1. Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что гражданин-обыватель, а не предприниматель, является экономически слабой стороной.
В связи с чем, именно простые потребители, а не коммерсанты, нуждаются в особой защите своих прав, чтобы реально гарантировать соблюдение конституционного принципа равенства, который установлен ст. 19 Конституции РФ (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 23 февраля 1999 года №4-П, а также Определения Конституционного Суда РФ от 27 февраля 2018 года №470-О, от 23 апреля 2015 года №996-О, от 21 ноября 2013 года №1836-О, от 16 декабря 2010 года №1721-О-О).
На деле Законопроект предоставляет застройщику больше прав в от-ношениях с дольщиком-гражданином, чем в отношениях с коммерческими заказчиками по договорам подряда, а дольщик-потребитель обладает меньшим объёмом прав, чем заказчик-коммерсант.
2. Так законопроект запрещает дольщику и в судебном, и в претензионном порядке потребовать от недобросовестного застройщика компенсации стоимости устранения недостатков / соразмерного уменьшения цены договора.
При этом, бизнесмены, которые купили недвижимость или приобрели её по договору подряда, могут напрямую подать претензию, а также выбирать между получением денег и ремонтом (п. 1 ст. 475, п. 1 ст. 503 ГК РФ), не обивая пороги архитекторов, а простые граждане нет.
Кроме того, Застройщик, уже нарушивший свои обязательства, наделён возможностью по своему усмотрению вместо ремонта недостатков выплатить его стоимость и (или) снизить цену договора.
Между тем, право на свободу выбора закреплено именно за потребителем. Закреплено ст. ст. 10, 18, 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" запрещает навязывание.
Кроме того, принцип свободы выбора прописан в ст. 1 ГК РФ и ст. 45 Конституция РФ.
При этом в законопроекте вовсе не прописан порядок определения денежной компенсации. По-видимому застройщик сам будет определять размер выплаты. Нетрудно догадаться в чью пользу будут делаться его расчёты стоимости, поскольку обязанность привлекать независимых специалистов в законопроекте не предусмотрена.
Думается это противоречит здравому смыслу наделить правонарушителя правом выбора и лишить его потерпевшего! Несправедливо лишать потребителя возможности отказаться от услуг недобросовестного застройщика и передать её бракоделу, который уже дискредитировал себя.
3. Кроме того, законопроект заставляет дольщика, уже добросовестно оплатившего жильё, прикладывать к претензии заключение независимого специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования организации строительства с указанием перечня недостатков.
То есть, даже по самым незначительным недостаткам дольщик должен заказывать заключение, тратить своё время, деньги и соблюдать замудрёные формальности.
Непонятно для чего бежать к архитектору в самых очевидных случаях, когда на подоконнике лежит снег, протекает батарея или лопнула стена.
Очевидно, что такое заключение, составленное по специальной форме, стоит немало. Как показывает практика, его стоимость от 20 до 100 тыс. руб. Зачастую это превышает стоимость устранения недостатков и соответствует зарплате за целый месяц, а то и больше.
Нетрудно догадаться, что семья, только купившая квартиру, обременённая многолетними ипотечными платежами, никак не сможет позволить себе такие расходы.
Между тем, по общему правилу отсутствие вины должен доказывать правонарушитель, а не добропорядочный потребитель (п. 2 ст. 401). В соответствии с 309.2 ГК РФ расходы на исполнение обязательства несёт должник.
В связи с чем, п. 4 ст. 13 и п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" обязывают бизнес, а не потребителя, проверять качество гарантийных товаров и работ, а также проводить и оплачивать экспертизу.
Однако согласно Проекту закона всё наоборот, опять все обязанности возлагаются на потерпевшего, а все привилегии – правонарушителю.
Кроме того, авторы почему-то забыли прописать в нём обязательство застройщика компенсировать стоимость указанного заключения.
4. Законопроект устанавливает ставку неустойки в размере 1/150 от ключевой ставки Банка России или 10,34%. Это в разы ниже ставок по кредитам, как для бизнеса, так и для граждан.
Это значит, что застройщику очень выгодно не исполнять законные требования дольщика (например, направить свободные деньги на погашение кредита). Положения законопроекта лишают застройщика стимула устранять недостатки. Ему будет выгоднее годами судиться с потребителями, нежели устранять недостатки.
Между тем, ставка неустойки должна соразмерна причинённому ущербу (ст. 333 ГК РФ) и не позволять ни одной из сторон необоснованно наживаться за счёт другой стороны.
Установление иного размера неустойки (чрезмерно большого или чрезмерно малого) означает нарушение ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, в соответствии с которой осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц (см. определения Конституционного Суда РФ от 25 января 2012 года №185-О-О, от 22 января 2014 года №219-О, от 24 ноября 2016 года №2447-О, от 28 февраля 2017 года №431-О и др.).
Обращаю внимание, что установленная ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ неустойка рассчитывается от общей стоимости квартиры, которая как правило в разы превышает стоимость устранения недостатков.
5. Кроме того, ч. 3 ст. 1 Законопроекта фактически отменяет неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства.
Исходя из буквального текста ч. 3 ст. 1 Законопроекта неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ отменяется в случае размещения застройщиком привлечённых денежных средств на счетах эксроу.
Согласно ч. 1.2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства на строительство (создание) многоквартирных домов только в случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке.
Таким образом, Проект закона фактически отменяет неустойку за просрочку сдачи объекта.
6. Как видим законопроект предоставляет застройщикам-правонарушителям множество привилегий по сравнению с дольщиками и иными видами бизнеса.
Похоже авторам законопроекта неизвестно насколько не равны силы дольщика-обывателя и воротил строительной индустрии с их миллиардными бюджетами, армией юристов и инженеров.
В этой части законопроект противоречит ст. 19 Конституции РФ и ставит экономически слабого потребителя в заведомо неравное положение с застройщиком.
В связи с чем, вызывает недоумение, почему законопроект, который противоречит Конституции РФ и здравому смыслу, усиленно продвигается в Госдуме.
Пост опубликован с некоторыми сокращениями. Полный текст тут:
Тут
