КАК ОБЖАЛОВАТЬ "НЕЗАКОННЫЙ" АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
Сергей Романов, руководитель юридического центра Romanoff & Sokolova, специализирующийся на защите прав участников долевого строительства
КОГДА ОФОРМЛЯЕТСЯ ОДНОСТОРОННИЙ АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
Ко дню окончания строительства объекта недвижимости застройщик согласно 214 Федеральному закону, закону о долевом строительстве, обязан уведомить участника долевого строительства об окончании строительных работ и о готовности объекта долевого строительства к передаче по акту - акту приёма-передачи объекта долевого строительства. Данный акт означает, что обе стороны выполнили перед друг другом взятые на себя обязательства по договору долевого участия, а поэтому объект долевого строительства теперь может быть получен участником долевого строительства в свою собственность после соответствующей регистрации.
Однако, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приёма-передачи, то застройщик в этом случае имеет право передать объект долевого строительства в одностороннем порядке, подписав односторонний акт приёма-передачи. Этот акт также означает, что обе стороны выполнили взятые на себя обязательства по договору: застройщик завершил строительство, а участник долевого строительства оплатил стоимость объекта недвижимости, и теперь право владения объектом недвижимости переходит к участнику долевого строительства и он может регистрировать своё право собственности в установленном законодательством порядке.
ЗАЧЕМ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА УКЛОНЯЕТСЯ ОТ ПОДПИСАНИЯ АКТА ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
В соответствие с законом о долевом строительстве в случае нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, указанных в договоре долевого участия, застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день нарушения сроков передачи. Если участником долевого строительства является физическое лицо, то объем неустойки подлежащий к оплате увеличивается в два раза.
Очевидно, что с одной стороны, может сложиться впечатление, что участник долевого строительства может намеренно уклоняться от подписания акта приёма-передачи, ведь в случае нарушения сроков передачи застройщик за каждый день просрочки вынужден будет оплачивать участнику долевого строительства неустойку.
Следовательно, чем больше просрочка, тем больше неустойка. Но в действительности подавляющее большинство участников долевого строительства не преследует данную цель. Дело в том, что их больше сейчас заботит некачественно построенный объект долевого строительства, который им передается в ненадлежащем виде.
Возвращаясь к 214 ФЗ, в нем говорится, что в случае обнаружения строительных недостатков во время осмотра объекта недвижимости, участник долевого строительства может потребовать от застройщика составить акт с перечнем пунктов, по которым передаваемый объект долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п. 5 ст. 8 № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Поэтому, заметив какие-то недостатки, обычно участник долевого строительства незамедлительно указывает о них в дефектовочном акте и передает этот акт застройщику для того, чтобы он устранил обнаруженные дефекты. Застройщик чаще всего принимает акт с дефектами и предлагает устранить обнаруженные участником долевого строительства недочеты в течение определенного периода времени, преимущественно в течение 45 дней. Участник долевого строительства соглашается с озвученным предложением, ничего не подозревая в этот момент о том, что же на самом деле он сейчас делает с точки зрения законодательства. После, дольщик покидает объект долевого строительства и принимается ждать дня, когда же застройщик исправит недостатки и повторно пригласит его на передачу объекта долевого строительства по акту.
ПОСЛЕ СОСТАВЛЕНИЯ АКТА ОСМОТРА
В дальнейшем, застройщик либо исправит найденные недочеты и передаст квартиру по акту приёма-передачи, либо пройдет срок устранения недостатков, а застройщик так ничего и не устранит, а вместо этого сообщит, что собирается передать объект долевого строительства в одностороннем порядке, так как указанные дефекты в акте осмотра не препятствуют использованию квартиры по её прямому назначению, а поэтому наличие дефектов не является поводом отказаться от принятия объекта долевого строительства.
Таким образом застройщик выписывает односторонний акт приёма-передачи, а дефекты в лучшем случае обещает устранить в течение гарантийного срока, который составляет не менее пяти лет с момента передачи объекта долевого строительства.
ЧТО ДЕЛАТЬ С ОДНОСТОРОННИМ АКТОМ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ? ЧТО ДЕЛАТЬ С ДЕФЕКТАМИ?
Согласно судебной практике по вопросу обжалования односторонних актов приёма-передачи следует отменить, что шансов на положительное решение суда в пользу участника долевого строительства довольно немного. Причина этого в том, что на основании некоторых постановлений Верховного Суда, в судебной практике применяется такое правило, как разделение дефектов в объекте долевого строительства на класс «существенных» и «несущественных» дефектов, из чего следует, что, в основном, только при наличии существенных дефектов можно отказаться принимать квартиру по акту приёма-передачи, поскольку такие дефекты являются критичными и они мешают пользоваться квартирой по её прямому назначению.
Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2017 по делу N 33-38762/2017:
1) 29.04.2016 ответчиком истцу было направлено извещение о готовности квартиры к передаче и предложение в течение двух месяцев произвести осмотр квартиры и подписать акт приема-передачи. Осмотр квартиры был согласован сторонами на 23.06.2016. Во время осмотра квартиры истец обнаружил недостатки передаваемого объекта долевого строительства, а именно: дыры в стене, несоответствие стен санузла нормативным требованиям в части звукоизоляции, торчащие из пола штыри, царапины на подоконнике, вмятины на входной металлической двери, щель на балконе, несоответствие планировки объекта долевого строительства планировке, указанной в договоре. Указанные недостатки были отражены истцом в акте. Вместе с тем, от подписания акта приема-передачи квартиры истец отказался.
2) Разрешая дело по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 450.1, 556, 557 ГК РФ, ст. ст. 2, 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска И.
3) Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу положений ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе отказаться от приема помещений только в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора, нарушением требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, что делает его непригодным для предусмотренного договором использования. Между тем, истец не представил доказательства того, что качество квартиры не соответствовало требованиям договора, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, и что квартира имела непригодное для использования состояние.
В то же время при наличии несущественных недостатков участнику долевого строительства, обратите внимание, не разрешается отказываться от приёмки квартиры по акту приёма-передачи, так как наличие несущественных дефектов в объекте недвижимости не делают этот объект непригодным для его использования по прямому назначению. К тому же после подписания акта приёма-передачи застройщик все равно обязан нести ответственность за обнаруженные дефекты и должен либо их устранить, либо уменьшить стоимость договора ДДУ на сумму ремонтных работ по устранению этих дефектов.
Следовательно, шансы на обжалование одностороннего акта приёма-передачи будут прямо пропорционально зависеть от того, были ли дефекты в объекте долевого строительства существенными или нет. Либо, в совсем редких случаях, они будут зависеть от даты, когда застройщик передал квартиру в одностороннем порядке, ведь если он передал объекта долевого строительства раньше, чем через два месяца после уведомления участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче, то в этом случае односторонний акт с большей долей вероятности будет признан судом недействительным.
КАК ПОНЯТЬ, КАКОЙ ДЕФЕКТ СУЩЕСТВЕННЫЙ, А КАКОЙ НЕТ?
К сожалению, в действующем законодательстве нигде не представлен четкий критерий отнесения того или иного дефекта к категории существенных. Единственное на что мы можем опираться – это судебная практика, т.е. уже вынесенные решения суда по аналогичных делам, где тот или иной дефект признавался существенным, как мешающий пользоваться объектом недвижимости. К существенным дефектам в объекте недвижимости суд, вероятнее всего, отнесет отсутствующее отопление, освещение, вентиляцию и так далее.
Апелляционное определение от 8 августа 2019 г. по делу N 33-33351/2019:
1) 18 октября 2018 г. истцом произведен осмотр объекта долевого строительства, в ходе которого составлен акт осмотра квартиры от 18 октября 2018 г., согласно которому невозможен доступ из подъезда на парковку, т.к. лифт не работает, дверь, ведущая с лестницы, заблокирована, в связи с чем истец отказался от приема объекта долевого строительства и подписании акта приема-передачи.
2) Между тем, недостатки, указанные в актах осмотра от 18 октября 2018 г., не делают объекты долевого строительства по договорам N КШ-мм-382 от 08 декабря 2016 г. и N КШ/К-1-41 от 14 января 2016 г. непригодными для использования. Наличие некоторых недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа от подписания передаточного акта.
3) При этом, наличие в объектах долевого строительства недостатков, не препятствует истцу принять их и зарегистрировать на них в установленном законом порядке свое право собственности, так как объекты долевого строительства были построены в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, что подтверждается заключением Мосгосстройнадзора от 31 августа 2018 г., обязательства застройщика выполнены надлежащим образом, объект правомерно передан участнику в одностороннем порядке.
Во всяком случае, перед тем как эти дефекты предъявить в суд, необходимо будет провести независимую техническую строительную экспертизу для того, чтобы выяснить соответствует ли передаваемый объект долевого строительства строительным нормам, правилам, проектной документации, градостроительным нормам и договору долевого участия, а также чтобы заодно определить стоимость устранения некачественно выполненных строительных работ. После чего можно будет подавать исковое заявление в суд с требованием признать акт приёма-передачи в одностороннем порядке недействительным, и либо обязать застройщику устранить находящиеся дефекты в объекте недвижимости, либо компенсировать стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения факта некачественного строительства. В итоге, даже если суд откажет в обжаловании одностороннего акта, то требование, связанное с дефектами, скорее всего, удовлетворит.
Тем не менее, при принятии решения о целесообразности подачи искового заявления стоит учитывать, что такие судебные споры занимают немало времени, так как весьма вероятно, что в судебном заседании застройщик потребует от суда провести судебную строительную экспертизу, чтобы проверить выводы независимой экспертизы. А это сразу будет означать больше судебных заседаний, а также минимум месяц дополнительного времени, во время которого будет осуществляться судебная экспертиза.
