Войти
Войти
 

Регистрация

Уже есть аккаунт?
Полная версия Пикабу

Недвижимость

добавить тег
Любые посты за всё время, сначала свежие, с любым рейтингом

поиск...

5 обязанностей управляющей компании, о которых она умалчивает

В среднем 25 процентов вашего платежа за ЖКХ составляет плата за содержание мест общего пользования в многоквартирном доме. Настало время разобраться, за что же мы платим и что вправе требовать от управляющей компании за эти деньги.


Конечный перечень работ указывается в договоре управления с конкретной управляющей компанией, однако минимальный набор таких услуг определяет закон.


Я прочитала закон за вас и готова поделиться 5-ю обязанностями управляющей компании, которые, как правило, замалчиваются:


1. Контроль за состоянием подвалов - проверка температуры и влажности, обеспечение уровня вентиляции, контроль за тем, чтобы двери всегда были закрыты на запорные устройства, профилактика захламления, затопления. В случае если выявлены неисправности в этой части, обязательное их устранение.


2. Проверка влажности и температуры на чердаках и подвалах. Проверка кровли в целом на предмет протечек, повреждений несущих конструкций и пр. В случае выявления отклонений от нормы – устранение.


3. Обследование лестниц и немедленный ремонт в случае прогибов, трещин, оголения арматуры и пр.


4. Сохранение и ремонт фасада дома – оштукатуривание нарушенных частей, восстановление козырьков, доводчиков, входных дверей и пр. Тоже касается и отделки подъездов – закон не допускает обрушение штукатурки или иной отделки, если это произошло – призывайте к ответу управляющую компанию.


5. Мытье окон в подъезде (особенно актуально сейчас – после зимы). Ремонт нарушения герметичности окон – если герметичность нарушена в отопительный период – ремонт должен производиться немедленно.


Если ваша управляющая компания нарушает любую из этих обязанностей – смело пишите им претензию и требуйте устранения нарушения со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Пожаловались, но ответа нет?

Оставайтесь с нами и мы расскажем об алгоритмах защиты


Первоначальный источник публикации канал ЖКХ и энергетика: от первого лица

Показать полностью
  •  
  • 1593
  •  

Просто фоток завёз

в

Кто то построил себе маяк.

Просто фоток завёз Городские пейзажи, Нева, Маяк, Строение, Недвижимость, Длиннопост

А кто то построил себе дворец

Показать полностью 3
  •  
  • 65
  •  

Несчетная недвижимость главы Счетной палаты Кудрина

в

Доходы Алексея Кудрина и его жены не совпадают со стоимостью элитного особняка в Подмосковье и участка в Новой Москве

Несчетная недвижимость главы Счетной палаты Кудрина Новости, Россия, Счетная палата, Недвижимость, Доход, Длиннопост, Кудрин, Негатив
Показать полностью 1
  •  
  • 2723
  •  

Пикабу рождает отличные слоганы =)

в

@Rizsrudo, @donnervetter

Пикабу рождает отличные слоганы =) Скриншот, Недвижимость, Застройщики, Искусство

#comment_138787669

  •  
  • 1036
  •  

Главное - в сроки успеваем!

Главное - в сроки успеваем! Строительство, Строители, Застройщик, Стройка, Дольщики, Пайщики, Недвижимость, Длиннопост
Показать полностью 1
  •  
  • 3034
  •  

Почему не стоит связываться с риэлторами

В предыдущем посте я изложил, почему нормальный человек не пойдёт работать риэлтором. Теперь обязан рассказать, почему при покупке/продаже квартиры нельзя связываться с риэлторами:

1. Наглость. Как я уже объяснил в прошлом тексте, риэлторы ищут жертв на сайтах продажи недвижимости. Например, агент нашёл на "Авито" объявление о продаже квартиры от собственника,звонил, договаривается о встрече (большинство по телефону выдают себя за реальных покупателей) и на месте начинает предлагать услуги: настаивает на заключении договора; просит удалить твоё объявление со всех сайтов, чтобы разместить взамен свои; пытается навязать комиссию; если выпроваживаешь в дверь, лезет в окно... При этом таких риэлторов даже в провинциальном городе в первые дни после выставления объявления придёт как минимум 10 штук и каждый будет наглым и настойчивым. Все будут заверять, что без них ты квартиру никогда не продашь, а с ними всё будет  почти мгновенно. Наглая и необоснованная ложь. С ними продаваться будет наверняка ещё дольше

2. Так называемый "эксклюзивный договор". Звучит красиво, но по факту это означает то, что после подписания квартирой сможет заниматься только это АН (агентство недвижимости). Ни ты сам, ни твои родственники/друзья, ни другие риэлторы. Допустим, если неожиданно тебе позвонит сестра/друг из другого региона и скажет "Я тут узнал, что ты продаёшь квартиру, а у меня как раз соседка хочет переехать в ваш город,  давай да  номер, цена её устраивает", то ты уже не сможешь согласиться и оформить сделку, потому что уже,, согласно договору, не имеешь права заниматься продажей СВОЕЙ квартиры. Ты должен сообщить о звонке риэлтору и только совместно с ним заняться продажей этой соседке, естественно, выплатив комиссию. Вот только вопрос - за что?! За то, что друг привёл тебе покупателя, ты должен платить маклеру?! Ты, конечно, можешь агенту ничего не рассказывать, но эти твари имеют знакомых практически во всех банках (при ипотеке) и госучреждениях (при оформлении сделки), поэтому наверняка узнают и подадут на тебя в суд. Да, за то, что ты без их комиссии продал свою квартиру. Все уже поняли, что никаких эксклюзивных договоров с риэлторами заключать нельзя? Если не дошло, дополнение: договор заключается на определённое время (обычно полгода - год), в течении которого только АН может заниматься квартирой, и если ты продал её всё-таки без них, обязан выплачивать компенсацию, но если они не нашли покупателя за это время, в лучшем случае скажут "Ну, бывает" и предложат его продлить, предварительно заставив сделать большую уступку в цене

3. Обещания. Когда лоха разводят на договор, ему обещают всячески рекламировать квартиру: на всех сайтах объявлений, в соцсетях, на столбах и досках, даже на ТВ... По факту просто заставляют убрать собственное объявление, а взамен выкладывают своё. Всё

