Евгения! Ты что вообще хочешь? Определись
Зачем эти сложные манипуляции? Отдай родителям квартиру.
Показать полностью
1
Лига Недвижимости
1 287 постов
•
4 718 подписчиков
ДвижЗаНедвиж
Риск инвестиций в недвижимость/ Обзор помещения в БЦ NeoGeo/ Эксклюзив
Не экономьте на личном агенте при покупке квартиры
Не секрет, что в 2020-ом году многие банки понизили свои ипотечные проценты по кредиту. Из-за этого, люди, даже в такой сложный период, начали массово скупать недвижимость в городе. Ну и я не прошла мимо такой халявы.
Вот, все документы собраны, ипотека одобрена пора выбирать квартиру. Нус… посмотрим. Облазила я весь ЦИАН, Яндекс Недвижимость, вроде нашлось что-то приличное. Но тут же подозрения, а всё ли хорошо с документами на квартиру, а вдруг с ней что-то не так, а может кто-то прописан. Ааа…Меня могут обмануть. Я сама не юрист по образованию, но, к счастью, имею опыт с покупкой и продажей недвижимости. Поэтому чётко понимала, что агент по недвижимости (человек, который подбирает мне квартиры) абсолютно не нужен. Есть интернет и руки, сама справилась. А вот уже толковый юрист – необходим. Все эти важные бумажки: предварительный договор, договор залога и т.д. всегда по-хитрому составлены и нужна чётка проверка.
Да, подводных камней много, если их вовремя не заметить, можно остаться ни с чем. Так вот ребята, подсказываю, при подписании предварительного договора или передачи залога, убедитесь, что всё, что вам обещали продать должно быть чётко прописано. То есть, если владелец квартиры говорит, что продаёт квартиру со встроенной кухней, техникой и мебелью, то в договоре уточняйте все детали, вплоть до модели техники и цвета дивана. Продавцы бывают разные, есть и такие, кто привезёт вам другую старую кухню, либо советский холодильник, вы же не сказали какой. Холодильник обещал? Привез. Бывает и такое.
Далее залог, для чего он вообще нужен? Залог – подкрепляет сделку, то есть квартира будет уже за вами, осталось только подготовиться к сделке и всё. Также, один пункт многие забывают, что залог ещё страхует от «передумываний». Это значит, что если одна из сторон вдруг нарушает ранее договорённости или кто-то передумал покупать/продавать квартиру, то покупателю не возвращается залог, а продавец обязан возместить залог в двойном размере. Мотивирует, да? Увы, в моём случае такой пункт отсутствовал и все дружно проглядели. Даже мой знакомый агент (она не участвовала в сделке) не нашла ничего необычного в договоре, однако сама сделка, продавец и её представитель показались подозрительными. Сложные схемы они выбрали для продажи недвижимости. Когда я раз в третьи начала перечитывать предварительный договор, я начала находить какие-то неточности, противоречия, недостатки. Было написано одно, владелец квартиры говорила другое. При оценке квартиры, была предоставлена вообще друга (похожая), на сайте недвижимости были выложены фотографии вообще другой квартиры. Меня такое поразило! На мои вопросы представитель продавца отвечал, что эта нормальная практика, так многие делают, это всего лишь формальности, всё будет хорошо.
До сделки остаётся один день, до Нового года неделя, я в предвкушении, что вот-вот у меня будет своё жильё, и праздник встречу в новенькой квартирке. Иии.. продавец решает воспользоваться коряво составленным договором, повышает стоимость квартиры на 400 000 руб. в надежде, что я за день до заключения сделки не буду выделываться и соглашусь на её условия. Запомните, таких финтов не покупатель, ни продавец не имеют права делать, если как раз-таки в договоре есть такой пункт. К несчастью, в моём случае ей такая подстава удалась. Естественно, я не согласилась на её условия, т.к. просто не обладала такими средствами, да и квартира не стоила этих денег. В итоге сделка отменяется, праздничное настроение испорчено и снова нужно заново всё искать, оформлять, оценивать, ездить кататься по страховым компаниям. Один сплошной геморрой.
