Schlepster

5. Заключить договор с управляющей компанией (УК) на своё имя, и тоже взять у них справку об отсутствии задолженности.

Без договора с УК, будет сложнее предъявлять им претензии в случае чего (протечка крыши, промерзающие швы, холодные батареи и т.д.).

6. Рекомендую установить водосчётчики, если их нет. Размер квартплаты сильно уменьшится.

7. Прописаться или временно зарегистрироваться в квартире.

Свежая сделка - это всегда риск судебного процесса. Если в квартире прописан или зарегистрирован, то ей можно будет продолжать пользоваться во время разбирательства. Несмотря на судебные ограничения.

8. В следующем году после сделки можно получить имущественный вычет за покупку квартиры (до 260 тысяч рублей), а если сделка в ипотеку, то ещё один вычет - за проценты по ипотеке (до 390 тысяч рублей). Оформить можно через сайт налоговой, деньги поступают в течение трёх месяцев.

9. Все бумажные документы по сделке советую собрать в отдельную папку и не терять. А электронные версии держать не только в облаке, но и продублировать на флешку. Ещё можно их распечатать и сделать тождественность у нотариуса.

Была эпичная история, где спасал ребят, которые умудрились про… потерять весь комплект документов. Вместе с распиской на 14 миллионов. Подобные ситуации просто выжигают мою нервную систему, не надо так.

Во все присутственные места из чек-листа нужно приходить с распечатанной выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи, актом приёма-передачи и паспортом. У нас вроде как электронный документооборот, но работает это далеко не везде.

Самое необходимое написал, если есть что добавить - wellcome.

Всем добра и квадратных метров!

Тут мне становится очень интересно, как это в выписке только инициалы? Спрашиваю, Андрюху, где он такую нашёл. Говорит, что продавец прислал и скидывает мне фото. Мдям… Ну действительно, откуда Андрюхе знать, как выписка должна выглядеть? А там прям красота на красоте. Паспортные данные не совпадают со свидетельством о праве на наследство. Первичная выписка от 2022 года, хотя право зарегистрировано в 2017 году. Вместо ФИО просто инициалы, в площади участка вместо «кв.м» напечатано «м2», а кадастровая стоимость указана без копеек. Какая-то совсем уж откровенная липа.

Андрюха спорит со мной, доказывает, что МАГНУС НИПРИДАВАЛ! продавец порядочный. Паспорт поменял в 45 лет, поэтому и данные не совпадают. Конечно, я задел Андрюхин профессионализм, но откуда у юриста такая вера людям? Оказалось, что он уже успел отдать 300К авансом, и поэтому очень не хотел быть неправым. Ладно, говорю, посмотри в сети образцы ЕГРН. Или сам закажи в любом подмосковном МФЦ выписку прям по этому участку. Тебе всё равно она для «добросовестности приобретения» нужна. И продавца попроси все страницы паспорта прислать, на 19-й страничке есть данные предыдущих паспортов. Заказал. Через неделю созваниваемся, и Андрюха грустно говорит, что имя в выписке из МФЦ тоже не бьётся со свидетельством. Поблагодарил меня за консультацию и сказал, что дальше уже сам разберётся. Товарищ он пассионарный, поэтому я нисколько не сомневался, что продолжение у истории будет.

И вот на прошлой неделе Андрюха проявился и рассказал, что было дальше. Он не стал ничего предъявлять продавцу сразу, потому что справедливо опасался, что тот потеряется вместе с 300К аванса. Вместо этого он съездил по адресу прописки Алексея Александровича из свидетельства о наследстве. Оказалось, что там живёт брат «продавца». Он в 2017 году доверил Александру оформить все документы по наследству и забил.

А после Андрюхиной истории, показа документов и переписки, настоящий наследник участка понял, что:

После этого произошла эпичная встреча формата ААА: Андрюха, Алексей и Александр.  По легенде никто никому даже морду не разбил. Только вместе поизучали ст. 159 УК РФ. После этого полюбовно договорились на возврат аванса за участок с некоторой компенсацией.  Андрюха забрал свои деньги «не отходя от кассы» и для него эта история закончилась. Как в итоге братья друг с другом разобрались, он уже не интересовался.

