Лига Недвижимости

По данным Минстроя РФ, спрос на жильё упал в июле на 40%. Ставки по льготной ипотеке выросли, а сумма кредита сократилась во всех регионах до 3 млн рублей. Темпы роста числа новых заявок на ипотеку с господдержкой тоже сократились в 2,5 раза. Банки в ответ на это решили просто расширить базу. Так кредитные учреждния начали с возраста: по нашим данным, 23 федеральных банка уже смягчили минимальный возраст заёмщика до 18 лет, а ещё 8 начали давать ипотеку пожилым людям — с 65 до 70 лет.

Центробанк РФ тем временем отмечает, что долговая нагрузка растёт быстрее доходов населения. Это провоцирует создание ипотечного пузыря. Если люди массово перестанут платить за кредиты, у банков появится много жилья, ведь десятки тысяч людей окажутся на улице. Тем временем в России выдали уже 936 тысяч ипотечных кредитов на 2,69 трлн рублей. Это исторический рекорд, полугодовой максимум за историю ипотечного рынка. Иначе говоря, взрыв ипотечного пузыря может повлечь обвал экономики страны.

Чтобы удержать рост цен на недвижимость, а также снизить спрос на ипотеку, Центробанк поднял ключевую ставку до 6,5%. Это самое резкое повышение с 2014 года. И тут выбор невелик: или строительная отрасль свернётся до нескольких компаний-монополистов, потому что многие не переживут высоких цен, или люди массово начнут банкротиться, что так же уронит строительную отрасль с кучей социальных последствий.

За последние 5 лет от всего, что происходит в сфере недвижимости, выигрывают только банки. Льготная ипотека выгодна в первую очередь банкам, потому что они получают компенсацию за "недополученную прибыль" из бюджета. Иначе говоря, процент по ипотеке всё равно выплачивают из нашего кармана.

Эскроу-счета тоже выгодны банкам, потому что они получают базу с гиганстким количеством денежной массу, которой могут распоряжаться по своему усмотрению. Банки же кредитуют застройщиков, которые потеряли доступ к проектному финансированию. И несмотря на все выгоды банкам, несубсидированные ставки не падают, а классические инструменты, вроде депозита, не начинают приносить больше дохода. Банковская сфера в России переживает "золотой век", когда как застройщики скоро могут пострадать от собственной жадности, выразившейся в бурном росте цен на недвижимость.

Выставила на продажу свою квартиру, дело идет неважно, лето, не сезон. Покупателей раз-два, и обчелся, зато риэлторов, пытающихся нагреть руки на моей недвижимости, как собак бродячих.

Сука, кто их придумал?!? Нет, я понимаю, что в каких-то ситуациях они нужны, например, если продаваемая квартира находится в другом городе. Например, досталась в наследство, и жить там вы не планируете. Тогда, конечно, вы приезжаете в этот город, заключаете договор с агенством на поиск покупателя, и потом приезжаете только один раз, на сделку. А показы, помощь в подборе кредита/ипотеки, это все дело профессионалов.

Но у меня, ЪУЪ, другая ситуация! Я живу в этой квартире, я сама могу провести показ в любое время по договоренности, вот, зачем мне прокладка в виде риэлтора? Нет же, мне позвонили уже 10500 агентов Нижнего Новгорода, некоторые даже не по разу; их, сука, в дверь, они - в окно!

Диалог строится всегда одинаково - эти твари пытаются морально задавить собеседника, заставить отвечать на вопросы, врут, запугивают, манипулируют ложными данными. Вот примеры:

Да вы так никогда квартиру не продадите!

У вас ничего не получится, вы должны доверить продажу профессионалам!

У меня есть доступ к базе покупателей всего города.

Заключим с вами договор, я вам за месяц ее продам!

У меня есть покупатель, желающий купить квартиру в этом районе, но я вам его не приведу, пока не заключите договор с нашим агенством…..