Совет: не экономьте на юристе, который тщательно за вас проверит все документы и будет вести вашу сделку от начала до конца, он будет отвечать за вас. Это гораздо удобнее, чем самому шишки набивать. В конце концов, через месяц я приобрела недвижимость. Даже больше и лучше, чем предыдущий вариант. В этот раз, при помощи агента, корректно был составлен договор, все стороны были удовлетворены. Всё быстро, чётко и не напряжно. А самое смешное, что квартиру я купила у брата, той недобросовестной владелицы первой квартиры. Он, на редкость оказался порядочным человеком и был поражён моей историей.
Вывод один: хочешь получить качество – доверься профессионалам!
Показать полностью
Нужна ли справка из психдиспансера и наркодиспансера при продаже квартиры?
Очень часто при сделках с недвижимостью от продавца требуют справку из психдиспансера о вменяемости, а порой еще и из наркодиспансера. Чаще всего такое условие ставится, когда в сделке участвует риэлтор как посредник. Иначе как "изображением бурной деятельности для оправдания своей нужности", я эти требования назвать не могу.
По моему опыту такие справки при сделках с недвижимостью — совершенно ненужная макулатура. Давайте разберемся почему.
Вот так обычно выглядят справки из психдиспансера:
Получаются они бесплатно, а при наличии прав на вождение автомобиля и разрешения на оружие автоматически.
На первый взгляд все серьезно: печати, штампы, заключение врача. Но если вчитаться внимательно, то эта бумажка ничего такого особенного о продавце недвижимости нам не скажет. То, что человек не значится в картотеке или не состоит на учете у психиатра по месту жительства, еще не означает, что он полностью осознает свои действия. И наоборот — человек может иметь ментальные отклонения, состоять на учете, но запрета на сделки с недвижимостью ему никто не устанавливал.
Я уже не говорю о том, что справка действительна на момент выдачи. И внезапное помешательство на следующий день после выдачи справки не исключено.
То же и с наркодиспансерами. Далеко не все наркоманы состоят на учете. А те, кто состоят, могут вполне отдавать себе отчет в своих действиях. И опять же никто не помешает покупателю, не состоящему на учете у нарколога, обдолбаться накануне сделки и быть невменосе при подписании договора купли-продажи.
Особо продвинутые риэлторы начинают требовать комиссионное заключение о психическом здоровье. Они выдаются уже платно (в среднем 3—5 тысяч рублей, но встречались варианты и за 10 тысяч). В ней обычно указано, что "по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью".
В этой ситуации со справками особенно ярко проявляется абсолютная юридическая безграмотность населения. Для среднестатистического гражданина "вменяемость" = "дееспособность". А это далеко не всегда так.
Вот вам пример: несовершеннолетний ребенок, имеющий долю в продаваемой квартире, и не состоящий на учете у психиатра и нарколога, вполне себе вменяем. Но недееспособен. При этом на сделках с недвижимостью справку от психиатра на ребенка отчего-то никто из риэлторов не требует:)).
Мой недавний покупатель тоже через риэлтора потребовал от меня справку из ПНД и НД. Перечисление аргументов, приведенных выше, ничего не дали. "Без этой справки продавать квартиру нельзя! У вас документы в МФЦ не примут! Сбербанк не откроет эскроу-счет!" и прочий традиционный риэлторский поток вранья.
Не слушайте. Примут. Откроют. В качестве аргумента можете показать список документов, необходимых для регистрации сделки. Никаких справок от психиатров и наркологов там и в помине нет.
Из документов нужны лишь:
*ваш паспорт,
*ваше право собственности на продаваемую вами квартиру,
*договор купли-продажи,
*согласие супруга, если продавец состоит в браке.
Всё.
(Любителям пруфов даю ссылку на сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimo... )
Если покупателю вашей недвижимости так уж горит себя обезопасить с этой стороны, он может попросить у вас принести "Выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным". Получается она в МФЦ или, если есть ЭЦП (электронная цифровая подпись), через личный кабинет на сайте Росреестра.