Лично у меня, конечно, осталось много вопросов к продавцу. Из какого перехода взялась эта липовая выписка? Что употреблял регистратор, когда зарегистрировал право собственности не на того брата? Насколько нужно быть тупым, чтобы в 2022-м году показывать абсолютно левый и проверяемый документ и надеяться, что прокатит?

Но главный вопрос у меня к Андрюхе. Какого чёрта ты не позвал меня на очную ставку двух братьев?!

В общем, что хочу сказать… От ошибок никто не застрахован. Сверяйте и проверяйте документы тщательно и не по одному разу. Даже самые очевидные данные. Всем добра и квадратных метров!

P.s.: судя по последней выписке из ЕГРН, участок всё-таки вернулся к настоящему наследнику, Алексею.

В 2022 году, начиная с марта, со вторичкой творился ад и вакханалия. Некоторые товарищи сразу всё сняли с продажи до прояснения обстановки. Оставшиеся скромно подняли цены на миллион-другой. Меня особенно впечатлили индивидуумы, которые настаивали на цене в долларах и требовали пересчитывать всё по курсу. Дескать, в том месяце был курс 70, поэтому цена квартиры 15 млн., а сегодня 110, поэтому будьте любезны выложить 21+ млн. Таких слали лесом их собственные риелторы, и самые упоротые упорные выставляли свои халупы самостоятельно, через день меняя цену на полмиллиона.

Тем не менее некоторые квартиры всё-таки купили по новым ценникам. Кто-то удачно наменял валюты, кто-то просто на панике вкладывал деньги, а у кого-то горело одобрение по ипотеке. Все остальные через пару недель ажиотажа ожидаемо остались без просмотров. Особенно когда ключевую ставку подняли, и ипотека стала слишком дорогой.

В мае ребята, которые снимали с продажи, подуспокоились и вернулись на рынок. Вот только ориентировались они на задранные цены марта, потому что большинство квартир так и не продалось, продолжая загружать рынок. Соответственно новые объекты выставляли по завышенной цене с тем же неуспехом. За весну накопилась критическая масса непродающихся квартир и летом впервые с 1147 г. н.э. ВНЕЗАПНО цены на московскую вторичку решительно пошли вниз.

Моя любимая квартира, за которой я давно слежу.

Сейчас цены продолжают понемногу снижаться. И уже стали ниже, чем были в феврале 2022 года. Рынок вторички вообще гораздо гибче реагирует на изменения, потому что состоит из множества физ.лиц, у которых нет дубовых финансовых планов (привет застройщикам) и хитрых схем с «льготной рассрочкой». Конечно, есть отдельные упрямые ребятки, которые цепляются за прошлое, как за своих бывших. Они почему-то верят, что падающий рынок должен до них дорасти. Особенно меня веселит аргумент «новостройка же не падает, с чего бы вторичке дешеветь?». Ну, например с того, что у застройщиков другой класс жилья и суперльготная рассрочка. Да и государство поддерживает покупку новостройки льготными ипотеками (айти, субсидия, семейная и т.д), потому что стройка – это и рабочие места, и движение в экономике. Уже готовое жильё таких очевидных бонусов обществу не даёт, поэтому ипотека на вторичку дороже, вместо ~6,5% здесь ~10,9%.

Что с покупкой?

Скажу прямо, по моему мнению сейчас прям восхитительный момент, чтобы покупать восхитительные квартиры. Во избежание криков: «ТЫ ВТОРИЧКОЙ ЗАНИМАЕШЬСЯ, поэтому за неё топишь!! ПРОДАЖНЫЙ УБЛЮДОК!!», поясню:

Во-первых, по квартирам наконец-то начали торговаться.
Во-вторых, цены и без того ползут вниз.
В-третьих, процент сейчас более-менее приемлемый. Если ставка понизится, то потом можно будет рефинансироваться. А если повысится, то радоваться, что вовремя спохватился. Так что если хватает на ежемесячный платёж, то нужно брать.