4. Показы. При агитировании идёт в ход аргумент "Ну, Вы же не всегда бываете дома, а мы в любое время дня и ночи будем показывать". В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете. В чём разница с тем, если бы тебе напрямую позвонили заинтересованные и ты лично показывал без лишних глаз и ртов? Хотя, разница есть - наверняка риэлтор "за раз" демонстрирует ему несколько объектов, и далеко не факт, что больше всех нахваливает твою квартиру. Мы нередко специально добавляли в экскурсию неликвид (плохое состояние и/или завышенная цена), чтобы заставить клиентов купить самый выгодный и, соответственно, самый быстрый для нас вариант. Вы хотите платить временем, деньгами и нервами за то, чтобы за Ваш счёт продали чужую квартиру? Но это ещё цветочки. Нередко, когда квартира долго не продаётся и хозяева начинают нервничать, мы водим под видом покупателей своих недавно устроившихся коллег (обычно риэлторами не работают больше пары месяцев, поэтому разнообразие присутствует). Основных цели две: создать видимость заинтересованности и существенно сбить цену. Выглядит так: месяц квартирой никто не интересовался, а потом наконец-то агент привёл покупателя; ты радуешься, что наконец-то дело сдвинулось, экстренно проводишь уборку и наводишь марафет, предвкушаешь скорую сделку; риэлтор с "клиентом" обходят всю квартиру, естественно, с придирками. Затем прямо при тебе или уже после в телефонном разговоре с риэлтором произносится слово "дорого" и вот уже под давлением ты снижаешь цену с условных 2 300 000 до 2 100 000 или даже ниже

5. Стоимость. Допустим, в объявлении стоит цена 2 300 000. После визита риэлтор предлагает два варианта: включить его комиссию (50 - 100 тысяч) в эту стоимость (в итоге при продаже ты получишь 2 200 000 - 2 250 000) или накрутить комиссию сверху (2 350 000 - 2 400 000). Очевидно, что при первом варианте снижается получаемая на руки сумма, а во втором снижается вероятность продажи. Оба варианта, конечно, невыгодны. Допустим, находится клиент, готовый купить квартиру, но при условии снижения цены на 50 - 150 тысяч. Естественно, риэлтор тут же начнёт уламывать на скидку. Естественно, комиссию это не касается, она как была 50 - 100, так и останется. Существенно сократится та сумма, которую ты получишь за свою квартиру. Он будет манипулировать и убеждать, что соглашаться надо, потому что это нужно тебе, а у него много квартир и стабильный доход. Но он нагло врёт, сам маклер заинтересован в продаже не меньше. Возможно, именно от твоей квартиры зависит, будет ли у него в этом месяце вообще зарплата. И самое паршивое то, что не свяжись ты с ним, не было бы никакой наценки за комиссию и вы с покупателем сошлись бы в цене

6. Но не только продавцов обманывают эти мошенники, покупатели и наёмщики тоже страдают. Допустим, ты видишь на "Авито" квартиру, устраивающую всем: и состояние, и цена, и расположение... Звонишь, а в ответ сообщают, что её уже продали, но зато есть другие. И там уже интересное: или в убитом состоянии, или на полмиллиона дороже, или находится у чёрта на рогах, или всё вместе. Открою секрет: той идеальной квартиры в принципе никогда не существовало. Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид. Проверить легко - та "проданная" квартира как была на сайте перед звонком, так и продолжит там висеть и дальше

7. После увольнения из АН я переехал в Москву и занялся поиском квартиры под аренду. 90% объявлений поданы риэлторами. А это значит, допустим, что месячная аренда стоит 30 000, плюс в первый месяц ты должен заплатить 15 000 (50%) дополнительно риэлтору (проценты разнятся от 25-ти до 100-та в зависимости от наглости и квартирных условий). Вопрос один - за что? За то, что ты сам нашёл квартиру и позвонил? Задумайтесь. Не ты выложил объявление "Сниму квартиру", в ответ на которое тебя закидали кучей вариантов и ты выбрал лучший. Это немного другое дело, но и тут цена максимум пару тысяч. А тут ты сам всё нашёл, но с какого-то перепугу должен мошенникам и паразитам половину арендной стоимости. Лично я сразу пролистал риэлторские объявления и снял у собственника. Поэтому если хотите быстрее сдать квартиру, подавайте объявления самостоятельно. Отсутствие комиссии ускорит сдачу и повысит привлекательность

8. Нередко риэлторы шантажируют тем, что без них ты обязательно наткнёшься на мошенников и в итоге однозначно останешься без денег и жилья. Наглая ложь. Во-первых, большинство покупателей и продавцов являются честными людьми и действительно хотят купит и продать. Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании. В-третьих, многие сделки происходят при участии нотариуса и прочих юристов, поэтому риск обмана минимален. В-четвёртых, сделки по недвижимости не так часто происходят в жизни, поэтому в наше время не так уж сложно залезть в Интернет или обратиться за помощью к юристу, чтобы узнать тонкости и уберечься от ошибок. В-пятых, можно нанять юриста, который поможет в сопровождении сделки и стоить будет в разы дешевле услуг АН. Помните, что для устройства на работу риэлтором не нужно никакое образование, не говоря уже о юридическом. Некоторые риэлторы и среднюю школу не закончили. У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву. Поэтому, когда очередной риэлтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо. Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства

Показать полностью
  •  
  • 320
  •  

Как адвокат квартиру через риэлторов покупал

в

Вспомнилось тут


Пару лет назад позвонил мне мой друг - адвокат, сказал что хочет купить квартиру, и попросил меня поучаствовать в сделке на стадии внесения задатка. Адвокат то он хороший, но больше уголовный и корпоративный, а я видел некоторое дерьмо, связанное с недвижимостью. Договорились, поехали к риэлторам

Ремарка - риэлторы с самого начала, неоднократно были уведомлены о том, что покупатель адвокат, а не какой - нибудь ошалевший от толщины карманов нефтяник с севера (ходят мифы о таких покупателя, что бездумно бродят по городу, в поисках наиболее быстрого способа избавиться от денег)


На первом этаже нас встретила риэлторша. Пока мы неспешно ехали на лифте, нам рассказывали, какая у них замечательная, большая и ответственная фирма - "солидная фирма с многолетней историей" - вот это вот все. А про квартиру он рассказала, что это будет т.н. "чистая продажа". В переводе с риэлторского на человеческий, это значит что в квартире нет зарегистрированных детей/ипотеки/арестов/долгов/прочих препятствий. Мол хоть сегодня давайте задаток и идите в росреестр. На мой сарказм, дают ли они гарантии, с надменным видом разъяснили, что у них настолько крутые юристы, копающие настолько глубоко, что на беспроблемность этой сделки она готова поставить все свое имущество с котом мурзиком впридачу.


