если перепланировка выполнена с учетом всех норм, продажа такой квартиры может оказаться сложновыполнимым заданием. Для этого нужно будет получить согласие всех соседей, т. к. они имеют приоритетное право на покупку.

Между тем, отношения между жителями таких сгруппированных комнат далеко не всегда остаются хорошими. Плохая звукоизоляция, чужие вещи или оставленная кем-то грязь в коридоре, частые гости у соседей – все это часто мешает добрососедским отношениям. Взять согласие в такой «военной» обстановке не всегда представляется возможным.

Например, в одном из объявлений о продаже подобной квартиры было сказано, что покупателем может стать только одинокая женщина, т. к. на остальные категории граждан от соседей согласие не получить.

Эти и прочие факторы, присущие таким нестандартным вариантам, снижают ликвидность объекта при дальнейшей продаже.

Тем временем, размер новостроек в стране постоянно уменьшается, появляются различные комплексы для совместного проживания, такие как коливинги, которые будут стоить еще дешевле. Со временем их стоимость снизится настолько, что причин для покупки таких маленьких квартир не останется и они просто уйдут с рынка.

В Москве сейчас возможны только онлайн-сделки. Фото: Мир Квартир

Нотариусы. Удобно, но дорого

Нотариусы предоставляют самый широкий перечень услуг по регистрации недвижимости в комфортных условиях. Например, совсем не обязательно собираться всем участникам сделки одновременно. Это можно сделать по очереди, заранее согласовав стоимость. Или даже находиться в разных городах. Кроме того, нотариуса можно вызвать на дом.

Несомненным плюсом сделки через нотариуса является возможность использования доверенности. Особенно, если вы ее сделали заранее. И выписки ЕГРН заказывать не нужно, нотариус сделает это за вас.

Единственным, но крупным минусом регистрации у нотариуса является стоимость услуг. Базовая пошлина составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Плюс разные заверенные копии документов. Что в сумме получится довольно много, учитывая текущий уровень цен.

Банки. Вездесущий Сбербанк

Впрочем, расценки банков за услуги по электронной регистрации сделок с недвижимостью тоже не маленькие. Обычно это стоит не меньше 10 тысяч рублей.

Больше всего сделок проходит в Сбербанке. Проводятся не только ипотечные, но и любые другие. Все документы можно загрузить через систему «ДомКлик». Приехать придется только для подписания договора. Еще есть возможность проведения межрегиональных сделок. В условиях, когда некоторые регионы закрыты на въезд, это очень актуально.

В качестве существенного минуса можно отметить тот факт, что некоторые банки не приветствуют продажу недвижимости по доверенности.

Для подписания договора в банк все же придется приехать. Фото: Мир Квартир

Электронная подпись. Дешево и сердито

Если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), то сделку можно провести, загрузив все документы на сайт Росреестра. Сама УКЭП выдается в одном из удостоверяющих центров. Но придется посетить его лично. Впрочем, процедура проводится с учетом всех мер безопасности. Действует предварительная запись.

«Во время прохождения процедуры сотрудниками Удостоверяющего центра соблюдаются все меры предупредительного характера, в том числе они обеспечиваются средствами индивидуальной защиты», – говорится на сайте Росреестра.

Кроме оплаты УКЭП и госпошлин, больше ни за что платить не потребуется. В этом несомненный плюс такого варианта регистрации права онлайн.

Из минусов – необходимость заниматься организацией сделки самостоятельно и риск того, что с помощью поддельной копии УКЭП мошенники смогут продать всю недвижимость без вашего участия. Для того, чтобы избежать такого варианта развития событий, необходимо после проведения вашей сделки отозвать УКЭП или подать заявление о запрете проведения сделок онлайн в дальнейшем.

Какой из предложенных вариантов покупки или продажи квартиры выбрать – решать вам. Они отличаются лишь стоимостью. Которая, как и всегда, зависит от уровня комфорта и количества потраченного времени.

Источник

Совсем недавно предложений было в разы меньше. Фото: Мир Квартир

Готовьтесь торговаться

Сейчас в столице в наличии большой выбор квартир, начиная буквально от 20 тысяч рублей в месяц – и до бесконечности. Но если раньше недорогие варианты уходили за 2-3 дня, то теперь они «висят» до тех пор, пока хозяева не начнут снижать цену.

