moskvich.consult

Основными проблемами, затрудняющими получение правильной оценки, могут стать следующие факторы: • Информационные ограничения. Оценщик наверняка столкнётся с отсутствием или недостатком информации в связи с короткой историей компании и отсутствием стабильного дохода; • Отсутствие значительных материальных активов, которые можно было бы оценить; • Недостаточное количество или отсутствие компаний-аналогов для проведения оценки по мультипликаторам в рамках сравнительного (рыночного) подхода к оценке бизнеса. Более того, многие стартапы предлагают совсем новый продукт, не имеющий аналогов в принципе; • Трудности с прогнозированием будущей доли рынка и доходности компании. Молодая российская экономика никогда не отличалась предсказуемостью, а в текущий момент подвержена ещё более высокому риску неопределённости; • Субъективный взгляд предпринимателя и инвестора и даже оценщика на стоимость компании, отсутствие чётких правил и стандартов оценки для компаний на ранней стадии жизненного цикла.
Существует мнение, что оценить инженерный стартап можно только интуитивно или вообще невозможно, поскольку ни один из известных методов оценки в данном случае не работает. Я придерживаюсь другого взгляда, изложенного в знаменитой книге Асвата Домадорана "инвестиционная оценка": «Оценка молодой начинающей фирмы есть приведённая ценность ожидаемых денежных потоков от её деятельности, хотя оценки этих ожидаемых денежных потоков могут требовать от вас выхода за пределы наших обычных источников информации, к которым относятся исторические финансовые отчёты и оценка сопоставимых фирм.» Инвесторы изобрели кучу хитроумных способов, позволяющие объяснить цены, уплачиваемые им за технологические стартапы. На самом деле для оценки бизнеса в условиях ограниченной информации вполне применим традиционный метод дисконтирования денежных потоков.
Мой опыт позволяет утверждать, что при оценке инженерного стартапа и молодого бизнеса при определённых условиях вполне применимы все четыре известных подхода к оценке. Начнём с наиболее простого – затратного.
Затратный подход
Молодая компания, как правило, не имеет значительных материальных активов. Скорее всего, стоимость её чистых активов может оказаться отрицательной: затраты на начальном этапе жизненного цикла значительны. При отсутствии или низком уровне доходов требуются поддержание больших пассивов виде собственных или заёмных средств. К счастью, бизнес-модель большинства технологических стартапов основана на использовании активов нематериальных, как то защищённых патентами изобретений и технологий, ноу-хау и другой интеллектуальной собственности. Если предприниматель планирует получать доход от продажи лицензий, то этот доход можно капитализировать в стоимость компании. Известное правило гласит, что стоимость лицензии равна дисконтированному денежному доходу в виде роялти за 10 лет. Роялти, в свою очередь, обычно составляет 1/10 от прибыли, получаемой лицензиатом. Работа оценщика в этом случае будет состоять из следующих этапов: • Прогнозирование объёма рынка, потенциальной выгоды от применения этого нематериального актива и количества проданных лицензий, времени начала первых поступлений; • Расчёт денежного потока, создаваемого доходом от роялти и выбор ставки дисконтирования; • Приведение стоимости будущих денежных потоков к сегодняшнему дню путём капитализации денежных потоков по выбранной ставке.
Продолжение следует