Пришли в офис. Конференц-стол, во главе - юристка, по бокам штуки 4 риэлтора, и продавец. На краешек приткнулись мы с другом. Нам наперебой начинают объяснять, какой это замечательный вариант, как они все проверили и поразились отсутствию проблем, раз нам так повезло, что за такое чудо нам даже не ломят ценник, то условия сделки будут диктовать исключительно они - продавец и ее риэлторы. Начинаем эти самые условия обсуждать.


И тут мы магическим образом переносимся из риэлторской фирмы в цирк. Пока мой друг обсуждает условия, как, когда, кому и сколько передает денег, я подбираюсь к документам на квартиру и начинаю расспрашивать продавца. Выясняется, что

- продавец не целый, а только половинка. Второй половинки продавца на сделке нету. (это ерунда, решаемо)

- вторая половинка на сделке не сможет присутствовать, потому что ему предстоит многолетний отдых в учреждениях ФСИН. (а вот это уже интересней)

однако половинка продавца умная! Она заранее попросила у второй половинки доверенность на право продажи квартиры, которую с гордостью мне демонстрирует. Я смотрю на нее, и вижу

- доверенность от руки, удостоверена руководителем СИЗО

- с огромной кучей орфографических ошибок

- объект продажи не прописан

- не указана личность и должность удостоверившего

и главное - в доверенности не указан срок действия. Доверенности уже более 2х лет, а по закону доверенности без указания срока действуют только год

Выглядела она так, что жулик ее самолично написал, а начальник всего лишь подписал.Там были и еще ошибки, за давностью лет не помню, но это уже не важно. Истекший срок вне зависимости от содержания превратил доверенность в туалетную бумагу. Как вообще такое можно было допустить на сделку - для меня загадка до сих пор.


На этом моменте я прерываю друга (он обсуждал дату, в которую поедут на регистрацию), показываю ему доверку и вкратце напоминаю содержание ГК. Обсуждение технических моментов прекращается, переходим к вопросу "Что делать?" Первым же решением была отправка продавца к мужу с нашим бланком доверенности. Но она отказалась. Почему? А муж уже давно передумал продавать квартиру, она с ним поругалась, и вообще, со дня на день они подадут в суд на раздел имущества.


Тут до юристки дошло, в какую субстанцию ее конторка вляпалась, она уткнулась в стол. Но ведь каждый риэлтор немножко юрист! Нам предложили сходить к нотариусу, оформить передоверие, и уже на основании нормальной доверенности идти регистрироваться! Не помню как я цензурно сформулировал, но суть моего вопроса была "Вы охуели или ебанулись?"


Кончилась эта история тем, что мы еще минут 20 объясняли продавцу, что же в ее ситуации нужно делать, и как разрулить то положение, проблемность которого мы только что ей разъяснили. А мой друг потом купил квартиру. Но уже другую, и сделку оформлял самостоятельно с моей незначительной помощью.

Показать полностью
  •  
  • 821
  •  

Чиновники под видом малоимущих получили муниципальные квартиры

Барнаульские чиновники под видом нуждающихся получили муниципальные квартиры


Квартиры как нуждающиеся в улучшении жилищных условий получили Людмила Зубович, Юрий Еремеев, Станислав Тетерятник, Андрей Франк и другие


Чиновники барнаульской администрации могли незаконно быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Как стало известно "ТОЛКу", квартиры муниципального жилищного фонда по договору социального найма оформили председатель комитета по энергоресурсам и газификации Барнаула Александр Кощеев и председатель организационно-контрольного комитета администрации города Юрий Еремеев.


Чиновники не скрывали, что оформили квартиры по соцнайму – это указано в декларациях, которые они подавали. Но, как сообщил "ТОЛКу" источник, знакомый с ситуацией, на квадратных метрах муниципального фонда проживают якобы не работники администрации, а их родственники.


Право на бесплатное предоставление квартир муниципального жилищного фонда Барнаула по договорам социального найма есть у граждан, которые признаны малоимущими (средний доход на одного человека не превышает прожиточного минимума).


В документе, где указаны данные о барнаульцах, получивших муниципальное жилье, есть и другие достаточно известные фамилии.


Например, в сентябре 2014 года квартиру на улице Малахова получил полковник полиции Александр Добровольский. С 2006 по 2013 год он руководил отделом полиции №3 УМВД России по Барнаулу. С февраля 2014 года назначен на должность начальника Управления МВД России по Барнаулу. 27 декабря 2017 года указом Владимира Путина Добровольский назначен на должность начальника УМВД России по Еврейской автономной области.


Также квартиру как малоимущий получил Франк Андрей Вячеславович. Сейчас он назначен на должность начальника территориального управления микрорайона Затон администрации Центрального района города Барнаула. Ранее замещал должность главного специалиста отдела по обеспечению публичных мероприятий комитета по работе с обращениями граждан и общественными объединениями администрации города Барнаула. Его квартира находится на проспекте Ленина в районе Северо-Западной, договор заключен в декабре 2015-го.


А в сентябре 2015-го договор заключал телеведущий Станислав Тетерятник, на тот момент занимавший должность главы комитета информационной политики администрации Барнаула. Его жилье находится на проспекте Строителей.


Кроме того, возможностью получить квартиру как малоимущая воспользовалась Людмила Зубович, которая занимала пост главы Барнаула в 2010—2017 годах и председателя Барнаульской городской Думы в 2008—2017 годах. Ее договор был заключен в ноябре 2011 года.


Трое чиновников смогли приватизировать муниципальное жилье. Возможностью оформить квартиры в собственность воспользовались Андрей Франк, Тетерятник и Зубович. Закон при этом они не нарушили.


Вот почему нуждающиеся люди не получают квартиры. Чиновникам нужнее. А мы уж подождем.


Брал отсюда Ссылка

Пруф

Чиновники под видом малоимущих получили муниципальные квартиры Барнаул, Длиннопост, Чиновники, Политика, Коррупция, Негатив, Недвижимость
Показать полностью 1
  •  
  • 2781
  •  

Почему не стоит работать риэлтором

На "Пикабу" не так много постов про риэлторов и сделки в сфере недвижимости, а в имеющихся под немногочисленными постами обсуждениях люди спорят, полезная это для людей и общества профессия или нет. Я, как проработавший в этой сфере полтора года и знакомый с ситуацией изнутри, горю желанием поведать о том, что на самом деле представляет из себя риэлторская деятельность и почему практически всех российских риэлторов следует считать "чёрными". В первом посте расскажу, почему работать риэлтором значит обречь себя на страдание и неврозы. Во втором посте поведаю, почему людям следует остерегаться содействия риэлторов и проводить сделки по возможности без их участия.

