Сейчас повышение цен на рынке недвижимости в новостройках в большинстве проектов происходит практически каждый день.
На рынке наблюдается прямо пожар. Некоторые отдельные лоты подорожали от 500 тысяч до 1,5 млн рублей всего за пару дней. Причем во всех сегментах. Но почему-то мне кажется, что нынешние сверхвысокие цены – это еще не предел.
Во-первых, уже совсем скоро ипотека с государственной поддержкой, те самые 6 млн рублей со ставкой 8%, станет достоянием истории. Да и всем полюбившуюся семейную ипотеку с 1 июля тоже срежут. Пока неясно, правда, кому и как, но все равно многие спешат подстраховаться.
Во-вторых, неожиданно перед самым завершением льготной программы масла в огонь подлила Москомэкспертиза: в Москве теперь нельзя строить студии и небольшие однокомнатные квартиры.
Ну и самое главное, наверное, люди покупают не цену квартиры, а ежемесячный ипотечный платеж, продолжая расхватывать жилье как горячие пирожки. Объемы продаж-то в Москве и Подмосковье не падают.
В общем, если вы хотите купить квартиру в новостройке для жизни, не думайте, покупайте. Только очень аккуратно выбирайте лоты. И не тяните время – скорее всего, мы еще увидим не одну волну подорожаний до 1 июля.
Разбираем, как застройщики склоняют вас к покупке и мотивируют переплачивать.
Обещания менеджеров
«Сдадим раньше срока и всех соседних ЖК»
«Когда-нибудь тут появится парк, школа и ТЦ»
«Через год вы продадите эту квартиру на 30% дороже»
Да-да, конечно. Всегда ориентируйтесь только на проектную документацию, ваш ДДУ (договор долевого участия) и реалии рынка, а не на фантазийные уловки застройщиков.
Фальшивые скидки
Поднять цену, а потом дать скидку — даже крупные застройщики часто устраивают такие качели. Вот, например, один в феврале поднял цены, а уже в марте устроил скидки на всё.
Предложить уникальную скидку «только для вас». Конечно же, их дают всем.
Сделать скидки «только до конца месяца». А потом продлить еще на месяц.
Скидка в интересующем вас ЖК — это не всегда повод торопиться с покупкой. В идеале нужно следить за реальной динамикой цен и за темпами продаж: действительно выгодные предложения появляются тогда, когда застройщик в прошлом месяце продал слишком мало, а еще перед окончанием крупных периодов (квартала, года и т. д.), когда отделу продаж нужно сделать план.
Вот тут можно почитать про лайфхаки, как выбить скидку в новостройке.
Бизнес-класс, бизнес-лайт, комфорт-плюс…
Девелопер может назвать свой проект как угодно, чтобы привлечь покупателей — класс жилья на рынке сегодня не регулируется. По факту же все эти красивые термины легко могут означать обычный комфорт.
На рынке недвижимости даже есть примеры, когда одна очередь ЖК позиционировалась как комфорт-класс, а следующая (точно такая же) — уже как бизнес. Просто чтобы оправдать выросшие цены.
Чтобы не попасться на эту уловку застройщика, всегда проверяйте:
Его предыдущие проекты: из чего они построены, как выполнена отделка квартир и входных групп, что говорят жители и т. д.
Странички ЖК на сайтах «Дом.рф» и «Циан». Случается, что они тоже указывают классы жилья не совсем некорректно, но в любом случае на сегодняшний день это наиболее достоверные источники.
Один из популярных московских ЖК «бизнес-класса», который на самом деле комфорт.
Ограниченная выборка квартир
Если вы просто обратитесь в отдел продаж ЖК, чтобы купить квартиру, скорее всего, вам предложат несколько лотов на выбор — но это не значит, что вам назовут все доступные квартиры по минимальным ценам. В этом случае надо либо спрашивать еще варианты, либо идти на сайт ЖК.
Однако на сайте тоже бывает не все так просто. К счастью, большинство застройщиков уже перешли на нормальные каталоги, однако еще встречаются уникумы, которые скрывают планировки и цены, отсылая вас в офис продаж.
Кроме того, редко какой застройщик выставляет на сайт все квартиры, чаще всего их выкидывают пулами, чтобы не вымылись сразу все дешевые варианты. Все самые дешевые лоты обычно бронируют, а опоздавшие покупатели в панике берут более дорогие варианты. Однако потом застройщик выкинет новый пул квартир.
А еще иногда застройщики сами бронируют квартиры, создавая искусственный ажиотаж и вынуждая людей покупать квартиры по завышенным ценам. Вот тут очень было похоже на это.
Предчистовая отделка (white box)
Когда проект продается только с предчистовой отделкой, это нормально. А вот когда застройщик предлагает много вариантов отделки на выбор, это тоже своего рода уловка, чтобы заставить вас переплатить.
Даже у хороших застройщиков она часто бывает с косяками. Кроме того, пока люди годами ждут сдачу квартиры и думают над дизайном, в голову приходят разные идеи перепланировки, расположения светильников и розеток и т. д. В итоге вся эта предчистовая отделка идет под снос: вы заплатили сначала за нее, а потом еще и за демонтаж.