Я пыталась с ними по хорошему, объясняла, разжевывала, доказывала, что не нуждаюсь в их услугах — все это без толку, там на любое возражение найдут 100 контраргументов. И, еще, я научилась их отличать. Если звонит реальный покупатель, то он без наглости, без напора, спокойно интересуется, когда можно посмотреть. Суки-риэлторы звонят всегда одинаково — с наездом, с кучей дублирующих вопросов (ответы на них есть в объявлении). Сначала переспрашивают, чтобы втянуть разговор, доминировать, потом начинают навязывать услуги, мотивируя тем, что у них есть вот прям готовый покупатель. На предложение прийти на просмотр с покупателем, ни одна сука не пришла!

Ребята, прошу поделиться опытом, кто продавал самостоятельно, как с ними бороться? Меня до трясучки уже довели, причем каждая сука обещает, что, как только я соглашусь с ними работать, так сразу все раздражающие меня звонки прекратятся. Естественно, прекратятся, ведь звонить будут ему, и только реальные покупатели, ибо, «рыбак рыбака видит издалека»!

А мне придется, или отстегнуть хапуге от своей цены, либо повысить цену квартиры на 100-150 килорублей.

На прошлой неделе в Госдуме разработали поправки к Жилищному кодексу. Они должны защитить соседей от арендаторов и гостей собственника. Пока что это проект, и он опубликован на сайте Госдуму. Сейчас хозяин квартиры не отвечает за тех, кто в ней обитает.

Потенциальная норма закона предполагает штрафовать собственников жилья, если квартиранты шумят, нарушают правила пожарной и санитарной безопасности. Например, превращают квартиру в мусорную или что-то в этом роде. А вот если квартиранты устроят потом, то пострадавшие смогут подать в суд и на них, и на собственника.

Смысл поправок объяснять не надо. Собственники квартир часто ведут себя безобразно, абсолютно отказываясь следить за тем как ведут себя квартиранты. Мы время от времени сталкиваемся с ситуациями, когда люди хотят переехать в другое место из-за, например, этнической семьи сверху, к которой на длительное проживание приезжают родственники из среднеазиатских республик. Хуже только, когда сосед сдаёт квартиру посуточно. Криминал и шум становятся спутниками жизни половины дома.

Новая система, как объяснил депутат, будет стимулировать арендодателей быть внимательнее при выборе съемщиков жилья. Сейчас собственники не несут никакой ответственности за нарушения прав соседей. Им по большому счёту всё равно, как арендаторы проявляют себя, поэтому не расторгают договоры при жалобах.

Мы считаем, что если поправки примут, владельцам жилья придётся строже относиться к потенциальным нанимателям. Это увеличит ценз, а так же стоимость на аренду квартир и домов. С учётом потенциального обвала рынка недвижимости, аренда на следующие 3-5 лет может стать гораздо актуальнее ипотеки. А вы когда-нибудь жили рядом с квартирантами, за которые неплохо было бы штрафануть хозяев?

Недавно в Екатеринбурге арсетовали единственную квартиру должника. Это был двухуровневый пентхаус, который разменяли на однокомнатную квартиру, а разницей погасили часть долга. При этом квартиры арестовывают давно, а потом выставляют их на торги, где часто их можно приобрести дешевле рынка. Рассказываем, мы это делаем.

Все квартиры попадают на торги по решению суда. После того, как жильё изымают приставы, его передают на реализацию в Росимущество, после чего оно уходит “с молотка”. Если до 2020 года имущество продавали в основном на очных аукционах, то теперь это онлайн-торги на площадке РТС-тендер. Там же есть вся информация о торгах и документы на квартиру. Информация о лотах есть на сайте ФССП России. У них даже отдел для этого специальный есть — по розыску и реализации имущества. Он, правда, ещё и должников с детьми ищет, но это нас не касается.

Вначале мы рекомендуем хоть как-то познакомиться с квартирой. Это нужно, чтобы убедиться, что она есть на самом деле, понять в каком она состоянии. Ведь мир бюрократии часто преподносит нам сюрпризы. Кстати, иногда собственники пытаются погасить долги в последний момент. Их намерения стоит выяснить, ведь если они оплатят долг до торгов, то сделки не будет. Когда хозяева не открывают, можно спросить у соседей.

