Жду новый пост

Серия «Строительство дома - путешествие по граблям»

Sl - желаемая жилая площадь дома в квадратных метрах.

k1 - нормативный коэффициент застройки. Для московского региона чаще всего установлен 0,2, в некоторых местах бывает и ниже до 0.15. Утверждён законодательно, можно только смириться, записан в ГПЗУ.

kl - коэффициент жилой площади в процентах. То, какую часть площади дома по внешнему обмеру составляет непосредственно жилая площадь. Обычное значение для дома постоянного проживания - 75%. Для летних домиков с тонкими стенами будет повыше - до 85%. Значение очень приблизительное, но для первичной оценки с точностью плюс-минус лапоть вполне годное.

Пример. Хотим дом круглогодичного проживания с жилой площадью 110 квадратных метров, получаем с округлением вверх

Sp = 110 * (0.2 * 75) = 7.4 сотки

Если промахнулись со стенами и сделали их чуть потолще, а жилой площади захотели чуть побольше, получим

118 * (0.2 * 72) = 8.2 сотки

И так далее. При обычной нарезке участков ИЖС по 7-8 соток, стометровый одноэтажный дом - максимум доступного, удовлетворяющего нормам землепользования.

У одноэтажных домов есть два существенных недостатка. Первый - теснота, по удобству он даже близко не стоял с квартирой равной площади. Второй - из окон вы будете смотреть на трехметровые заборы соседей, что влияет не только на эстетику, но и на санитарные нормы по освещённости и инсоляции жилых помещений. Эти нормы для одноэтажного дома на плоском участке выполняются при минимальном расстоянии 15 метров от соседских заборов до стен.

У данной проблемы есть два решения - либо искать надел площадью более 16 соток соответствующей стоимости, либо поднимать строение выше забора.

Для двух и более этажных домов, имеет значение другой коэффициент - плотности застройки (kp) и его значение для московского региона равно 0.4

Sp = Sl / (kp * kl)

Откуда видим, что на участке 7.4 сотки можно разместить строение в 220 квадратных метров жилой площади, причём не имеющее проблем с освещённостью и инсоляцией.

Дополнительные значения. Фундамент - забивные сваи не для московского грунта, лента и плита оказываются в одну цену, поэтому был выбран плитный. Плита под ключ мне обошлась в 14 тысяч рублей за квадратный метр.

Крыша, не самая дорогая под ключ - 10 тысяч за квадратный метр.

Монолитные межэтажные перекрытия - 7 тысяч за квадратный метр. Плитные перекрытия и марко несколько дешевле, но есть нюансы. Во-первых, они распределяют нагрузку только на две противоположные стены, что автоматически делает внешние стены несущими и требует прочного, но не самого теплого материала. Во-вторых, неравномерное распределение нагрузки усложняет конструкцию дома. В-третьих, геометрия решений ограничена - всегда должны быть две стены и плита между ними.

Возведение стен - 8 тысяч за квадратный метр жилой площади. Материал плюс работа. В зависимости от сезона материал может несколько просесть в цене. Я брал ранней весной по 6.400 за куб, сейчас он же 4.800, не сезон.

Окна - 25 тысяч за квадратный метр остекления, причем остекление занимает 12 процентов жилой площади. Обычно говорят, что профиль семидесятка оптимален для москвы, но я взял больше, так как более толстый заметно тише и теплее. На общей стоимости отражается незначительно.

Стоимость участка примерно 800 тысяч рублей за сотку. Участок средней паршивости, премиальные стоят гораздо дороже, у дешёвых слишком много проблем. Тут каждый выбирает сам, карты агентств недвижимости полно

Итого получаем за маленький домик окнами в забор

(110 / 0.75) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 7.4 = 12 млн. 100 тыс рублей.

Если увеличиваем участок до 16 соток

(110 / 0.75) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 16 = 19 млн. рублей.

Если дом чуть побольше

(118 / 0.72) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 8.2 = 13 млн. 450 тыс рублей.

(118 / 0.72) * ( 14 000 + 10 000 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 16 = 19 млн. 700 тыс рублей. рублей

Для двухэтажного дома 220 квадратных метров

(220 / 0.75) * ( 14 000 / 2 + 10 000 / 2 + 7 000 + 8 000 + 25 000 * 0.12 ) + 800 000 * 7.4 = 14 млн. 720 тыс рублей

Для двухэтажного дома стоимость фундамента и крыши поделена пополам, так как для двухэтажного дома их площадь вдвое меньше. Здесь не учтены расходы на дренаж и отмостку, так как они сильно зависят от ситуации на месте и способе обустройства. Для одноэтажного они будут дороже из-за большего периметра, но могут быть построены и силами самого владельца, что можно посчитать как условно бесплатно, поэтому не указываю. Также не указана стоимость утепления по верхнему перекрытию, поскольку она идёт в разделе - куплено на сдачу.