Если вы хотите качественный ремонт, проще и дешевле взять квартиру в бетоне и сделать все под себя.
«Выгодная» ипотека
Сегодня слово «акция» в недвижимости стало равно слову «ипотека». Если вы зайдете на любой агрегатор, то среди акций увидите одни только ипотечные предложения. Вот только реальной выгоды там немного.
Акции на «Циане»
Хоть Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, усиленно борется с различными серыми схемами, они до сих пор встречаются на рынке. Практически любые ставки ниже рынка означают либо завышение стоимости квартиры, либо изначальную переплату банку — всегда надо считать, сколько в конечном счете вы заплатите.
Обманчивая реклама
Красивые рендеры (чтобы вы потом сравнивали ожидания и реальность), зеленое окружение (вместо реальной промзоны), 10 минут до метро (по пробкам все 40). Знакомо?
Один из популярных московских ЖК, где чуть-чуть приукрасили действительность.
Рада, что предыдущий пост нашёл своих подписчиков. Постараюсь продолжить по порядку.
Вы просили писать цены - постараюсь, но с учётом инфляции у нас, и дичайшей инфляции в Турции после землетрясения, на сегодня цены могут быть не очень актуальны.
Итак, второй этап после покупки жилья - получение свидетельства на собственность (Тапу).
Тапу в районном Кадастровом управлении можно получить лично или по доверенности агентству, через которое был заключен договор. Если берете рассрочку от застройщика/агентства - Тапу получаете после завершения платежей по договору.
Мой родственник (мы - два собственника) решил сам слетать в Мерсин, познакомиться с городом заодно. Я делала на него доверенность, точнее две:
1. На получение Тапу в Турецком консульстве в Москве.
2. Нотариально заверенную с апостилем для открытия счёта в турецком банке.
При консульстве есть аккредитованные переводчики, которые со всем этим помогают. По сумме вышло порядка 17 т.р.
На тот момент прямых рейсов в Адану еще не было, лететь пришлось с пересадкой в Измире туда 4 часа, обратно 6 часов. Билет стоил около 35 тыс.
Далее вступает в силу пост-продажный сервис от агентства. В аэропорту встречает бесплатный трансфер и отвозит в отель, номер в котором также арендован агентством. У нас был не люксовый, но приличный отель-бутик Vista, кому интересно, рядом с набережной в районе Мезитли.
На следующий день поездка с сотрудником агентства в отделение банка Ziraat для открытия счёта - депозит на одного человека составил 1500 долл., 3000 тотал на три месяца. Срок его окончания отслеживается в приложении банка - деньги упадут на долларовый счет.
Тут тоже плюс, как мини-вклад до следующей поездки получился - помним про инфляцию и падение курса лиры. Сразу же банк выдает карту, правда, неименную. Счёт в банке нам еще понадобится для оплаты Айдата и воды/света по счетчикам. Пополнять счёт можно в отделении, через банкомат или через онлайн Сбера по номеру IBAN.
Счета открыты, необходимые выписки взяты.
На следующий день поездка в Кадастровое управление для подачи доков на Тапу. Делается 3 дня, обошлось около 1500 долл, там какой-то процент от кадастровой стоимости, 2-4%, сейчас не помню уже. Это сумма, включая услуги переводчика, и пр.
Сама поездка заняла неделю (5 раб.дней на все формальности).
Итого потрачено порядка 5000 долл + билеты 35 000 р.+ доверенности 17 000 р.
Сотрудники агентства водят за руку везде буквально, для человека, не владеющего турецким это ускоряет процесс до невозможного (английский не поможет кстати - турки его не знают, разве что те, которые в тур.сфере работают, ну и редкие оразованные кадры из крупных городов типа Стамбула и Анкары).
Обратный вылет был в субботу и в пятницу после обеда заветная бумага была на руках, ура!
Выдыхаем, летим домой и ждём окончания стройки.
Итоговые сроки были назначены на декабрь, но из-за землетрясения сдвинулись и фактически ключи были получены в апреле. Но это в итоге в плюс - в эту поездку удалось и делами позаниматься, и в море искупаться - погода в апреле стояла как у нас летом. А вот зимы с декабря по начало апреля не то чтобы холодные, температура плюсовая, может +4-10 ночью до 12-18 днем, но ветренные и дождливые могу быть. Тут как повезёт.
На приемку апартов я летала лично, так как немного знаю турецкий и хорошо знакома с этим менталитетом (опережая вопросы - учила в универе в качестве второго обязательного языка, плюс работала с турками в сфере делового туризма).
О приемке будет следующий длиннопост.
Апрель-месяц. Район утопает в цвету. При этом для аллергиков опасности нет.
Что может быть приятнее, чем облигации строителей? Разве что появление на долговом рынке нового солидного эмитента с высоким рейтингом, который предлагает хороший купон. Один из крупнейших девелоперов Москвы пришёл к инвесторам за деньгами. А они и рады. Смотрим дебютный выпуск с купоном до 16,5% (доходность до 17,81% YTM).
