Про риелторов 3⁠⁠

Итак этот пост про покупку квартиры.

Предыдущие посты https://pikabu.ru/story/pro_rieltorov_6187756 и https://pikabu.ru/story/pro_rieltorov_2_6188368

Вот как мне решить этическую дилемму и написать как выгодно купить квартиру если в прошлом посте я писал как выгодно ее продавать?

Ладно, начнём. Итак вы решили купить квартиру. Не будем скрывать, что на сегодняшнем рынке купить квартиру дёшево вам мешают только другие покупатели и ,как не странно, риелторы)

Как искать? Интернет в помощь (циан, домофонд, яндекс, емлн), а так же смотрите на рекламу в окнах подходящих домов. Если по объявлению отвечает риелтор, не поленитесь поискать эту же квартиру в других источниках, скорее всего найдёте собственника. Обзваниваете все варианты. Неадекватные отметаете.

Торгуетесь сразу. Спрашивайте минимальную цену за которую готовы отдать. Помним, что это не последняя цена, а первая при торге. Следующая фаза торга - торг предметный (скидка за старую сантехнику, за разбитую плитку, за щели в окнах). И последняя фаза торга - когда покажете деньги)

Смотрите на время, которое продаётся квартира. Помним психологию, все собственники проходят стадии: отрицание - гнев - торг - принятие. Торговаться в первых двух стадиях бесполезно) Помните, что никто не продаёт квартиру просто так. Для этого есть причина. Если есть возможность, то подождите пока причина не займёт главное место в жизни. Но помните, кроме вас есть и другие покупатели. Поэтому каждого после просмотра оставляйте собственнику своё предложение по цене и контактный телефон. Сейчас он не примет его, но кто знает, какая ситуация будет у него завтра.

Все, вы ее нашли! Надо внести аванс. Тут важный момент. Если вы заинтересованы в этой покупке - вносим большой задаток. Если сомневаетесь - вносим маленький аванс. При срыве сделки по любой причине аванс возвращается покупателю и все. При задатке другая история. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток остаётся у продавца. Если же отказывается продавец, то он возвращает его в двойном размере. Естественно там прописываем паспортные данные, данные объекта, цену и сроки.

Далее сбор документов, их проверка и подача в регпалату, а так же закладка денег в ячейку (можно в банк, можно в депозитарий)

Сейчас более 80% сделок - это ипотека. Поэтому волноваться по поводу сопровождения сильно ненадо. Банк сам готовит договор, организует ячейку и скажет какие документы нужны от продавца. Если квартира «мутная» банк ее скорее всего не одобрит. Я бы рекомендовал при покупке обратиться к юристам для проверки документов (это не дорого), но чтобы не ходить к ним со всеми вариантами квартир я опишу основные риски.

Важно! Даже юристы не дадут вам 100% проверку чистоты, но они скажут вам какие риски возможны. На основании этого вам принимать решение.

В общем случае Для вас основные риски - это:

1. отказ в регистрации росриестром договора дкп. Поясню, если вы проводите альтернативную сделку (продаёте и сразу покупаете квартиру) то для росриестра это две различные сделки и есть небольшая вероятность регистрации одной и отказ в другой. Например, из-за ошибок в документах, вплоть до одной буквы. Потеряете время и возможно развалиться сделка. Внимательно проверяйте Документы.

Если сделка одна, ее тоже могут завернуть - опять же потеряете время. Проверяйте Документы.

2. расторжение сделки судом. Вот тут все херово. Скажу сразу, что невозможно проверить у продавца:

- наличие справок нд и пнд, полученных в других странах

- наличие внебрачных детей

Сложно проверить кого обделили при приватизации:

- выписанные на момент приватизации в армию, тюрьму

- первые 3 года проведения приватизации дети не включались в неё

Обращайте внимание:

Самое страшное - наличие учета по нд и пнд. Даже присутствие врача и нотариуса на сделке не гарантируют ничего.

Помните, что наследство по завещанию может быть оспорено.

Банк скорее всего забракует квартиру если было более 5 переходов прав собственности.

Все обременения должны быть сняты до регистрации прав.

Все сделки с долевой собственностью заверяются натариально.

Все сделки с несовершеннолетними и недееспособными собственниками проходят под контролем органов опеки

Долги по капремонту переходят на новых собственников.

Заниженная стоимость в договоре. Я категорически против. Но есть разные мнения. На остаток суммы пишется допсоглашение. Однако, как повернётся в суде в случае аннулирования сделки неизвестно. Основой документ - это дкп, а допсоглашение может быть принято к рассмотрению, а может и нет. Короче, это риск.

В условиях доступа к банковской ячейки обязательно укажите бумажное и физическое освобождение квартиры в определенный срок, т.е. Все выписались и свалили из вашего  нового дома)

Не забывайте оформлять акт приема-передачи квартиры.

Проверьте долги по платежам.

И последнее. Что делает нотариус? Нотариус заверяет, что человек внешне похожий на фотографию в документе, внешне похожим на паспорт, находясь в состоянии внешне схожим с нормальным расписался в предложенном документе)))

Во время всего процесса вас будут осаждать риелторы. Как бы вы себя с ними не вели, не соглашайтесь молчать при встрече с собственником. Ваше молчание нужно, чтобы и вас и продавца «продавить» и получить скрытку.

Всем удачных покупок!