Жду новый пост

Серия «Ответы на часто задаваемые вопросы»

Покупка квартиры (дома, земельного участка) - дело долгожданное и весьма недешевое.

Многие не задумываются, что это дело еще и достаточно рисковое, если не проверять объект недвижимости перед покупкой.

Поскольку тема достаточно объемная, сразу оговорюсь, что рекомендации касаются в основном проверки вторичного рынка недвижимости.

Итак, дабы минимизировать риски при покупке квартиры, предлагаю провести следующую проверку:

1.  Каково основание приобретения права собственности  у продавца?

Объект недвижимости был им приобретен по договору купли-продажи?  По договору долевого участия в строительстве? Тогда стоит выяснить, в браке или нет приобреталась квартира.

В порядке наследования? По договору дарения?

2. Период владения  объектом недвижимости продавца.

Более трех лет?  Отлично, значит вероятность того, что оспорят основание приобретения им этой квартиры минимально.

Менее трех лет? Тогда стоит проверить, нет ли в настоящее время судебных споров по квартире.

Три года - срок исковой давности, это стоит учитывать. Гарантированно ли право собственности продавца не будет оспорено за пределами трехлетнего срока? Нет, т.к. срок начинает течь с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало о нарушении. Но так любой объект недвижимости можно вычеркнуть из списка потенциально беспроблемных, поэтому на мой взгляд - все же оптимальный срок - 3 года.

3. Есть ли обременения в приобретаемом объекте?

Не находится ли квартира под залогом? Не зарегистрирован ли в ней несовершеннолетний? Инвалид?

Если квартира приобретена в собственность путем приватизации - все ли зарегистрированные  в квартире участвовали в приватизации (в первую очередь несовершеннолетние)?

Не снимался ли с учета из квартиры кто-то, находящийся в местах лишения свободы? После отбытия срока он сможет вселиться в квартиру в ряде случаев.

4. Проверка долговых обязательств продавца.

Если продавец находится в банкротстве или потенциально может стать банкротом, высок риск оспаривания сделки купли-продажи.

Поэтому продавца стоит проверить на наличие судебных споров:

- судебный участок мировых судей по месту жительства продавца;

- районный/городской суд по месту жительства продавца (смотрим раздел "Судебное делопроизводство - производство по гражданским делам (первая инстанция) - вводим фамилию продавца, смотрим, есть ли дела с его участием и что это за споры;

- Картотека арбитражных дел – сведения о банкротстве физического лица (продавца).

- Банк данных исполнительных производств: имеются ли сведения о возбужденных исполнительных производствах в отношении продавца. Если имеются - каковы суммы взысканий. Покупателя должна насторожить сумма, приближающаяся к 500 тыс.р.

Хорошо бы проверить задолженность по капремонту и ЖКУ. Справку об отсутствии долгом можно запросить в Управляющей организации. Стоит иметь в виду, что долги по капремонту переходят на нового собственника, т.к. закреплены за объектом недвижимости.

5. Если квартира в собственности продавца менее 3 лет - проверка долговых обязательств предыдущего собственника.

Производится по той же схеме, что и п.4. Для чего это делается? Чтобы оценить риск отъема квартиры. Представьте ситуацию, когда продавец №1 приобрел квартиру по договору купли-продажи менее 3 лет назад, а предыдущий продавец (назовем его №2) сейчас находится в банкротстве. Сделка может быть оспорена и квартира возвращена в конкурсную массу.

6. Проверка дееспособности продавца.

Стоит у продавца затребовать справки из Психоневрологического диспансера о том, что не состоит на учете, а также из Наркологического диспансера - тоже, что не состоит на учете.

Это не исключает того, что продавец может оказаться хроническим наркоманом или недиагностированным шизофреником, однако в спорных ситуациях покупатель сможет подтвердить свою добросовестность при совершении сделки купли-продажи и увеличит свои шансы в судебном споре.

Риски объекта недвижимости оцениваются по совокупности факторов.

