Лига Недвижимости
1 292 поста
•
4 720 подписчиков
Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?
Споры о том, что выгоднее – ипотека или аренда, похожи на дискуссии о том, что было раньше – курица или яйцо. Но вот истории двух живых людей, которые пошли к приобретению квартиры разными путями. И кто же выиграл?
Ипотека – это логично
Программист Василий переехал в Москву на новую работу по приглашению осенью 2005 года. Перед этим он продал всю свою недвижимость в Екатеринбурге – квартиру, дачу и капитальный гараж, – все вместе за полтора миллиона рублей. После успешного прохождения испытательного срока им было принято решение покупать квартиру рядом с работой с помощью ипотечного кредита.
В то время рынок недвижимости рос как на дрожжах. Банки стали активнее выдавать ипотеку по ставкам в рублях. Поэтому, такое решение казалось Василию логичным и выгодным.
В 2006 году цены на недвижимость устремились вверх. Фото: Мир Квартир
Подходящий вариант нашелся за 5,5 млн рублей. Это была двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м в панельной многоэтажке на Воронцовских прудах. И сразу после празднования Нового 2006 года Василий стал счастливым новоселом с вечно пустыми карманами.
Банк попросил в качестве первоначального вноса 25%, что составило 1375000 рублей. Кредит был одобрен на 15 лет по ставке 15% годовых под поручительство компании. Ежемесячный платеж получился 57733 рубля. Дополнительно пришлось оплатить страховку и различные комиссии. В среднем в месяц пришлось отдавать 60 тысяч рублей, практически всю зарплату.
К концу 2011 года ставки по ипотеке снизились, и Василий принял решение о рефинансировании кредита с сохранением срока. К этому времени он уже выплатил 4157000 рублей, но оставалось еще довольно много – больше 3,4 миллиона. Ставка в другом банке составила 10%, а ежемесячный платеж – 48 тысяч рублей. Жить стало полегче.
Выплачивать ипотеку Василий будет до конца текущего года и отпразднует Новый 2021 год в собственной, свободной от обременений двухкомнатной квартире. Сумма всех платежей по ипотеке выйдет больше, чем в 10,7 миллиона, без учета страховок, комиссий и затрат на рефинансирование. А если захочет расшириться, то продать он свое жилье сможет примерно за 9,5 – 10 млн рублей. И то, если рынок недвижимости успеет оправиться от начавшегося кризиса.
Курочка по зернышку – себе на квартиру
Его друг и коллега Николай приехал в столицу в том же 2005 году. С красавицей женой Ольгой из небольшого города Пласт на юге Челябинской области. С собой у них была лишь пара сумок вещей и свадебный подарок от родителей – 50 тысяч долларов.
Стоимость аренды квартир за 15 лет выросла втрое. Фото: Мир Квартир
Молодожены сняли «двушку» на юго-западе Москвы за 500 баксов, заплатив вперед за несколько месяцев, а оставшуюся сумму положили в банк под 7,6% годовых в рублях. По тогдашнему курсу это получилось ровно 1375000 рублей. Один в один, как первоначальный взнос у Василия.
Со счета деньги Николай не снимал, а наоборот, вносил. Сначала по 40 тысяч ежемесячно. А по мере роста аренды пришлось постепенно уменьшить эту сумму до 20 тысяч рублей. Зарплата быстро не росла. Поэтому тратить на жилье и накопления молодые могли лишь в пределах 50-60 тысяч в месяц.
Но и этого было достаточно, чтобы к концу 2018 года на счету накопилось 10 миллионов рублей. Денег хватило, чтобы купить двухкомнатную квартиру 53 кв. м в панельной высотке на Бутлерова, в километре от метро «Калужская».
Если бы Коля и Оля не поторопились, а сняли деньги в конце этого года, то сумма получилась бы больше 12 миллионов. С учетом прогнозов по снижению цен на недвижимость на эти деньги к Новому году наверняка можно будет купить трехкомнатную квартиру в этом же доме.