Бонусный аргумент: после сентября прошлого года в продаже появилось много квартир в домах, где собственники очень дорожат жильём и обычно крайне редко что-то продают. «Суперсталинки», ведомственные, кооперативные, индивидуальные проекты и т.д. Имеет смысл присмотреться.

Сейчас ситуация на рынке прекрасно подходит под этот диалог:

Пара на просмотре квартиры:
Нам бы что-нибудь такое же, но подешевле...

Риелтор:
Да без проблем. Приходите смотреть эту же квартиру через неделю-другую.

Я отслеживал для клиента квартиры в районе Шелепихи. В середине сентября появился вариант за 27 млн. Через неделю начались очереди в Грузию, и на фоне паники цена в объявлении упала до 24 млн. Нам всё равно было слишком дорого, но следить было интересно. Ещё через неделю квартиру сняли с публикации. Я созвонился с контрагентом, пообщался за жизнь и узнал, что аванс внесли по цене 22 млн. Снижение на 5 млн. за две недели. Сейчас, конечно, такой паники уже нет, но успешно торговаться всё равно можно.

Вопрос от пытливого читателя: почему бы не подождать, пока цены спустятся ещё больше и ставку не снизят?

Отвечаю: пока цены сползают, квартиры раскупают. Самые интересные варианты (в нужной локации, с хорошим ремонтом, удачной планировкой) уйдут. Для типовых квартир, которых в принципе довольно много, это всё не страшно, новые предложения появятся. А вот если нужно что-то условно уникальное (в определённом доме, определённой планировки, рядом с родителями/детьми, да ещё и в бюджете), то лучше брать сразу.

Ну и что касается процента по ипотеке: как только его существенно снизят, то увеличится конкуренция среди покупателей. Соответственно цены начнут расти.

Отдельно хочу сказать про альтернативу. Весной прошлого года я отвечал на over9000 вопросов «что делать с недвижимостью». И только двоим клиентам хватило нервов быть терпеливыми и последовательными. Один продал свою двушку в марте, немного дешевле, чем все остальные. А вот купил трёшку в июле, когда цены пошли вниз. Другой продал однушку в апреле с бОльшей скидкой, когда стало совсем очевидно, что цены пойдут вниз, но с покупкой дотянул аж до октября. В результате он сэкономил на доплате ~3 млн. Больше никто с деньгами столько не высидел, всё-таки это ужасно тревожно. Сейчас альтернативная сделка для увеличения площади – это тоже выгодно. Условная однушка подешевела на 8-10%, это где-то 0,8 - 1,1 млн. Но трёхкомнатные подешевели на 10-14%, и это уже 1,5 - 2 миллиона. Поэтому можно спокойно делать скидку при продаже своей маленькой квартиры и оставаться в плюсе.

Для лучшего понимания происходящего пара примеров:

Пример 1:

Ребята нашли настоящую квартиру мечты за 13,5 млн. Идеальная по планировке, ремонту и рядом с родственниками. Документы проверил, тоже в порядке. Как обычно, один существенный минус – денег не хватало. Через пару недель собственник снизил до 13,1 млн. Интуиция подсказывала, что он может снизить и до 12,5 млн, но таких ожидающих могло быть несколько. Кто-то из них мог и забрать. В результате мы предложили 12,7 млн. Хозяин согласился. На сделке я разговорился с контрагентом и узнал, что были и другие ждуны, которые предлагали сначала 12,4 млн., а потом 12,5 и 12,6 млн. Так что мы прошли по самому краю, предложив всего на 100 тысяч больше)) Повезло.  

Пример 2:

Сопровождал альтернативу, где продавали однушку и покупали дом в области. В августе приняли аванс по цене 10,3 млн., но в сентябре покупатели решили эмигрировать и на сделку не вышли. Цены резко начали расти отрицательно, и мы остались с авансом в 50 тысяч, но с ценой уже 9,5 млн. Клиент запереживал, что ему не хватит денег, поэтому мы отправились смотреть дома. И вдруг нашли чудесное предложение, где на фоне сентября цена с 19,5 млн. опустилась до 17,5 млн. Ещё 300 тысяч мы сторговали, итого 17,2 млн. На квартиру появился покупатель, попросил скидку до 9,3 млн. Мы согласились, чтобы дом не ушёл. В результате, скидка на квартиру – 1 млн., а дом купили дешевле на 2,2 млн. Профит – больше миллиона) 