Подход по опционам Уместно напомнить о существовании относительно нового подхода к оценке, а именно оценке по опционам. Он применяется для устоявшихся компаний, работающих на циклических рынках (например, в автомобильной промышленности) или в случаях, когда имеется возможность более или менее точного прогнозирования времени, когда начнёт поступать доход, Наиболее подходящий пример - разведанные нефтяные месторождения Если известен объём извлекаемых запасов, себестоимость добычи, продажная цена и время начала поступления доходов, оценка на представляет труда. Я считаю, что данный подход применим и к инженерному бизнесу, нацеленному не на захват рынка, а на получение стабильного дохода через определённое время, хорошо поддающимся прогнозированию. Идеальная ситуация – если компания выиграла тендер на поставку продукции по государственному или корпоративному заказу. К примеру, компания В производит мобильные устройства для зарядки аккумуляторных батарей и имеет трёхлетний контракт с Министерством обороны на поставку 10 000 ед. ежегодно. Первые поставки начнутся через год. Полная себестоимость одной единицы устройства составляет 800 руб., отпускная цена по контракту – 3 000 руб. Для удобства примем ставку дисконтирования в размере 25 %. Тогда дисконтный множитель для второго года составит 0,64, третьего года – 0,512, четвёртого года – 0,4096. В текущих ценах годовой доход будет равен (3 000–800) × 10 000 = 22,0 млн. руб. Дисконтированный доход первого года будет равен 0, второго года 22,0 млн. × 0,64 = 14,08 млн. руб., третьего года 22,0 млн. × 0,512 = 11, 264 млн. руб., четвёртого года 22 млн. × 0.4096 = 9,011 млн. руб. Общая стоимость денежного потока составит 34,355 млн. руб.Сравнительный подход В рамках сравнительного, или рыночного подхода могут быть применены мультипликаторы, основанные на темпах роста. При применении метода мультипликаторов молодая компания, не котирующаяся на бирже, сравнивается с более зрелыми компаниями-аналогами. Как правило, темпы роста зрелой компании в ближайшем будущем будут более низкими, чем у развивающегося бизнеса. При оценке быстрорастущих компаний применяются общепринятые показатели P/E, P/S и другие, только в знаменателе указываются значения прибыли и выручки первого, второго и последующих годов с момента оценки. Считается допустимым «смотреть вперёд» не более чем на 2–3 года. В противном случае точность оценки значительно снижается. При прогнозировании темпов роста важно не допустить чрезмерно оптимистического сценария, чтобы не повторять ошибки, допущенные инвесторами во время бума интернет-бизнеса начала 2000-х годов. Тогда многие компании в этом сегменте показывали темпы роста от 100 % в год и выше. Такой гипертрофированный рост, когда его питают инвестиции, принимающие форму текущих расходов в статье отчёта о прибылях и убытках, а не капитализируемые в балансе, будет плодить всё большие убытки, пока не замедлится. Оправданно и применение в мультипликаторах коэффициента g, что представляет собой средний темп роста с учётом сложных процентов (среднегеометрический темп роста) Мультипликаторы (P/E)/g стали широко применяться в период интернет-бума. Приблизительно это коэффициент показывает, по какому значению Р/Е можно купить 1 % роста. Однако к оценкам темпов роста следует подходит с большой осторожностью. Чтобы отличить инженерный бизнес, который будет процветать через несколько лет от компании, ожидающей скорого банкротства, инвестору и оценщику не обойтись без навыков классического и микроэкономического и стратегического анализа. Несмотря на сложность его применения, этот показатель прижился и используется многими выдающимися инвесторами для грубой прикидки недооценённости или переоценённости компаний. Существуют мультипликаторы, основанные на показателе EV, или будущей стоимости компании. Работа с этим показателем очень трудоёмкая