Как видно из сравнения, копить на квартиру выгоднее, чем покупать ее в ипотеку на длительный срок. Впрочем, это справедливо только для тех случаев, когда накопления не «сгорают» благодаря банкирам-мошенникам или действиям правительства. Ведь даже при потере работы и всех средств к существованию, ипотечная квартира может быть реализована с возвратом выплаченных за нее средств, полностью или частично.
Показать полностью
2
Новостройка с потолком 2 метра
Не дает покоя мне этот дом уже год. Смотрю и никак не могу понять - ну как такое может быть, что окно прямо под потолком ну и вообще окна обычные и должно быть над окном что то, а так на вид потолки всего 2 метра. В инете не нашёл инфы об этом доме. Может кто знает, что за проект?
Показать полностью
1
Как обставить квартиру, чтобы быстрее сдать ее в аренду
Получить от бабушки квартиру в наследство, которую можно будет сдать, – это еще полдела. Придется потратить значительное количество времени и средств, чтобы это сделать выгодно. Можно, конечно, оставить в квартире все в таком виде, как есть. Но искать арендатора придется дольше, да и платежеспособность его будет ниже.
Кто-то из читателей сразу возразит, мол, делать нечего, кому нужно, тот сам купит всю необходимую мебель. Вариант сдавать пустую квартиру или, как это часто делается, с бабушкиной мебелью, не исключается. Однако ждать жильцов вам придется больше времени, особенно в нынешних обстоятельствах, когда предложение начало превышать спрос. И придется серьезно опускать стоимость аренды.
Быстрее снимут квартиру с современной мебелью. Фото: Мир Квартир
Научитесь считать свои деньги
Рынок недвижимости устремился вниз. Сдать квартиру за неделю максимум, как это было пару месяцев назад, уже не получится. И тогда каждый месяц простоя обойдется вам в 20-30 тысяч недополученных рублей. А также 5-10 тысяч на коммунальные платежи, которые придется выложить из собственного кармана.
Только примерно каждый десятый потенциальный арендатор готов заниматься обустройством квартиры самостоятельно. Это, как правило, часто кочующие с места на место экономные люди. Они постоянно мониторят цены и готовы к переезду из-за незначительной разницы. А остальные 90% выберут квартиру с более современной мебелью, чем у вас. И как ни снижай цену, количество предложений на более выгодных условиях в ближайшие несколько месяцев будет только расти.
Без чего нельзя сдавать квартиру
Для начала посмотрим, чем нужно укомплектовать любую квартиру без исключений. Разумеется, прежде всего это кухонный гарнитур, в котором обязательно должна быть современная плита. И лучше всего, если она будет в паре с духовкой. Разница в доплате тут небольшая, но жильцы найдутся быстрее.
Также обязательно наличие холодильника, стиральной машины и шкафа для одежды в каждой комнате, если нет отдельного гардероба. Это базовый минимум.
Арендаторы тоже хотят высыпаться
В однокомнатной квартире или даже в студии всегда должна стоять кровать. Самое распространенное заблуждение – покупка раскладного дивана. Сдающие часто не могут понять, почему после просмотра квартиры никто не соглашается ее снять. Дело вот в чем. После дня тяжелой работы и напряженных часов в транспорте хочется растянуться на удобной кровати и хорошо выспаться. Тем более, если живешь не один. И плохо, если квартиранту предлагается неудобный и узкий диванчик, после которого болит спина.
В квартире должно быть место для полноценного отдыха. Фото: Мир Квартир
Поэтому необходимо разместить в квартире полноценную двуспальную кровать. Стандартного, а не укороченного, размера – 160 на 200 см. И арендаторы будут вам за это благодарны. А на диваны чаще всего соглашаются те, кто будет постоянно приглашать к себе друзей и устраивать вечеринки. Что, само собой, приводит к порче имущества и жалобам соседей.