1. Работал я в крупном агентстве недвижимости (далее "АН") одного из облцентров на европейской территории России. В штате примерно человек 15 - 20 (примерно, потому что текучка кадров ужасна в своей динамике). Добрая половина сотрудников работала не больше месяца и увольнялась. Благо, никаких трудовых договоров не заключалось, сотрудничество ограничивается агентским договором, поэтому расторгнуть его можно за полчаса и с чистой совестью покинуть стены заведения. Условия данного договора, мягко говоря, отличались от условий работы на деле. Начнём с того, что в договоре указано, что агент сам планирует рабочий день, ищет клиентов и при помощи АН осуществляет сделки (По факту, ты обязан каждый будний день приезжать утром в офис и работать как минимум до конца стандартной смены, ни о каком самостоятельном планировании и речи нет. Но работа не сидячая, ты должен искать на "Авито" собственников квартир и ездить на их оценку, о чём будет рассказано дальше по тексту). Далее, согласно договору найма, после совершения сделки АН обязуется осуществить выплату процента в течении 3-х дней (Но на самом деле зарплату выплачивали раз в месяц в фиксированную дату, зачастую после завершения сделки нужно ждать практически месяц). В договоре АН обещает предоставить всё необходимое для работы, но проезд ты оплачиваешь сам (что билеты на общественный, что топливо)

2. Второй момент. Естественно, раз работаешь по агентскому,  об официальном трудоустройстве речи нет. Это значит, что нет оклада от слова "совсем", не идёт стаж, никаких пенсионных и страховых отчислений. Зарплата только наличными. При внесении значительной суммы таких денег на карту готовьтесь к возможным проблемам с банком и налоговой. Если в этом месяце сделок нет, то и ни о какой зарплате речи быть не может. Вообще ничего не получишь, кроме потраченных времени, сил и материальных ресурсов. Естественно, риэлторам не стоит надеяться на кредиты и пригодные для выживания пенсии

3. Третий пункт. График. Фактически, выходных у тебя нет. Вообще. В будние дни ты занимаешься поиском новых клиентов, общением с имеющимися, показами квартир, беготнёй по банкам и прочим частным и государственным учреждениям, даже расклейкой объявлений на столбах (да, этим тоже занимаются в основном сами риэлторы, специального расклейщика компания жлобится завести). Официально твой день начинается в 10 и заканчивается в 19, но часто последние показ или оценка заканчиваются в 21 и позже, а нередко первый показ происходит рано утром, задолго до начала рабочего дня. А вот в субботу и воскресенье, когда у большинства трудящихся выходные, твой телефон разрывается от звонков и требований организовать показы. Естественно, об адекватном отдыхе с такой работой говорить не приходится вообще. Даже на редких корпоративах сотрудники не отрываются от телефонов, постоянно бегая туда-сюда, уезжая из-за стола на показы. И это я не говорю о неадекватных клиентах, способных позвонить в 11 вечера и спросить, можно ли прямо сейчас посмотреть квартиру на другом конце города

4. Сама суть работы. В первый день работы ты проходишь небольшой инструктаж и вскоре садишься за монитор, чтобы искать новые квартиры, выставленные на продажу. Фактически, открываешь "Авито"; смотришь свежее объявление, поданное собственником; звонишь ему, не упоминая того, что ты лишь риэлтор; договариваешься о встрече (обычно это после 18-ти вечера, поскольку граждане в основном заняты днём на работе); просматриваешь схожие объявления в том районе, чтобы установить среднюю стоимость метра и примерную цену квартиры и сопоставить с выставленной собственником; вечером приезжаешь, с деловым видом осматриваешь; после просьбы сфотографировать раскрываешь свою риэлторскую суть; узнаёшь от начинающего нервничать хозяина, что ты уже 100500-й риэлтор на этой неделе; пытаешься предложить заключить договор; оказываешься послан с формулировкой "Приходи с клиентом, тогда будет разговор"; слёзно просишь разрешить хотя бы подать собственное агентское объявление; если разрешает, выкладываешь его на тот же "Авито", но на 50 000 дороже, потому что торговаться на комиссию человек не собирается, а это значит, что только слепой и/или ленивый покупатель позвонит тебе, а не ему непосредственно... И так на протяжении всей недели, на которой должно быть не менее 15-ти оценок. Чтобы успеть, волей-неволей будешь ездить на выходных, когда народ можно застать дома (если это не май - август, когда многие уезжают из города или на дачу, или в путешествие)

5. Специфика. Провинциальные российские города на рынке недвижимости примечательны тем, что, грубо говоря, там все хотят продать, но никто не хочет купить. А продать хотят за приличные суммы, чтобы хоть как-то внести первый взнос за ипотеку в Москве или Санкт-Петербурге. Естественно, мало дураков и патриотов малой родины, готовых заплатить за хрущёвку в провинциальном городишке такую сумму. А вот ты должен таких найти, иначе помрёшь с голоду (помним, что оклада нет, а за проезд платишь со своего кармана)

6. Зарплата. За первый месяц работы я заработал 3 000 рублей. Это было в 2017-м году. При этом потратил на транспорт и обеденные перерывы примерно 8 500 (автобусы, маршрутки, трамваи, пару раз пришлось вызывать в срочном порядке таки; хот-доги и пирожки в местных ларьках и забегаловках). И это я не считаю завтраки и ужины, на которые в месяц ушло ещё тысяч 15, потому что готовить сил не было, и приходилось покупать готовую еду. "Выгода" налицо. Комиссия агентства составляет обычно 50 000, риэлтор получает из этой суммы 40% (20 000). В лучшие месяцы удавалось продать две квартиры, итого, 40 000 дохода. Но это далеко не всегда. Обычно продавалась одна квартира и/или брался задаток за другу. В итоге, получается 10 - 30 тысяч в месяц. Вычтя расходы, увидите, что остаётся совсем ничего

7. Общение с людьми. Если ты интроверт, то даже не пытайся работать риэлтором. Это станет для тебя кошмаром, а не работой. Но и экстраверт, столкнувшись с откровенно неадекватными и хамоватыми людьми, возьмётся за голову и, скорее всего, через месяц-два сбежит

8. Непредвиденные обстоятельства. Допустим, ты всё же смог выйти на сделку (уговорил хозяина на торг или нашёл идиота, готового купить за изначально выставленную цену). Думаешь, всё, уже точно заработал? Хрен тебе. Банк в последний момент может похерить ипотеку; могут всплыть юридические аспекты, не позволяющие провести сделку (неожиданно появившиеся родственники, наследники, психиатры со справкой о неадекватности продавца/покупателя); соседи могут испортить всё ( в бедных районах своим присутствием, в престижных домах своими связями и нежеланием жить по соседству абы с кем); в конце концов, кто-то из сторон может неожиданно заболеть, быть ограбленным, передумать, помереть... Что уж говорить, если сделка состоит из цепочки сделок, где проблемы с одним звеном приводят к краху всей последовательности, и ожидаемые 80 000 превращаются в 0

