Жду новый пост

Серия «Недвижимость в Краснодаре»

Первое и главное. Не надо приезжать в Краснодар. Хватит. Стоп. Он уже лопается от количества приезжих, и ситуация становится только хуже. То, что сейчас происходит с городом, это не развитие, а издевательство над городом и людьми. Маятниковая миграция, пробки 4-10 баллов, переполненные школы и сады, отстающая инфраструктура (об остальном ниже). Современный Краснодар не для слабаков. Но если вы всё-таки решили испытать это на себе, вот несколько советов для вас.

Неправильный переезд в Краснодар:

•  Посмотреть объявления на сайтах по недвижимости (там 90% фейки, цены нереальные, эти объявления только для привлечения клиентов агентами), воодушевиться ценой в 2 млн за трехкомнатную на Ставропольской

•  Продать в своем Лесосибирске-Северодвинске всё подчистую

•  Приехать и…мягко, говоря, удивиться ценам на недвижимость

•  Купить хоть маленькую квартирку в Музыкальном, ещё и вляпавшись по дороге в агентство Аякс или Каян (ищите судебные решения по этим компаниям)

•  Или взять кредит, чтобы купить нормальную квартиру

•  Плакать всю оставшуюся жизнь

Правильный переезд в Краснодар:

✳ Не верить ценам на сайтах по недвижимости!

✳ Выбрать добровольца из семьи, он поедет на разведку, остальные останутся дома и не потеряют работу, учебу, связи и нажитое непосильным трудом.

✳ Приехать и снять квартиру, не продавая дома НИЧЕГО (желательно не в отпуск, а полноценно, так сказать, с трудоустройством, промо-версия переезда)

✳ Поездить по районам, пообщаться с людьми на месте, да, прямо на улице, задавая вопросы про все аспекты жизни в районе, включая цены на жилье

✳ Определиться с районом

✳ Попробовать брать штурмом утром и вечером общественный транспорт

✳ Оценить качество дорог и освещение в районе

✳ Поговорить с родителями детей на улице, если у вас есть дети, они честно расскажут, что с садиками и школами

✳ Поговорить о частоте отключения света, воды, напоре воды на верхних и нижних этажах (есть целые проблемные районы)

✳ Оценить шансы на парковку вечером, потому что машину вы все равно купите любой ценой: общественный транспорт в Краснодаре создан для уменьшения численности населения в России, в том числе, численности детей

✳ Взвесить всё, с ужасом купить билет домой и больше никогда не приезжать в Краснодар. Ладно, шучу. Можно, взвесив всё, аккуратно купить квартиру и перевезти семью.

Ну и важные моменты, о которых вам не расскажут ушлые агенты.

Нет смысла давать советы по выбору качества дома, застройщика, планировки и пр. Все до начала поиска квартиры уже начитались про монолитные или панельные дома, видели рейтинги и черные списки застройщиков и пр. Поговорим о действительно важном.

Как выбрать квартиру в Краснодаре с учетом маленьких, но приятных нюансов Краснодара:

⍟ Солнце. Лето в Краснодаре похоже на адское пекло, если вы никогда не жили в этом климате. Поэтому очень важно выбирать окна не на юг или запад (агенты будут петь в уши, что солнечная сторона, ласковое солнышко будет радовать вас). Солнечная сторона хороша в Норильске и СПб. Здесь же солнце при 40-45 градусах будет выжигать вашу квартиру и превращать её в духовку. Оно будет свирепствовать с 12 до 20 каждый день. И к утру квартира не будет успевать остыть, так как в июле-августе даже ночью +30. Темные шторы не спасут. Вы будете работать на оплату кондиционера, который будет работать круглосуточно и мало помогать. Причем на нижних этажах почти всё равно, куда выходят окна, но чем выше этаж, тем это критичнее. На 15-20 это прицельный мощный прогрев. Западные и южные окна определить в доме можно легко и без компаса. Зимой они наглухо зашторены. Летом почти все окна на юг или запад заклеены фольгой по всему периметру (внутри квартиры темно, включайте свет). Самыми лучшими считаются окна на восток: солнце только с 5 до 11 утра.

⍟ Ливневки. С этим беда-беда в Краснодаре. Можно узнать у жителей района, как дела, можно подписаться на местные паблики и отслеживать, можно самому приехать на экскурсию в дождливый день. Как бы это сказать помягче. В некоторых районах после дождя эвакуируют из автобусов на лодках, а народ развлекается, плавая на надувных матрасах прямо на проезжей части. Печально известное Московское море можно найти даже в поисковиках. Но плохо с этим и в тех районах, которые не так часто мелькают в новостях. В любом случае резиновые сапоги в солнечном Краснодаре точно лишними не будут.

⍟ Канализационные фонтаны. Они возникают то тут, то там по всему городу и иногда радуют по несколько месяцев. Вы можете купить квартиру в супер-пупер элитном доме и несколько месяцев ходить по зловонному тротуару, принося часть стоков домой, и дышать этими чудесными ароматами. И никто вам не поможет: добиться ликвидации фонтана быстро удается далеко не всем.

⍟ Водоемы. Вид на реку Кубань, скорее всего, не будет радовать ни видом, ни запахом. То же самое с большинством малых водоемов. Власти безуспешно борются с незаконными сливами канализации в реку, аромат соответствующий. Можно ли там купаться и ловить рыбу? Ну… есть более легкие способы угробить здоровье.