Предположим, квартира продавцом приобретена в порядке наследования, но собственности менее трех лет. Продавец был единственным наследником, по базам исполнительных и судебных производств чист, квартира обременений не имеет. Такая сделка с низким риском, т.к. хоть вероятность  оспаривания наследства и сохраняется, она скорее теоретическая, т.к. нет иных наследников.

Если все же проблемы у продавца или объекта имеются - покупатель сам должен решить, готов он принять эти риски или нет.

Поскольку в Лиге юристов один из самых популярных вопросов звучит примерно так: "С меня приставы списали деньги/На Госуслугах увидел, что у меня арестовали счет, ЧТО ДЕЛАТЬ?",  и часто приходится в комментариях расписывать один и тот же порядок действий, пишу алгоритм  отдельным постом.

Итак.

Вы совершенно случайно узнали, что в отношении вас возбуждено исполнительное производство. По почте никаких судебных повесток не получали, знать ничего не знаете.

Шаг 1.

Зайти на сайт https://fssp.gov.ru/ и проверить по своей фамилии, какие исполнительные производства в отношении вас имеются.  В карточке исполнительного производства будет указано, кем вынесен исполнительный документ, и вид документа (исполнительный лист или судебный приказ).

Шаг 2.

В суд, выдавший исполнительный документ, пишете заявление о выдаче вам его копии.

Если это судебный приказ, то сразу же можно подать и заявление о его отмене, указав, что приказ вы не получали, просите восстановить срок на его отмену и его отменить.

Тут нюанс: срок на отмену составляет 10дней с момента получения судебного приказа (ст.128 ГПК РФ). То есть, если подходить к вопросу строго, то срок и не пропущен, если вы только его получили по своему запросу. Но тут все зависит от конкретного региона и конкретного судьи, поэтому в общем случае я все таки ходатайство о восстановлении срока подать рекомендую.

Направить заявление можно:

-лично отнести, поставив обязательную отметку о принятии на вашей экземпляре,

-направить заказным письмом,

-направить через систему ГАС Правосудие. В некоторые суды требуют электронную подпись, в некоторые - не требуют.

Хорошо бы ознакомиться с материалом, если расстояние вам позволяет. Вы сможете понять:

- насколько обоснованны требования, может, вы вообще не должник, а его однофамилец,

- не вышел ли взыскатель за пределы срока давности,

- верна ли взысканная сумма,

- по какому адресу вас уведомляли. Если адрес не ваш/ваш старый адрес, откуда вы давно снялись с регучета, то это основание для восстановления пропущенного срока.

Шаг 3.

Если срок восстановлен, то приказ вам отменят.

Если же вы получили определение об отказе в восстановлении пропущенного срока, то вы вправе го обжаловать ( ч.5 ст.112 ГПК РФ), подав частную жалобу.

Шаг 4.

Получив определение об отмене судебного приказа, направляете его судебным приставам, которые ведут исполнительное производство, с заявлением о прекращении оного и возврате того, что уже было с вас списано.

Если исполнительным документом по делу значится исполнительный лист - порядок аналогичный, кроме того, что в шаге 2 вместо заявления об отмене приказа вам необходимо будет подать одновременно с ходатайством о восстановлении пропущенного срока еще и апелляционную жалобу. Если заявление об отмене судебного приказа можно не мотивировать, просто указав о своем несогласии, то апелляционную жалобу уже необходимо аргументировать, сославшись и на конкретные нормы закона, которые ваши права нарушили, и описать, в чем именно вы видите это нарушение (например, вы не имеете отношение к долгу).

Всегда актуальная тема, по которой есть некоторые нюансы, не всем известные.

Самые распространенные алиментные правоотношения - это

Обязательства родителей и детей.

Родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. Обязанность действует до совершеннолетия детей, а также относится в родителям, имеющих совершеннолетних нетрудоспособных детей.  С добровольным содержанием все несложно: можно содержать детей по общему согласию супругов, можно заключить соглашение об уплате алиментов (нотариально).