9. Мошенничество. Тебя будут пытаться обмануть как клиенты, вступая в переговоры за твоей спиной с целью ухода от комиссии; так и конкурирующие агенты, причём необязательно из других АН

10. Психическое состояние. И я сейчас не о неадекватных клиентах, а о тебе самом. Уже через неделю привыкаешь дёргаться от каждого телефонного звонка. А раздаются они, поверь, практически непрерывно. Приходя в гости к кому-то, сразу профессиональным взглядом невольно начинаешь оценивать квартиру. Переживаешь, не позвонят ли тебе с претензиями жители домов, на подъездные двери которых тобой наклеены листовки (про доски объявлений в провинции заикаться не стоит). О ОЧЕНЬ боишься остаться в этом месяце совсем без зарплаты

Задавайте вопросы в комментариях, по возможности отвечу. Вскоре опубликую пост для граждан, почему не стоит связываться с риэлторами и АН

Показать полностью
  •  
  • 27
  •  

Профессиональные риелторы

История вкратце: Агентство недвижимости, в котором работают исключительно профессианалы, предлагает Юридической фирме купить офисное помещение. Сделка чистая, агентство все документы проверило... Юридическая фирма выяснила, что на помещение наложен арест. Юристы оказались юристами, а риелторы, как обычно, пидорастами.

  •  
  • 3065
  •  

Как жители Петербурга показали "кузькину мать" застройщику

Как жители Петербурга показали "кузькину мать" застройщику Стройка, Люди, Протест, Митинг, Недвижимость, Длиннопост
Показать полностью 1
  •  
  • 33
  •  

Купить квартиру и остаться ни с чем #3

в

Продолжаю цикл страшилок для взрослых... Вопрос, о котором в посте пойдет речь обсуждать не планировал, потому что и так, наверное, все знают об этом, но @htlrfn попросил рассказать, и я подумал, что так тому и быть. Раз уж начал пилить посты про проблемы вторичного рынка, то обходить стороной один из самых больших подводных камней таких сделок не стоит. Говорю я про сделки, совершенные лицами, которые не отдают себе отчет в своих действиях. В народе их порой называют «недееспособными», но юридически это не совсем верно, т.к. недееспособность это отдельный статус и отдельное законодательное регулирование. Мы же сейчас говорим о ст. 177 ГК РФ:

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Некоторые примеры, которые я далее приведу, будут про оспаривание доверенностей или завещаний или договора дарения. Удивляться не нужно, но и думать, что это другой случай – тоже. Приведенная статья не ограничивает круг сделок, которые могут быть оспорены, а потому выводы, изложенные в приведенных решениях по иным сделкам, актуальны и для купли-продажи.


Сразу поясню – сделка, совершенная лицом, которое не в состоянии понимать значение своих действий не может рассматриваться, как совершенная по его воле, а, значит, ваша добросовестность роли никакой не играет.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 2-КГ18-1
Ссылки суда апелляционной инстанции о наличии у З. воли на продажу принадлежащего ему имущества, выражающейся в его определенных целенаправленных действиях по продаже квартиры, при том что заключением комиссионной судебно-психиатрической экспертизы установлено, что З. по своему психическому состоянию не мог понимать значение своих действий и руководить ими, являются ошибочными. Порок воли при совершении сделок может быть обусловлен как отсутствием воли, так и неправильным формированием ее или несоответствием волеизъявления внутренней воле лица, заключающего сделку.
При указанных обстоятельствах имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.

Аналогичные выводы можно встреть и в:

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 78-КГ16-61

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 2-КГ15-14

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.07.2015 N 5-КГ15-83

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 48-КГ14-11


Периодически положения настоящей статьи пытаются признать не соответствующими Конституции, но Суд Конституционный в своей позиции последователен:

Определение Конституционного Суда РФ от 11.05.2012 N 718-О
Пункт 1 статьи 177 ГК Российской Федерации, устанавливающий, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, основан на необходимости учета действительной воли участников гражданских правоотношений и, таким образом, сам по себе не может рассматриваться как нарушающий права заявительницы, указанные в жалобе

И такие же выводы можно увидеть тут, тут, и тут


Что, в принципе, понять можно. Покупатель, конечно, не виноват, но и продавец тоже пострадавшая сторона. Соблюсти интересы обоих в такой ситуации не удастся, а перекладывать бремя последствий на лицо, которое не могло осознавать свои действия тоже было бы неправильно.


При этом, в соответствие с данной нормой, вовсе не обязательно, чтобы лицо имело какие-то психические заболевания или состояло на учете. Достаточно того факта, что вследствие каких-либо обстоятельств оно не могло в момент совершения сделки отдавать себе отчет в своих действиях:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 78-КГ15-19
При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки. В отличие от признания гражданина недееспособным (статья 29 Гражданского кодекса Российской Федерации) наличие психического расстройства (медицинский критерий) в качестве обязательного условия для признания сделки недействительной приведенной выше нормой закона не предусмотрено.

Однако и сам по себе факт наличия психического заболевания ещё не означает, что сделка будет признана недействительной. Для этого необходимо доказать, что именно в момент совершения сделки лицо не отдавало себе отчет в своих действиях:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 78-КГ15-19

Несмотря на наличие противоречий в доказательствах, при разрешении спора суд сослался только на заключение экспертов, не установивших по представленным судом материалам наличия у М. психического расстройства, которое делало бы ее неспособной понимать значение своих действий и руководить ими, как на исчерпывающее и исключительное доказательство.


Между тем второй вопрос - о наличии у истца возможности понимать значение своих действий и руководить ими в период заключения договора дарения квартиры от 31 августа 2011 г. - относится непосредственно к предмету доказывания по делу.

Важным доказательством при рассмотрении дела будет экспертиза:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2016 г. N 60-КГ16-1
Таким образом, свидетельскими показаниями могли быть установлены факты, свидетельствующие об особенностях поведения наследодателя, о совершаемых им поступках, действиях и об отношении к ним.
Установление же на основании этих и других имеющихся в деле данных факта наличия или отсутствия психического расстройства и его степени требует именно специальных познаний, каковыми, как правило, ни свидетели, включая удостоверившего завещание нотариуса, ни суд не обладают.

