Лига Недвижимости

Мы провели голосование в канале, опросили проф.участников рынка недвижимости: риелторов, аналитиков, строителей. Теперь мы знаем ожидания всех. И все уверены, что недвижимость будет только расти

Вчера мы подготовили материал о ценах на жилую недвижимость, индексы, среднегодовую доходность. Статистика – штука упрямая: жилье за последние 10 лет в среднем росло на 10-12% (и это без учета аренды). Результат лучше, чем у доллара, вкладов, облигаций. Доходность ниже среднегодовой доходности акций, но сравните волатильности: на рынке недвижимости не было такой турбулентности. Росстатовская инфляция почти вдвое меньше. Значит бетон помогает не только сохранить, но и заработать.

От прошлого в будущее

Вчера мы публиковали результаты прошлогодних опросов. Какие ожидания сегодня?

Участники канала Кот.Финанс

При проведении опроса в телеграмм канале, мы убрали ответ «не знаю». Потому что в нашем канале нужно точно знать))

Снижения больше, чем на 7% ожидают только 23% респондентов. Остальные ожидают плюс/минус те же цены, или рост. Так или иначе, за рост ответов больше: 33% против 23%

Покупатели/продавцы

Благодаря нашим друзья в риелторском агентстве, мы направили более расширенную анкету людям, которые прямо сейчас покупают, или продают квартиры. Или которые завершили сделку в декабре.

Интересно, что и покупатели, и продавцы скорее ожидают рост цен, чем снижения. Это может быть обусловлено тем, что продавцы – те же покупатели*: много сделок проводится как +встречная сделка. Кто-то расширяется в связи с рождением ребенка, кто-то наоборот после отъезда детей на учебу путем продажи большой квартиры покупает 2 маленьких. У каждого своя история

* нашу анкету участник заполнял 1 раз

Профессиональные участники

В своих опросах мы не могли обойти стороной и профессиональных игроков рынка: брокеры по недвижимости, строительные компании. Среди брокеров (тоже 18 человек) были наши друзья и их коллеги – их ответы близки к их настоящим мыслям. Многие из них на рынке последние три года и на их глазах недвижимость буквально росла постоянно. Кроме второй половины 2022 года в их памяти нет отпечатка снижения цен.

Со строительными компаниями сложнее – мы сделали запросы небольшим, средним, и крупным компаниям и везде получили ответ, содержащий осторожный оптимизм. Как итог, никто не ждет снижения цен. Тут результат ожидаемы: недвижимость - это их хлеб.

Аналитики

Эту касту участников рынка мы выделили отдельно: изучили стратегии крупных инвестиционных домов и банков, и направили запросы авторам, отвечающим за раздел с недвижимостью. Говоря словами классика, ответили не только лишь все: из 20 писем мы получили ответ по 6, и в каждом был трехметровый disclaimer с оговорками и предупреждениями об ответственности. Поэтому, мы не светим их имена и компании.

С огромным уважением к тем, кто ответил, но к сожалению, абсолютно не показательно: ровно половина ждет роста больше, половина – за флэт.

Факторы за рост цен

· Риск печатного станка: при продолжающемся росте денежной массы, сверхрасходах на оборону и армию – будет дорожать все, недвижимость не исключение

· Снижение объема предложения застройщиками

Факторы за падение цен

· Возможные изменения условий льготной ипотеки (до 1 июля 2024): рост льготной ставки / увеличение первого взноса / снижение суммы кредитования

· Сохранение высоких процентных ставок: мы приводили исследования аналитиков, что все ждут скорого снижения ключевой ставки. А если они ошибаются?

· Разрыв условий между льготной и рыночной ипотекой: в 2022 разница ставок была 3-4 процентных пункта, сейчас – 10%.

· Рост недоступности жилья: цены растут быстрее, чем доходы населения. За последние три года доходы по динамике отстают в полтора раза

Важная ремарка: на фондовом рынке есть правило, что если все ждут роста – значит "поуши" в позиции. Кто тогда будет покупать, если все уже купили? Скромное мнение Кот.Финанс: вторичка будет снижаться под давлением высоких ставок. Первичка ждет решения: будет ли продлена льготная ипотека? Скорее всего, будут мягко уменьшать разрыв между ставками первичной и вторичной недвижимости. В любом случае, при ключевой 15-16% нам комфортнее в облигациях.

Читайте нас в канале Кот.Финанс

Первые статистические цифры года. Разбираемся с результатами рынка жилья в Москве в 2023 году. Недвижимость - все еще надежный актив.

Мы ориентируемся на индекс Дом.Клик, который рассчитывает цены Москвы на базе сделок Сбербанка. Индекс ранее был показательным для вторичного рынка. Но когда продажи недвижимости стали буксовать и на рынок стали выходить уже построенные объекты – смешался и первичный рынок, который стал поддерживать цены. Разбирались в этом здесь.

Итак, год закрыли на уровне +10,2%. Учитывая ожидания год назад – это отличный результат

Опрос, который мы провели в апреле 2022 года показывал скорее пессимистичные настроения: СВО, ключевая ставка около 20%, неопределенность.

Опрос 2023 года показал скорее нейтральные настроения.

В реальности, 2022 год оказался годом сюрпризов: цены сначала сильно выросли на тяге неопределенности и памяти поколений - в любой непонятной ситуации покупай недвижимость. А ситуацию 2022 сложно было назвать понятной. И если мы смотрим на результат к концу года, то относительно даты опроса пессимистичные настроения возобладали: -9% (победило меньшенство).

Нейтральный прогноз 2023 года тоже не сбылся: +10% - это хороший рост. Не на фоне рынка акций, конечно. Но на фоне высоких ставок, перегретости рынка (субъективно), недоступности жилья

Дом.Клик – это пока первая статистическая цифра в недвижимости, которая у нас есть. Следом будем индекс Этажей, они обычно очень оперативно готовят данные. Они считают цифры в среднем, по всем регионам. Там рост по состоянию за 11 месяцев более очевидный. И результаты ноября (когда цены выросли) кажутся невероятными

Если смотреть на недвижимость, как инвестиции на десятилетия, то среднегодовые результаты 10-12% кажутся вполне хорошими. Статус защитного актива оправдан, тем более цены не учитывают рентную доходность, которая никак не меньше 4-6% в студиях и однокомнатных квартирах.

Недвижимость спокойно выигрывает у доллара, инфляции, депозитах (здесь топ-10 банков), и даже облигаций.

И даже разбивка по годам показывает, в целом, успешность этого актива, как класса. Особенно учитывая отсутствие риска оферт, делистинга, и прочего.

Да, у бетона свои риски. Но статус твердого защитного актива недвижимость доказала статистически.

Мы проведем новый опрос в канале, и оценим ожидания людей. Также, мы направили короткий опросник 18 покупателям и 18 продавцам (кто покупает или продает недвижимость прямо сейчас), 10 брокерам, и 5 инвестиционным аналитикам. Посмотрим настроения покупателей, продавцов, и проф.участников.

А какие у вас ожидания?

Читайте нас в канале Кот.Финанс