А вот уже в двухкомнатной квартире можно установить диван в гостиной, а кровать в спальной комнате. Чтобы семья арендаторов могла использовать каждую комнату по ее назначению. В трехкомнатных квартирах можно поступить так же – диван в гостиной, кровать в спальной комнате. А третью комнату лучше оставить пустой. Чтобы жильцы могли привезти какую-то свою мебель и вещи. Или устроить там детскую комнату, если в семье есть дети.
Эти нехитрые советы помогут вам быстрее сдать свободное жилье и начать получать доход. Просто всегда представляйте себя на месте арендатора. И тогда научитесь понимать его требования к месту проживания.
Показать полностью
2
«Продается квартира 15 метров». Чем грозит такая покупка?
Среди объявлений о недвижимости, в том числе и в Москве, стали появляться предложения крохотных квартир – по 12-15 кв. метров. И по очень привлекательной цене – буквально от 4 млн рублей. Для тех, кто не может наскрести даже на однокомнатную квартиру в Москве, такой вариант кажется настоящим подарком. Однако бесплатный сыр, как известно…
На смену коммуналкам
Изначально в качестве самих дешевых объектов пальму первенства удерживали комнаты в коммунальных квартирах. Наследие СССР, коммуналки встречались повсеместно. Изолированные комнаты, общие санузел, кухня и большой коридор – своего рода мини-общежитие, правила проживания в котором были просты и понятны.
Когда коммунальные квартиры стали расселять, а старые дома, где они находились, сносить, образовался своего рода вакуум – однокомнатные квартиры в новостройках оказались недостаточно дешевы, чтобы заполнить освободившуюся нишу. Между тем, спрос на недорогое жилье всегда был и остается высоким.
Маленькие квартиры продаются лучше всего. Фото: Мир Квартир
И тогда предприимчивые владельцы многокомнатных квартир стали выделять каждую комнату как самостоятельный объект и продавать их разным покупателям. В дальнейшем такая трансформация привела к оформлению отдельных помещений в качестве небольших квартир-студий с собственным санузлом и общим коридором.
Казалось бы, что такого? Делим и продаем. Кому нужно – покупает. Однако для покупателей такой вариант может обернуться серьезными проблемами в дальнейшем.
Чем грозит туалет над другой квартирой
Сразу возникает вопрос – на каком основании в комнате появился санузел? Если он не обозначен на техническом плане квартиры, можно с ходу отказываться от такого варианта. И даже если он был достроен благодаря утвержденному проекту, а перепланировка с ним была официально узаконена, не факт, что это потом не может быть оспорено в суде.
По действующему законодательству т. н. «мокрая точка» не может располагаться над жилым помещением, спальней или гостиной комнатой. Поэтому если под санузлом находится не магазин или офис, а обычная квартира, то ее собственники могут в один прекрасный момент обратиться в суд о признании перепланировки незаконной. Разумеется, суд будет на стороне истцов и потребует у покупателей демонтировать санузел за собственный счет.
Соседи снизу будут не рады звукам текущей воды. Фото: Мир Квартир
Придется дружить с соседями
Даже если перепланировка выполнена с учетом всех норм, продажа такой квартиры может оказаться сложновыполнимым заданием. Для этого нужно будет получить согласие всех соседей, т. к. они имеют приоритетное право на покупку.
Между тем, отношения между жителями таких сгруппированных комнат далеко не всегда остаются хорошими. Плохая звукоизоляция, чужие вещи или оставленная кем-то грязь в коридоре, частые гости у соседей – все это часто мешает добрососедским отношениям. Взять согласие в такой «военной» обстановке не всегда представляется возможным.
Например, в одном из объявлений о продаже подобной квартиры было сказано, что покупателем может стать только одинокая женщина, т. к. на остальные категории граждан от соседей согласие не получить.
