Серия «Жизнь в многоквартирном доме»

Согласно статье 155 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей компанией, оплата за коммунальные услуги вносится управляющей компании; если создано ТСЖ, которое управляет домом, оплата за коммунальные услуги вносится в ТСЖ.

С 3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, которые дают возможность собственникам квартир переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (Федеральный закон РФ от 03.04.2018 года № 59-ФЗ).

Согласно статье 157 Жилищного кодекса РФ при управлении домом управляющей компанией, ТСЖ или другим потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам могут предоставляться непосредственно ресурсоснабжающими организациями в следующих случаях:

1) при принятии общим собранием решения о заключении собственниками квартир в многоквартирном доме, действующими от своего имени, договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором.

Иными словами, собственники имеют право самостоятельно принять решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией. Для принятия решения требуется простое большинство голосов от числа участвующих в общем собрании.

Согласно статье 46 Жилищного кодекса РФ не позднее чем через 10 дней после оформления протокола общего собрания следует направить протокол в управляющую организацию или ТСЖ (в зависимости от способа управления домом), но перед этим необходимо снять копии, которые необходимо будет передать в ресурсоснабжающие организации, с которыми собственники помещений в многоквартирном доме впоследствии будут заключать прямые договора. Передать протокол обязан инициатор общего собрания;

2) при расторжении договоров ресурсоснабжения по инициативе ресурсоснабжающих организаций.

Для одностороннего отказа от исполнения договора ресурсоснабжения по основанию, указанному в статье 157.1 Жилищного кодекса РФ ресурсоснабжающей организации, требуется наличие задолженности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется ресурсоснабжающей организацией путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12.

В случае если договор ресурсоснабжения исполнялся менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев действия.

Полезная информация так же на нашем Телеграмм канале https://t.me/nashepravo7

Иногда представители ЖКХ могут злоупотреблять своими правами, особенно в части требований предоставить доступ в квартиру.

Правилами 354 определен список случаев, когда коммунальщики имеют право потребовать предоставить доступ к индивидуальному прибору учета, который находится в квартире.

Согласно пункту 34 Правил 354 собственник помещения обязан допускать представителей исполнителя:

— в том числе работников аварийных служб, а также представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, указанном в пункте 85 Правил 354, но не чаще одного раза в 3 месяца;

— для проверки устранения недостатков и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;

— для снятия показаний индивидуальных, комнатных приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем исполнителю показаний таких приборов учета и распределителей в заранее согласованное время, но не чаще одного раза в 3 месяца.

При предоставлении доступа в свое помещение собственник имеет право требовать от сотрудника предъявления документа, подтверждающего личность и наличие у него полномочий на доступ в помещение потребителя для проведения проверки прибора учета, достоверности предоставленных потребителем показаний приборов учета, снятия показаний приборов учета, осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения ремонтных работ, ликвидации аварии. Таким документом может быть наряд, приказ, задание исполнителя о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ.

Для ликвидации аварий предварительное уведомление потребителей не требуется, а вот для проведения проверок счетчиков, ремонтных работ прописан порядок согласования в пункте 85 Правил 354.

1. Представители ЖКХ обязаны направить потребителю не позднее 14 дней до даты проведения проверки или ремонтных работ способом, позволяющим определить дату отправления такого сообщения, или вручить под роспись письменное извещение о предполагаемых дате и времени проведения проверки или работ, необходимости допуска в указанное время исполнителя для совершения проверки с обязательным разъяснением последствий бездействия потребителя или его отказа в допуске исполнителя к приборам учета.

2. По общему правилу потребитель обязан обеспечить допуск исполнителя в занимаемое жилое помещение в указанное в извещении время. Если по причине временного отсутствия нет возможности предоставить доступ, потребитель обязан сообщить за 2 дня до даты, указанной в извещении, иную возможную дату и время предоставления доступа. Предложенная дата не может быть ранее 2 дней с даты, когда поступило предложение от потребителя, и позднее 3 дней с даты, указанной в извещении.

3. Представители ЖКХ обязаны провести проверку в дату и срок, которые были указаны в извещении, либо, если потребитель сообщил иные дату и время, в эти дату и время.

Приведенный выше порядок может быть иным, если он будет прописан в договоре о предоставлении коммунальных услуг, поэтому будьте внимательны. Но, если вы не заключали такой договор письменно, то порядок предоставления будет регламентирован Правилами 354.

Полезная информация так же на нашем Телеграмм канале https://t.me/nashepravo7

Согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений имеют право выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками квартир, возможен лишь в многоквартирном доме, количество квартир в котором не более чем 30;

2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управляющей организацией.

1 способ

При непосредственном управлении собственники квартир самостоятельно заключают договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества с соответствующими организациями. Перед этим должно проводиться общее собрание.

Основной минус в том, что договоры о предоставлении коммунальных услуг (горячего, холодного водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и т.д.) заключаются каждым собственником отдельно. Хотя для кого-то данный факт может быть плюсом.

2 способ

ТСЖ - это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. При создании ТСЖ "ЗА" выбор такого способа управления должны проголосовать более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также всеми проголосовавшими "ЗА" должен быть написан устав.

