Лига Недвижимости

Немного цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, ипотечные ставки, и льготную ипотеку

Цены с 2020 года, что в Москве, что в Санкт-Петербурге выросли больше, чем в полтора раза. График интересен тем, что данные по Москве – фактические сделки (индекс Дом.Клик). А Санкт-Петербург – индекс цены предложения (т.е. за сколько продавец хочет продать). Получается, что в объявлениях цены за последний год почти не снижались, а если сделки и проходили, то на 5-7% ниже рынка. Можно было просить скидку.

Зато сейчас оба индекса сравнялись. Мы считаем, что недвижимость вторичного рынка остановит рост и чуть ли не встанет. Писали об этом здесь, сравнивая платежи по ипотеке.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза (до 125 тысяч). И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.

Но помимо втричного рынка, есть и первичный: там бал правят субсидии на покупку. Семейная ипотека, ипотека для айтишников, льготная ипотека. Все эти варианты дают возможность купить по реальной ставке ниже ноля (считается, как кредитная ставка минус инфляция). Тогда, в масштабе 10 лет, платеж обесценится, и сам по себе платеж по кредиту размоется. Многие читатели любят оценивать в долларах. Так представьте:

- платеж на двушку на вторичном рынке 125 тысяч рублей (из примера выше)

- по льготной ипотеке даже с более высокой ценой – 75 тысяч рублей (750 долларов, как удобно считать стало :))

А теперь скажите, сколько будет стоить доллар в 2033 году? Точно не ниже 100. То есть деньги в реальном выражении будут обесцениваться гораздо быстрее, чем актив. При ставке 5% и реальной инфляции 10%+ стоимость вашего кредита отрицательная.

ВАЖНО!

Когда берете льготную ипотеку, вы сразу переплачиваете по цене за квартиру, но это компенсируется низкой ставкой. Старайтесь не погашать кредит досрочно, ведь часть процентов по нему вы уже заплатили через цену покупки.

Если есть лишние деньги и они жгут карман - купите ОФЗ (сейчас под 12%) - ваша ипотека будет перекрываться реальными деньгами, плюс вы будете иметь ликвидную финансовую подушку, если срочно потребуются деньги (на медицину, ребенку на обучение, неотложные нужны)

Если посмотрите на динамику ставок, то льготные версии ипотеки почти не затронуло. Дрогнул именно вторичный рынок.

---

Пользуйтесь калькулятором и Кот.Финанс

Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие - против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.

Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.

С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.

И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.

Для клиента с улицы, и правда, банковское кредитование становится недоступным: при двузначных ставках размер переплаты становится не этичным и его перестают публиковать. За 30 лет заемщик выплачивает в 4-5 раз больше.

Из этих предположений об окончании кредитной подпитки платежеспособного спроса, и ощущения того, что оставшиеся покупатели полезли в последний вагон, чтобы совершить покупку по приемлемой ставке – мы придерживаемся точки зрения, что недвижимость в ближайший год будет только дешеветь. Во всяком случае, до признаков снижения ставки ЦБ. 6-9-12 месяцев у нас точно есть.

Остался последний сильный контраргумент: эмиссия. На графике ниже, красным – денежная масса (м2) – фактически, сколько денег в экономике. Синим – цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге. За базу в обоих случаях мы взяли январь 2005 года (100%) – это наша точка отсчета по недвижимости.

Посмотрите, сильная корреляция прослеживается до 2009 года, а дальше ее сила заметно снижается. По-хорошему, надо провести корреляционно-регрессионный анализ, чтобы показать силу связи и ее изменение со временем. И добавить другие факторы. Думаю, мы этим займемся в ближайшее время.

Подскажите, в комментариях: какие показатели еще нужны на ваш взгляд, чтобы оценить влияние на рост цен на недвижимость. И корректно ли принимать денежную массу за основу?

---

Пользуйтесь калькулятором и Кот.Финанс

Последние 5 лет приучили нас к тому, что «недвижимость всегда растет». Но так было не всегда. 2015-2018 годы – период длительного застоя. Как в ценах, так и объемах продаж рынка. Времена возвращаются. Скоро будет поколение инвесторов, которые скажут «недвижимость всегда падает».

Недвижимость – отличный инструмент сохранения капитала. Но, несмотря на кажущуюся простоту вложений, это сложный рынок.

Динамика цен объясняется огромным количеством факторов. Самыми важные из них:

- объем денег в экономике. Чем больше печатают рублей – тем дороже цена условного квадратного метра

- доходы населения. Чем богаче население – тем больше денег оно способно потратить на предметы длительного пользования.

- процентные ставки. Чем ниже ставки – тем меньше в платеже доля процентов. А это значит, что можно позволить себе больше метров за тот же платеж. Тем более, при ипотеке на 30 лет, сумма сильно размывается.