Эти и прочие факторы, присущие таким нестандартным вариантам, снижают ликвидность объекта при дальнейшей продаже.
Тем временем, размер новостроек в стране постоянно уменьшается, появляются различные комплексы для совместного проживания, такие как коливинги, которые будут стоить еще дешевле. Со временем их стоимость снизится настолько, что причин для покупки таких маленьких квартир не останется и они просто уйдут с рынка.
Источник
Показать полностью
2
Самоизоляция продаже квартир не помеха. Как провести регистрацию сделки онлайн
Как быть, если вашу недвижимость кто-то хочет купить, а все МФЦ города закрыты на карантин? Или того хуже – в ваш город нельзя приехать. Что можно сделать, чтобы не потерять покупателей в условиях падающего рынка?
Прежде всего, нужно отметить, что отделения Росреестра и Кадастровой палаты не прекратили свою работу даже в условиях карантина. В их офисах организован особый порядок работы сотрудников, обеспечивающий безопасность. Открытым остается вопрос «доставки» документов на квартиру по сделке. Ведь напрямую у граждан документы не принимаются.
Какие есть варианты
В настоящий момент у покупателей и продавцов есть всего три варианта передать документы на регистрацию перехода права собственности:
1) провести сделку у нотариуса;
2) обратиться для этого в банк, который оказывает услуги по электронной регистрации сделок;
3) загрузить документы на сайт Росреестра с помощью сертификата цифровой подписи.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.
В Москве сейчас возможны только онлайн-сделки. Фото: Мир Квартир
Нотариусы. Удобно, но дорого
Нотариусы предоставляют самый широкий перечень услуг по регистрации недвижимости в комфортных условиях. Например, совсем не обязательно собираться всем участникам сделки одновременно. Это можно сделать по очереди, заранее согласовав стоимость. Или даже находиться в разных городах. Кроме того, нотариуса можно вызвать на дом.
Несомненным плюсом сделки через нотариуса является возможность использования доверенности. Особенно, если вы ее сделали заранее. И выписки ЕГРН заказывать не нужно, нотариус сделает это за вас.
Единственным, но крупным минусом регистрации у нотариуса является стоимость услуг. Базовая пошлина составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Плюс разные заверенные копии документов. Что в сумме получится довольно много, учитывая текущий уровень цен.
Банки. Вездесущий Сбербанк
Впрочем, расценки банков за услуги по электронной регистрации сделок с недвижимостью тоже не маленькие. Обычно это стоит не меньше 10 тысяч рублей.
Больше всего сделок проходит в Сбербанке. Проводятся не только ипотечные, но и любые другие. Все документы можно загрузить через систему «ДомКлик». Приехать придется только для подписания договора. Еще есть возможность проведения межрегиональных сделок. В условиях, когда некоторые регионы закрыты на въезд, это очень актуально.
В качестве существенного минуса можно отметить тот факт, что некоторые банки не приветствуют продажу недвижимости по доверенности.
Для подписания договора в банк все же придется приехать. Фото: Мир Квартир
Электронная подпись. Дешево и сердито
Если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), то сделку можно провести, загрузив все документы на сайт Росреестра. Сама УКЭП выдается в одном из удостоверяющих центров. Но придется посетить его лично. Впрочем, процедура проводится с учетом всех мер безопасности. Действует предварительная запись.
«Во время прохождения процедуры сотрудниками Удостоверяющего центра соблюдаются все меры предупредительного характера, в том числе они обеспечиваются средствами индивидуальной защиты», – говорится на сайте Росреестра.
Кроме оплаты УКЭП и госпошлин, больше ни за что платить не потребуется. В этом несомненный плюс такого варианта регистрации права онлайн.
Из минусов – необходимость заниматься организацией сделки самостоятельно и риск того, что с помощью поддельной копии УКЭП мошенники смогут продать всю недвижимость без вашего участия. Для того, чтобы избежать такого варианта развития событий, необходимо после проведения вашей сделки отозвать УКЭП или подать заявление о запрете проведения сделок онлайн в дальнейшем.