Если же родители уклоняются от исполнения обязанности содержать - можно обратиться в суд, взыскать алименты принудительно. Причем сделать это можно даже состоя в браке с уклоняющимся родителем.

Размер алиментов.

При отсутствии соглашения об уплате алиментов алименты на несовершеннолетних детей взыскиваются судом с их родителей ежемесячно в размере: на одного ребенка - одной четверти, на двух детей - одной трети, на трех и более детей - половины заработка и (или) иного дохода родителей.

Размер этих долей может быть уменьшен или увеличен судом с учетом материального или семейного положения сторон и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Обязанность детей по отношению к родителям.

Трудоспособные совершеннолетние дети обязаны содержать своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей и заботиться о них.

При отсутствии соглашения об уплате алиментов алименты на нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей взыскиваются с трудоспособных совершеннолетних детей в судебном порядке.

Ключевое тут - "нуждающихся в помощи". Нуждаемость в помощи устанавливается (при отсутствии соглашения) в судебном порядке.

Размер алиментов, взыскиваемых с каждого из детей, определяется судом исходя из материального и семейного положения родителей и детей и других заслуживающих внимания интересов сторон в твердой денежной сумме, подлежащей уплате ежемесячно.

Сразу скажу - суммы тут, как правило, не заоблачные. Меньшие зачастую, чем взыскивают с родителей в пользу детей.

Важный нюанс: при определении размера алиментов суд вправе учесть всех трудоспособных совершеннолетних детей данного родителя независимо от того, предъявлено требование ко всем детям, к одному из них или к нескольким из них. То есть если у старушки двое совершеннолетних детей - любимая Машенька и нелюбимый Мишка, и требование заявлено к этому самому Мишке, суд распределит обязанности содержания между ними.

Кто освобождается от уплаты алиментов на родителей? Дети, чьи родители уклонялись от выполнения родительских обязанностей,  и дети, родители которых лишены родительских прав.

Не всем известно, что обязанность содержания можно возложить на иных членов семьи.

Несовершеннолетние нуждающиеся в помощи братья и сестры в случае невозможности получения содержания от своих родителей имеют право на получение в судебном порядке алиментов от своих трудоспособных совершеннолетних братьев и сестер, обладающих необходимыми для этого средствами. Такое же право предоставляется нетрудоспособным нуждающимся в помощи совершеннолетним братьям и сестрам, если они не могут получить содержание от своих трудоспособных совершеннолетних детей, супругов (бывших супругов) или от родителей.

Алиментные обязательства бабушек и дедушек.

Несовершеннолетние нуждающиеся в помощи внуки в случае невозможности получения содержания от своих родителей имеют право на получение в судебном порядке алиментов от своих дедушки и бабушки, обладающих необходимыми для этого средствами. Такое же право предоставляется совершеннолетним нетрудоспособным нуждающимся в помощи внукам, если они не могут получить содержание от своих супругов (бывших супругов) или от родителей.

Это же правило работает и в обратную сторону - бабушки/дедушки вправе  взыскать алименты с внуков в ситуации, когда они нуждаются в помощи и не могут получить финансовой поддержки от своих детей (например, дети умерли).

Алиментные права фактических воспитателей.

Нетрудоспособные нуждающиеся лица, осуществлявшие фактическое воспитание и содержание несовершеннолетних детей, имеют право требовать в судебном порядке предоставления содержания от своих трудоспособных воспитанников, достигших совершеннолетия, если они не могут получить содержание от своих совершеннолетних трудоспособных детей или от супругов (бывших супругов).

Тут нюанс: Суд вправе освободить воспитанников от обязанности содержать фактических воспитателей, если последние содержали и воспитывали их менее пяти лет.

Размер и порядок уплаты алиментов на указанных лиц, практически такой же, как в случаях взыскания алиментов в пользу родителей. Суд будет исходить из материального положения лица, с которого предстоит взыскать алименты, и будет учтено его финансовые обязательства, семейное положение (может, он/она уже содержит троих детей) и другие значимые вещи.

Как взыскать алименты?

