Жду новый пост

Серия «Строим дом»

Статья описывает варианты решения спора по срокам подключения на примере моего опыта, которое состоит в совокупности из двух сценариев:

1. Исковое заявление в суд о понуждении выполнении работ, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и астрента (судебной неустойки за каждый день просрочки неисполнения судебного акта).

2. Обращение в региональный УФАС с заявлением о признаках дискриминации субъектом естественной монополии (ст. 9.21 КоАП РФ).

Третий вариант в виде очного общения с директором регионального оператора не предлагаю, ввиду невозможности последнего разрешить вопрос в рамках своей компетенции (я записывался на прием к директору два раза — вопрос решен не был).

Существует «газификакция» и «догазификация». В статье мы разбираем последнее. Простыми словами, догазификация – это комплекс мероприятий по технологическому присоединению объектов к действующей (уже проложенной) магистрали.

Данную программу догазификации анонсировал В.В. Путин в апреле 2021 г. В целях реализации данной программы, впоследствии получивши неофициальное именование «путинской», было принято Постановление Правительства РФ от 13.09.2021 г. №1547, которое определило, что догазификация проводится бесплатно при наличии действующей магистрали, с учетом аспектов, определенных этим Постановлением.

Схема догазификации была внедрена в формате иллюстрации и размещена практически в каждом офисе регионального оператора:

Подробная информация о шагах для догазификации, технической возможности ее проведения в том или ином субъекте, можно почитать на официальном сайте программы https://connectgas.ru. Также через данный сайт я настоятельно рекомендую подавать как заявки на догазификацию, так и последующие претензии, обращения в адрес исполнителя по договору.

В целом, у людей не возникает проблем на стадии заключения договора. Основные проблемы начинаются в ходе его реализации, среди которых просрочка договорных сроков выполнения работ по фактическому пуску газа. Следует отметить, что договор является типовым, работы до границ участка являются бесплатными для клиента, поэтому такой договор не содержит в себе цену договора (об этом дальше).

Работы считаются выполненным со дня подписания акта о подключении, являющемся итогом подписанного акта о готовности сетей.

Работы по догазификации состоят из двух взаимозависимых частей: 1. работа до границ земельного участка (выполняется для клиента бесплатно силами регионального оператора); 2. работа внутри границ земельного участка (выполняется для клиента на возмездной основе или своими силами).

Хочу остановиться на 2 части работ. Настоятельно советую не прибегать к помощи третьих лиц в части работ внутри границ, а заказывать данные работы непосредственно в Газпроме, по следующим причинам:

— стоимость работ внутри участка будет существенно ниже, чем у частных подрядчиков, т.к. стоимость работ регулируется государством, и цена работ не привязана к рыночной.

— Газпром под ключ оформит все работы, в том числе разработку проекта газификации, разводку труб внутри дома, подключение потребителей и пр.

— вы избежите ряд трудностей, связанных с мониторингом Газпромом качества выполненных работ внутри участка третьими лицами. В рамках догазификации Газпром ведет мониторинг соответствия требованиям выполненных работ внутри участка, и, как правило, выполнить их качественно достаточно проблематично. Если выбирать в качестве исполнителей Газпром, то вы избежите как мониторинга качества, так и сложностей в выборе исполнителей.

В нашем случае нас интересует гл. VII Постановления Правительства РФ от 13.09.2021 г. №1547.

Срок осуществления мероприятий является императивным и выглядит так в редакции Постановления на 19.06.2023 г.:

Первая хитрость, к которой прибегает Газпром.

До истечения сроков звонят клиенту и предлагают прибыть в офис для оформления дополнительного соглашения, в котором продлевается срок на следующий период. Зачастую данное продление не носит обоснования, кроме загруженности в работе Газпрома.

Следует отметить, что региональный УФАС в любом случае воспринимает данные дополнительные соглашения как форму дискриминации, если отсутствуют объективные условия для продления сроков, установленных в п. 122 Постановления.

Так, УФАС предлагает Газпрому в рамках административного разбирательства по жалобе гражданина в таких случаях предоставить следующие пояснения:

Совет: не заключайте дополнительные соглашения, если подобные условия для продления сроков вызваны исключительно бездействием исполнителя.