Какой из предложенных вариантов покупки или продажи квартиры выбрать – решать вам. Они отличаются лишь стоимостью. Которая, как и всегда, зависит от уровня комфорта и количества потраченного времени.
Показать полностью
2
Ситуация на рынке аренды Москвы. Взгляд со стороны риэлтера
Ситуация на рынке недвижимости, и аренды в частности, сейчас уникальная. Как говорится, «старики не припомнят». Арендаторы не могут платить, собственники квартир – найти квартирантов. Как они все выходят из положения? Мы поговорили по душам с частным агентом Анастасией, давно и успешно работающей по аренде в Москве.
Такого еще не было
«Если попытаться охарактеризовать ситуацию одним словом, то этим словом будет «хаос», – говорит Анастасия. По ее словам, несмотря на большое количество квартир, появляющихся в работе каждый день, рынок не движется, практически стоит. Падение спроса она оценивает в 70-80% от прежних значений.
Соответственно, цена аренды в Москве уже опустилась минимум на 10-20%. Теперь на одного арендатора приходится порядка 30 квартир для найма.
Совсем недавно предложений было в разы меньше. Фото: Мир Квартир
Готовьтесь торговаться
Сейчас в столице в наличии большой выбор квартир, начиная буквально от 20 тысяч рублей в месяц – и до бесконечности. Но если раньше недорогие варианты уходили за 2-3 дня, то теперь они «висят» до тех пор, пока хозяева не начнут снижать цену.
«Если только что выставили квартиру за 30 тысяч, то можно смело торговаться до 20, – приводит примеры Анастасия, – из моих последних сделок по одной квартире стоимость опустили с 65 до 45 тысяч. А на «упакованную однушку» на Большой Черемушкинской, которая всегда сдавалась влет, пришлось снижать цену с 40 до 30 тысяч рублей, т. к. она висела без движения уже целый месяц. Сейчас «уходят» только те варианты, где хозяева торгуются или сразу ставят по сниженной цене».
Жулики оживились
В качестве причин такой ситуации риэлтор видит не только падение платежеспособного спроса, но и то, что не все собственники готовы выезжать на показы. Многие из-за соблюдения карантина, а кто-то из боязни заразиться.
Усугубляет текущее положение лавинообразное увеличение количества объявлений на интернет-порталах. Активизировались мошенники, заманивающие арендаторов несуществующими объектами по очень низким ценам.
Многие собственники квартир стали выкладывать свои объекты самостоятельно. Теперь это можно сделать бесплатно, т.к. Циан и некоторые другие сайты объявлений временно перестали брать плату.
Самые желанные жильцы – бюджетники
Чтобы хоть как-то сохранить поступления платежей, собственникам приходится идти на компромисс с арендаторами. Чаще всего они снижают цены, причем часто в полтора-два раза. Иногда и до размера коммунальных платежей. Как правило, до сентября. Некоторые вообще «простили» своим постояльцам месяц-два оплаты в карантин.
По словам Анастасии, это касается всех: «Люди, сдающие квартиру в одном месте и снимающие сами в другом, ближе к работе, стали заложниками потери доходов и жилья. Пришлось собираться всем вместе и как-то договариваться».
Лучше сохранить арендатора с пониженной оплатой, чем остаться ни с чем. Фото: Мир Квартир
Изменились и требования к арендаторам. Собственникам стало уже не до особого выбора. Тех, кто ждал «москвичей с московской пропиской», уже нет. Сейчас в первую очередь интересуются источниками дохода, его надежностью. В приоритете бюджетники и представители силовых структур, т. е. те, у кого сейчас запас прочности или стабильность на работе.
