Периодически замечаю вопросы по составлению соглашения о перераспределении долей после использования материнского капитала, по сему и публикую данный мануал, как это сделать правильно. В целом обращаясь к данной инструкции, любой сможет самостоятельно составить соглашения и выделить доли по мат. капиталу, ну а если не хочется тратить время на изучения вопроса, то можно воспользоваться моим сервисом - генератор соглашений по МК (платно - 500р.).
Ранее такое соглашение требовало нотариального удостоверения, теперь же его можно заключить, не прибегая к услугам нотариуса. Однако стоит помнить, что сделки по отчуждению объектов недвижимости собственниками в которых являются несовершеннолетние, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Отмечу, что дальнейшее отчуждение объекта недвижимости будет в нотариальной форме, и правильно заключённое соглашение о выделении долей по материнскому капиталу, пусть и без нотариуса, будет иметь ключевую роль при проверке документов нотариусом. Возможность заключения подобных соглашений в простой письменной форме, накладывает большую ответственность на подписантов, потому как после регистрации перехода прав собственности по соглашению в территориальном регистрирующем органе, отменить его будет невозможно.
Каждому члену семьи должна причитаться доля, рассчитанная исходя из суммы средств материнского капитала, потраченных на приобретение объекта недвижимости. Под членами семьи подразумеваются супруги и их дети. Так как капитал семейный, но всё же материнский, то дети супруга от других браков не могут претендовать на долю в материнском капитале другой матери.
Даже если мать не состояла в зарегистрированном браке в момент использования средств, но состоит в браке на момент совершения соглашения, её супругу положена обязательная доля (даже в случае если он не является отцом детям).
Если мать состояла в браке на момент приобретения и состоит в том же браке на момент совершения соглашения, но по каким-то причинам объект недвижимости оформлен в личную собственность матери, то ей доступно соглашение в простой письменной форме только после перевода титульной собственности в совместную. Сделать это можно по заявлению супругов в МФЦ. В обратную сторону, когда объект оформлен только на отца тоже работает.
Если мать состояла в зарегистрированном браке на момент приобретения, а в момент совершения соглашения в браке не состоит или состоит в новом браке, то соглашение в простой письменной форме ей не доступно, так как нужно будет определить доли из совместной собственности, а это признак брачного договора и как следствие нотариальная форма соглашения.
Если мать не состояла в браке на момент приобретения, и не состоит на момент совершения соглашения, то соответственно вся оставшаяся доля, после выделения детям остаётся в собственности матери.
Ни в коем случае не делайте долю менее доли причитающейся по материнскому капиталу! В противном случае вы столкнётесь с отказом нотариуса в проведение сделки (последующей продажи), так как вы ущемите этим права несовершеннолетних, которые в свою очередь по достижении совершеннолетия смогут оспорить данное соглашение. Исправить ситуацию без нотариуса ("довыделить" доли) вы не сможете, а в некоторых, редких случаях придется исправлять доли в судебном порядке.
Рекомендую воспользоваться калькулятором, но в любом случае расскажу как считаются доли.
Пример расчёта долей по материнскому капиталу для квартиры
Рассмотрим следующие исходные данные. Имеется супруга, супруг и трое детей. Объект недвижимости оформлен в общую совместную собственность супругов. Стоимость объекта недвижимости 2 000 000 рублей. Сумма материнского капитала 453 026 рублей. Давайте разберёмся, какие доли должны быть выделены.
Выясняем какая сумма от материнского капитала приходится на каждого члена семьи: 453 026 / 5 = 90 605,2 рублей.
Выясняем какая это доля от общей стоимости объекта: 2 000 000 / 90 605,2 = ~22,073. Проверяем себя: 2 000 000 / 22 = ~90 909 рублей. Так как 90 909 > 90 605,2, нас это полностью устраивает. Обратите внимание, что доля не должна стоить менее причитающихся денежных средств из материнского капитала.
Считаем окончательные доли всем членам семью: 1/22 - супруг, 1/22 - супруга, 1/22 - ребёнок 1, 1/22 - ребёнок 2, 1/22 - ребёнок 3, 17/22 - в общую совместную собственность супругов.
Как видите, по материнскому капиталу, каждому положена доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, а остаток не меняет своих правообладателей и остаётся в общей совместной собственности супругов. Не пугайтесь того, что доля в праве собственности находится в совместной собственности супругов - всё законно!
Пример расчёта долей по материнскому капиталу для жилого дома и земельного участка
Здесь важно помнить, что материнский капитал выдаётся исключительно на приобретение жилых помещений, таким образом стоимость земельного участка не участвует в расчёте стоимости доли, но доля на земельный участок всё же выделяется, так как объекты недвижимости являются неразрывно связанными, при этом в случае если земельный участок находится в аренде, то соответственно доля в нем не выделяется ввиду отсутствия у вас права распоряжения таким имуществом. В случае аренды земельного участка необходимо изучить условия договора аренды на предмет необходимости согласия арендодателя при отчуждении жилого дома или его части.