Ошибки, которые приводят к затягиванию сроков со стороны клиента, следующие:

— неготовность внутренних сетей к подключению (если выбрано третье лицо для исполнения) или их несоответствие требованием законодательства или проекту догазификации. Частые ошибки – отсутствие акта о готовности дымохода и вентканалов, отклонения от проектных решений размещения узлов, отсутствие датчика СО, обустройство потолка топочной горючими материалами, отсутствие приточно-вытяжной вентиляции и пр.

От себя рекомендую дополнительно не забыть о таких вещах в топочной, как огнетушитель, нормированный зазор между полом и дверью для воздухообмена.

Следует отметить, что договор догазификации, даже если выбран в качестве исполнителя для внутренних работ Газпром, является не «нулевым», а в любом случае возмездным, в рамках работ внутри участка определяется цена данных работ и сроки их исполнения. В этой части за нарушение сроков исполнения работ подлежит начислению неустойка исходя из 3% за каждый день просрочки от общей цены работ.

Вторая хитрость, к которой прибегает Газпром, заключается в убеждении клиента и суда в том, что неустойка действительно подлежит начислению, но исходя из 0,014% от ставки ЦБ РФ, что является неверным толкованием норм права.

Обращаем внимание на п. 52 Постановления №1547, который обязывает в типовой форме договора указывать размер ответственности сторон за нарушение сроков:

Пункт устанавливает исключение – заявители, подключение которых осуществляется в соответствии с разделом 7 настоящих Правил.

Таким образом, размер неустойки по отношению к заявителю отсутствует. Однако, если внутренней работой занимается Газпром, то данные работы – это обычные услуги, которые регулируются нормами ФЗ «О защите прав потребителей».

Вот выдержка из судебных актов по моему иску:

Суд 1й инстанции:

Суд 2й инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменений, отклонив доводы апелляционной жалобы Газпрома.

Вот выдержка из моего иска:

Результат судебного акта выглядит следующим образом:

С целью пресечения начисления неустойки, фактически пуск газа был осуществлен в течение нескольких дней до вступления решения суда в законную силу.

Уделите внимание астренту — это эффективная новелла в российском праве.

Статья 308.3 ГК РФ предоставляет возможность присудить истцу по его требованию денежную сумму на случай неисполнения судебного акта об исполнении обязательства в натуре. Верховный суд РФ называет это судебной неустойкой.
Суды нижестоящих инстанций, применяя данную статью, используют термин «астрент», подразумевая под ним штраф за несвоевременное исполнение судебного решения или санкцию, которая стимулирует ответчика к скорейшему исполнению обязательства.

По второй линии защиты я обратился в УФАС с заявлением о совершении должностным лицом АО «Газпром» деяния, предусмотренного ст. 9.21 КоАП РФ.

Постановлением о назначении административного наказания от 13.06.2023 г., должностное лицо – начальник службы капитального ремонта и реконструкций филиала – было признано виновным, ему назначено предупреждение, учитывая признание вины и совершение деяния в первый раз. Обращу внимание, что, если будет выявлено повторное нарушение (количество поданных заявок только в Курской области ок. 5 тыс.), то деяние будет повторным, и предупреждение автоматически заменяется на существенный штраф, который будет нарастать по экспоненте за каждое выявленное нарушение.

Материал будет разбит на статьи для удобства восприятия. В качестве примера будет использоваться мой строящийся дом. В этой статье мы обсудим вопросы выбора участка и строительной бригады, проектирования объекта. В своей правовой практике я часто встречаю клиентов, которые не считают необходимым вникать в вопросы выбора участка для строительства, выбор происходит по критериям «нравится-не нравится». Такой подход сулит множество трудностей следующего характера: 1. Непонимание уровня грунтовых вод на объекте (вопрос решается геодезией и геологией, или хотя бы обходом соседей с целью выяснения глубины залегания скважины, канализации и погребов), выбор строительной бригады; 2. Непонимание вопросов возможности подвода базовых коммуникаций (газ/электричество), поскольку прочие коммуникации являются сборными и не требуют централизованной системы (канализация/септик, скважина). 3. Непонимание вопросов, связанных с координатами земельного участка, наличием охранных зон и границ участка. 4. Общим непониманием – например, клиент выбирает для строительства объект (загородный дом) с целью ежедневного пребывания, однако объект расположен в удаленности от города, расстояние неудобное в бытовом плане и предполагает постоянное нахождение за рулем автомобиля; непонимание расположения объектов застройки на участке и требованиям к ним, установленные конкретными Правилами землепользования конкретного муниципального образования. Разберем эти аспекты по порядку.