Плюсом является то, что для решения большинства вопросов по дому требуется меньшее количество голосов. Например, в доме создали ТСЖ и проголосовали 51% голосов, обладатели которых и стали членами ТСЖ. В итоге для созыва собрания и определения кворума общего собрания членов ТСЖ отчет будет вестись именно от 51% собственников, проголосовавших "ЗА", которые при подсчете будут являться 100% голосов членов ТСЖ.

Минус — тот факт, что для управления домом, скорее всего, потребуется найм бухгалтера, приобретение техники, программного обеспечения и т.д.

3 способ

Управляющая организация может управлять домом на основании договора управления, согласно которому эта организация по заданию собственников помещений или ТСЖ в течение согласованного срока, за плату, обязуется выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

Главный плюс данного способа управления: управляющая компания со своим штатом сотрудников.

Бывают ситуации, когда среди жильцов нет согласия и управлять домом фактически некому. На этот случай орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Если органы местного самоуправления не спешат проводить конкурс, то любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию, перед этим есть смысл обратиться в прокуратуру с жалобой на орган местного самоуправления.

Полезная информация так же на нашем Телеграмм канале https://t.me/nashepravo7

Федеральным законом от 29.06.2015 года № 176 были внесены изменения в статьи 154 и 156 Жилищного Кодекса РФ, согласно которым в состав платы за содержание жилого помещения были включены расходы на оплату холодной, горячей воды, электрической, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Данные положения начали действовать с 1 января 2017 года.

Именно согласно статье 154 Жилищного Кодекса РФ общедомовые нужды входят в структуру платы за квартиру. Сущность их введения заключается в том, что при содержании общего имущества так или иначе будут использоваться коммунальные ресурсы. Например, при влажной уборке подъездов уборщица будет использовать холодную или горячую воду, соответственно стоит вопрос об оплате данных расходов. Или в подъезде горит свет. Все эти услуги должны быть оплачены. А поскольку они используются для содержания общего имущества дома, собственниками которого являются все собственники квартир в доме, бремя оплаты ложится на собственников квартир.

Размер общедомовых нужд рассчитывают исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов. В пункте 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах № 354, содержится ограничение размера, согласно которому распределяемый потребителям и предъявляемый к оплате объем общедомовых нужд за расчетный период не может превышать объема общедомовых нужд, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно статье 156 Жилищного Кодекса РФ жильцы, на общем собрании собственников помещений, имеют право принять решение об определении размера расходов в составе платы за содержание квартиры в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме:

— исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов при содержании общего имущества в многоквартирном доме с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний общедомового прибора учета;

— исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета. В данном случае собственники должны принять решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний общедомового прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

Поскольку бремя содержания общего имущества в доме лежит на собственниках помещений, бремя расходов, связанных с содержанием этого имущества, возложено на собственников общего имущества в виде общедомовых нужд.

Полезная информация так же на нашем Телеграмм канале https://t.me/nashepravo7

Среди собственников квартир бытует мнение: что бы мы ни делали, за нас управляющая компания все решит и сделает все самостоятельно. Вопреки данному мнению существует правило, согласно которому решение абсолютно всех вопросов в компетенции собственников квартир.

Согласно статье 44 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения соответствующих вопросов и принятия решений.

Вне зависимости от того был собственник на собрании или нет, решение общего собрания является обязательным для всех собственников многоквартирного дома (статья 45 Жилищного Кодекса РФ).

Согласно статье 48 Жилищного Кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник квартиры в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника квартиры в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного Кодекса РФ).

Еще возможен вариант установления количества голосов каждого собственника отдельного помещения исходя из расчета, что один голос каждого собственника соответствует 1 м общей площади принадлежащего ему помещения, при этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений, т.е. общей полезной площади дома, сведения о котором содержатся в кадастровом паспорте.

Пример: 1 кв.м площади квартиры соответствует 10 голосам собственника. У собственника имеется квартира площадью 51,5 кв.м. Собственник будет обладать 515 голосами. Для определения процента голосов, которые могут решать вопросы управления домом, необходимо наличие кворума на собрании.

Согласно статье 45 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников квартир правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники квартир в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Дело в том, что решения общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме по вопросам, вынесенным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений (статья 46 Жилищного Кодекса РФ).

Если на собрании приняли участие 51% голосов от общего количества голосов, то для решения вопроса будет достаточным, что "ЗА" проголосовали 51% от принявших участие, или иными словами — 26% от общего количества голосов в доме.

В большинстве случаев принимать решения за весь дом могут лишь 26% проголосовавших. Но эти 26% голосов ничего не могут решать, если не будет других 25% голосов, которые также проголосуют, но уже не важно — "ПРОТИВ" или "ВОЗДЕРЖАЛИСЬ".

Есть вопросы, решения по которым необходимо принимать не простым большинством голосов, а квалифицированным большинством, т.е. решение принимается, если "ЗА" проголосовали не менее 2/3 от общего числа голосов собственников квартир (67%). Вопросы, по которым требуется квалифицированное большинство, указаны в статье 46 Жилищного Кодекса РФ.

Из наиболее распространенных можно упомянуть: не менее 2/3 голосов необходимо для принятия решений о реконструкции дома, использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

Похожие публикации на моем Telegram канале - https://t.me/nashepravo7