Когда мы убедились, что квартира есть, нужно зарегистрироваться на площадке. Нужен банковский счёт, ИНН, паспорт и электронная подпись. Но зарегистрироваться мало, надо ещё и аккредитоваться. Для этого понадобится предоставить дополнительные документы на торги. Их проверяют до 9 рабочих дней. Полный список находится на сайте площадки. Теперь понадобится хороший юрист. Он проверит квартиру на наличие «подводных камней» и скажет стоит ли вообще участвовать в торгах. Это важно потому, что уже после оплаты сделку могут оспорить. Например, скрытые собственники, вроде наследников, отбывавших наказание и поэтому не сумевших заявить о праве на наследство.

После юридической проверки нужно подать заявку. Прикладываем к ней сканы документов, указанные в объявлении о торгах, подписываем их ЭЦП и отправляем. После этого на специальный счёт вносят задаток. По окончанию срока приёма заявок, организатор торгов публикует протокол с участниками торгов. В день аукциона они торгуются в режиме реального времени. Самая высокая ставка побеждает, а задаток идёт в счёт оплаты. Если покупатель не выиграл торги, ему возвращают задаток.

В конце покупатель едет к организатору торгов, подписывает протокол победителя и договор купли-продажи. У покупателя должна быть вся сумма, потому что банк не даст ипотеку на квартиру с торгов. Однако возможность получить ипотеку есть. Мы оформляем её для покупателей с помощью выкупа квартир, значит это могут сделать и другие организации в вашем регионе. То есть, аукцион — это реальный шанс сэкономить на покупке квартиры до 20%. Правда на эти 20% нужно будет здорово заморочиться.

Ещё в 2017 году  очень популярной темой был "пассивный доход", когда ты покупаешь жильё и сдаёшь его студентам, а живёшь где-то в другом месте. Недавно пришёл клиент как раз с таким запросом — найти квартиру "поинвестиционнее". Мы переориентировали его на покупку с последующей перепродажей вот почему.

По данным Новосибирскстата, средняя зарплата в Новосибирске составила 40 694 рублей, а средняя ставка по аренде однокомнатной квартиры — 20 000 рублей. Это фактические 50% от заработной платы. Если считать по медианной зарплате, которая колеблется в районе 35 000, средний новосибирец тратит на аренду 57%. С учётом того, что большинство покупают квартиры либо через продажу старой квартиры (например, наследство свалилось), либо через ипотеку, платёжеспособность таких инвесторов как у среднестатистических горожан. В Москве, например, этот процент ниже: данные HH.ru и ЦИАН, говорят, что ставка аренды "однушки" в Москве составляет 43% от средней зарплаты или 38 100 рублей.

Сдавать квартиру в принципе невыгодно. Собственник вынужден ремонтировать и обслуживать объект. А с учётом рыночных цен аренды, купленное за 3,5 млн рублей жильё окупится только за 175 месяцев или 14,5 лет. При этом владельцу квартиры так же надо где-то жить. Конфликты, вопросы с управляющей компанией выяснять придётся так же ему. В лучшем случае, сдавать квартиру в аренду — инвестиция, вложение денег.

Ипотека в Новосибирске напротив стоит от 15 000 до 25 000 рублей. Иначе говоря, сейчас арендовать квартиру бессмысленно: своё жильё предоставляет больше свободы. Вариант снимать квартиру остаётся рациональным лишь для тех, кто собирается временно проживать в городе или не может собрать средства на первоначальный взнос. К тому же льготную ипотеку в России на новостройки продлили снова, пусть даже и в менее выгодном виде. Если и покупать квартиру, то именно сейчас.

А вот заработать на новостройке ещё можно. Например, в конце 2020 года некоторые проекты на стадии котлована, вроде ЖК "Сосны" в Новосибирске продавались по цене в 68 000 рублей за квадратный метр. А это по нашим подсчётам где-то на 20% ниже рыночной цены. Сейчас "Сосны" уже подняли стоимость, и те, кто покупал квартиру 7-8 месяцев назад, прибавили к её стоимости примерно миллион. Именно поэтому мы стараемся переориентировать инвесторов на потенциально доходные проекты. Дешеветь недвижимость в ближайшее время всё равно точно не будет.