1. В зависимости от расположения участка, его дислокации, уровень грунтовых вод может быть разнообразным. Это легко определить самостоятельно посредством опроса соседей. Например, у вас есть соседи, у которых реализованы скважины и имеются погребы/подвалы. При высоком уровне грунтовых вод мы будем видеть картину сырости, подтопления объектов. При наличии финансовой возможности лучше проводить геодезию и геологию, однако эта услуга недешевая, в Курской области средняя цена за геодезию и геологию составляет 50-80 тыс. рублей. От понимания уровня грунтовых вод зависит выбор вида фундамента – ленточный, монолитная плита. Все эти данные в итоге осядут в проекте застройки, за качество которых не будет отвечать проектировщик, поскольку он работает с вводными данными, получаемыми от клиента. От понимания уровня грунтовых вод также зависит выбор вида канализации: переливные кольца, септик, стационарная биостанция. Выбор строительной бригады – основа успешной стройки. При выборе строительной бригады нужно обладать минимальной начитанностью в вопросе строительства конкретно вашего объекта. Если на это нет желания и времени, то рекомендую выбрать компетентного прораба, который будет цензором в общении со строителями. Наличие официального договора приветствуется, но мой опыт показывает, что это не является гарантией качества – строители могут легко оставить вас с носом и слиться с объекта, нанеся вам существенный ущерб. Исполнителя также следует проверить по публичным данным – сведения о регистрации ИП/ООО, отзывы, рекомендации, провести предварительное обсуждение проекта с целью понимания уровня компетенции специалиста. Как правило, на уровне общения и предлагаемых технических решений уже можно отличить хорошего специалиста от плохого (какой маркой бетона заливать фундамент, гидроизоляция, обустройство чердачного пирога и т.п. вопросы помогут определить компетентность). Всегда делайте оплату либо фиксацией в виде расписок, либо безналичными переводами. Последним я отдаю приоритет. Строительство нужно дробить на этапы и не переходить к следующему этапу без качественной приемки предыдущего. Строительство дома – это в первую очередь ваша ответственность и ваш подход к контролю качества работ и материалов. Вы просто обязаны интересоваться строительством и уделять этому достаточное внимание.

2. Это достаточно важный вопрос, который часто игнорируется клиентами. Вам понравился участок, красивые виды, прекрасный закат, рядом лес и речка. Однако линия опоры электропередач находится где-то метрах в 500, а трансформаторная станция еще дальше. Вроде скоро подведут газ – а может и не скоро. Вроде идет газовая магистраль по вашему участку, однако газ высокого давления. И множество других трудностей. В идеале нужно выбирать участок с возможностью подключения базовых коммуникаций в доступности – газ и электричество. Рядом с участком должна проходить электричество, должна быть в доступности газовая магистраль, желатель Г2 – среднего давления. Определить вид магистрали легко, найдя на сборных узлах распределения обозначения с буквой Г: Г4, Г3, Г2, Г1. Также будет не лишним получить консультацию в дочерних предприятиях Газпрома, занимающихся технологическим подключением объектов в вашем районе. Обязательно перед застройкой необходимо получить технические условия от Россетей и Газпрома – после получения техусловий вы точно будете понимать возможность подключения к сетям и примерную стоимость. Например, подключение к Г3 обойдется физическому лицу в огромную сумму, в среднем чек выходит за пределы 1 млн. руб. Подключение к Г2 обойдется значительно дешевле и во многих случаях возможна реализация Путинской программы «догазификации», которой я воспользовался в том числе. Проверить возможности газофикации вашего объекта можно здесь Газификация России (gazprommap.ru) Проверить возможности техприсоединения к объектам Россетей можно здесь https://www.mrsk-1.ru/ или на других сайтах в зависимости от региона (Россети Сибирь и т.д.). На своем участке я воспользовался льготным подключением к объектам Россетей, заплатив чуть больше 500 руб. При этом пришлось обращаться с иском в суд (об этом позднее). Не лишним будет изучить карту месторождений подземных вод РФ, карта является публичной и доступна на разных ресурсах, например, на этом Карта месторождений подземных вод (geomonitoring.ru) Если нет возможности подключения к централизованной системе водоснабжения, у вас встанет вопрос бурения скважины. Здесь таятся сюрпризы. Законодательство разрешает для частного домовладения бурить «на песок», при этом глубина бурения может быть разной. Средний чек бурения «под ключ» на территории Курской области составляет 2500 руб. Глубина залегания скважины у меня вышла 24 метра. При этом аналогичное бурение «на песок» с нормативным давлением при въезде в начало района составляет 125 метров. Стоимость бурения составит в пять раз больше, обойдется в сумму более 1 млн. рублей. Выяснить предполагаемую глубину бурения и стоимость конкретно на вашем участке можно в любой фирме, которая занимается бурением, желательно имела опыт бурения в вашем районе застройки. Выбирать буровую компанию нужно не только по отзывам, а также исходя из обычных данных, получаемых в ходе проверки контрагента на предмет его благонадежности: база исполнительных производств, наличие открытых судебных споров, сведения из ФНС. Также чистоплотная компания должна работать строго по официальному договору, принимать оплату в безналичном порядке, выдавать кассовый чек и паспорт скважины после завершения работ по бурению, иметь возможность для обслуживания скважины в постгарантийном периоде.