В некоторых МФЦ делают круглые глаза, говорят "мы такое не делаем, это вам к психиатру, идите в полуклинику". Не слушайте. Делают. И обязаны выдавать. Поэтому давите на девочек на ресепшене — пусть посмотрят в каталоге оказываемых услуг. Или зовите начальника МФЦ, он обычно поумнее будет и рядовых сотрудников просветит при вас за пару минут. Особо упертым можете показать вот эту ссылку https://www.gosuslugi.ru/283020/17/info о том, что такая справка существует и действительно выдается в МФЦ:
Ваша задача — оплатить пошлину в 950 рублей, если получаете выписку на бумаге, и 400, если в электронном виде письмом. И конечно же нужно предъявить паспорт, так как такие выписки выдают только лично на вас. Могут еще выдать вашему нотариусу. Вашим наследникам (хоть по закону, хоть по завещанию). Но потенциальному покупателю, желающему проверить продавца, точно ее не получить.
Выглядит этот документ так:
Как видите, в моем случае написано: "сведений о недееспособности не поступало". В случае недееспособности указывается номер и дата судебного решения, дата его вступления в законную силу и пр. Ибо недееспособность у нас определяется лишь судебным решением, а не справкой участкового врача. Вот таким гражданам сделки с недвижимостью действительно запрещены. Даже если они не наркоманы и психически здоровы.
А теперь самое главное — данные о дееспособности берутся из баз Росреестра, где с 2017 года аккумулируются сведения о признании владельца недвижимости недееспособными или ограниченно дееспособным. Туда они попадают из судебных органов либо органов опеки и попечительства, а не из психдиспансеров, как кто-то наивно полагает. Таким гражданам всегда по суду назначается опекун, и только он имеет право действовать при продаже или покупке квартиры от имени недееспособного гражданина.
И тут возникает второй, а по сути ГЛАВНЫЙ вопрос — если данные о недееспособности граждан и так находятся в Росреестре, то и такую справку получать не нужно. Росреестр и так сделку с недееспособным гражданином не пропустит, выдав отказ с описанием причины: продавец числится в Реестре недееспособных граждан и к сделкам с недвижимостью не допускается.
Итого: такая справка при продаже квартиры не нужна.
Давайте лучше получать такие справки:
И несколько ремарок.
1. Если покупатель упорно настаивает на предоставлении справки из ПНД и НД, потребуйте от него такую же справку. Ведь он такой же участник сделки и его вменяемость вам тоже интересна. В моем случае этого было достаточно. Покупатель сначала чуть не упал в обморок от моей наглости. Выдал банальное "А что, по мне разве ни видно, что я нормальный?!" И согласился на Выписку о дееспособности. Но и ее можно было не делать, ибо см. выше — этот реестр так и так пробивается при регистрации сделки.
С особо отбитыми действует и еще один аргумент: "Справку требуете вы? Она нужна вам? Вот вы ее и оплачивайте. А я так и быть пройду освидетельствование, если вы так хотите". Обычно при вопросе о лишних тратах покупатели идут на попятную.
Если и это не помогает, предложите покупателю пригласить на сделку врача-психиатра опять же за его счет. Медик освидетельствует продавца и подтвердит состояние вменяемости конкретно в момент подписания договора купли-продажи.
2. Если у вас есть водительские права или разрешение на оружие, можете предъявить эти документы. Они автоматически подтверждают вашу вменяемость, подтвержденную психиатром.
Поэтому когда у вас просят принести "справку об отсутствии справки", можете смело слать риэлтора или покупателя лесом.
Показать полностью
4
Почему риэлторы не вымрут никогда
Продавали недавно квартиру. Выложили объявление на самые популярные сайты, ждём покупателей. Пометка о том, что "продаёт собственник" везде проставлена.