Стройка — рассадник высоких купонов, из недавних можно вспомнить Гарант-Инвест, ДАРС, Глоракс, Сэтл и ЛСР, например. Впереди нас ждёт ещё множество интересных выпусков, не пропустите.
Объём выпуска — 500 млн. 3 года. Ориентир купона: 16-16,5% (до 17,81% YTM). Без оферты, без амортизации. Купоны ежемесячные. Рейтинг A от АКРА (декабрь 2023) и Эксперт РА (декабрь 2023).
А101 — крупный российский девелопер жилья. Все объекты компании строятся на территории Новой Москвы вблизи новых станций метро. Строит и продаёт преимущественно комфорт и комфорт-плюс, а также реализует ряд проектов бизнес-класса. Текущий портфель строительства составляет 1,33 млн квадратных метров.
Почему А101? Ещё не всю Новую Москву там застроили?
Там ещё строить и строить. Комплексная программа по застройке территории огромными ЖК будет действовать до тех пор, пока не застроится. А потом начнут строить в другую сторону. Большинство объектов А101 строятся на территории Троицкого и Новомосковского административных округов вблизи станций метро. Это людям нравится, около метро покупают лучше, чем вдали от него.
Ребята из А101 не пальцем деланные, всего за 4 года они увеличили объём продаж в 3 раза. Спасибо льготным ипотекам и низкой ключевой ставке, о которой можно забыть на какое-то время. Выручка в 2023 году составила 107 млрд против 72 млрд в 2022. Продажи в 2023 году составили 137 млрд против 71 млрд в 2022.
Работают, видимо, строители с песней, которая им помогает. 2023 год был ударным по строительству, удалось построить 2 110 тысяч метров против 1 359 метров в 2022 году. Но стоит сказать, что 2022 год у А101 был хуже 2021 по всем параметрам, так что в 2023 году они работали за себя и за себя из прошлого.
У компании низкий уровень долговой нагрузки, так что даже странно, что решили взять лишь 500 млн. Показатель Скорректированный долг / EBITDA в районе 1,7. Отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей на уровне 0,4. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам в районе 10,7. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов на уровне 24,3%. Кул. Вандерфул.
Новый эмитент с высоким рейтингом, с низкой долговой нагрузкой, с хорошими бизнес-показателями. Короче говоря, очередной скучный выпуск облигаций от скучного застройщика. Но в облигациях скукотища — это плюс. Я участвую.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.
Люди подскажите, стоим в очереди по программе МОЛОДАЯ СЕМЬЯ на помощь для приобретения недвижимости в Архангельске. В 2017 году выполнили все условия, нас поставили в очередь. В январе 25 года мы вылетаем из этой программы из-за моего 36- тилетия. Когда вставали были 438(примерно) сейчас 158. Каждый год отчитываются что помогли сотням семей по этой программе в области. Скажите кто в этой программе получил помощь, сколько лет вы стояли в очереди?
Сегодня взяли семейную ипотеку и подписали договор, к концу 2025 года ребята заедут в двушку в 50 кв.м с отделкой) Я довольная как удав!
Вот такая недалеко от Зеленограда) Не именно эта, но примерно такая же. Да, конечно, без вида на Кремль, зато своя и без первоначального взноса.
Конечно, без ПВ, особенно новостройки, сейчас купить сложно. Да и на вторичке, в связи с высокими ставками, эта история заглохла.
Некоторые начали выбирать застройщиков которые оплачивают кэшбэк (занял у друга на ПВ, оформил ипотеку, получил кэшбэк, вернул долг. жаль, что не у каждого друга есть возможность одолжить пару миллионов на несколько месяцев).
Кто-то, чтобы успеть оформить по 6% ипотеку - взял потреб на ПВ под 21% годовых.
У нас получились такие цифры:
Квартира у застройщика стоит - 9 335 325 рублей.
Первоначальный взнос - 2 833 954 рублей.
Сумма ипотечного кредита - 11 265 320 рублей.
Срок - 30 лет.
Ежемесячный платеж - 67 541 руб.
Через 2 месяца клиент получит 1 867 065 руб кэш бэк, внесет его в частично досрочное погашение и платеж станет 44 740 рублей
Расходы по сделке:
Комиссия - 99 000 рублей
ЭР - 12 000 руб
Страхование жизни и здоровья - 45 000 рублей.
Итого, личных денег клиентом потрачено - 156 000 рублей.
Внимательный человек может сделать замечание: "Извольте, как это без первоначального взноса, если вот же выше указано - "Первоначальный взнос".
А я Вам отвечу: да, первоначальный взнос есть, но он был заложен в тело кредита.
Личных денег - 156 000! Итоговая сумма ипотеки - около 9,4 млн.
Конечно, это не простая сделка от застройщика - пришлось провернуть финт ушами. И да, ПВ был взят в долг. За 99 000 рублей.
Естественно, так получится не с каждым объектом и даже не во всех городах. Как минимум, ограничением является кредитная репутация заемщика и максимальный размер льготного кредита. Ну и время(
А так - вполне рабочая стратегия. Можно повторить :) Так что, работайте с правильными риэлторами ;)