Лига Недвижимости

Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве обновила исторический максимум в марте 2024 года и составляет почти 300 тыс. рублей. Это значение индекса Московской жилой недвижимости Домклик. Стоит ли брать ипотеку в таких условиях или лучше снимать квартиру?

Индекс рассчитывается Московской биржей на основе реальных ипотечных сделок Сбербанка и отражает стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости в Москве. Индекс запущен относительно недавно, в 2020 году, но рассчитывается по историческим данным с декабря 2016 года. По состоянию на декабрь 2016 года значение индекса было около 160 тысяч, это стоимость квадратного метра на тот момент. Сейчас, в марте 2024 года, индекс обновил исторический максимум и находится на уровне около 295 тыс. рублей.

Почему этот индекс — хороший показатель стоимости недвижимости? Чем больше качественных данных — тем более объективной будет оценка. Индекс рассчитывается на основе реальных сделок Сбербанка. Таких сделок достаточно много, потому что Сбербанк занимает большую долю ипотечного рынка. Эти же данные позволяют оценить фактически любую квартиру, у Сбербанка есть сервис бесплатной оценки на сайте Домклик.

Данные по ипотечным сделкам хорошо отражают рынок, так как такие сделки реально существуют. Простой анализ объявлений на сайтах может искажаться недобросовестными агентами, занижающими цены ради откликов потенциальных покупателей.

Можно ли как-то рассчитать, выгоднее купить квартиру в ипотеку или арендовать? Думаю, что здесь нет универсального ответа и каждый должен решить его для себя. Есть такой распространенный подход — сравнивать стоимость аренды и размер платежа по ипотеке. Если стоимость аренды ниже размера ипотечного платежа, то по этой логике выгоднее арендовать. Но это неправильное сравнение, так как стоимость аренды — это полностью невозвратный платеж для арендатора, а ипотечный платеж — только частично невозвратный, потому что через несколько лет ипотечная квартира станет полностью вашей собственностью.

Правильно сравнивать только невозвратные платежи с невозвратными платежами. В случае аренды это стоимость аренды, в случае ипотеки к невозвратным платежам относятся налог на собственность, ремонт и обслуживание квартиры, стоимость заёмного капитала. Ориентировочно все эти невозвратные расходы в случае ипотеки можно оценить в 10% от цены квартиры. Поэтому если цена аренды в год меньше 10% цены квартиры - это выгодное решение.

Этот инструмент я называю «правило 10%», оно позволяет быстро посчитать, что выгоднее: ипотека или аренда на основе сравнения невозвратных платежей. Но для многих людей ипотека даст приятное чувство жизни в собственной квартире и поможет целенаправленно платить за собственную квартиру, а не тратить деньги просто так. Поэтому именно ипотека может стать правильным решением для таких людей.

Поэтому если вы думаете над покупкой квартиры в ипотеку, но пока не получаете одобрение от банка вообще или не получаете приемлемые условия с точки зрения размера ежемесячного платежа, делайте эти 2 вещи: сокращайте долговую нагрузку, то есть расплачивайтесь с остальными кредитами, и занимайтесь сбережением, откладывайте минимум 10% доходов, лучше — больше. Это стандартные рекомендации по финансовой грамотности.

Автор: Михаил Емец, финансовый консультант, автор книги и подкаста «Инвестиции для людей»

Первая часть получилась несколько сумбурной, сами мы правда очень устали от всей этой истории, попытаюсь более подробно описать ситуацию и получить советы по существу.
У отца моей супруги было два ребенка - моя жена Алёна и её родной брат Сергей.
Отец моей супруги (скажем, Виктор, все имена изменены) построил дом в городе Горячий ключ и жил там со своей второй женой (Олеся) в гражданском браке, и после того, как они расписались, дом поделился между ними поровну. После того как его и Олеси не стало, первая половина по наследствую перешла брату жены (Глеб), а вторая половина дома поровну поделилась между наследниками: моя жена Алёна, родной брат моей жены Сергей, и Глебом. Родной брат моей жены подарил свою долю своей сестре - моей жене, соответственно наша доля в доме составляет 2/6 или 1/3. В предыдущем посте я приложил документы о праве собственности и там указана 1/6 собственность дома потому что еще 1/6 дома незаконно присвоил себе Глеб, по этому делу тоже был суд который мы выйграли и получили свои законные 1/3 дома. Общая квдаратура дома 160.4, соответственно 1/3 это наши 53.4 кв.м.
В первом посте было много комментариев, что мол мы имеем полное право войти в дом, и мы это понимаем. Но ситуация такова, что Глеб в присутствии участкового говорит, что он не препятствует, чтобы мы вошли в дом, но когда дело доходило до взлома замков, поступил звонок в полицию, что происходит взлом дома с дальнейшим хищением имущества и пр. Мы стоим на территории дома с участковым, приехали полицейские на вызов, приходилось доказывать что взлома замков не происходило, участковый это объяснял полиции, документы на собственность дома полиция проверила и в итоге сказали нам, что они не будут препятствовать что мы будем входить в наш дом, но и помагать с описью имущества (чтобы доказать что мы ничего не украли) тоже не будут.
Мы общались с юристом, который поддерживает связь с Глебом и видимо состоит в близких отношениях с ним, сообщил нам, что Глеб хочет продать этот дом, с чем мы не согласны, а хотим сами жить в этом доме (отделить часть дома себе, построить отдельный вход и т.д., и в дальнейшем выкупить оставшуюся долю дома). Также юрист сказал нам что продавать дом по частям будет сильно дешевле для Глеба, и он хочет продать весь дом целиком.
Получается сложная ситуация, мы имея часть в этом доме хотим выкупить оставшуюся часть у Глеба, но он предлагаем нам необоснованно высокую цену за дом. В то же время, свою часть дома продать третим лицам он не сможет дорого. Вот в этом моменте и происходит серьезный спор, который мы не знаем как нам разрешить. Несрпаведливость еще заключается в том, что мы имея эту 1/3 дома, в котором прописана моя супруга и мои дети, не можем даже войти в дом, и также мы не можем отделить нашу часть дома, чтобы жить в нем, в то время как Глеб имея 2/3 пользуется нашей 1/3 дома как захочет.
Мы попробуем подать еще раз в суд, соберем все документы о нашей доле, все документы об отказах полиции в содействии чтобы мы вошли дом, и документы аренды другого жилья, которое мы арендуем уже около 6 месяцев и попытаемся получить свою долю, но я не знаю все детали как правильно написать заявление в суд чтобы этот процесс не затягивался на долгие месяца.
p.s. в документе в первом посте дважды указывается доля 1/6 одна стала принадлежать нам в 2020 году, вторая 1/6 в 2023 году, суммарно 1/3

Найдено на просторах Авито