Сделка проще некуда - чистая продажа, подходит под ипотеку и маткапитал, я - всего лишь третий собственник за 25 лет с момента приватизации, не доля, не в залоге, без несовершеннолетних/престарелых и заключённых, никто не прописан, никто не живёт и и пр. и пр. Как говорится, выход на сделку через 10 минут.
Думаю: "Ну уж сейчас-то, в разгар XXI века, когда интернет есть у каждого бомжа, приходить на просмотры будут только реальные покупатели".
Ага, как же. Из 8 человек, пришедших на первой неделе, сам по объявлению пришел... один человек. Побывали 4 риэлтора "на разведку". И трое покупателей пришли в сопровождении риэлтора.
Один из этих трех покупателей с риэлтором после часа раздумий согласился на покупку и "все завертелось". То, что он в итоге нам кровушки попортил литра три - это отдельная история. Сейчас не об этом.
Покупателю хорошо за 50, хотя в свой смартфон заходит по опечатку пальца, пользуется сбербанк-онлайном и пр. - то есть, с современными технологиями не так чтобы очень на "вы".
Тем смешнее выглядит вот этот эпизод: звонит мне риэлтор этого покупателя и кричит: "Вы зачем выложили новые объявления с новыми фотографиями? Да ещё цену снизили! Мы же уже задаток взяли!"
Так, стопэ. Какие фотографии, какое снижение цены? Начинаю выяснять. Чтобы не мучить читателя описанием разборок, поясню - покупатель уже после уплаты задатка в агентство попросил сына поискать в интернете другие варианты. Так сказать, успокоиться перед окончательным принятием решения о покупке моей квартиры. Сын конечно же нашёл мои объявления с моей ценой, которая конечно была на 300 тыс. ниже, чем им сказал риэлтор. Фотографии там действительно другие - риэлтор, придя ко мне на разведку под видом покупателя, сфотографировал дом, подъезд и пару интерьеров и скидывал клиентам эти свои снимки, а не фото, скопированные из моего объявления.
Так что делает покупатель, найдя дешёвое объявление напрямую от продавца? Вы бы позвонили по объявлению хотя бы ради интереса? Я бы точно да. Но вместо этого, покупатель... начал звонить своему риэлтору и закатывать скандал о снижении цены:)
Сначала было смешно. Думаю "ну почему люди такие дурачки? Есть объявление с прямым выходом на продавца, минуя человека-прокладку. Есть возможность сэкономить 300 тыс. Продавца и его адекватность ты уже видел на просмотре, документы на квартиру и их "юридическую чистоту" видел. Задаток агентству всего 10 тысяч, а сэкономить можно 290 тыс. Конечно покупатель подумает-подумает да и позвонит мне сам уже сегодня".
Ага, щас. Никто мне так и не позвонил. Покупатель так и вышел на сделку через агентство, переплатив лишние 300 тысяч рублей риэлтору ни за что. Ах нет, почему же "ни за что"? Покупатель ходил на просмотры, в МФЦ и в банк в сопровождении этого человека-прокладки. А за компанию нужно платить:)
Недавно был тут пост - в Японии есть человек-приятель, которому платят за то, чтобы он сходил с вами в магазин, посидел в кафе, посмотрел телевизор и пр. Видимо, и у нас это поветрие тоже имеет место быть. И весьма неплохо оплачивается.
Так что пока есть такие клиенты, будут и риэлторы...
Показать полностью
Наследство
Прошу помощи в разъяснении вопроса с наследством. Тряпками прошу не кидаться, камент для минусов приложу. Итак.
Есть квартира, 3/4 моя собственность, 1/4 собственность моей бабули, которая умерла в начале января. Доли не выделенные. Наследников кроме меня и моего родного брата никого нет.
Может ли кто-то дать подробную инструкцию по процедуре вступления в наследство? Брат готов написать отказ от наследства ибо живёт в другом государстве и ни на что не претендует.
Заранее благодарю!
Как продать квартиру за 12 млн и заплатить за это штраф 18млн
На просторах соцсетей напоролся на такую вот жесть.