Но бремя доказывания лежит на истце:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 26 января 2018 г. по делу N 33-3419
По смыслу указанной нормы, неспособность стороны сделки в момент заключения договора понимать значение своих действий или руководить ими является основанием для признания таких договоров недействительным, а юридически значимыми обстоятельствами в указанном случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у стороны договора в момент его заключения, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня; при этом такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в п. 1 ст. 177 ГК РФ, согласно положениям ст. 56 ГПК РФ, обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки, то есть бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 177 ГК РФ, лежит на истце.

Психическое расстройство, наверное, самый популярный повод для оспаривания сделок в таких случаях. Однако не единственный. Так, основанием для признания её недействительной может служить:

- сильное душевной потрясение, как в этом деле . Оно в итоге было направлено на пересмотр, в т.ч. из-за того, что вывод о неспособности отдавать отчет в своих действиях не был подтвержден экспертизой (снова к тому, что это ключевое доказательство), однако сам факт того, что это может стать поводом для оспаривания сделки не был опровергнут.

- тяжелое заболевание и прием сильнодействующих лекарств.

- и даже злоупотребление алкоголем


Но, справедливости ради, одного факта алкоголизма мало. Так же, как и при наличии психического заболевания, необходимо доказать, что лицо при этом ещё и не отдавало отчет в своих действиях:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 марта 2017 г. по делу N 33-8034/17
Приходя к таким выводам, суд первой инстанции основывался на том, что П.И. действовала последовательно в совершении сделок, с разрывом по времени более 2 - 3 недель, что она целенаправленно не советовалась с сыном при принятии соответствующих решений, желая от него скрыть происходящее, что является ее собственными волевыми актами, направленными на установление, изменение и прекращение соответствующих правоотношений.

Аналогично и в этом деле, но тут ещё содержится интересный вывод о том, что и заниженная цена ещё не является доказательством, что истец не понимал своих действий:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ по делу N 33-17385
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию вывода суда о психическом состоянии продавца квартиры со ссылками на наличие у него заболевания, злоупотребление спиртным, заниженную цену квартиры. Коллегия не может принять эти доводы во внимание, поскольку ни один из них, ни их совокупность выводов решения не опровергают. Соматическое заболевание само по себе, равно как и злоупотребление спиртным, не подтверждают такое психическое состояние человека, при котором он не понимает значение своих действий. Восприятие поведения фио его близкими и знакомыми нельзя признать более убедительным в сравнении с выводом экспертов-психиатров. Цена квартиры, установленная в договоре в сумма, также не свидетельствует о неадекватности продавца.

При этом совершение в тот же период продавцом разумных действий, которые могли бы свидетельствовать о том, что он понимал значение своих поступков, так же может быть основанием для отказа в признании сделки недействительной:

Определение ВС от 14.03.2003 по делу №5-В02-300
Так, Б. указывает, что в 1996 году А.Р.Х. самостоятельно совершил ряд действий, которые свидетельствуют о его разумном поведении, в частности, заключил договор приватизации спорной квартиры, обращался в отделение Сбербанка РФ с заявлением о закрытии лицевого счета на его имя, 16 мая 1996 года заключил договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>.
Данным обстоятельствам, как указывает Б., никакой оценки судом дано не было. Между тем эти доводы, подтвержденные, как указывает заявитель, материалами дела, имеют существенное значение для правильного рассмотрения спора судом и заслуживают внимания.

Срок исковой давности по подобного рода делам составляет 1 год:

п.2 ст.181 ГК: Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Но обольщаться не стоит, помним: срок исковой давности исчисляется не с момента совершения сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Если продавец 5 лет после совершения сделки пребывал в психически неуравновешенном состоянии, по восстановлении способности ясно мыслить он вправе требовать признания сделки недействительной и возврата ему квартиры. И, даже если вы покупали не у него, а вы второй, третий, десятый по очереди собственник – квартира подлежит возврату (см. начало поста про добросовестного приобретателя).


Слабым утешением будет п.2 ст. 196 ГК:

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Но он начинает течь только с 01.09.2013, а, значит, до 2023 года эта норма нам не помощник.


Так же не стоит забывать и о том, что оспаривать сделку может не только сам продавец, но и его опекун в случае, если продавец в дальнейшем был признан недееспособным, а так же его правопреемники и третьи лица, права которых данной сделкой были нарушены.


На сегодня, пожалуй хватит, слишком большой получился пост. В следующем посте уже попробую осветить менее очевидную проблему, с которой можно столкнуться при покупке квартиры.

Показать полностью
  •  
  • 149
  •  

Купить квартиру и остаться ни с чем #2

в

Сегодня хочу осветить ещё одну проблему, с которой можно столкнуться при приобретении квартиры. У меня нет планов делать это постоянной рубрикой, но обсудить некоторые проблемы, я думаю, можно, ибо уровень правовой грамотности в нашей стране низкий, а покупка собственной квартиры для большинства самое крупное приобретение в жизни, к которому готовятся ни один год до, а, зачастую, работают на неё и много лет после приобретения. И, чтобы не остаться ни с чем, нужно знать о подводных камнях, которые могут всплыть в процессе сделки.


Ситуация, про которую расскажу сегодня, не столь опасна, как та, что описывал в предыдущем посте, т.к. риски здесь на виду и, если знать о возможных последствиях, то предотвратить их реально. Кому-то эта информация может показаться неинтересной, но кому-то, надеюсь, сможет оказаться полезной и, может быть, поможет избежать неприятных ситуаций.


Вступление затянулось,  переходим к делу. Рассказать я хочу про покупку квартиры, в которой есть доля собственности несовершеннолетнего.


Многие, наверное, и без меня знают, что нельзя просто так взять и продать долю несовершеннолетнего. Государство хочет быть уверено, что ребенка не обманут и не выкинут на улицу, получив деньги, поэтому законодательно предусмотрело необходимость получения разрешения органа опеки на совершение такой сделки:


п.2 ст.37 ГК РФ: Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
п. 1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»:  Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Речь здесь идет про опекунов, но на на родителей распространяются те же правила:

п.3 ст. 60 Семейного кодекса: При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если орган опеки решит, что сделка ущемляет права ребенка, разрешение они могут не дать. Если же сделка права ребенка не ущемляет, например, после продажи планируется покупка большей квартиры, что приведет к улучшению жилищных условий ребенка, то разрешение опека выдаст, но может прописать в нем, что выдается оно на продажу при условии дальнейшей покупки такой-то квартиры.