Откуда взялись эти числа - взял расходы на своё строительство и поделил на площадь строения.

За указанную сумму вы станете обладетелем участка с тёплым контуром, прочие работы можно выполнить позже отчасти своими силами, однако строительство контура желательно завершить за один сезон, что неподъёмно для одного обычного человека.

И всё же для сравнения - стоимость квадратного метра московской квартиры составляет 200 - 400 тысяч за квадратный метр, что гораздо больше указанных сумм.

Как решается проблема второго этажа?

Первое - планировка. Стоит обратится к историческому опыту. Особняки девятнадцатого века всегда строились трехэтажными - жилое пространство было плоским и занимало второй этаж. Первый был техническим - там находились постирочные, кладовки, прихожая с гардеробными и тому подобное, что могло обойтись без яркого солнечного света. На третьем - прислуга и прочий второстепенный элемент. Как известно, господа все а Париже, но ничто не мешает построить куда более скромное жилище по той же схеме.

Второе - лестница. Её нужно строить по СНиПам и не жадничать, чтобы подъём не походил на штурм Эвереста. Просто запомнить - абсолютное табу на урезание лестницы в процессе стройки. Ширина ступени - 140 см, высота 15 см, глубина 30 см, уклон 30 градусов, два пролёта, промежуточная площадка. Для ЛЛ - такая лестница требует от 10 до 12 квадратных метров площади на каждом этаже, однако пространство под лестницей можно использовать как место для хранения.

Третье - лифт. Простой лифт под ключ на два этажа обойдётся в полтора-два миллиона рублей, что весомо, но его можно поставить потом.

Итог

Строительство требует больших денег и желательно позаботится о них заранее - в виде накоплений или кредита, но сумму можно прикинуть заранее.

Стоимость участка составляет существенную часть общей стоимости проекта и её предпочтительно оптимизировать.

Строительство двухэтажного дома обходится ощутимо дешевле одноэтажного равной площади, за счёт снижения требований к площади участка и уменьшению расходов на фундамент и крышу, но требует грамотных планировочных решений.

С учётом стоимости квартирной недвижимости, строительство дома в московском регионе имеет экономический смысл.

Такой подход кратно увеличивает стоимость, поэтому подобное дублирование имеет смысл только для начального этапа, когда стоимость работ минимальна. Оставалось только набрать плантацию.

В качестве негров я искал следующий типаж - работающий по специальности архитектор из регионов (региональные расценки ощутимо ниже московских), с портфолио и немного подшабашивающий на сторону. Что удивительно - такие есть, их немало и это весьма толковые парни (и женщины тоже).

Результатом пристального гугления стал список контактов в пару десятков имён. Половина из них не ответила сразу, а из второй половины выбрал половину, с которой лично мне было приятно общаться. Далее всё стандартно - типовой договор на оказание услуг и в работу.

Очевидно , что договор с самозанятым не гарантирует защиты от пустой потери денег, но на этапе эскиза они смехотворны по сравнению с рисками во время строительства. К слову сказать - все обязательства были выполнены.

Итак, набрав команду галеры, я представил им свои наброски, и все они тут же объявили их чушью, в которой жить нельзя, а строить тем более.

Продолжение следует

Мастер-спальни в моём случае мимо. Штука модная, но требует дублирования санузлов, потому что находясь вне спальни бежать в спальню ради туалета глупо, усложняет вентиляцию, и вообще это гостиничный номер. У меня по ним ностальгии нет.

Из нежилых помещений непосредственно в доме - вход, состоящий из тамбура, прихожей и гардеробной для верхней одежды.

Одна хозкомната - склад/постирочная.

Котельную и водозабор с фильтрами переместил в отдельное строение, в дом заходит только горячая и холодная вода, готовая к употреблению. Это и пожарная безопасность и экономия метров.

Всё. В сумме квадратов получилось порядочно, но каждый имеет свой смысл и постоянно в работе.