«Если только что выставили квартиру за 30 тысяч, то можно смело торговаться до 20, – приводит примеры Анастасия, – из моих последних сделок по одной квартире стоимость опустили с 65 до 45 тысяч. А на «упакованную однушку» на Большой Черемушкинской, которая всегда сдавалась влет, пришлось снижать цену с 40 до 30 тысяч рублей, т. к. она висела без движения уже целый месяц. Сейчас «уходят» только те варианты, где хозяева торгуются или сразу ставят по сниженной цене».

Жулики оживились

В качестве причин такой ситуации риэлтор видит не только падение платежеспособного спроса, но и то, что не все собственники готовы выезжать на показы. Многие из-за соблюдения карантина, а кто-то из боязни заразиться.

Усугубляет текущее положение лавинообразное увеличение количества объявлений на интернет-порталах. Активизировались мошенники, заманивающие арендаторов несуществующими объектами по очень низким ценам.

Многие собственники квартир стали выкладывать свои объекты самостоятельно. Теперь это можно сделать бесплатно, т.к. Циан и некоторые другие сайты объявлений временно перестали брать плату.

Самые желанные жильцы – бюджетники

Чтобы хоть как-то сохранить поступления платежей, собственникам приходится идти на компромисс с арендаторами. Чаще всего они снижают цены, причем часто в полтора-два раза. Иногда и до размера коммунальных платежей. Как правило, до сентября. Некоторые вообще «простили» своим постояльцам месяц-два оплаты в карантин.

По словам Анастасии, это касается всех: «Люди, сдающие квартиру в одном месте и снимающие сами в другом, ближе к работе, стали заложниками потери доходов и жилья. Пришлось собираться всем вместе и как-то договариваться».

Лучше сохранить арендатора с пониженной оплатой, чем остаться ни с чем. Фото: Мир Квартир

Изменились и требования к арендаторам. Собственникам стало уже не до особого выбора. Тех, кто ждал «москвичей с московской пропиской», уже нет. Сейчас в первую очередь интересуются источниками дохода, его надежностью. В приоритете бюджетники и представители силовых структур, т. е. те, у кого сейчас запас прочности или стабильность на работе.

К происходящему Анастасия относится по-философски: «Это не первый наш кризис. И за падением рынка недвижимости всегда следует его восстановление. Кто-то из риэлторов неизбежно с него уйдет. А те, кто пережил прошлые обвалы и смог выжить, выживет и сейчас. Особенно если работать гибко, с пониманием текущей ситуации. Научиться работать онлайн, подключить воображение, снизить комиссию. Мне, например, 100% брать сейчас совесть не позволяет».

Источник

Больше всего россияне инвестируют в недвижимость. Фото: Мир Квартир

Банки идут ва-банк

Эксперты считают, что текущее снижение спроса будет недолгим и уже к концу года он восстановится. Принятые правительством РФ меры помогут строительной отрасли, и серьезного снижения цен не будет. Уже начинающие работать по новой ипотечной программе со льготной ставкой 6,5% банки готовы взять на себя дополнительные обязательства и увеличить размер кредита до предельной стоимости квартир. Тем самым максимальная цена покупки поднимется ориентировочно до 10 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга, а для регионов – до 3,6 млн рублей.

Во что лучше инвестировать

Именно на эту ипотечную программу ориентирует инвесторов Сергей Лобжанидзе, директор bnmappro:

«Я думаю, надо дождаться, когда ваш проект попадет в категорию 6,5%. Потому что, скорее всего, вы это купите в ипотеку. А бронировать квартиры нужно сейчас и договариваться, чтобы, как только проект получит эту ставку и банк сможет это предложить, тогда и входить в сделку».

Самым подходящим вариантом для инвестиций эксперт называет двухкомнатную квартиру в Новой Москве.