И вот в этой дальнейшей покупке и кроется дьявол. Если вы решили, что раз согласие получено, то вы все сделали как надо и дальнейшая покупка квартиры детям забота продавца и вам бояться нечего – вы будете не правы. Позиция нашего правоприменителя иная. Не совсем, на мой взгляд, она логична с точки зрения закона, но защита интересов детей здесь в приоритете и, если продавец оставил деньги себе, а новую квартиру детям не купил, орган опеки не пойдет к нему с паяльником требовать деньги. Они пойдут в суд и на основании ст.168 ГК РФ потребуют признания вашей сделки недействительной.


Ст. 168 ГК РФ: 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Либо на основании  173.1 ГК РФ:


ст. 173.1 ГК РФ 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Они, в общем-то, сами не определились наверняка, почему эта сделка будет недействительной, но определились, что будет, и квартиру у вас заберут. А как вам получить с продавца свои деньги их уже не интересует, вы же не ребенок, их полномочия на этом все.


Что интересно, в этой же статье 173.1 ГК РФ есть п.2:

П.2 ст.173.1 ГК РФ «2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа».

И логика тут, видимо, получается, такая, что согласие дано лишь при условии приобретения в дальнейшем квартиры и без такого приобретения в силу оно не вступает. А, значит, если вы не проконтролируете, чтобы продавец купил обещанную опеке квартиру, вы будете считаться стороной, которая знала или должна была знать об отсутствии этого согласия.


В общем, ситуация опять неприятная, но, как я ранее уже написал, она не столь опасна как при покупке квартиры находящейся в совместной собственности. Здесь риск на виду – вы изначально предупреждены, что у ребенка есть доля и у вас есть возможность ознакомиться с разрешением опеки, а предупрежден – значит вооружен, и можно провести сделку так, чтобы риск свой минимизировать. Например, провести параллельно сделки по продаже и покупке продавцом новой квартиры. Не оплачивать наличными или банковским переводом. Используйте схемы с аккредитивом/номинальным счетом/банковской ячейкой. Да, это дополнительные расходы, зато обезопасит вас от несоблюдения продавцом условий разрешения. Покупка недвижимости – это не та сделка, где нужно экономить на безопасности. Не верьте на слово риэлторам, не бойтесь обратиться за консультацией к стороннему юристу. А в случае сомнений в чистоте сделки, если не готовы рисковать – лучше откажитесь от неё.


Ну и, разумеется, пара примеров из практики Верховного суда, дабы не быть голословным:

1

2

Показать полностью
  •  
  • 1146
  •  

О недвижимости в Московском регионе - Некрасовка часть 1

О недвижимости в Московском регионе - Некрасовка часть 1 Недвижимость, Инвестиции, Быт, Строительство, Москва, Гифка, Длиннопост

В лихие 90-е, во времена легендарной  "люберецкой группировки" местом встреч для "разборок" иногда были Люберецкие Поля, которые с начала XX в.  выполняли функцию фильтрации сточных вод, так же называемые поля аэрации московской канализации.Что же такое эта аэрация (поля фильтрации)? Остановимся на истории самих полей.

Показать полностью 14
  •  
  • 361
  •  

Купить квартиру и остаться ни с чем

в

Это пост не о том, как кого-то кинули и он теперь просит помощи, а попытка доступным языком поведать, с каким риском можно столкнуться при покупке квартиры. Навеяно вот этой вот историей.


Рисков, конечно, много разных, но я сейчас поведаю про один из них. Избежать его вам не поможет ни нотариус, ни росреестр, ни банк. Это - риск покупки квартиры квартиры у лица, не состоящего в браке. А точнее, у лица, "не состоящего" в браке.


В соответствие Семейным кодексом имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов. Есть исключения, а также вариант с установлением раздельного режима , но это уже другая история, а по общему правилу имущество супругов - собственность совместная. И распоряжение такой собственностью одним супругом возможно лишь с согласия другого. Если речь идет о движимости - такое согласие презюмируется и, например, в случае продажи женой автомобиля без согласия мужа, мужу для признания сделки недействительной придется доказать, что другая сторона знала о его несогласии на совершение этой самой сделки:


п.2 ст.35 Семейного кодекса: "Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки".

Но когда речь заходит про недвижимость - ситуация меняется. Точнее не только про недвижимость, а про:


п.3 ст.35 Семейного кодекса: "сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации".

Квартира, как вы все наверняка знаете, это имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, и поэтому, для совершения сделки по её распоряжению (указано в том же пункте), нужно нотариальное согласие супруга.


"Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет", напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:


"п.3 ст.35 Семейного кодекса: "Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".

Выражаясь простым языком, это значит, что даже если покупатель был добросовестным, продавец его заверил, что в браке не состоит и даже нотариально такое заявление оформил - ущемленный супруг может обратиться в суд, и квартиру у вас, с высокой долей вероятности заберут, а продавца обяжут вернуть вам деньги. И, наверное, не нужно объяснять, что свои кровные в такой ситуации назад получить может быть очень затруднительно.


А ситуация такая может возникнуть, например, если жена потеряла паспорт, а при выдаче нового отметка о зарегистрированном браке проставлена не была. Или брак был заключен не в России и отметку в паспорте супруги не проставили. Тут нотариус вам ничем не поможет и просто заверит заявление жены, что в браке она не состоит, а потом объявится муж.


А ещё, приобретая квартиру, супруги нередко оформляют документы только на одного из них. Это нормальная практика, ведь квартира все равно является их совместной собственностью, вот только в реестре отметок об этом не будет, и, заказав выписку из ЕГРН, вы увидите, что собственник там единоличный.


Норма коварна своей нелогичностью и несправедливостью, а потому простой обыватель может и не догадываться о таком риске. Ведь с его точки зрения - он сделал все как надо. И выписку запросил, и нотариальное заявление об отсутствии брака получил, и с документами правоустанавливающими ознакомился. Добросовестный приобретатель, в общем, и ничего, как он думает у него отобрать не смогут. И даже юрист ему не всякий расскажет о таком риске, не говоря уже про нотариуса.


И было бы разумно, если бы риски в данном случае лежали на супруге, мимо которого прошла эта сделка - ведь он сам связал себя узами брака с такой недобросовестной личностью. Но - нет. Законодатель решил иначе и риск остаться без денег и крыши над головой будете нести вы.


Как минимизировать этот риск? Даже если продавец нотариально заявляет об отсутствии брака, а в паспорте нет штампа - потребуйте от него справку из ЗАГСА. Если он гражданин другой страны или мог быть им ранее - аналогичный документ из его государства. 100% гарантии это вам все равно не даст, но в случае отказа продавца предоставить такой документ - лучше задумайтесь, а стоит ли связываться с ним.

Ну, и, в завершении, несколько примеров из практики Верховного суда:

1

2

3

Показать полностью
  •  
  • 1542
  •  

Сочинский стрит арт

Сочинский стрит арт
  •  
  • 7450
  •  

Ну ладно, аварийный!