Основными проблемами, затрудняющими получение правильной оценки, могут стать следующие факторы: • Информационные ограничения. Оценщик наверняка столкнётся с отсутствием или недостатком информации в связи с короткой историей компании и отсутствием стабильного дохода; • Отсутствие значительных материальных активов, которые можно было бы оценить; • Недостаточное количество или отсутствие компаний-аналогов для проведения оценки по мультипликаторам в рамках сравнительного (рыночного) подхода к оценке бизнеса. Более того, многие стартапы предлагают совсем новый продукт, не имеющий аналогов в принципе; • Трудности с прогнозированием будущей доли рынка и доходности компании. Молодая российская экономика никогда не отличалась предсказуемостью, а в текущий момент подвержена ещё более высокому риску неопределённости; • Субъективный взгляд предпринимателя и инвестора и даже оценщика на стоимость компании, отсутствие чётких правил и стандартов оценки для компаний на ранней стадии жизненного цикла.
Существует мнение, что оценить инженерный стартап можно только интуитивно или вообще невозможно, поскольку ни один из известных методов оценки в данном случае не работает. Я придерживаюсь другого взгляда, изложенного в знаменитой книге Асвата Домадорана "инвестиционная оценка": «Оценка молодой начинающей фирмы есть приведённая ценность ожидаемых денежных потоков от её деятельности, хотя оценки этих ожидаемых денежных потоков могут требовать от вас выхода за пределы наших обычных источников информации, к которым относятся исторические финансовые отчёты и оценка сопоставимых фирм.» Инвесторы изобрели кучу хитроумных способов, позволяющие объяснить цены, уплачиваемые им за технологические стартапы. На самом деле для оценки бизнеса в условиях ограниченной информации вполне применим традиционный метод дисконтирования денежных потоков.
Мой опыт позволяет утверждать, что при оценке инженерного стартапа и молодого бизнеса при определённых условиях вполне применимы все четыре известных подхода к оценке. Начнём с наиболее простого – затратного.
Затратный подход
Молодая компания, как правило, не имеет значительных материальных активов. Скорее всего, стоимость её чистых активов может оказаться отрицательной: затраты на начальном этапе жизненного цикла значительны. При отсутствии или низком уровне доходов требуются поддержание больших пассивов виде собственных или заёмных средств. К счастью, бизнес-модель большинства технологических стартапов основана на использовании активов нематериальных, как то защищённых патентами изобретений и технологий, ноу-хау и другой интеллектуальной собственности. Если предприниматель планирует получать доход от продажи лицензий, то этот доход можно капитализировать в стоимость компании. Известное правило гласит, что стоимость лицензии равна дисконтированному денежному доходу в виде роялти за 10 лет. Роялти, в свою очередь, обычно составляет 1/10 от прибыли, получаемой лицензиатом. Работа оценщика в этом случае будет состоять из следующих этапов: • Прогнозирование объёма рынка, потенциальной выгоды от применения этого нематериального актива и количества проданных лицензий, времени начала первых поступлений; • Расчёт денежного потока, создаваемого доходом от роялти и выбор ставки дисконтирования; • Приведение стоимости будущих денежных потоков к сегодняшнему дню путём капитализации денежных потоков по выбранной ставке.
Продолжение следует

Несколько лет назад написал полную пафоса и оптимизма колонку, славящую нелёгкий труд предпринимателя. Теперь перечитываю её, как трагифарс. Судите сами.