Именно на процентных ставках хочу остановиться отдельно. Просто для примера: при ставке 5% за каждый миллион рублей на 30 лет нужно платить по 5 368 рублей в месяц. При ставке 10% - по 8 775 руб. При стоимости кредита 15%, платеж уже составит 12 644 рубля. Поскольку доходы населения более-менее стабильны (я имею ввиду, что они не растут и не падают по 30% в год), а эмиссия денег тоже примерно одинакова год к году (15-20%), то процентные ставки стабильностью не отличаются. Взять хотя бы последние полгода: было 7,5%, стало 13%. И это еще не предел. Рост на 73%. Получается, что главным фактором динамики цен становится процент по кредиту.

Проверим? Сильнейший рост цен пришелся на период сверхнизких ставок (график ниже): когда ключевая ставка 4,25%, а банкиры раздают ипотеки без первоначального взноса со ставкой 7% - почему бы не купить?

Зато, резкий рост ключевой ставки моментально остудил рынок и привел к падению на 12% за полгода, чего не было со времен 2009 года! График четко показывает наличие лага, потому что цены инертны. То, что отразилось в статистике сегодня, две недели назад подано на регистрацию, а задаток передан около месяца назад. Даже одобрения в банках имеют срок годности 2-3 месяца.

То есть тот рост, который мы сейчас видим – это остаточные покупки пусть и по высоким ценам, но по старым ставкам. И правильно! Людям гораздо выгоднее купить сейчас дорого, но с дешевым кредитом, чем через полгода на 10% дешевле, но со ставкой 15% вместо 10%.

Конечно, недвижимость не упадет на 30%. Конечно есть факторы, которые будут работать в противовес: инфляция, эмиссия, и т.д. Но базовые правила экономики никто не отменял: при увеличении ставки – стоимость падает, при снижении – растет.

Что конкретно?

Если конкретно, то Коты ожидают плавное снижение цен на 10-12% за 6-9 месяцев. Скорее всего, текущая цена индекса Дом.Клик (277555) – это пик. Многое зависит от действий ЦБ, но поскольку ключевую ставку точно еще раз поднимут, а доля ипотеки в покупках все еще 50% на вторичке и 75% на первичке – можно смело копить на высоких ставках банковских вкладов и облигаций, и ждать снижения цен в недвижимости.

Всегда пользуйтесь логикой, калькулятором, и Кот.Финанс!

Добрый день всем, а особенно моим 3-м подписчикам. Не знаю кто вы, но помните что вы- лучшие. Спасибо вам за подписку.

Поскольку в моей арендной квартире сейчас происходит незапланированный ремонт санузлов (причины опишу позднее), а из моих 2-х туалетов к использованию пригодны ровно 0, пост будет достаточно короток, но содержателен. Идея возникла после прочтения данного комментария о том, как оказывается у нас скоро совсем будет как в Европе, и европейцы мол совсем не могут купить себе жильё, и поэтому снимают. Комментатор представился специалистом по недвижимости с опытом продаж в нескольких странах Европы. (#comment_285078764)

Ну что, давайте по порядку, начнём с моей Любимой Калуги:

1. Цены новостроек с льготной ипотекой (тут указываю минимум, ибо заморачиваться и кому либо что доказывать не хочу, просто знайте – реальность ещё выше) : Новострой 5,5 – 6 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 600 тыс. Ремонт: 1,5- 2 миллиона рублей. Для ровного счета возьмём на круг 7 миллионов рублей. Сдача – через 1 год. Зарплата в Калуге – 60 тыс рублей в месяц. Итого, квартира стоит 9,7 годовых средних зарплат.

2. Германия. Квартира соразмерной площади стоит 180 тыс евро. Налог и плата брокеру – 17 тыс евро. Квартира вторичка, но «живая», пуст для обновки – 20 тыс евро в Ремонт (кухня там, и т.д.). Средняя зарплата по региону – 2,5 тыс евро (чистыми). Получается 8,7 лет для оплаты данной квартиры. Итого, квартиры в Германии по средней зарплате на 10% ниже чем в Калуге. Средняя ставка кредита ипотеки в Германии сейчас -3,8%. Средняя ставка кредита в Калуге – очень зависит от «программы», но что то в районе от 3% до 6% при льготной,  около 13% для олдовых вторичников. Причем для льготной программы постройки дома ещё нужно ждать.

Выводы предлагаю делать самим.

P.S. Всех мастеров ремонта не учитывающих затраты на ремонт кроме материалов, и «да там бесплатно по 2 часа после работы. Плитку положить после 2 роликов на ютуб, линолеум кинуть, а раковины и унитаз застройщик подарит» - просьба в комментарии. Ибо я манал после работы еще и по 2 часа пол года ебошить на стройке, да и еще и типа бесплатно. Ибо я найду гораздо более приятное времяпрепровождение.