Войти
Войти
 

Регистрация

Уже есть аккаунт?
Полная версия Пикабу

Содержание ремонт жилья

добавить тег
Любые посты за всё время, сначала свежие, с любым рейтингом

поиск...

Решаем проблемы внутри многоквартирного дома

Живу в многоквартирном одноподъездном доме. Недавно решили ставить шлагбаумы и пока проводили собрания собственников, голосование и прочие мероприятия по факту данного события, параллельно решил провести ревизию по счетам, деятельности управляющей компании, состоянию дома. Ну а что? Шлагбаум и видеонаблюдение требуют больших как разовых затрат, так и ежегодных небольших, но расходов на абонентку и обслуживание. Каждая копейка дома на счету и любая возможность сэкономить/заработать должна быть использована.


Пока лазил по техпомещениям дома и фотографировал всякое поломанное говнище для составления заявок на устранение, в очередной раз проходя мимо трёх здоровенных коробов с коммутационным оборудованием "ентих интернетчиков" поймал себя на мысли, а за чей собственно счет и на каких правах они тут торчат...Было определено оборудование трех провайдеров: яйцо, домсру и ростелепорт.


Идем на сайт управляющей компании и смотрим информацию по конкретному дому, которая согласно ФЗ подлежит раскрытию. В информации за отчетный период собственно доходы/расходы, что на что потрачено.


Кстати, на 9 этажей мест общего пользования управляющая компания потратила около 4000 р. на закупку лампочек. Учитывая, что 90% ламп заменяются самими жильцами, видимо по инерции совка. Поэтому если у вас перегорела лампочка, звоните в управляйку, у них в типовых договорах эта услуга прописана. Не в том плане, что за копейку удавимся, а просто чтобы они не расслаблялись...но не суть. Вернемся к интернету.


Так вот, из документации следовало, что только яйцо добросовестно платит 3000 р. в год за кусок стены для своего саркофага. В договоре управляйка схитрожопила и написала, что возлагает на себя обязанности самостоятельно устанавливать тарифы и отламывает кусок от прибыли жильцов в размере 10%, типа агентское вознаграждение, ага.


Общался по этому вопросу со старшими соседних двух домов, у них ситуация аналогичная. Провайдера три, платит один. Помимо этого, на первом этаже ещё и магазины, которые размещают уличную рекламу на фасаде дома. Оказалось, что одному из домов аналогичная мысль пришла на день раньше и они уже были в управляющей компании, задав этот вопрос в том числе.


Собственно управляющая организация сообщила, что у них есть отдел, который занимается подобными штуками. Взыскивает долги, судится от имени жильцов и т.п. Еще выяснилось, что у них целая тарифная сетка для рекламы. Например, стандартная вывеска над крыльцом магазина, расположенного в МКД, обойдется в 5000 р. в месяц, в пользу жильцов дома.


Как известно, у дома существует два счета. Спецсчет на капремонт и счет на ОДН и текущий ремонт. Именно на последнем аккумулируются средства, вырученные с прибыли за сдачу в аренду жильцами нежилых помещений.


Если брать в пример образцовый дом, расположенный неподалеку от нас, ежемесячно они собирают за рекламу, аренду площадей для оборудования провайдеров и размещение сотовых ретрансляторов чуть меньше 30 тысяч в МЕСЯЦ. Сами понимаете, что это почти 360 тысяч в год и не нужно скидываться на озеленение, благоустройство, текущий ремонт, видеонаблюдение и шлагбаумы жильцами. Деньги тупо есть. Для сравнения у нас за 10 лет накопилось чуть меньше 200 тысяч.


Собственно в УК сообщили, что договоры с остальными провайдерами не заключались и необходимо предоставить им факты нахождения такого оборудования в доме, на основании чего они смогут инициировать исковую деятельность. Посмотрим.


Немного правовых аспектов:


п 4. ст.36 ЖК РФ По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.


Статья 248. ГК РФ. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.


Эта статья, кстати прямо запрещает УК запускать руки в деньги собственников, однако если они выполняют добросовестно работу по взысканию денег, ну пусть берут свои 10%.


Статья 1105. ГК РФ. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.


Статья 1107 ГК РФ. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.


Правильный порядок подобного использования сторонними лицами общего имущества жителей должен выглядеть так:


-получение 2/3 голосов путем проведения собрания собственников жилья о возможности размещения оборудовании/рекламы с определением места, сроков и оплаты

-протоколом собрания обязать УК или ТСЖ (в зависимости от формы управления) совершить от имени жильцов необходимые процедуры по заключению договора и по контролю договорных обязательств

-перечислять деньги на нужды дома в статью ОДН


Даже если управляющая компания заключит договор напрямую, он не может считаться законным без разрешения собственников.