Новейшая история рыночной экономики в России насчитывает всего тридцать лет, но уже можно с уверенностью сказать, что предприниматель окончательно оформился как класс, вносит значительный вклад в экономику, но всё ещё служит причиной головной боли для правительства. Энтузиазм, с которым когда-то шли "в бизнес" брошенные государством инженеры и военные, иссяк. Так есть ли смысл отдавать все силы этой рискованной и не всегда приводящей к успеху деятельности?
Бывшие цеховики, фарцовщики, кооператоры и начинающие "челноки" составили костяк первой волны предпринимательства в России. Они уж точно были прирождёнными "вольными птицами", тяготившимися от работы "на дядю", роль которого выполняло государство. Немаловажным фактором служил и повышенный порог риска, и особый склад ума.
Пришедших в бизнес вслед за ними обычных завлабов, военных и прочих советских людей, брошенных "дядей" на произвол судьбы, в полной мере можно считать "вынужденными" предпринимателями. Вот они уж точно не задумывались о смысле новой работы, стремясь прокормить семьи в непростое время. Удовлетворить материальные потребности удалось практически всем, а вот сохранить бизнес и достичь впечатляющих результатов в долгосрочной перспективе - далеко не каждому.
Предпринимательский класс заметно поредел с приходом иностранных игроков, а также в результате конкурентной борьбы и передела рынков. Самые стойкие игроки, обогащённые опытом и бизнес-образованием, теперь хорошо понимают ценность труда владельца бизнеса и его коренное отличие от наёмного управленца. Функцию получения дохода, который является основной задачей компании согласно законодательным нормам, можно делегировать совету директоров, но переложить на него все риски предпринимательской деятельности не получится. В случае неудачи бизнес-проекта наёмный топ-менеджер не получит бонус, в худшем случае - уйдёт искать другое место.
Предприниматель рискует прежде всего своей репутацией и несёт ответственность перед государством, сотрудниками, кредиторами и собственной семьёй. Это наполняет его деятельность социальным смыслом. Именно этим смыслом руководствуются меценаты и благотворители, которых немало даже среди представителей малого бизнеса.
Убеждён, что главная задача современного предпринимателя - думать о будущем и принимать на себя риски развития и благополучия страны. Не сомневаюсь,, что большинство владельцев компаний и основателей стартапов действуют именно так, чего нельзя сказать об его извечном антагонисте - государстве. Именно неутомимость, жажда деятельности и креативность мышления, способность находить выход из любой ситуации - драгоценные качества, которые должны работать на пользу стране. Конечно же, тяжёлый предпринимательский труд должен быть достойно вознаграждён.
В развитых странах считается, что для менеджера среднего звена крупной компании мотивацией к увольнению и началу собственного бизнеса служит возможность получения дохода не меньше текущей заработной платы. К сожалению, в нынешних экономических условиях самозанятость как вид предпринимательства, малый, а порой и средний бизнес не приносят желаемых доходов. Поэтому дети не хотят идти по стопам отцов, а выбирают госслужбу, престижную должность в крупной компании или реализуются как высокооплачиваемые специалисты на рынке услуг. А ведь в создании и сохранении семейной компании на долгие годы содержится один из смыслов бизнеса.
А вот деятельность большинства "серийных" предпринимателей не имеет иного смысла, как плодить неудачные проекты, бросать и браться за новые. Я знаю таких деятелей, имеющих по два десятка "замученных" стартапов, похороненных денег инвесторов и внешний вид, сияющий успехом. В кризис количество таких людей становится всё больше, впрочем как и "консультантов по всем вопросам" и "уникальных" бизнес-тренеров.
Для тех, кто находится в начале предпринимательского пути, рекомендую особо не увлекаться поиском смыла, он обязательно появится, если вы будете любить в бизнесе не себя, а родную компанию и дело, которому посвятили жизнь. Лучшее проявление заботы о своём бизнесе - это повышение его стоимости на рынке, укрепление деловой репутации и, в конечно итоге - передача в надёжные руки путём продажи с получением достойной премии за отданные ему годы.