Рассмотрим следующие исходные данные. Имеется мать и двое детей (супруга не имеется). Объекты недвижимости оформлены в личную собственность матери. Стоимость объектов недвижимости 3 000 000 рублей, из которых 2 500 000 рублей стоимость жилого дома и 500 000 рублей стоимость земельного участка. Сумма материнского капитала 639 431,83 рубль. Разбираемся по долям.
По вышеуказанному правилу откидываем стоимость земельного участка и далее работаем только со стоимостью жилого дома.
Выясняем сумму, которая приходится на каждого члена семьи: 639 431,83 / 3 = ~213 143,94 рубля.
Выясняем какая это доля от стоимости жилого дома: 2 500 000 / 213 143,94 = ~11,729. Проверяем 2 500 000 / 11 = ~227 272,73 рубля. 227 272,73 > 213 143,94, нас всё устраивает, двигаемся дальше.
Подводим итог: 1/11 - матери, 1/11 - ребёнок 1, 1/11 - ребёнок 2, 8/11 - матери.
Указываем в соглашение идентичные доли на жилой дом и земельный участок.
Как правильно указывать несовершеннолетних детей в преамбуле соглашения
Несовершеннолетние могут действовать в договорах и соглашениях в двух вариантах:
До 14 лет ребёнок действует в лице своих законных представителей, коими являются родители несовершеннолетнего, либо опекуны.
С 14 лет, несовершеннолетний действует самостоятельно, но с согласия своих законных представителей, либо опекуна.
В законе сказано, что оба родителя являются законными представителями, по сему, даже если отец не является супругом и ему доля в соглашении не полагается, рекомендуется его включение в соглашение (с формулировкой, что действует только как законный представитель несовершеннолетнего).
Если изначальная собственность совместная, то оба родителя обязательно включаются в соглашение. Данная путаница произошла по причине разного мнения Росреестра и нотариата. Росреестр считает, что для заключения сделки несовершеннолетним достаточно согласия/представления одного из родителей, ввиду чего регистрирует такие сделки. Нотариат же придерживается абсолютно противоположного мнения. Но не нам разбираться в извечных вопросах. В заключении я предоставлю ссылку на шаблон соглашения.
Пример преамбулы соглашения с несовершеннолетним не достигшим 14 лет
"Ксеневна Ксения Ксенивична, 10.10.2000 года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации 11 11 111111, выданный 10.10.2020 года, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, действующая за себя лично и как законный представитель своего несовершеннолетнего ребёнка Алексеева Алексея Александровича, 10.10.2020 года рождения, свидетельство о рождении II-ET № 111111, выданное органом ЗАГС Московского района Московской области управления по делам ЗАГС Московского района 10.10.2020 года, запись акта о рождении № 111, дата записи акта о рождении 10.10.2020 года, зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1,"
Родитель может действовать, как только за ребёнка, так и одновременно за себя лично. В зависимости от ситуации, можно убрать ненужную часть.
Пример преамбулы соглашения с несовершеннолетним достигшим 14 лет
"Алексеев Алексей Александрович, 10.10.2006 года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации 11 11 111111, выданный 10.10.2020 года, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, действующий с согласия своего законного представителя Александрова Александра Александровича, 10.10.1980 года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации 11 11 111111, выданный 10.10.2020 года, зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1,"
Если отец в последнем примере так же действует за себя, то дублируем его данные.
Важные пункты соглашения о выделении долей по материнскому капиталу
Один из важнейших пунктов, это ссылка на статью о мерах государственной поддержки, и что во имя этого составляется соглашение.
Не менее важно указать изначальную стоимость, за которую приобретался объект недвижимости или каждый из объектов недвижимости в случае, если мы имеем дело с домом и земельным участком.
Указание на основании чего возникла мера государственной поддержки с реквизитами решения и сертификата на материнский капитал, также является неотъемлемым.
Все вышеуказанные пункты имеются в образце соглашения.
Подводя итоги
В заключении хочется в который раз напомнить, что не стоит выделять доли членам семьи менее чем им полагается по материнскому капиталу, дабы избежать дальнейших проблем с отчуждением. Просто накипело, часто приходят такие)
В случае сомнений в правильности составления соглашения, лучше спросите в комментариях, я с удовольствием отвечу! Лучше один раз спросить, чем потом мучатся с судами.
Получилось длинно, но вроде почти всё охватил. Удачного оформления!
