Всем доброго времени суток уважаемые завсегдатаи пикабу, возник у меня такой вопрос, который погуглив, не смог найти нормального ответа. Наставьте на путь истинный.
к теме: решил продать я гараж, добротный на 50 квадратов, строили сами с отцом, гараж в кооперативе, мы соответственно члены этого кооператива. Строили все тогда для себя, землю дыли ГСК в долгосрочную аренду и разрешили строится, никто тогда и не думал про какие либо документы. Сейчас же решив его продать, всем нужны какие-то документы. Вопрос в том могу ли я как то сделать эти документы. По факту земля в долгосрочной аренде у ГСК, мы являемся членами этого ГСК. какие-то варианты есть? чтобы люди не страшились такой покупки? Когда говорю что при покупке просто заключаем договор про уступку членства в кооперативе. Недогоняют как такое может быть. может я неправильно выражаюсь. жду любые предложения, всем лучиков добра)
добавляю вводные, ГСК арендует землю у железной дороги так как рядом проходит полотно железнодорожное, и депо.
Вчера нашло литературное вдохновение, выдал несколько постов и вспомнил один скрин из карты зонирования Генплана Сочи.
Скрин #1 карты зонирования Генплана Сочи.
Этот скрин (#1) я делал, когда выбирал себе варианты. Участки расположены в Хостинском районе города, Курортный проспект 108 (Сан сити, сверху дороги, красный цвет), 105А (Актер-Гелекси и санаторий Актер) выделено голубым, 105Б (Королевский парк) выделено красным.
Скрин #2 (пояснение цветом, какое строительство разрешено на интересующих нас участках).
А тут (скрин #2) мы видим интересующий нас красный цвет. Т.е. Сан сити и Королевский парк все нормально. А что с Актер-Гелекси?
Скрин #3 (продолжение скрина #2).
А вот тут засада (это про цвет участка под Актер-Гелекси). Как видим по цвету, у данного здания очень большие проблемы. Риэлторы будут говорить, что все прекрасно, в судах все решили. Никто не скажет, что существует иск Прокуратуры по прекращению аренды земли под данным зданием за несоответствие целеиспользования. Что четко сочетается с цветом участка на карте зонирования Генплана Сочи. На таком цвете должен быть только санаторий. И никак не жилой дом. А вот риэлторы как раз очень активно водят иногородних в этот комлекс. И даже называют его элитным. Хотя он никакого отношения к этому урыоню не имеет. Да, хороший бизнес. Но не более. Соответственно, ценники на данный комплекс завышены, как минимум 2 раза без учета ситуации с участком.
Это была первая часть проверки. Которую можно сделать даже на расстоянии. Вторая часть состоит уже из посещения выбранных объектов (лично или хорошим знакомым, не риэлтором!). Основное, что необходимо посмотреть на месте, это наличие крупных строек вблизи объекта. Они будут прямо влиять в сторону снижения цены в ближайшие год-два, пока строится объект. Так, купившие по верху в Хаяте и Александрийском маяке очень нехорошо попадают из-за строек рядом. Как минимум, до завершения строительства рядом.
В предыдущем после писал, что нужно сравнить цены на предложения с хорошим ремонтом и плохим. Если разница примерно равна стоимости хорошего ремонта, лучше взять с ним. В Сочи огромная проблема с выполненением ремонта. Дорого, плохо по спецам, отвратительно по качеству, если "не стоишь над душой все время". Если рассматривать параметр "расстояние до моря", необходимо самому пройти и посмотреть это расстояние. При мне риэлтор рассказывает по телефону про "5 минут до моря пешком", хотя там гора крутая и перепад от моря до здания около 700 метров и на машине даже я доеду минут за 10.
По "отжиманию цены". Чтобы Вам не говорили риэлторы, больше 5% от стоимости заявленной (если она в рынке, квартира с хорошим ремонтом в доме, который не под снос), никто не будет скидывать. Представления с большими скидками для приезжих делают в некоторых агентствах, когда ведут в здание со средней ценой за квадрат по 460-520 и "акттвно отторговывают в сторону клиента" цену с 800 за квадрат до 600, а покупатель радуется такой скидке и бежит заключать ДКП. Поэтому необходимо посмотреть по объявлениям на агрегаторах все цены в данном доме (сразу обрезая фейки ниже 300 за м² в домах комфорт, 400 и ниже в бизнесе и 500 и ниже в элитке и псевдо-элитке). Чтобы понимать, из чего формируется "скидка".