Среднестатистический предприниматель предпочитает простой, «приземлённый» подход в виде эмпирических правил, чтобы не вникать в дебри формул и теоретических выкладок. Как пишет Джефф Райт, автор книги «Сколько стоит бизнес» (Jeff Wright, What is a Business Worth?): «Эмпирические правила могут быть пророчествами, сбывающимися сами по себе. Чем чаще используется какое-либо из них, тем больше людей – покупателей, продавцов, агентов, оценщиков и прочих, готово их признать».
В США эмпирические правила вырабатывались десятилетиями и вошли в стандарты оценки бизнеса. Справедливо считается, что эти правила позволяют взглянуть на проблемы стоимости предприятия. Тем не менее эти данные не должны играть решающей роли при принятии решения, если они не подкреплены другими методами оценки, или если не станет очевидным, что покупатели и продавцы, хорошо осведомлённые в вопросах оценки, придают большое значение эмпирическим правилам.
К несчастью, есть все основания подозревать, что однажды обнародованное эмпирическое правило сразу становится непреложным фактом. Эмпирические правила по праву занимают своё место, но им нельзя слепо доверять в качестве метода оценки.  В лучшем случае эти формулы помогут найти благоразумное решение, но не более того. Не удастся в точности применить их для какого-то конкретного случая из-за множества различных критериев, даже в одной и той же отрасли. Такие формулы основываются на усреднённых сопоставимых данных действующих компаний, включая рентабельные и убыточные предприятия.
Многие из приведённых в таблице эмпирических правил основываются на нахождении величины, кратной величине так называемых дискреционных наличных средств продавца (SDC – Sellers Discretionary Cash). Этот термин представляет собой общий денежный поток компании, включая чистую прибыль, амортизацию (в большинстве случаев), заработную плату владельца и суммы из средств компании, которыми пользуется владелец: проценты; завышенные суммы заработка и льгот членов семьи; затраты на пользование служебными автомобилями в личных целях; завышенные командировочные и представительские расходы. Другими словами, это денежная сумма, остающаяся в распоряжении владельца после уплаты всех издержек, необходимых для функционирования бизнеса.
В некоторых из нижеприведённых правил  упоминается термин «оговорка о привязке цены компании к уровню доходов в будущем». Смысл его заключается в том, что в зависимости от типа бизнеса и личных связей владельца, цена компании в конечном итоге зависит от объёма продаж при новом владельце. Окончательная цена корректируется обычно в конце первого года после покупки.

В состав активов предприятия, кроме основных средств и оборотных активов, входят «неосязаемые», нематериальные активы, которые нельзя пощупать руками. Не все из них даже можно учесть на балансе. А вот при продаже компании они могут сыграть решающую роль. Вокруг стоимости так называемого «гудвилла» создано множество мифов, вводящих в заблуждение прежде всего продавца бизнеса. По международным и российским стандартам бухгалтерского учёта на балансе компании учитываются только те нематериальные активы, которые можно предъявить, образно говоря, физически – то есть виде патентов, лицензий, торговых знаков и знаков обслуживания, защищённых технологий. Стоимость таких активов затратам на их создание. И если у вас есть подтверждающие документы об оплате, к примеру, госпошлины и услуг патентных поверенных, то это и будет стоимость лицензии, на которую к тому же начисляется амортизация. Неформальные затраты на преодоление административных барьеров, связанных с патентование и лицензированием, к зачёту не принимаются.
В состав так называемого «гудвилла» входят и совсем неосязаемые понятия: эксклюзивные контракты, клиентская база, ценность уникального коллектива единомышленников и безупречной деловой репутации компании. Они существуют сами по себе и создают дополнительную ценность компании в глазах, умах и сердцах потенциальных покупателей сверх стоимости имущественного комплекса. В балансе эта стоимость появляется только после совершения сделки купли-продажи бизнеса.
Стоимость, создаваемую гудвиллом, можно оценить математически только в том случае, если с их помощью компания может получать так называемую избыточную прибыль. Избыточной считается прибыль, превышающая среднеотраслевые показатели или минимальную экономически обоснованную доходность вашего бизнеса. В мировой практике существует неписанное, но вполне разумное правило: для малых компаний основные средства должны приносить за год не менее 15 % чистой прибыли от своей среднегодовой стоимости, оборотные средства – не менее 10 %. Если меньше, то теряется смысл занятия бизнесом: разумнее сдать цех в аренду, а деньги положить в банк. Всё, что создаётся сверх этой минимальной доходности, можно классифицировать как избыточную прибыль, приносимую гудвиллом и капитализировать её в стоимость нематериальных активов. Для более крупных компаний существуют другие методики, которые тоже основаны исключительно на оценке реальных конкурентных преимуществ.
В основе метода избыточной прибыли лежит допущение о том, что часть прибыли компании, превышающая «нормальную» рентабельность материальных активов, производится за счёт активов нематериальных. Такая «избыточная» прибыль может быть капитализирована в неосязаемые активы. Коэффициент, применяемый для капитализации избыточной прибыли, определяется соотношением риска/отдачи от инвестиций. Обычно этот множитель варьируется от 1 до 3, и правильное определение его величины во многом зависит от опыта и профессионального мастерства оценщика. Разница между величиной стоимости, полученной с помощью этого метода, и стоимостью текущих оборотных и внеоборотных активов компании и считается подтверждённой стоимостью «гудвилла».