Подать мировому судье (по месту жительства ребенка) заявление о выдаче судебного приказа, указав данные ребенка/детей. Госпошлиной такое заявление не облагается. Если уклоняющийся родитель не имеет постоянного дохода, можно взыскать с него алименты в твердой денежной сумме. По поводу исчисления суммы - по регионам практика разнится, в Ростовской области я взыскивала в размере прожиточный минимум на ребенка (для РО актуальный минимум на дату написания поста - 11 933 рубля).

Если должник приказ отменяет, то нужно написать исковое заявление с теми же требованиями.

Госпошлиной также не облагается.

Приказ получен (или получен исполнительный лист с решением, если дело слушалось в исковом производстве). Куда теперь с ним? Можно подать приставам, можно работодателю должника (если достоверно известно его место работы).

А если исполнительное производство заведено, а денег нет?

Если алименты не поступают в течение 2 и более месяцев - наступает административная ответственность (для уклоняющегося родителя или уклоняющегося от содержания родителей ребенка) по ст.5.35 КоАП РФ (вплоть до административного ареста сроком на 15 суток).

Если должник уже подвергнут административному наказанию за неуплату алиментов, но продолжает уклоняться от уплаты, его можно привлечь по ст.157 Уголовного кодекса РФ уже к уголовной ответственности.

Кроме того, уклоняющегося родителя можно по этому основанию лишить родительских прав (ст.69 СК РФ).

Пост пишется по многочисленным просьбам.

Очень часто в Лиге юристов звучит этот вопрос. Постов на эту тему тоже было немало, но они теряются в недрах Пикабу.

Итак, у вас назрела необходимость в помощи юриста/адвоката. Вы идете в интернет и ищете юридическую контору. Перед вами вываливается огромное количество солидных, на первый взгляд, контор, обещающих бесплатную консультацию.

Поскольку в юридической сфере просто огромное количество шарашек, оказывающих псевдоюридические услуги, вот какие признаки должны вас насторожить:

1. Бесплатная юридическая консультация.

Подумайте сами: организация сидит в красивом офисе, обставленном хорошей мебелью. Организация платит арендную плату, зарплату сотрудникам. Ради чего? Чтобы из альтруизма бесплатно консультировать людей, многие из которых считают себя настолько хитрыми, что считают одну консультацию достаточной для разрешения своей правовой проблемы?

Нет, конечно. Цель такой "консультации" - дать вашему ноготку увязнуть. Вам раздуют масштабы вашей проблему (чтобы вы запаниковали), и расскажут, что вам гарантированно помогут. Вот и все, в большинстве ситуаций люди готовы платить деньги, только бы им помогли.

При этом в шарашкиных конторах на первичном приеме может даже сидеть не юрист, а простой продажник, цель которого - впарить услугу. Поэтому там порой несут откровенный бред, вообще не имеющий ничего общего ни с законом, ни со здравым смыслом.

2. Гарантия успеха.

Адвокату запрещено в силу закона гарантировать положительное решение в пользу доверителя.

И это ставит адвокатов в невыгодное, по сравнению с юридическими шарашками, положение.

Деятельность шарашек же не регулируется законом об адвокатской деятельности! Значит, они могу обещать все, что угодно! И они так и делают. Вам наобещают, что после первой же претензии с вами свяжется ваш обидчик, и заплатит немалую сумму морального ущерба (почему-то любят моральный ущерб), только бы вы, такой страшный, не ходили в суд. Стоить это будет 100500 рублей, но вам же успех гарантировали!

Потом при неудаче вам разведут руками и предложать доплатить еще 100500 рублей и идти в суд. Там уже наверняка выиграете! И тогда совсем обанкротите злостного нарушителя ваших прав неустойками, штрафами и компенсациями морального вреда!

3. Мутный договор.

Внимательно читайте условия. Что является предметом договора? Вам могут обещать на словах выиграть дело в суде, а в договоре пропишут что-то вроде "подготовка документов для подачи иска" или "составление искового заявления". Дьявол кроется в деталях: представлять интересы в суде по такому договору вам никто не обещал, выход в суд  - внезапно! - в таких конторках тарифицируется отдельно.