А вот Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость – СЗ», считает, что это должна быть однокомнатная квартира с европланировкой у метро:

«В первую очередь, речь идет о качественной локации. Это должна быть не какая-то экзотика, это не в лесу, не в окружении трех магистралей железнодорожных. Во вторую очередь, качественный проект сам по себе. В нем должна быть социальная инфраструктура и все, что необходимо для жизни, нормальная транспортная доступность, возможность переместиться к месту работы. И совокупность этих факторов, включая строительную готовность, дает результат».

Качественная локация и социальная инфраструктура – залог успеха. Фото: Мир Квартир

Не бояться рисковать и творчески подходить к инвестированию предлагает Александр Шарапов, президент Becar Asset Management. По его мнению, самым доходным инструментом для инвестиций в недвижимость является не жилье, а новые форматы временного проживания:

«Все то, что сейчас пока является редкостью и будет расти в следующее десятилетие. Редкость в России – квартиры с европланировками. Если у вас есть опыт и знание, что такое отель, и вы в них верите, инвестируйте в новые форматы: апарт-отели, лайфстайл-отели, в офисы, в коворкинги, коливинги и т. д.».

Какая недвижимость окажется более доходной, а какая при низкой доходности не будет падать в цене, покажет время. Самое главное – подходите к процессу выбора недвижимости с умом. Проверяйте проект, проверяйте существующие процессы на рынке. И только тогда результат инвестирования вас не разочарует.

Источник

Дом и участок теперь будет единым объектом. Фото: Мир Квартир

Позвольте пройти!

Еще будут регламентированы сервитуты – их виды и правила пользования. Это позволит определить права доступа на земельные участки для их владельцев и соседей, а также коммунальных и экстренных служб, которые эксплуатируют общие коммуникации, расположенные на том или ином участке. Это часто требуется, например, для ремонта водопровода или линий электропередач, которые проходят по участку соседа.

Не наводи тень на плетень

Интересы соседей будут защищены от ситуаций, когда исходящее с соседнего участка воздействие превышает нормативы или выходит за указанные пределы. Собственники будут обязаны:

- не возводить здания, в отношении которых очевидно, что их существование повлечет недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

- не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;

- не сооружать колодцы так, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке;

- не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка; 

- не осуществлять на своем участке посадки таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка, нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений.

Кроме того у собственников появится право требовать, чтобы собственник соседнего участка своими действиями не изменял притока света на их земельный участок, если это выходит за разумные пределы.

Тень на соседнем участке теперь дорого обойдется. Фото: Мир Квартир

Более того, собственник, который возвел такие сооружения, нанесшие вред соседнему участку, будет обязан их снести. Это, пожалуй, самое радикальное нововведение.

Давайте жить дружно

С другой стороны собственник будет «должен терпеть воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает такое влияние, которое не превышает установленных нормативов. А при отсутствии нормативов - разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая», – говорится в проекте.

Что с ветки упало...

Поправками будут регламентированы даже такие детали, как то, кто вправе собирать плоды дерева, упавшие на соседний участок. Предполагается, что это право будет у собственника того участка, на который упали плоды. Впрочем, соседи могут заключить между собой соглашение и обговорить этот вопрос.

Спрос на ипотеку упал практически до нуля и не восстановится, пока на рынке труда не завершится период неопределенности, заявила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко в интервью порталу ЛюдиИпотеки.рф.

«Сейчас не до ипотеки. Люди спасают бизнесы, и пока турбулентность на рынке труда не закончится, оптимистов, которые готовы на 10−15 лет брать кредит, будучи уверенными в своих доходах и здоровье, не будет», — заявила Ирина Радченко.

В четверг, 16 апреля, президент России Владимир Путин провел совещание по развитию строительной отрасли в кризис. В ходе видеоконференции глава государства предложил ввести программу льготной ипотеки по ставке 6,5%.

«Мера хорошая, но это как мертвому припарка», — заявила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

(Обычно новости не публикую. Но эта чем-то произвела впечатление. Если кому подробности, то добро пожаловать по ссылке. Я вырезал то, что мне показалось основным, передающим  суть и настроение ситуации. С уважением к вашей и своей работе, ex4es.)

https://finance.rambler.ru/realty/44064647/?utm_content=fina...