Дополнительно, для понимания цены приобретаемой недвижимости, в ней "будут сидеть" 5-10% риэлторских (за что?), которые им дает продавец. Некоторые, особо рьяные риэлторы могут еще заключать с покупателем договор на предоставляет риэлторских услуг и брать 150-500к за поиск квартиры. Так сказать, приятный бонус. Поэтому, необходимо сразу у покупателя уточнить, какой % в сумме у риэлтора и уже с этой суммы отторговать. В итоге 5% скинет покупатель и 2-2.5% скинет риэлтор (за счет своей комиссии) с цены квартиры. И цена уже будет приятно ниже.
Конечно, можно найти вариант "напрямую", но для не местных он практически равен нулю.
Важный апдейт. Все цены выше, поиск объектов для инвестирования относится только к категории квартиры и аппартаменты (жилые помещения - аппартаменты будет написано в выписке ЕГРН). ЖП (жилые помещения просто будет написано в выписке ЕГРН) забыть, что такое существует. Потом их не продать по нормальной цене. Обычно такие ЖП в домах, которые вводили по суду и помещения разделяли долями.
Вкратце: пенсионерка продала квартиру, получив деньги перевела их мошенникам а потом заявила что продавать не собиралась. Суд постановил признать сделку недействительной и квартиру вернуть пенсионерке. "суд полагает, что совокупность всего изложенного, действительно позволило будучи одинокой 70-летней пенсионеркой, похоронившей сына в 2021 году, опасающейся привлечения к уголовной ответственности, снизить общепринятую в гражданском обороте осмотрительность и поверить в объективность, реалистичность, инсценированной извне ситуации, подписать договор,.." Т.е. суд исходил в своем решении из возникшего заблуждения пенсионерки. Но Процессуальный кодекс требует от суда "1. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств." https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/d70ec5... Пока суд не получит показания самих мошенников, разве может идти речь о всестороннем исследовании доказательств? Ведь "переписку с мошенниками" могла создать и сама пенсионерка и суд в своем решении предвзято встал на её сторону не исследовав доказательства. Это разве правильно?
Выспаться, провести генеральную уборку, посмотреть все новые сериалы и позаниматься спортом. Потом расстроиться, что время прошло зря. Есть альтернатива: сесть за руль и махнуть в путешествие. Как минимум, его вы всегда будете вспоминать с улыбкой. Собрали несколько нестандартных маршрутов.
Примеры объявлений с завышенной в несколько раз ценой аренды квартиры (в данном случае аппартаментов).
Обратился знакомый, попросил найти ему на июнь/июль квартиру. Уточнил район, лимит на месяц. Решил начать с Авито, попробовать найти напрямую, без отката риэлтора. Цены на аренду знаю идеально, где фейки, где реальные предложения.
Бросилось несколько неадекватных объявлений. При обычной цене аренды в районе 60-70, там стоят ценники 250-350. Где обычно в месяц 100, там 400-450. Думаю, может что-то случилось и резко аренда улетела в космос? Написал нескольким риэлторам адекватным, которые сдают аппартаменты и квартиры. Спрашиваю, что случилось с ценами на аренду, может я сам слишком дешево сдал свою недвижимость (так сказать "продешевил")? Попросили меня скинуть объявления на Авито которые нашел. Скинул. Мне пишут, что это 100% левые ценники за аренду, так как все сдают по обычным (которые я указал выше) и никакого роста цены на аренду резкого нет.
Стал копать дальше информацию по этим обьявлениям. Написал уже знакомым риэлторам, которые занимаются продажей недвижимости в этих ЖК. Обрисовал ситуацию. И тут меня очень удивили. Все оказалось гораздо интереснее, чем я мог подумать.
В последние месяца 3-3½ в Сочи много запросов на недвижимость не для жизни, а именно арендную (не жить, а сдавать в аренду после приобретения). Причём, клиенты начали спрашивать не просто конкретные районы, а те варианты недвижимости, которое хорошо сдаются в аренду, прося какие-то подтверждения хорошей сдачи в прошлом (что квартира постоянно сдается и при этом по хорошей цене).
Такой вариант мне знаком, так как недавно сам занимался поиском такого варианта и относительно в нем преуспел. Пришлось даже ради этого варианта продать по низу рынка свою квартиру, но это того стоило. В таком поиске мне было легче его найти, так как местный и было понимание, что конкретно искать.