В конце 2018 года жительница Москвы Маргарита приняла решение продать свою квартиру и переехать в загородный дом. С помощью риелтора покупатель нашелся быстро. Стороной договора стала семья из Китая, которая несколько лет назад перебралась в Москву и занимается здесь спа-бизнесом. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составила 12 млн рублей, цена всех устроила.
Участниками сделки было принято решение удостоверить договор в нотариальной форме. Более того, другого варианта и быть не могло, так как 1/3 квартиры принадлежала дочери Маргариты (долевые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению в соответствии со статьей 42 закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). После нотариального удостоверения договора, нотариус самостоятельно направил весь пакет документов в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
Через несколько дней от Росреестра поступило положительное решение, переход права был зарегистрирован. Продавцы забрали денежные средства из банковской ячейки.
В сентябре 2020 года Маргарита получила письмо из налоговой службы, в котором оказалось постановление ФНС со следующим содержанием:
Маргарита и её дочь признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 15.25 КоАП РФ (Нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования). В связи с этим им назначен штраф в размере 18 миллионов рублей (по 9 миллионов рублей каждой из них).
Как им сообщили в ФНС, нарушение заключалось в том, что новые собственники квартиры были иностранными гражданами, а расчет по сделке был совершен при помощи наличных денежных средств. В соответствии с законодательством расчеты по таким сделкам должны проводиться в безналичном порядке. Штраф за нарушение такого рода начинается от 3/4 до всей суммы незаконной валютной операции. Так как продавцов по договору два - штраф полагается каждому.
«Похоже, налоговики правы. В действиях Маргариты действительно имеются признаки административного правонарушения», — считает заведующий компанией «Западная коллегия адвокатов г. Москвы» Александр Инютин. «Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в рублях, все сделки, заключённые между гражданином РФ и иностранными гражданами, по закону считаются валютной операцией, поэтому все расчёты должны проходить строго по безналу (п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ)».
Источник:
https://govoritnotariat.com/news/nalichnyy-raschet-po-notari...
Юристы говорят основной косяк на нотариусе, должен был знать такие вещи.
Показать полностью
Как вложить миллион
или как купить недвижку за полцены.
Мне буквально выкрутили руки, подписались на меня впятером и сидят ждут. Ну я ж не железная! рассказываю, чо... Окей, судя по всему, многие думают, что договора пожизненной ренты остались в лихих 90-х, но нет, у меня сейчас заключен такой договор с одной милой старушкой и давайте-ка я расскажу вам, что я об этом знаю.
Начала эту эпопею моя мама в 2004 году. С тех пор у неё сложилось уже несколько рент и всё было нормально, но теперь она в том возрасте, когда уже нельзя заключать такие сделки. Ну не в качестве плательщика... эх... Короче, настало моё время и теперь я вроде бы владею клевой трехкомнатной квартирой, но сначала мне нужно пожизненно содержать её бывшую владелицу, которая в ней живет. Вот и весь смысл подобных договоров.
Поиском таких квартир занимаются специальные люди очень непопулярной на пикабу профессии - риэлторы. Ну правильно, как можно хорошо относиться к людям, которые где-то треть от суммы сделки забирают себе? Это очень большая сумма, да. Прям дофига. Но без них никуда, ибо напрямую найти такую старушку, я не представляю где и как бы я смогла. И даже если нашла бы, то как её уговорить продать мне квартиру на таких условиях? Так и вижу её, ага...
Всем понятно, что я в этом договоре становлюсь человеком, ожидающим её смерти. Поэтому, ясное дело, она мне не поверит да я этого и не жду, поэтому всем занимается агенство. В итоге мы ждем, агенство работает и если находит вариант квартиры, то предлагает нам. Так и было в этот раз. Предложение нас устроило, были подготовлены документы, заключен договор у нотариуса, где я единственный раз повстречалась со своей рентополучательницей и с тех пор мы платим, в чем собстна и состоит наша часть договора.