К происходящему Анастасия относится по-философски: «Это не первый наш кризис. И за падением рынка недвижимости всегда следует его восстановление. Кто-то из риэлторов неизбежно с него уйдет. А те, кто пережил прошлые обвалы и смог выжить, выживет и сейчас. Особенно если работать гибко, с пониманием текущей ситуации. Научиться работать онлайн, подключить воображение, снизить комиссию. Мне, например, 100% брать сейчас совесть не позволяет».
Показать полностью
2
Инвестировать нельзя ждать
Как, если не приумножить, то хотя бы сохранить капитал в кризис? Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость или нужно дождаться лучших времен? Какие объекты более привлекательны для покупки?
Недвижимость всегда в цене
«Инвестировать нельзя ждать: где недвижимость поставит запятую?» – такую дискуссию устроила премия Urban Awards. Общее мнение спикеров мероприятия заключается в том, что недвижимость как инструмент для инвестиций никогда не теряет свою привлекательность.
В том числе и сегодняшний кризис – не повод для смены приоритетов.
Действительно, общий объем инвестиций в первичный рынок недвижимости, включая жилую, офисную, торговую и складскую, – около 70 млрд долларов в год. Из них 15-20% составляют вложения в квартиры для дальнейшей сдачи в аренду. По данным Forbes, это 39% всего рынка инвестиций россиян. И только 19% приходится на депозиты, а 18% – на золото.
Больше всего россияне инвестируют в недвижимость. Фото: Мир Квартир
Банки идут ва-банк
Эксперты считают, что текущее снижение спроса будет недолгим и уже к концу года он восстановится. Принятые правительством РФ меры помогут строительной отрасли, и серьезного снижения цен не будет. Уже начинающие работать по новой ипотечной программе со льготной ставкой 6,5% банки готовы взять на себя дополнительные обязательства и увеличить размер кредита до предельной стоимости квартир. Тем самым максимальная цена покупки поднимется ориентировочно до 10 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга, а для регионов – до 3,6 млн рублей.
Во что лучше инвестировать
Именно на эту ипотечную программу ориентирует инвесторов Сергей Лобжанидзе, директор bnmappro:
«Я думаю, надо дождаться, когда ваш проект попадет в категорию 6,5%. Потому что, скорее всего, вы это купите в ипотеку. А бронировать квартиры нужно сейчас и договариваться, чтобы, как только проект получит эту ставку и банк сможет это предложить, тогда и входить в сделку».
Самым подходящим вариантом для инвестиций эксперт называет двухкомнатную квартиру в Новой Москве.
А вот Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость – СЗ», считает, что это должна быть однокомнатная квартира с европланировкой у метро:
«В первую очередь, речь идет о качественной локации. Это должна быть не какая-то экзотика, это не в лесу, не в окружении трех магистралей железнодорожных. Во вторую очередь, качественный проект сам по себе. В нем должна быть социальная инфраструктура и все, что необходимо для жизни, нормальная транспортная доступность, возможность переместиться к месту работы. И совокупность этих факторов, включая строительную готовность, дает результат».
Качественная локация и социальная инфраструктура – залог успеха. Фото: Мир Квартир
Не бояться рисковать и творчески подходить к инвестированию предлагает Александр Шарапов, президент Becar Asset Management. По его мнению, самым доходным инструментом для инвестиций в недвижимость является не жилье, а новые форматы временного проживания:
«Все то, что сейчас пока является редкостью и будет расти в следующее десятилетие. Редкость в России – квартиры с европланировками. Если у вас есть опыт и знание, что такое отель, и вы в них верите, инвестируйте в новые форматы: апарт-отели, лайфстайл-отели, в офисы, в коворкинги, коливинги и т. д.».
Какая недвижимость окажется более доходной, а какая при низкой доходности не будет падать в цене, покажет время. Самое главное – подходите к процессу выбора недвижимости с умом. Проверяйте проект, проверяйте существующие процессы на рынке. И только тогда результат инвестирования вас не разочарует.
Показать полностью
2