Так вот, возвращаясь к теме этого повествования, для таких клиентов, чтобы они купили объекты недвижимости под сдачу в аренду и создаются такие левые объявления с сильно завышенной ценой, чтобы клиент повёлся на такой высокий заработок и быстрее купил этот объект недвижимости. А то, что потом он ее будет сдавать по обычной цене (летом точно сдаст, а вот в "мертвые месяцы" она у него будет стоять даже по такой цене) никого не волнует, так как 5% за квартиру получены и освоены. А самому клиенту всегда можно сказать, что по такой цене сдавалось, а вот почему новый хозяин не может сдать, не понятно.
Надо будет еще промониторить ценник продажи этих самых объектов недвижимости, под которые создаются такие объявления. Что-то мне подсказывает, что цены на них будет немного повыше, чем на другие в этом же доме.
2019 год. Я переезжала из родного маленького городка в миллионник по работе, оставляя позади квартирку 40 квадратов. Продавать было неразумно, а вот идея пустующую квартиру сдать показалась мне привлекательной. В короткий срок вывезла оттуда лишние вещи, обустроила всем необходимым для съемщика - полностью мебель и техника (ремонт тоже присутствовал), и нашла риелтора по рекомендации для показов и заключения договора от моего имени. Договорились о цене - не выше среднего по рынку, ибо мой интерес был не в извлечении прибыли, а хотя бы покрытии расходов. Подписали договор, риэлтор квартиру отфоткала, на сайты выставила, а я умотала работать.
Проходит месяц. Другой. Третий. Показы идут, но квартиру брать никто не хочет. Ситуация начинает меня напрягать, риэлторы докладываются о работе, а результатов все нет. В один из приездов я даже проверяла не живут ли там уже арендаторы, но квартира стояла пустой.
Спустя время я освоилась в новом городе, все понравилось, и решила квартиру, раз уж сдача не идет, продать. Разумеется, это же агентство предлагает мне договор по продаже, где среди стандартных пунктов ближе к концу затесался один - в случае, если собственник продает недвижимость самостоятельно, то обязуется оплатить агентству такой-то процент от продажи. Точно его не помню, но там что-то от 100к до 300к варьировалось. И это меня прямо выморозило. То есть вы, бесполезные собаки, за полгода квартиру сдать не смогли (место на центральной улице города, полный ремонт и техника), а теперь еще бабок хотите, если я продам квартиру сама? Короче бомбануло, договор подписывать не стала.
Выставила объявление на авито со своими кривыми авторскими фотками, и посыпались звонки. Первые из них были угадайте от кого? От коллекторов. Шутка. Звонили риэлторы, давили, пытались убедить, что я без их помощи ну никак не продам. Слетелись как воронье, отказы вообще не останавливали. И все же на третий день позвонил реальный покупатель. Квартиру ему показала моя подруга (Ира, дай Бог тебе здоровья), и он согласился брать. Пытался скинуть сотку, но торговаться не стали.
Однако, вот радость, работали они с риэлтором. И дама активно вмешивалась в ход процесса. К примеру: чтобы покупатели мои не так нервничали, я предложила провести безопасную сделку через банк (деньги переводятся продавцу автоматически, когда поступает из реестра подтверждение регистрации права собственности за покупателем), но "риэлторка" своим клиентам сказала, что эта услуга стоит 30к. Покупатель на измене, звонит - не согласен на такие условия и все в этом духе. В итоге услуги банка я вызвалась оплатить сама, и стоимость составила 1.5к. "Риелторка" потом кудахтала что-то, в остальное время путалась под ногами. Была полезна единожды, когда попросили передать ручку.
И вишенка на торте: после продажи квартиры мне звонили "мои" риэлторы, спрашивали как дела. Я честно ответила, что квартиру продала, и вопрос более не актуален. В ответ слышу- "ой, а не скажете по какой цене продали? Нам для статистики". А у меня в уме тот пункт договора (неподписанного), где они за безделье процент с продажи получают. Ну, думаю, хитро так выведывают суммы, иначе то никак не узнать. В общем сказала я им, какие бесполезные они люди и много чего еще сказала... Может некрасиво, но не жалею.
В другой раз столкнулась с риэлторами уже при покупке нового жилья. Девочки (от 20 до 50 лет) своим клиентам рекомендуют брать ипотеку побольше, чем стоимость квартиры, дабы заложить расходы на покупку мебели и техники. Я, честно говоря, на них как на дур посмотрела. То есть вы в курсе, что беру я долевое строительство на стадии пустыря, и предлагаете проценты платить на "мертвые мебельные деньги". Между выплатой ипотеки, скажем, на 4 млн и 5 млн есть разница. Если ошибаюсь, то поправьте в комментариях. В итоге ипотеку закрыла еще до сдачи объекта.