По этому договору у моей старушки есть право пожизненного проживания в проданной мне квартире, а ещё она стала моей иждивенкой и я должна о ней заботиться строго по списку, НО после этого списка отдельным пунктом идет наше с ней соглашение, что забота эта имеет определенный денежный размер и она согласна просто получать его. Это и есть рентный платеж. Также к договору прилагается согласие моего супруга на заключение этой сделки. Так же нотариально заверенное. Вообще, всего около 40 тысяч ушло на все оформления. Тож дофига, но с нотариусами не торгуются.
С тех пор прошло уже больше года, мы оплачиваем каждый месяц 9 тысяч ренты и около 5 тысяч отдельно коммуналки за трехкомнатную квартиру площадью около 60 кв.м. в Питере. Суммы эти передаются мне опять же через посредника, хотя я знаю и телефон старушки и разумеется, её адрес, но общения у нас нет, да я и не планирую чтобы лишний раз не волновать человека.
Окончанием нашего договора будет смерть моей рентополучательницы, тогда мои ограничения на владение этим имуществом автоматически снимуся и я стану полноправной владычицей морскою собственницей квартиры. Однако, я ещё должна буду похоронить её на определенном участке определенного кладбища и оплатить все расходы этого грустного мероприятия. Я даже в мыслях не тороплю это событие, пусть всё идет как идет, моё дело платить.
Что ещё сказать... ни с каким криминалом я в этой сфере не сталкивалась, более того, государство тоже активно сочувствует старушкам (и старичкам конечно же) и готово решить их материальные проблемы в обмен на жильё. Но много платить, как водится, оно не особо желает. Вот пруф https://www.gov.spb.ru/gov/terr/reg_admiral/zhilishnaya-sfer... здесь адмиралтейский район предлагает 10% от стоимости квартиры плюс 16 311 руб. ежемесячно гражданам, достигшим 75 лет. Мы заплатили около 25% плюс около 10% агенству. Ни о чем не жалеем, собираемся ввязываться в эти сделки и дальше ибо благодаря им у каждого в нашей многодетной семье есть отдельное жильё.
Ну ладно, одна квартира досталась от бабули по наследству, но мы всё равно все живем отдельно. Плохо что ли? Хорошо.
Закругляюсь, значит, что тут можно сказать...
1 - Если у вас есть миллион и вы раздумываете, куда бы его потратить, то вот вполне выгодный вариант вложения средств. Ведь когда имущество полностью станет вашим, вы сможете продать его за полную рыночную стоимость. А вложили вы в неё половину цены. Ну, расчет такой по крайней мере. На деле никогда не угадаешь сколько человек проживет и какие суммы получатся. Тут вспоминали фильм Дюплекс, где бабуля всех пережила. Насколько я знаю, есть и реальная такая история и что вы хотели? Да, люди иногда живут долго и счастливо. Завидуем и платим. В конце концов, вы можете не подписывать договор, если рентополучатель слишком бодр и весел. Глядя на вас, кстати, тоже будут прикидывать, нормальный ли вы плательщик вообще-то.
2 - Если вы пожилой человек и у вас есть квартира, но нет инвалидной коляски, или не хватает денег на операцию, то вот вполне выгодный вариант распорядиться своим имуществом. Продавайте эту квартиру по договору пожизненной ренты, живите в ней дальше и получайте баблишко. Крупную сумму сразу плюс ренту каждый месяц, а ещё коммуналку будет оплачивать новый собственник. Деньги вы тратите куда хотите, а плательщика и в глаза не видите, всё общение идет через посредника, который шуршит опять же оплаченный не вами.
То есть, это выгодный договор для всех сторон даже несмотря на некую неопределенность в датах и вообще отпугивающий момент - смерть как завершение сделки.
Не обещаю, что отвечу на все вопросы, агенство своё не хочется светить, оно мне самой нужно. Найти его можно и в поиске, никто там не скрывается, но и рекламы на столбах не клеит. Буду рада, если кому-то поможет этот пост. Всем свежих печенек и хороших квартирок.
Показать полностью
3