4. Юридический адрес в другом регионе.

Это, конечно, необязательный признак. Но если вы видите, что, заключая договор в Семикаракорске, юрадресом конторы указан Новосибирск - вы должны насторожиться и задуматься, почему так?

Вам могут рассказывать про франшизу, про супер успешную всероссийскую юридическую фирму,  у которой главный офис в Екатеринбурге (Новосибирске, Хабаровске и пр.). Но: зарегистрировать юрлицо - задача совсем не сложная. Поэтому делается это в основном для того, чтобы у недовольных клиентов не дотянулись руки до шарашки. Ведь если судиться с ними, то в большинстве случаев придется по их юрадресу, то бишь в другом, отдаленном от вас регионе.

В общем, сам по себе этот конкретно признак о шарашке не свидетельствует, но в совокупности с другими признаками - гремит набатом.

Как искать адвоката или юриста?

Самое банальное, но самое эффективное:

по рекомендациям знакомых вам людей. Да-да, то самое сарафанное радио. Кто-то уже наверняка судился,  и приглашал адвоката. Если работа адвоката ему понравилась - возьмите телефончик и запишитесь на консультацию. Поговорите. Узнайте, специализируется ли адвокат на вашей проблеме.

Среди адвокатов и юристов есть как очень узкие специалисты, работающие в одной нише (например, медицинское право), так и специалисты широкого профиля, которые могут разбираться в нескольких сферах.

Если совсем нет знакомых - велкам в интернет. Но фальшивые  восторженные отзывы и грандиозные обещания должны насторожить.

Раньше можно было поискать реальные процессы искомого юриста через сайт Росправосудие (может и сейчас есть аналоги, не в курсе). Но скажу сразу - там выборка малоинформативная. Искала я там себя - нашла буквально 3 или 4 дела со своим участием (хотя практика у меня большая и долгая).

Но, тем не менее, можно проверить на сайтах районных судов вашего города, посмотреть списки дел с участием адвоката. Только на основании этого решение о заключении соглашения принимать не стоит, но учесть можно эту информацию.

Что делать, если вообще не находится специалист в вашем вопросе? Ни по знакомым не нашли, ни в интернете?

Обратитесь в адвокатскую палату вашего региона с просьбой дать контакты конторы или адвоката, который специализируется в этой проблеме. Это, разумеется, никакая не гарантия успеха, но что-то, от чего вы сможете оттолкнуться.

Итак, специалиста вы выбрали.

Немаловажно: с адвокатом у вас должен установиться контакт. Посмотрите, как адвокат отвечает на ваши вопросы: понятно или льет воду? Раздражается ли на уточняющие вопросы?

Порядочный специалист не сможет вам дать по делу никаких гарантий. И это, как я выше написала, просто запрещено законом.

Но специалист может рассказать вам примерные перспективы дела. Может, дело имеет хорошие шансы на успех. Может, шансы минимальны.

Хороший специалист не будет вас склонять к принятию решения ни в одной из этих перспектив. Решение всегда за вами. Может быть, вам важно попытаться разрешить вашу проблему, даже несмотря на минимальный шанс успеха? А может вы решите, что овчинка выделки не стоит.

Попросите рассказать, как и за что вы  должны платить. Предоплата? Частичная предоплата?

За досудебное урегулирование? За стадию судебного процесса (например, первая инстанция  -подготовка и подача иска в суд, представление интересов в суде)? Полное сопровождение на всех инстанциях по необходимости?

У вас должна быть ясность, какие вам предстоят траты и в каких случаях.

Узнайте, какие дополнительные расходы могут возникнуть (госпошлина, примерная стоимость экспертизы, если она понадобится, и пр.).

Попросите экземпляр  соглашения для изучения. Это нормально. Задайте вопросы по непонятным пунктам в соглашении.

И только тогда принимайте решение.

Ну и приглашаю дополнять рекомендации.