Я не призываю к спекуляциям на рынке недвижимости с целью заработать. Перекупы и без меня в курсе ситуации с квартирами. Основная мысль, которую я хочу донести: падающие цены – это хорошая возможность увеличить площадь. Поэтому советую на всякий случай посчитать ипотеку и очень внимательно посмотреть, что есть на рынке. Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Есть мысль написать про то, как сейчас самостоятельно продавать квартиры. Нужно?

Новостройка

Что происходит?

На протяжении прошлого года всю недвижимость штормило. Фин.модель застройщиков на подобные пертурбации явно была не рассчитана, а корректировать на ходу что-то особо не получалось.

Вот эта вот симуляция жизни вокруг одной и той же цены была на протяжении года.

По новостройкам вообще не может быть какой-то особой гибкости в ценообразовании. Прикол в том, что с недавних пор застройщики строят в основном на кредиты. Деньги дольщиков находятся на специальных заблокированных эскроу-счетах и недоступны застройщикам до сдачи дома. Банки тем временем зарабатывают на кредитах застройщикам и на деньгах дольщиков. А для гарантии время от времени берут себе стройки в залог.  Если какое-нибудь ООО «ХалупЭлитСтрой» понимает, что рынок скатывается по нарастающей и хочет по дешёвке скинуть свои микростудии, то банку это вот всё совсем не интересно. Половина этих студий уже продана в ипотеку и находится в залоге у банка же. То есть строящееся жильё обеспечивает кредиты. Поэтому давая скидку, застройщик снижает рыночную стоимость и залогового имущества банка в том числе. Хищный оскал капитализма так не работает. Поэтому цены нужно держать, и плевать что количество сделок растёт отрицательно падает.

Вся вышеописанная схема работала на растущем рынке. Естественно, когда народ перестал пихать деньги в бетон, а некоторые дольщики пошли массово релоцироваться и продавать по переуступке, у застройщиков возникли проблемы. Как снизить цену, когда снизить цену нельзя? Вода дырочку нашла и это оказалась …

…субсидированная ипотека от застройщика. Продукт давно известный, но теперь ставший массовым. Суть её в том, что дольщик покупает будущую квартиру в ипотеку, но под очень низкий процент. Например, 3% от застройщика, при ключевой ставке 8%. А вот эту разницу с ключевой ставкой (5%) банку выплачивает сам застройщик из своей доли. Таким образом цена квартиры на бумаге осталась такой же, но платёж по ипотеке стал гораздо доступней. И вроде бы всем должно быть выгодно -  застройщик продаёт на падающем рынке, банк сразу получает проценты, а у заёмщика переплата действительно снижается, но есть нюанс.

Во-первых, застройщики, естественно, добавили процент банка в цену квартиры. Некоторые пошли дальше и стали требовать ещё денег за снижение ставки. То есть покупаешь квартиру за 12 млн., которая реально стоит 10,5 млн., будь добр доплати 1 млн. за снижение ставки. Итого 13 млн. Пытливый читатель спросит, а с какого потолка я взял "реальную стоимость в 10,5 млн."? Отвечаю –  посмотрел на рынок переуступки, т.е. на предложения перекупов обычных дольщиков, которые перепродают новостройку.  У них нет возможности дать рассрочку или субсидировать кредит. А ещё при покупке у них не работают все новостроечные льготные ипотечные программы. Потому что все эти модные низкие проценты только при покупке у юр.лиц, а обычные дольщики – физические лица.

Это вот, например, требование для ипотеки с господдержкой.

При всём этом обычные дольщики действительно хотят продать. Поэтому они выставляют свои будущие квартиры дешевле, чтобы ценой компенсировать разницу в платеже по ипотеке для покупателя. Отсюда и хорошая скидка в 10-15% на старте, и возможность поторговаться.