Собственно, делюсь такой общей информацией с теми, кто возможно столкнулся или столкнется с подобным у себя в доме. Вопрос отношения к себе, на самом деле. Общество, в силу своей правовой безграмотности, позволяет обращаться к себе, как к тупому стаду по принципу "жри, что дают". С проведением приватизаций и передачей домов на содержание самим жильцам никто, кроме вас, ничего не будет для вас делать. Я не беру в расчет всякие акции местных депутатов по бесплатным установкам детских площадок и лавок - это предвыборные подачки. За состояние вашего дома, его фасада, крыш, помещений и т.д. отвечаете только вы. За состояние придомовой территории, если таковая поставлена на кадастровый учет, отвечаете только вы. Даже за состояние мусорных баков отвечаете вы. Мы. Нам даны инструменты в виде управляющих компаний, которые нанимаются жителями для делегирования полномочий по управлению домом. Либо ТСЖ, которые формируются из числа самих собственников. Поднимите договоры управления, обязанности жителей, УК и ТСЖ, знайте, за что вы платите и что вам обязаны предоставлять в качестве услуг.


С появлением интернет-сервисов городских администраций, ГИС ЖКХ и госуслуг стало намного проще влиять на исполнителей в лице управляек и ТСЖ. Не нужно писать заказные письма, звонить в колл-центры (чаще аутсорсинговые). Можно просто через сервисы направлять требования и жалобы в УК, ТСЖ, Жилищную инспекцию, гор.Администрацию и т.д., прикрепляя фото и видео с фактами нарушений и бездействия, а статусы текущей обработки обращений отражаются.

Показать полностью
  •  
  • 246
  •  

Что такое УК? Как на них повлиять?

Начнем с того, что часто люди путают ЖКХ и УК! Нет, нет, нет, чуваки, это ни одно и тоже. Да, раньше всем коммунальным хозяйством занималось ЖКХ, которое является государственным органом, т.е. содержалось на наши налоги государством. С моменты, когда люди все повально стали приватизировать квартиры, наше государство решило, что, а зачем нам содержать дома, где квартиры принадлежат собственникам? Пусть эти собственники сами парятся! Поэтому они решили взять опыт из Европы и открыть УК (управляющие компании), и тут важно заметить, что в Европе все коммунальные расходы платят вперед, а не как у нас, по истечении месяца, именно по этой причине не разоряется УК в Европе. И уже давно сказали о том, что все УК в России заранее не прибыльное дело, примерно через 3 года УК должны быть разорены. Почему они не разоряются? Сейчас попробую объяснить.


Ук – это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов. Если кратко, то УК должно следить за тем, что бы все инженерные сети и оборудование были в порядке, и в принципе дом не разваливался. Каждый дом индивидуально заключается контракт с УК на оказание услуг. Но на деле, это не адекватный выбор жильцов, просто учредители УК обычно имеют связи с администрацией, которая практически заставляет дома заключать договора с определенной организацией, потому что альтернатив не предоставляют. Альтернативы есть у новостроек, потому что в них вкладываться не особо нужно, а деньги будут брать исправно, поэтому некоторые УК даже войны устраивают за право обслуживание дома или целого комплекса домов. (Про это есть отдельная история)


У вас есть квитанция, где расписано, сколько вы должны заплатить за воду, газ, тепло, электроэнергию и всегда есть отдельная статья про содержание жилья. Вот именно эта строчка «Содержание жилья» указывает сумму, которую вы перечисляете УК за обслуживание вашего дома. У УК нет других доходов, кроме вот этой вот оплаты «Содержание жилья» , а если подумать о том, сколько людей вообще не платит по квитанциям, то можно сделать вывод, что сумма в течении года накапливается не большая. Все за содержание жилья платят по-разному, в зависимости от площади квартиры. И из этого «содержания жилья» они оплачивают материалы, зп, и конечно же отчисления учредителям. Я часто видела посты, где типа говорили, что «Вооот, я столько плачу по квитанция, что нам золотые унитазы ставить должны», на деле, суммы выходят очень маленькие, даже если в идеале взять, что ВСЕ платят. Ок, ладно, чем больше квартир, тем больше доход с дома, и если дом новый, то расходов никаких. Но, если дом малоквартирный, уже требует серьезный ремонт, но его не поставили на капитальный ремонт, потому что он не такой еще старый. Именно по принципу «старый» дома (бывают исключения) и ставят на капитальный ремонт, об этом подробнее расскажу в других постах. Один ремонт крыши или фасада будет стоить столько, сколько этот дом не наберет и за год. Что делают в таких случаях? Берут часть денег с другого дома. Хотя меня очень любили заверять, что так нельзя делать, и никто так не делает, ведь каждый дом имеет свой счет и блаблабла. Я говорю о фактах, я составляла отчеты финансовые по таблицам бухгалтерии и видела счета этих домов, могу вас заверить в том, что все там не так. Для отчетности, конечно цифры подбивают. И сейчас начнутся возмущения «я плачу деньги, а они уходят на другой дом? Какого хера?». Не переживай, большую часть твоих денег пилят учредители. Ведь в год отремонтируют одну крышу из 50 домов и то дай бог. Вспомните, когда у вас элементарно делали косметический ремонт в подъезде? Меняли трубы в подвалах? Заменяют старое освещение? То что у вас моют пол в подъезде и вывозят мусор – это копейки.