Конструкция

Так как одноэтажному строению нужен большой участок, а также самым дорогим в доме являются фундамент и крыша, стройка в два этажа оказывается заметно выгоднее. Дополнительный бонус - освещение намного лучше за счёт меньшей глубины комнат.

За основу взял шестистенок с внутренними несущими кирпичными стенами и монолитными перекрытиями. Кирпич обладает высокой прочностью, звукоизоляционными свойствами и хорошо аккумулирует тепло, но для внешних стен требует утепления и гидроизоляции.

Монолитные перекрытия передают нагрузку во всех направлениях, поэтому могут опираться на внутренние несущие стены, расположенные любым образом, в отличие от плитных перекрытий и Марко, которым нужны две внешние опоры.

Внешние стены из низкоплотного газоблока D300. Он не подходит как несущий материал для многоэтажного строительства, но если на него нагрузка не передается, то прекрасно работает как теплоизолятор сам по себе, а для отделки достаточно штукатурки и покраски, что гораздо дешевле вентфасада, а так как обмер площадей по ГПЗУ ведётся снаружи, то такая конструкция стен сокращает измеренную площадь здания. Для дома десять на десять и толщины вентфасада 20 см получим экономию 40 * 0.2 = 8 квадратных метров на один этаж или 16 для двух и 0.8 сотки участка.

Увы, такую конструкцию не построить на глазок, необходим грамотный расчет, особенно для перекрытий.

Коэффициент застройки - отношение площади пятна застройки к площади участка. То есть для дома 10 на 10 на участке в 10 соток он будет равен 0.1 вне зависимости от этажности.

Коэффициент плотности застройки - тоже самое, но в пересчете для каждого этажа. Для вышеуказанного дома, если он двухэтажный, коэффициент будет равен 0.2.

В Москве эти коэффициенты в большинстве случаев равны 0.2 и 0.4 соответственно. Казалось бы достаточно, только хорошие участки стоят дорого и нарезаются мелко - площади для дома оказывается в обрез. Отдельный привет любителям одноэтажных строений.

Предупреждён, следовательно вооружён. Переведя свои наброски в квадраты и коэффициенты, я принялся искать подходящий участок. Никакой америки здесь я не открыл и ничего особенного не произошло. Пытались впарить участок, который будут изымать под дорогу, участок на болоте, с оползнем, впритык к скоростному шоссе и так далее и тому подобное. Всё как обычно и бывает. Избежать непоправимого помогли карты развития региона, со всеми планируемыми объектами (есть в открытом доступе, можно найти), карты Яндекс, частично их повторяющие, карты почв, помощь юриста, высших сил и титульного страхования. Спустя три с половиной месяца я стал счастливым обладателем того самого участка. Не вру - действительно счастливым. Выправил документы, которые были чисты как слеза Мадонны и перешёл к следующему этапу.

А именно нанял архитектора. И начался адище. Теперь я уже понимаю, что то была только разминка, но тогда для меня всё было впервые и нервы потрепало изрядно. Совершенно очевидно, что мои электронные каракули оказались не вполне квалифицированными и потребовали исправлений. Началась весьма жёсткая перекомпоновка, но помещения не тетрис, как угодно друг с другом не стыкуются и внутрь они не сжимались, так как становились тесными и непроходимыми с установленной мебелью. Проект стал распухать по площади, превысив допустимые по ГПЗУ нормы. Купленный участок оказался не просто мал, а обидно мал - не хватало ерунды, но взять её было неоткуда. И в отсутствии других вариантов пришлось скрепя сердце урезать осетра. Спустя пару месяцев пережив первую неудачу, я снова перетряс проект и смог вернуть почти всё.

Первый вывод частного строительства - никогда не приступайте к выбору участка, не имея на руках Архитектурных Решений, потому что подобрать участок под параметры вашего дома вы сможете, а вписать желанный вами дом в участок - нет. Не эскизов и набросков, а Архитектурных Решений. Скорее всего архитектор попросит кадастровый адрес участка - дайте чужой примерно подходящий по площади, никаких архитектурных ансамблей создавать не будут, а виды в населённых пунктах плюс-минус одинаковые.

Второй вывод - первый вариант Архитектурных Решений вряд ли будет окончательным.

С хорошими АР можно обойтись меньшим участком, но расположенным удобнее и не пытаться брать сотки про запас. Удивительно, но обычно я встречал советы поступать строго наоборот.

В следующей заметке я опишу концепцию своего проекта и способы кроилова не делающие дом хуже.

В четвертой - как я подбирал архитектора и получил качественный проект не будучи специалистом.