Итак, гудвилл повышает стоимость бизнеса только в том случае, если позволяет зарабатывать больше конкурентов. Обычно это достигается в двух случаях: если имеющиеся у вас защищённые технологии, оборудование, высококвалифицированный персонал и бизнес-процессы позволяют значительно снизить себестоимость продукции и если деловая репутация позволяет продавать товар дороже аналогичного товара конкурента. Обращаю внимание читателей на то, что обладание известным некогда брендом, утратившим свои рыночные позиции, не создаёт дополнительной стоимости при продаже компании. То же самое касается вложений, ошибочно считающихся нематериальными активами, как-то: затраты на создание и продвижение сайта, другие маркетинговые и рекламные расходы, всевозможные ретробонусы и платы за вход в сети, откаты категорийным менеджерам. Это затраты то есть пассивы, а не улучшения и инвестиции в будущее.
В настоящее время на продажу выставлено много компаний с известными торговыми марками, попавших в затруднительное положением связи с ростом валютного курса и падением потребительского спроса. Даже недвижимость постепенно превращается в пассив. Рекомендую не пытаться задорого продать бизнес и не навешивать различные «бантики» в виде «базы для развития». Покупатель, который всегда прав, справедливо считает, что для реанимации бренда необходимо затратить сумму, сопоставимую со стоимостью покупки такого объекта. Будьте благоразумны, и у вас всё получится.

Начало см. https://pikabu.ru/story/skolko_stoit_biznes_6682258

https://pikabu.ru/story/skolko_stoit_biznes_ch_2_6688947

Доходный подход

В рамках доходного подхода при оценке малых и средних компаний наиболее распространёнными являются два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков. Основное отличие этих методов состоит в том, что капитализация применяется в том случае, когда компания на протяжении нескольких лет приносит владельцу стабильный доход либо доходность растёт (или уменьшается) примерно одинаковыми от года к году темпами. Капитализируется (то есть делится на ставку капитализации) некий усреднённый денежный поток. Метод дисконтирования подразумевает построение прогнозных значений денежного потока на несколько лет вперёд и на так называемый постпрогнозный период.

Метод капитализации дохода используется реже, поскольку он не даёт оценщику широкого манёвра для манипулирования результатом: базовый денежный поток, подлежащий капитализации, строится на основе ретроспективных данных за последние 3–5 лет деятельности компании. Финансовые результаты прошлых лет усредняются как средняя арифметическая, геометрическая или гармоническая величина, или моим любимым способом суммы числа лет. Однако существует строгое правило: величина капитализируемого дохода не может быть больше дохода любого из прошлых периодов деятельности компании. А ставка капитализации должна реально отражать соотношение величины дохода и рисков, связанных с его получением.

Метод дисконтирования денежных потоков также ограничен некими рамками. Например, величина прогнозного периода (срока экономической жизни, или полезного использования бизнеса) для малых и средних компаний находится в интервале от трёх до пяти, максимум шести лет. Искусственное продление этого срока не даст сколько-нибудь значительной прибавки в цене, поскольку дисконтный множитель (коэффициент, на который умножается денежный поток) имеет свойство стремиться к нулю. Выбранная ставка дисконтирования строится с учётом всех присущих конкретной компании рисков и пожеланий потенциальных инвесторов по срокам окупаемости вложений. Важно помнить, что повышенный темп роста невозможен без капитальных вложений, которые вычитаются из прогнозируемых денежных потоков.