Вывод: УК не особо запаривается по обслуживанию домой, тратит на ремонты копейка, на зп копейки, а основная сумма уходит учредителям.


Как бороться с УК, что бы они делали свою работу хорошо? Не думайте, что крыши, фасады инженерные сети они ремонтируют по своему желанию! (Может быть, такое и бывает, но я такого не встречала). Большинство работ, которые они делают в домах, основываются по предписанию ГЖИ (Государственная жилищная инспекция). И вот ребята! ЗОЛОТОЕ СЛОВО ГЖИ! Находите сайт ГЖИ вашей области, заполняете заявление, обязательно прилагайте фотографии, оставляете свои контактные данный, и о чудо! Сначала будет комиссия по дефектам, которые вы указали (протечки с крыши, треснувшая отмостка, оголенные провода в подъезде, отвалившиеся куски стен в подъездах, отсутствие освещения в нем), если представитель ГЖИ делает вывод, что указанные вами дефекты действительно есть, то выписывают УК предписание, где указывается, до какого числа они должны устранить дефект. Если дефект не устраняется, то им выписывают штраф. Штраф конечно они тоже оплачивают с ваших денег за содержание жилья. Но УК обычно избегает штрафов и ремонт делает.


И вроде вот он, выход! Нет, все не так просто. Чтобы у ГЖИ не было к вам вопросов по типу «Почему вы не обращались по этим дефектам в УК?» (Ага, будто мастера участков не видят их), нужно хотя бы один раз написать письмо в УК, где попросить исправить дефекты и указать сроки выполнения (обязательно забирайте 2 экземпляр с отметкой о дате приема заявления в УК). Как только ваше письмо проигнорируют в течении 3-х дней или вам напишут отписку, типа «Прости товарищ, у нас нет денег на ремонт», то тогда смело пишите заявление в ГЖИ. Но, если вам написали «Мы запланировали ремонт на такой то год, на такой то месяц», вам придется ждать. А когда срок указанный в письмо пройдет, обращайтесь в ГЖИ.


Нет, друзья, УК лишних денег с вас не берет, а вот то, что они эти деньги не туда тратят, то это факт.


В следующих постах расскажу вам о том, как вас любят надувать с прочисткой вентиляции.

Показать полностью
  •  
  • 25
  •  

ЖСК не меняют лопнувшую трубу канализации - что делать? Прошу юр. помощи! В топ плз!

в

Здравствуй Пикабу! В топ пожалуйста! 3 квартиры в опасности.

Сложилась тут весьма дерьмовая ситуация, во всех смыслах. А именно, вчера днём треснула по вертикали и разошлась чугунная магистральная труба канализации, проходящая через нашу квартиру с четвертого, на второй этаж. Опущу подробности борьбы со стихией, перейду сразу к борьбе с самоуправлением:

Итак:

Место действия:

ЖСК "НИКЕЛЬ"

http://gilkom-complex.ru/hcs-catalog/element/show/10185


Звоню в аварийку - аварийка приезжает, перекрывает воду. Далее со слов диспетчеров -"Чтобы заменить трубу - нам необходима заявка от председателя вашего ЖСК"


Звоню председателю: -"Денег нет, труб нет, и заявку писать не буду, но ты мил человек слушай сюда -  езжай в магазин и купи трубу, а я потом отдам(если вдруг вспомню)"


Звоню в управление капитального ремонта - там конечно посочувствовали, но помочь затруднились, посоветовали звонить еще куда-то.


Позвонил в жилищную инспекцию - там телефон есть, но видимо брать трубку некому.


Сижу вот на работе, и думаю, а может, в сантехники-грузчики податься?

А что делать-то? Прокурору звонить? Труба поныне там, и рискует совсем выпасть.

Взносы на капремонт и прочее уплачены, денег особо нет, как нет и опыта замены магистральных труб канализации.


Впервые столкнулся с этой стороной ЖКХ, и чет не знаю что делать...

  •  
  • 154
  •