Лига Недвижимости

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка почти не изменилась. 400+ тысяч за метр, конечно, какой-то сюр. Но то объявления.

Сочи: ноябрь → декабрь

• Первичка: 465к → 433к (-6,9%)

• Вторичка: 272к → 273к (+0,3%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Москва штурмует новые максимумы.

Здесь ситуация противоположная. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет.

Москва: ноябрь → декабрь

• Первичка: 361к → 358к (-0,8%)

• Вторичка: 411к → 417к (+1,5%)

Что сказать? Ключевая ставка 16%, так что ипотеки без льгот практически нереальны, разве что можно рассчитывать на рефинансирование под более низкие ставки, но когда ж это будет.

Банк России поддержал меры, которые готовит правительство по изменению параметров льготной ипотеки. Они приведут к охлаждению спроса, заявила Набиуллина. Предлагается поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%, сократить максимальный размер кредита для Москвы, СПб и областей c 12 млн до 6 млн, снизить предельную величину субсидий, получаемых банками, ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов, ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.

Впрочем, остаются ещё хитрые ходы от застройщиков, и ждём новые.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 286к, как и месяц назад. Остановился рост от годового минимума (253к), а к историческому максимуму (288к) цены чуть-чуть не дошли. Возможно, это разворот тренда.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

291к за метр в Москве, +6к за месяц. Опережает MREDC, но надо понимать, что это данные на 1 декабря.

Это на 21% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится весь год, правда эксперты говорят про 10% (видимо, ещё они 10% берут себе комиссию).

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 169к — стало на +5к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 358к, вторичка 417к

• Сочи: первичка 433к, вторичка 273к

• СПб: первичка 250к, вторичка 213к

• Анапа: первичка 167к, вторичка 153к

• Краснодар: первичка 152к, вторичка 118к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 16%. Я уже подробно писал про это, так что остаётся только ждать.

Что ещё происходит с недвижкой

Если говорить про ужесточения, про которые я писал выше, то они коснутся массовой программы, где всем под 8%.

По семейной ипотеке условия пока что прежние, и семейную ипотеку, полагаю, продлят и после 1 июля 2024 года. Возможно, даже улучшат, но это не точно.

Льготные ипотеки будут новые, естественно, адресные. Как дальневосточная или арктическая. Бррр.

По итогам ноября 2023 года, доля льготной ипотеки достигла исторически максимальных 56%.

С августа по ноябрь льготную ипотеки взяли все, кому было надо. Потому что не будет дальше такого. Ждём падения цен? Да. Но они нас не ждут. Продолжаем наблюдение!

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,84 млн с июля 2021 (данные за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,57 млн. Месяц назад было 11,53! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 10,81 метра! В Краснодаре хватило бы на 25 метров вторички, например. Средняя цена вторичной квартиры там 4,5 млн.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Фото - ДомРФ, ЦИАН

Привет, на связи Кот.Финанс! Мы часто пишем статьи о недвижимости, мониторим цены, разбираем застройщиков и их проекты. Вам также может быть интересен наш нашумевший пост "Как обманывают застройщики".

А сегодня мы поговорим про загородную недвижимость.

Рост спроса

После пандемии люди обратили внимание на качественное загородное жилье, чем вызвали как рост цен, так и значительный рост предложения. Земли загородом больше, чем в центрах городов, себестоимостью управлять проще.

Если до 2020 года загородный дом рассматривали для постоянного проживания только 25%, то всего за 3 года эта доля выросла более, чем в 2 раза.

Сокращение предложения

Здесь неоднозначно: статистика говорит о снижении количества объявлений, но общий объем рекламы загородной жизни (не только на циан, или авито, а в т.ч. реклама строительства, подрядчиков) – по ощущениям, выросла.

Цены

Единого индикатора, или benchmark’а нет. Можно смотреть индексы средних или медианных цен, но нужно понимать, что репрезентативности мало. Если в городе достаточно просто поднять цены сделок на среднюю 1ккв. 40-45 метров по конкретной улице. То различия загородного жилья существенны: удаленность, инфраструктура, локация (коттеджный поселок/деревня/…), критериев сотни. Изменение цен еще может подкрепляться тенденцией, что загород перешел платежеспособный спрос удаленщиков: теперь они ищут не дачу на выходные, а дом для постоянного проживания.

Изменение цены может быть и следствием улучшения качества самого жилья, и роста средней площади.

Хотя рынок многоквартирного жилья в Москве гораздо более динамичный.

Ставки по кредитам

Ставки кусачие. Если средняя льготная кредитная ставка крутится вокруг 8%, то покупка загородного жилья в ипотеку будет даже дороже вторички в городе. Впрочем, не на много.

При этом, льготные возможности при покупке домов остались. С 2021 г. «Льготная» и «Семейная» ипотека распространены на строительство домов с подрядчиком, а с середины 2022 г. «Льготная ипотека» расширилась на самостоятельное строительство.

Эскроу

Говорят, эту идею обсуждают. По исследованию ДомРФ и ЦИАН, это может увеличить число желающих построить дом с подрядчиком в 3 раза. Сложно сказать, приведет ли это к росту объема всего рынка, но перераспределение рынка точно будет. Достаточно большой сегмент не готовы лезть в стройку из-за ненадежности подрядчиков и риска постоянного увеличения сметы.

Напоследок хотел показать собирательный образ загородной недвижимости и ценник, но это оказалось сложно. Под Санкт-Петербургом за 6-8 млн. это может быть и такой дом, и такой:

Объявления здесь совсем не показательны, т.к. много предложений с картинками будущего дома. Под постройку. Объективность цены в этом случае под сомнением.

Какие ваши предпочтения в загородной недвижимости?

---

До встречи в канале Кот.Финанс! Мы рассказываем об инвестициях: недвижимость, облигации, акции. Ищите нужный раздел по хештегу:

#недвижимость - более 100 постов