Наиболее уязвимым местом метода дисконтирования денежных потоков заслуженно считается необходимость прогнозирования будущих денежных потоков. Для инвесторов, вкладывающих деньги в действующие предприятия, наибольшую сложность представляет тот факт, что достоверно оценить перспективы развития рынка, на котором работает предприятие, его будущий объём и изменение доли компании практически невозможно. Для выхода из ситуации применяются такие инструменты как маркетинговые исследования, анализ рынка и сбор экспертных мнений, составление пессимистического и оптимистического сценариев, математическое моделирование. При осмысленном применении эти методы могут свести риск завышения стоимости бизнеса к минимуму.

Для владельцев компаний, выставляемых на продажу, получение желаемой суммы зачастую превращается в идефикс в ущерб экономическим соображениям. В настоящее время подешевевшая недвижимость стала практически неликвидной, и на первое место выходит способность объекта генерировать доход. Владельцы всё чаще прибегают к нехитрым уловкам, повышающим стоимость объектов «на бумаге». И если бумага стерпит всё, то рынок явно не приемлет «дутые» предложения. Способов обмануть рынок (который не готов обманываться!) существует множество, но я выделил три наиболее распространённые.

Первые два относятся к разряду «арифметических». Для объектов недвижимости, расположенных на собственных земельных участках, рыночную стоимость пытаются получить путём сложения рыночной стоимости строения и рыночной стоимости земельного участка. С математикой всё в порядке, но грубо нарушена методика расчёта стоимости в рамках затратного подхода. Во-первых, при оценке объектов недвижимости необходимо считать стоимость только незастроенного (свободного) земельного участка. И если на участке в 1 га производственные и складские помещения занимают 3000 кв. м, то площадь земли, принимаемая к расчёту, снижается до 0,7 га. Во-вторых, цена свободного участка по правилам не должна выводиться путём сравнения с ценой предложения аналогичных земельных участков. Она вычисляется довольно сложным методом парных продаж, учитывающим значительно больше факторов и дающим, как правило, меньшую сумму.

Второй из «арифметических» способов применяется при оценке

действующего бизнеса: к стоимости дисконтированного денежного потока прибавляется стоимость нематериальных активов, или так называемого «гудвилла». Известно, что оценка как наука во многом базируется на логике, но в этом случае рынку подсовывают самый настоящий софизм, складывая, образно говоря, литр с километром. Поясню: Сумма, полученная в результате применения метода дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода и есть стоимость бизнеса. А сумма, полученная в результате применения метода избыточной прибыли (преимущества в прибыли) в рамках затратного подхода есть стоимость нематериального актива. В доходном подходе уже учтено влияние «гудвилла» на стоимость компании: предполагается, что бизнес не мог бы приносить текущий доход без наличия патентов, «ноу хау», квалифицированного персонала, клиентской базы и деловой репутации. И двойной счёт в данном случае абсолютно некорректен. Для получения реальной рыночной стоимости бизнеса в рамках затратного подхода необходимо стоимость нематериальных активов (гудвилла) прибавить к стоимости его материальных активов. Окончательная стоимость объекта в данном случае определяется с помощью коэффициентов как средневзвешенная величина между стоимостью денежного потока и чистых активов общества. Об этом - в следующей публикации.

Третий способ применяется в наиболее запущенных случаях, когда имущественный комплекс обременён значительными обязательствами перед кредиторами. В таком случае преднамеренная арифметическая ошибка объясняется желанием кредитора в результате продажи не только погасить имеющийся убыток, ни и прилично заработать. В этом случае сумма долга (пассив в чистом виде, учитываемый в управленческом балансе со знаком «минус») чудесным образом меняет знак и прибавляется к стоимости имущественного комплекса. По моему мнению, решить проблемы таким нехитрым способом вряд ли удастся: желаемая цена выводит объект за рамки рынка, а поиски «богатых идиотов» не приводили ни к чему и в тучные годы.

