Жду новый пост

Серия «Инвест Однушка в Москве»

В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить кредит за счет аренды. Как? За счет низких процентов по кредиту. Рассказываю:

Стоимость квартиры 9,3 млн(смог купить на миллион дешевле чем у застройщика). из них:

• я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн

• а остаток суммы 7,38 млн. взял в кредит в Сбере под 4.7%

• ежемесячный платеж 38,3 тыс. в месяц

• срок кредита максимальный — 30 лет

• кредитный калькулятор

Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен.

Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. на 30 лет:

• по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. в месяц.

• по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс.

• а по ставке 3% - получилось бы всего 31,4 тыс. в месяц

Полная таблица ставок:

График погашения:

Из графика погашения видно что в первые годы в списание долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов.

При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. . Купить квартиру "себе и банку" точно не получится.

А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции рубля, то итоговая переплата будет ещё меньше.

Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.).

Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? В цифрах будет фантастика, но не больше чем фантастический рост цен на недвижимость за 23 года.

Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа? Небольшой донат тому кто угадает. Подготовлено по материалам моего блога.

Когда я выбирал свою инвестиционную квартиру, выбор быстро пал на ЖК Зеленая Вертикаль. Однушки в декабре 2021 продавались у застройщика по 10,3 миллиона. До сдачи оставался ровно год. Как купить дешевле?
На вторичном рынке!

⚠Большинство людей, большая часть риэлторов и даже часть сотрудников банков не знают, что самые выгодные, субсидируемые ипотеки (Семейная Ипотека и ИТ ипотека) позволяют покупки “по переуступке” — у физлица (инвестора который купил квартиру ранее). Но только до момента пока дом еще не достроен(не сдался). Это очень крутой лайфхак который помогает инвесторам продавать объекты на вторичном рынке ставя цену немного дешевле цен застройщика. А конечный покупатель получает возможность купить квартиру со значительной скидкой.

✍Переуступка прав требования по Договору Долевого Участия(еще иногда называют договором цессии) — это передача прав на строящийся объект новому владельцу.

Бывший владелец (инвестор), получает деньги, законную прибыль от разницы цен покупки и продажи объекта, а новый — договор купли продажи с новой суммой, старый договор между покупателем и застройщиком, эскроу счет с первоначальной суммой.

Риски при покупке по недвижимости по договору переуступки:

• почти такие же как при покупке недвижимости от физлица (основной риск: если продавец в ближайшем будущем обанкротится, есть вероятность что сделку признают фиктивной и вас заставят вернуть квартиру)

• появляется принципиально новый риск: ведь вы покупаете объект который еще не достроен, пока это не квартира, а только лишь право требования ее в будущем после постройки. Деньги чилят на эскроу счете. В случае если дом не достроят, вместо недвижимости вернут лишь сумму внесенную первым покупателем. В моем случае я бы не досчитался двух миллионов рублей.

Как проходит сделка при покупке квартиры в ипотеку по переуступке:

• одобряется ипотека

• оформляется согласие застройщика(по ГК согласие застройщика не требуется, но я не стал бодаться на эту тему, потому что продавец аффилирован с застройщиком и нам было лень)

• подписывается кредитный договор и договор переуступки

• эскроу счет перерегистрируется на нового владельца

Так выглядит договор переуступки:

А так согласие застройщика:

В результате я выиграл миллион рублей: цена квартиры вышла 9,3 миллиона, вместо 10,3 у застройщика, а ставка льготной ипотеки 4,7% сохранилась.

Цена квартиры у застройщика в момент покупки:

Буду рад если эта информация окажется для вас полезной и поможет в жизни и инвестициях. Секреты, кейсы, лайфхаки — готовлю для вас новые материалы. В следующем посте - реальный пример заработка 134% на квартире за один год. При подготовке поста использовались материалы моего личного блога.

В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить💸 кредит за счет аренды. В прошлом посте я анализировал как выросли цены за последние 20 лет, это замечательный растущий график, но мне нужно определить именно текущую стоимость аренды. И не в среднем по больнице, а именно моего объекта. Приступим.

Как выросли цены аренды за 2021?

В рамках анализа цен на аренду в Москве я нашел график📈, который показывает стоимость аренды однушек в моём районе Южное Чертаново. Из него следует что средняя стоимость аренды выросла за 2021 год с 31 до 39 тысячи рублей.

Также я проанализировал цены сдачи однушек на Циан:

❌В декабре 2021 года они держались на уровне 35-45 тысяч ₽...

✅Но в основной массе это квартиры с плохим ремонтом в старых домах, их еще называют "бабушатник", поэтому я решил что смогу сдать квартиру через год за 45 000 ₽ в месяц.

Как думаете, за сколько получилось сдать квартиру в реальности? Насколько я был точен мой прогноз? Тогда не было никаких намеков на СВО и массовую волну эмиграции из России. А если бы мне сказали что так будет, я бы не поверил...

В декабре 2021 года я купил свою первую инвестиционную квартиру🏙 - однушку с отделкой у МКАД в Москве. В ноябре 2022 она достроилась.

Неприятно поразило качество отделки, эксперт приемщик составил список:

• отклеивающиеся обои

• кривые стены и полы

• проседающий по краям ламинат

• заваленный полотенцесушитель в ванной

• и т.д. тысячи их (всего 120 пунктов)

По закону у застройщика было 60 дней на устранение недостатков. Основные замечания вообще не возможно исправить(кривые стены, отклеивающиеся обои), штук 20 они смогли доделать(заменили часть окон, кран в ванной).

По истечении срока я сделал строительную экспертизу и направил досудебную претензию, на которую застройщик никак не отреагировал.

Теперь мои документы в суде. Сумму ремонта на исправление недостатков строительный эксперт оценил в 560 тысяч рублей, солидно, учитывая что это однушка, а первоначальные мои вложения это 1900 тысяч р. Смогу я получить щедрый дивиденд от застройщика в 25% от первоначальных вложений? Кто знает... Принимаю ваши ставки, господа!