В российском городе Саратов по адресу улица Измайлова, 3, находится интересный дом. Дело в том, что это 4-этажное семейное общежитие (150 комнат), которое много лет постепенно разрушается. Разрушается несущая кладка снаружи, кирпичи вываливаются и падают вниз. Жильцы много раз обращались к местным властям чтобы разобраться с проблемой, но способ разобраться с проблемой только один – признать дом аварийным и расселить. А расселять людей власти не хотят, поэтому дом аварийным не признают. И вот наконец случилось то, что бедные жильцы давно ждали.

Ну ладно, аварийный! Недвижимость, Россия, Длиннопост

Из стены выпало как-то особенно много кирпичей и на фасаде появились новые огромные трещины, которые уже не скрыть. Тут уже возбудились прокуратура и Следственный комитет. Первые настаивают на признании дома аварийным и подлежащим сносу, вторые пытаются привлечь виновных в преступном бездействии лиц. Короче, все при деле, а дому скоро каюк.

Ну ладно, аварийный! Недвижимость, Россия, Длиннопост

Кстати, фильм "Дурак" Юрия Быкова как раз на эту тему.

Показать полностью 2
  •  
  • 44
  •  

Афера с недвижимостью иркутских чиновников

В Иркутске местные чиновники побаловали себя новыми виллами в Италии. В частности — заместитель губернатора области Дмитрий Чернышов. Только по налоговым декларациям такая роскошь местной власти не по карману.

IZ.RU.

  •  
  • 1148
  •  

Патриарх попросил передать РПЦ музей им. Андрея Рублева в Москве.

РПЦ попросила федеральные власти передать ей Спасо-Андроников монастырь в Москве. На территории этого объекта культурного наследия расположен старейший храм Москвы и музей им. Андрея Рублева. Его руководство против передачи


Русская православная церковь (РПЦ) заявила права на один из старейших религиозных объектов страны — Спасо-Андроников монастырь в Москве, на территории которого находится Музей древнерусской культуры и искусства им. Андрея Рублева.


С просьбой передать РПЦ монастырь и прилегающие к нему здания, в том числе помещения музея, патриарх Кирилл обратился в Росимущество, которое распоряжается объектами, находящимися в государственной собственности. Об этом рассказал РБК источник, близкий к Росимуществу, и подтвердил собеседник в патриархии. «Да, такое письмо было отправлено», — сказал источник в РПЦ.


О том, что письмо патриарха было отправлено в Росимущество, РБК рассказал и источник, близкий к Министерству культуры, которое управляет музеем им. Андрея Рублева. По словам собеседников РБК, письмо было отправлено в Росимущество в конце января.


В Росимуществе подтвердили, что 4 февраля в ведомство поступило обращение от патриарха о передаче в собственность Русской православной церкви комплекса Андроникова монастыря. 15 февраля ведомство направило ему ответ о принятии темы в работу, и об «организации мероприятий, предусмотренных законом о реституции. Как сообщили РБК в пресс-службе ведомства, Росимущество запросило позиции Минкультуры и музея им. Рублева, а также госархивы, которые должны подтвердить соответствие объектов установленным законом критериям передачи. Управлению Росимущества в Москве поручили провести внеплановую проверку музейного комплекса.


РБК направил запрос в Минкультуры с просьбой прокомментировать просьбу РПЦ о передаче монастыря Церкви. Запрос отправлен и в синодальный отдел РПЦ по взаимодействию с обществом и СМИ.


Как патриарх мотивирует свою просьбу


В письме на имя главы Росимущества Вадима Яковенко патриарх Кирилл ссылается на закон «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной собственности» (закон о реституции). Этот закон был принят в 2010 году, он позволяет РПЦ претендовать практически на все религиозные объекты, которые находятся в государственной собственности, в том числе те, которые являются памятниками архитектуры и музеями федерального значения.


По этому же принципу РПЦ заявляла права на Исаакиевский собор в Петербурге, передать который в итоге согласился возглавлявший город Георгий Полтавченко. Это решение вызвало недовольство у горожан, в итоге процесс передачи затянулся.

http://vestima.ru/obshhestvo/patriarh-poprosil-peredat-rpc-m...  https://www.mk.ru/social/2019/03/15/patriarkh-poprosil-pered...

Показать полностью
  •  
  • 2068
  •  

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Геометр, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

Всем привет!


Первая часть


1. Береговая линия. Итак, вы определились, что жилой гараж для вас точно отпадает. Ну не привыкли вы жить в гаражах, что теперь поделать? Затем вы смирились с ценами и даже успокоились на счёт статуса жилого помещения. Если в кармане шелестят миллионы и банк готов вам добавить еще, то можно приступать к следующей стадии. Поиска квартиры своей мечты. Многие приезжие делают логичное умозаключение: «на кой чёрт ехать жить в Сочи, если жить далеко от моря? Далеко я и у себя живу, а там хотелось бы пешком ходить, да ещё и за такие деньги!». Заключение в целом верное, но почти всегда неработающее на практике.

Вы садитесь за компьютер, открываете карту города и линейкой отмеряете заветные 1,5 км от берега – максимальное расстояние от пляжа, с которым вы готовы смириться. Эврика! Всё новостройки и вторички, что подходят по стоимости и попали внутрь очерченной линии – мой вариант! Однако тут поспешим вас огорчить. Сочи – уникальный город, с уникальной городской средой и архитектурой. Бывает, смотришь объявление от застройщика, а там написано: ЖК расположен в 500 метрах от лучших пляжей. Открываешь карту, проверяешь – правда, застройщик не лукавит – действительно 500 метров. Это по карте, а по факту, на пути прямой дороги к пляжу, скорее всего будет стоять санаторий, на территорию, которого попасть просто так не получится. Хороший пример: район Новый Сочи на ул. Виноградной. Наш совет: пообщайтесь с местными, почитайте форумы, внимательнее изучите карту -узнайте, есть ли с этой улицы проход на пляж. На рекламные уловки не введитесь. Если вы выбираете квартиру не удалённо, а находитесь в городе, то не поленитесь заранее попробовать найти проход или проезд к морю. В Адлере с этим проще, а вот в Сочи – может быть действительно неудобно. Кроме того, в Сочи не все пляжи стоят того, чтобы жить рядом с ними. Поэтому лучше ознакомиться с береговой линией заранее.


Так конечно не везде, но такое тоже стоит учитывать. Иначе придётся носить с собой паспорт, чтобы пройти через санаторий или искать козьи тропы.

Показать полностью 3
  •  
  • 287
  •