Действуя таким образом, владельцы непрофильных и неликвидных активов лишь усугубляют проблему, выходя за рамки рыночной цены. Необходимо понимать, что минимальная цена бизнеса определяется ликвидационной стоимостью его активов. И если вам срочно нужны деньги, то делайте скидку минимум 25 % от рыночной стоимости – это значительно облегчит задачу. Другое дело, что сейчас довольно трудно правильно определить рыночную цену: утеряны устоявшиеся докризисные критерии, а нынешний тренд не поддаётся вычислению.

Начало см.  https://pikabu.ru/story/skolko_stoit_biznes_6682258

https://pikabu.ru/story/skolko_stoit_biznes_ch_2_6688947

ОТЯГЧАЮЩЕЕ ИМУЩЕСТВО

В спорах о том, как лучше вести производственный бизнес – на собственных или арендованных площадях, чаша весов всегда склоняется (или до недавнего времени склонялась) в пользу недвижимости на правах собственности. Предприниматель, владеющий цехом, как кажется, имеет преимущество перед конкурентами в виде более высокой маржи, а в случае неудачи бизнес-проекта всегда может спасти большую часть капитала. Подмосковная коммерческая недвижимость в период бурного экономического роста подорожала в разы. Вслед за этим росли и ставки аренды производственных и складских помещений. Среди предпринимателей образовалась некая элитная прослойка так называемых "вынужденных миллионеров". Когда случился перегрев, многие из них, хоть и не сразу, начали осознавать «виртуальность» своих миллионов.

Что говорит нам опыт развитых стран? Оказывается, недвижимость является неоперационным активом, поскольку непосредственно не участвует в создании прибыли. Более того, при продаже бизнеса она служит обременением, т. е. отягчающим фактором. Поясняю: предприниматель, покупая предприятие, в первую очередь ориентируется на окупаемость вложений. Недвижимость может принести доход только через несколько лет, когда новый владелец решит продать её по окончании срока жизни бизнеса. Дисконтированный доход от продажи едва покроет хотя бы треть затрат на её покупку. Не зря в США не подвергается сомнению тот факт, что десятилетняя аренда производственного помещения выгоднее собственности. Срок окупаемости бизнеса всегда в разы короче окупаемости недвижимости (если она куплена по рыночной цене, а не задёшево). Поэтому не рекомендуется при назначении продажной цены просто плюсовать стоимость денежного потока и стоимость недвижимости. Надо дать право выбора покупателю, вынося здания и землю за скобки.

Второй момент, о котором у нас не любят говорить: владелец недвижимости получает необоснованное конкурентное преимущество перед арендатором, потому что как бы не платит сам себе аренду. увеличиваю тем самым доходную статью. На само деле это не совсем так. В развитых странах в бизнес-план закладывается так называемая "альтернативная аренда", отражающая смысл экономической, а не бухгалтерской прибыли. В управленческом учёте предприниматель начисляет ежемесячно «воображаемую» арендную плату по средней ставке аренды аналогичных помещений. Строго говоря, и российские оценщики должны поступать именно так при оценке бизнеса доходным подходом.

У меня сложилась практика: затратный (имущественный) подход при оценке бизнеса практически не применяется. Если в стоимости предприятия (компании) более 70 % составляет стоимость земельного участка и строений, то это свидетельствует о том, что оцениваемый бизнес надо относить к объекту недвижимости или имущественному комплексу. То же самое происходит, когда оценка в рамках доходного или сравнительного подхода отличается от затратного более чем на 30 % в меньшую сторону.

Также существует простой тест на то, насколько выгодно заниматься тем или иным бизнесом: если чистый годовой доход от бизнеса не превышает 15 % от стоимости его основных средств, то отсутствует экономическая целесообразность занятия такой деятельность (что-то вроде бульона от яиц). Специалисты советуют распродавать оборудование и запасы, а недвижимость сдавать в аренду.