Кстати, как только купишь свою квартиру мечты за 13 млн. у застройщика с супернизкой ставкой по кредиту, то она тоже станет стоить 10,5 млн. Ну, в смысле дороже её никому не продашь. Потому что ты тоже не застройщик и не сможешь предоставить льготные ипотечные программы. Это как машина из салона: выехала за ворота – уже не новая. В результате ты одномоментно заплатил 2,5 млн. застройщику и банку за свой кредит. Заплатил, кстати, тоже кредитными деньгами. Ситуация эта аховая, она провоцирует застройщиков держать цены поперёк рынка. Поэтому даже ЦБ пообещал в 2023 году бороться с этими микрозаймами под микропроцент.

Так как покупать?

Сами цены на новостройки сейчас во многих ЖК вернулись на уровень февраля-марта 2022 г. Вялые попытки роста есть (местами ~9%), но пока ничего серьёзного. Рынок первички очень вялый, несмотря на всякие ухищрения застройщиков. Так что можно спокойно выбирать.

Если у тебя свои деньги или семейная ипотека, то добро пожаловать на рынок переуступки. Застройщик за наличные скидку не даст, придётся покупать по завышенной цене, как и ипотечникам, но без всех плюшек по процентам и рассрочке.  А вот у перекупов физиков цены сразу ниже и можно поторговаться.  

Если покупаешь по любой ипотеке, кроме семейной, то нужно каждый раз считать на ипотечном калькуляторе:

1. Смотришь, сколько похожие квартиры стоят по переуступке

2. К разнице с ценой застройщика прибавляешь все доплаты по снижению процента от застройщика.

3. Дальше считаешь, сколько будет стоить купить квартиру по переуступке в ипотеку, но по обычной ставке.

4. Сравниваешь переплаты по кредиту с учётом всех доплат и завышенной цены.

5. Выбираешь, где лучше.

6. …

7. PROFIT!!!

Пример, который недавно считал:

Квартира у застройщика стоит 12 млн.

Застройщик хочет 1 млн. за снижение ставки до 3%.

На рынке переуступки сторговали похожую за 10,5 млн.

Первоначальный взнос – 2 млн. Срок кредита 20 лет.

По ставке застройщика переплата 3,3 млн. + 1,5 млн. (разница с переуступкой) + 1 млн. (плата за снижение) = 5,8 млн.

На переуступке одобренный кредит 5,5% (рефинансирование семейной ипотекой). Переплата – 6,5 млн.

Вывод не так очевиден. Квартира по переуступке была в другом корпусе, который должен сдаться на полгода раньше. Фактически, 700 т.р. – это плата за сокращение срока строительства. Плюс квартира не теряла в стоимости после покупки. Так что в результате взяли по переуступке. 

Ну а если нашёл ЖК мечты, мимо которого пройти не можешь, а годных переуступок от дольщиков там нет… ШтошЪ Покупай, но помни – ты потеряешь 10-25% от цены квартиры сразу. То есть, если построенный ЖК тебя разочарует, то переехать без потерь не получится. Банально не продашь квартиру за те же деньги. Ну и рефинансирование для всяких этих льготных рассрочек не предусмотрено. Я предупредил.

Чего, на мой взгляд, сейчас нельзя делать категорически – это покупать новостройку как инвестицию, чтобы потом заработать на перепродаже.  Во-первых, при перепродаже от физ.лица не работают все модные новостроечные ипотеки от государства. Ипотека айтишника, льготная, с господдержкой и т.д. Во-вторых, ты покупаешь у застройщика, а потом с ним же и пытаешься конкурировать. Тот и рассрочку предложит, и ипотеку субсидированную или траншевую, и кладовку с апартаментами в подарок. У тебя такой возможности нет, поэтому придётся сильно проседать по цене. Ну или ждать 5-7 лет, в надежде на инфляцию сильный рост рынка. Такие дела.

Вроде бы 15 раз одно и то же основное описал. Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Дисклеймер:

Разумеется, данный текст носит исключительно развлекательную функцию. Всё вышенаписанное не является рекомендацией к действию и является исключительно плодом моих фантазий о рынке жилой недвижимости.

P.p.s.: Про вторичку/готовое жильё н-надо?