3. Эти вопросы часто игнорируются клиентами. Расскажу конкретный пример. Клиент 15 лет назад построил капитальный дом на своем участке, сарай и гараж. В прошлом году Россети предъявили ему иск о сносе объекта, поскольку клиент при строительстве дома проигнорировал наличие охранных зон на своем участке, зона покрытия которых составила 70 процентов от площади участка. Клиент попал в длительный судебный процесс и множество экспертиз, судьба его домовладения сомнительная и юристы сейчас предпринимают все возможные усилия для сохранения объекта. При начале строительства желательно вызвать на участок кадастрового инженера, который проверит соответствие земельных координат их фактическому расположению. Например, у вас заложены координаты одни, а по кадастру они должны быть смещены в вашу сторону на полметра. Вы построили дом, разбили сад, а потом сосед просит вас отодвинуть дом и деревья на полметра от его участка и устранить нарушения в пользовании. Ведь от четкого понимания расположения границ зависит четкое соблюдение нормируемых расстояний объектов застройки Правилами землепользования, нарушения которых влечет в будущем серьезные трудности. Также не лишним будет заказать расширенную выписку на ваш участок, в которой как раз будут отражены сведения об охранных зонах участка.

4. Следует учесть бытовые аспекты. Например, вы живете в городе, а строите дом в 60 км. от города. Вроде рядом, а вроде и нет. Придется жизнь проводить в автомобиле/электричке, если предполагается участие в городской жизни. Как выглядит дорога к участку, каким будет ежедневный расход топлива, имеются ли объезды, наличие пробок при выезде из города в выходные дни и т.п. вопросы. Рекомендуется перед застройкой изучить Правила землепользования конкретно вашего района – в них расписаны все нормативные отступы между объектами и границами участка, высотность объекта, высотность деревьев и прочие аспекты, которые важно учитывать как при проектировании, так и при застройке. Например, Правилами Курского района Курской области установлено, что минимальное расстояние канализации от стены дома должно быть 5 метров, от границы участка 3 метра. Клиент построил канализацию в 1 метре от границы с соседом – последний обратился с иском в суд. Клиенту грозит денежная трата на переделку канализации, особенно при условии отсутствии герметичного дна хотя бы в первом кольце. Правила землепользования можно найти на сайтах администраций районов или сделав им запрос о предоставлении правил в электронном формате на их электронную почту.

Или заключение предварительного договора с продажей с куплей-продажей векселя на сумму стоимости квартиры (в таком случае к вашим отношениям не применяются нормы ФЗ №214-ФЗ, вы полностью лишаетесь всех правовых гарантий как участник долевого строительства: неустойки, штрафы, участие в деле о банкротстве застройщика и пр.). Или другой обман – продажа квартир людям через жилищно-строительные кооперативы: человек всегда должен будет нести дополнительные расходы кооператива на стройку, которые могут доходить до миллионов рублей прямых убытков.

Будет очень хорошо, если вы отдадите такой важный в вашей жизни договор на рецензию юристу.

2. Проводите только реальную банковскую оплату на расчетный счет застройщика или его агента, действующего по доверенности. Только реальная оплата даст вам возможность заявить о своих правах, а отсутствие таковой со стороны Закона будет выглядеть как нарушение прав застройщика с вашей стороны.

Также потребуйте от застройщика справку в простой письменной форме об исполнении денежных обязательств с вашей стороны в полном объеме.