Про риэлторов-разводил и без того много сказано. Не понимаю как можно с серьезным лицом сидеть и брать у человека деньги за несуществующую квартиру? Родственникам ты потом что говоришь? Кем ты работаешь? Пы.Сы.: бывало попадались мне во время поиска съемного жилья, но их мутные схемы видно издалека. Они в принципе даже не считают нужным маскироваться как-то под реальных агентов недвижки, ибо "мамонтов" настолько много, что упущение одной или двух жертв погоды не сделает.
Ну и в посте должна же быть какая-то мораль, резюме, да? Ну так вот. Сходите лучше на консультацию к юристу, чем к риелтору :-)
Америку не открываю. Так, очередной пост в копилку подобных.
Иногда - раз в 2-3 месяца - мониторю цены на недвижимость в своем городе, лелея мечту о том, как когда-нибудь хватит денег/упадут цены/снизится ставка. По факту, смотрю для того, чтобы просто быть в курсе ситауции на рынке. До последнего раза, для этих целей пользовался Авито и Цианом. Все было спокойно - посмотрел цены, потыкал по ссылкам, покрутил фотки - закрыл вкладку и забыл.
Пару недель назад вспомнилось, что существует сервис Яндекс.Недвижимость. Ну, думаю, гляну, есть ли там что-нибудь интересное (нет). И тут, как сорвавшись с цепи, мне через день начали названивать агенты, называть по имени и пытаться предложить варианты для покупки. Причем, начинают все примерно с одной и той же фразы: "Здравсвуйте, СaptainsHat! Недавно Вы интересовались покупкой недвижимости...".
Попался недобросовестный "арендодатель", в срочном порядке нужно съехать за сутки(подделка документов и прочие прелести, куда смотрела - не знаю, сама дура. Потратили последнее на оплату риелтор у, залог и два месяца аренды).
Поэтому сниму квартиру в Москве/области (с возможностью довольно быстро добраться до Москвы). Единственное, что - оплату и залог за первый месяц сможем внести только равными частями в первые две недели (хоть каждый день, хоть разово), ибо ситуация отвратительная, рискуем семьёй остаться на улице.
Может, кто сможет помочь или подсказать како либо вариант, заранее спасибо!
Выигравшую первый в России суд за рилс риелторшу саму обвинили в плагиате: появились коллеги, называющие себя авторами оригинала
Московский эксперт по недвижимости Юлия Юмина ( на видео она справа) выложила в Инстаграме* рилс «Пять вещей, которые нужно сделать после погашения ипотеки». Позднее подписчики сообщили ей, что другой московский риелтор слово в слово скопировал ролик. Вместе с юристом Дариной Лисецкой Юлия зафиксировала нарушение и обратилась к ответчику с досудебной претензией, но тот не стал выплачивать компенсацию и просто удалил ролик. Тогда Юлия обратилась в суд, чтобы взыскать с коллеги компенсацию в размере 500 000 ₽.
Арбитражный суд Московской области 26 апреля частично удовлетворил иск Юлии Юминой и постановил взыскать с ответчика сумму ниже заявленной — 300 000 ₽.
Московский эксперт по недвижимости Юлия толком не успела насладиться триумфом после того, как суд признал её интеллектуальные права на вертикальный видосик с советами ипотечникам, как появились люди, которые их могут оспорить.
В беседе с SHOT представители питерского агентства недвижимости "Новостройки медовые" рассказали, что ещё в декабре 2022 года их штатные копирайтеры написали текст для рилса на тему "Что делать, когда погасил ипотеку", тогда же и выложили, ролик набрал 1,1 млн просмотров.
Видео Юлии появилось семь месяцев спустя — в июле 2023-го: девушка изменила начало и концовку, а вот сам текст полезных советов оставила без изменений. Рилс залетел на 11 лямов. Возможно, "Новостройки медовые" так и оставили бы это без внимания, но после такого, как прогремела новость, что Юлия отсудила за копирование видоса ₽300 тысяч и её признали законным автором, стало неприятненько.
Сейчас руководство питерских риелторов решает, стоит ли им вписываться в эту историю.
* Принадлежит компании Meta, признанной в России экстремистской.