3. Проверьте надежность застройщика. Существует несколько нехитрых способов это сделать. Один из них «Электронное правосудие» - картотека арбитражных дел в стране. Введите данные своего застройщика (ИНН, ОГРН или наименование), и вы увидите количество судебных споров у него за всю его деятельность по настоящую дату. Если количество исков большое, ваш застройщик является только лишь ответчиком, от лица застройщика нет представителей в судах (все текущие определения и постановления судов публикуются в картотеке, их можно прочесть), либо идут тотальные признания исков со стороны застройщика – у него проблемы, либо его готовят для фиктивного банкротства, раздувая долги перед дружественными аффилированными фирмами.

Другой сервис – сведения из единого государственного реестра юридических лиц, содержащиеся на сайте ФНС РФ. Эти сведения – паспорт организации. В них содержатся юридический адрес фирмы, уставной капитал, данные об учредителях и директоре и пр. важная информация. Так, например, увидев у вашего застройщика, собравшего миллиарды рублей на строительство инфраструктуры, уставной капитал в 10 000 рублей, вам следует задуматься о том, стоит ли вести дела с фирмой, которая отвечает своими обязательствами на такую смешную сумму?

Сведения о директоре тоже не менее важны. Немногие знают, но если юридическое лицо уходит на банкротство, то существует правовая возможность перевести долги на руководителя в случае, если он не сообщит в срок Арбитражному суду о признаках банкротства своей фирмы (ст. 10 Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Также в сведениях ФНС РФ вы можете увидеть все изменения в Уставе, переименовании, процессах реорганизации, действующее ли юридическое лицо в принципе на дату заключения договора или оно уже находится в стадии ликвидации.

Другой ресурс – поисковик. Поищите отзывы в сети о застройщике, интервью, события, новости. Я уверен, что вы что-то найдете, либо положительное, либо отрицательное. Например, в случае с застройщиком ООО «Гиза XXI век» многие люди не обманулись бы, если бы вовремя поискали негативные отзывы, существовавшие с 2010 года, и не заключили бы с этой ООО договора. Есть даже сайт кинутых дольщиков с форумом.

Обратите внимание, как давно на рынке застройщик. Согласитесь, должно настораживать, если застройщик как юрлицо начал деятельность (зарегистрировался) четыре месяца назад (признаки «однодневки»).

4. Если застройщик перестал строить дом, то не спешите расторгать с ним договор в суде. В случае, если ваш застройщик имеет риски, описанные выше, и наступил час Икс – прекратилась стройка, то в случае расторжения договора в суде вы имеете возможность остаться и без квартиры, и без денег. Гораздо безопаснее «отбить» часть денег в виде неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Кстати, неустойка будет начисляться до фактического исполнения обязательства – передачи дома либо открытия конкурсного производства в деле о банкротстве.

Расторжение договора уместно там, где фирма обладает безупречной надежностью и высоким рейтингом на рынке. В Курске, например, один из застройщиков – муниципальное казенное предприятие. Взыскать денежную сумму с подобного застройщика легко для юриста, т.к. по таким денежным обязательствам отвечает казна и исполнением занимается Управление федерального казначейства по Курской области.

5. Не медлите и сразу начинайте защищать свои права. Объединитесь в инициативную группу, встретьтесь с администрацией района, на территории которого происходит стройка, для открытия реестра обманутых дольщиков, подключите органы местной исполнительной власти в переговорах с застройщиком.

Не теряйте время и инициируйте судебную защиту ваших прав. При прекращении стройки важный фактор – время. Как правило, после прекращения стройки и началом «распила» имущества есть некоторое время, когда можно реально взыскать деньги и истребовать имущество (признать право). Очень важно максимально быстро получить решение суда и исполнительный лист, и максимально быстро предъявить его к взысканию в Банк должника или судебным приставам.

Используйте механизм защиты права в виде признания права собственности на объект в незавершенном строительстве и на долю в общем имуществе. Подобный иск и решение суда впоследствии обезопасит ваше имущество от притязаний кредиторов в банкротстве, такое имущество не войдет в конкурсную массу и не будет передано в счет долга, а вы сможете его реально получить.

Также будет полезным обращение в полицию с заявлением в адрес руководителя застройщика. Мошенничество на рынке строительства – явление частое в правоохранительных органах и это также может сыграть свою роль.

6. Если застройщик «слился», а дом имеет высокую степень готовности, рассмотрите в совместном диалоге с администрацией района возможности введения его в эксплуатацию.

Только объединившись вместе и своевременно реализуя свои права можно добиться реальных положительных результатов.