⍟ Самолеты. Районы, близкие к легендарному Летному училищу, страдают от учебных полетов в любое время дня и ночи. Смотрите карту полетов, это открытая инфо. Чаще всего жалуются жители Музыкального и пос. Российского.

⍟ Генплан. Он утвержден 9 сентября 2020 года, но.. Уже пару раз менялся (маршруты новых трамвайных линий). Но, в целом, стоит посмотреть, как будет развиваться тот район, который вам приглянулся. Скорее всего, зеленые зоны не тронут, а вот планы по развитию социальной и транспортной инфраструктуры могут ещё триста раз поменяться, не обольщайтесь. У Краснодара во всем свой путь, и генплан носит здесь не обязательный, а рекомендательный характер.

⍟ Парковки возле дома и по району. Сейчас город держит курс на сокращение количества автомобилей, вообще никак не развивая общественный транспорт, особенно в новых районах. Поэтому купить машину старается каждый: это не вопрос комфорта или статуса, это вопрос выживания с учетом климата и пробок. Дорога до работы может быть 5-10 км, но ехать вы будете час. Это в лучшем случае. В основном, дорога до работы у всех в один конец 1,5-2 часа.

⍟ Качество дорог, тротуаров, переходов и освещения в районе. Если в солнечный день всё выглядит очень даже ничего, то в дождь или вечером всё может быть не так уж симпатично. Например, тротуара может не быть совсем, как и работающих фонарей. И это надолго!

⍟ Детские будни. Если есть дети, то нужно оценивать не только безопасность и интересность района, но даже и проходимость. На карте все может быть красиво, а в реальности вы уедете утром на работу на машине, а ваш школьник будет добираться в школу через страшные колдобины, непросыхающие лужи, обходить модные заборы соседних ЖК по гаражным кооперативам, заброшенным пустырям и прочим темным подземным переходам. А учатся в Краснодаре в 3 смены во многих школах. Поэтому пройти путь до школы придется своими ногами и с учетом детского любопытства и наивности.

⍟ Контингент района. Он далеко не всегда зависит от стоимости жилья. Поэтому оценивать нужно именно на месте. Просто проведите 1 день в районе, присматриваясь к прохожим, общаясь и оценивая, готовы ли вы стать частью этого комьюнити, сможете ли вы потом сталкиваться с этими людьми на улице, в магазине, ссориться в родительском чате и благоустраивать территорию двора. Иногда попадаются целые массивы, заселенные неандертальцами.

Кстати, гуляя по району, вы сможете встретить и квартиры напрямую от собственников, чтобы не связываться с агентами. Часто о продаже квартиры в курсе соседи или в ТСЖ. Я нашла свою квартиру именно так. Выбрала дом, который нравится, и посмотрела несколько квартир от собственников без агента. Да-да, я не агент, не просите у меня телефоны агентов. Я простой покупатель.

Надеюсь, это кому-то поможет принять правильное решение.

Добраться до объявления собственника в Краснодаре на абсолютно любом сайте по недвижимости (Циан, Домофонд, Авито/Юла и любые другие) очень сложно, почти нереально. Поэтому большинство всё равно попадет в лапы тех или иных риелторов. Их есть несколько видов, схема работы отличается, но платить за их услуги вы все равно будете. Речь идёт только и исключительно о риелторах Южной столицы, а не о любых других.

Виды риелторов в Краснодаре:

1. Сектанты агентств Аякс-риэлт и Каян. Вас ждёт кабальный эксклюзивный договор, менять его не позволят, заплатите за услуги 3%, даже если купите не у них, читайте судебные решения, их очень много в интернете.

2. Любые другие агентства (с неэксклюзивным договором). Тоже 3% за услуги, но только в случае покупки у них. Иногда просят перед началом работы внести небольшой (5000-20000 руб) депозит, чтобы вы уже точно никуда не сбежали. Эта сумма пойдет в счет комиссии потом. Иногда это агентство-однодневка, зарабатывающая на депозитах и пустых обещаниях: открылись, набрали депозитов, отключили телефоны, уехали в Таиланд отдыхать.

3. Риэлторы-частники. Редко заключают договор, работают за разный процент, часто тоже 3%. Иногда говорят, что для покупателя бесплатно. Это значит, что комиссия и продавца, и покупателя включена в стоимость квартиры. Продавец называет сумму, которая его устроит, а риэлтор обещает продать, если его комиссия составит 100-500 тыс., продавец согласен.

4. Помогайки. У подруги друга был друг(с), вот он продает, а я только помогаю ему. Это всевозможные “друзья” собственника, те же риелторы. Маскируются под неагентов, но за помощь хотят комиссию. Та же схема, что у риэлторов-частников. Часто встречаются на форумах переезжающих, а также местных форумах Сибири и Дальнего Востока.

5. Подрядная организация, их представители. Подрядная организация называет сумму за объект, представитель делает накрутку от себя. Например, подрядчик просит за квартиру 1800, представитель продаст вам за 2400. Подрядчик согласен, только бы самому не заниматься этим и не искать покупателя. Представители часто работают так только с одним подрядчиком или застройщиком и склоняют вас к покупке именно в этом районе, этом комплексе, у этого застройщика, потому что с другими нет связей и хороших процентов. Они также тусуются среди людей, собирающихся переезжать в соцсетях и на форумах. Нередко просят контакты будущих переселенцев у своих состоявшихся клиентов или просят рекомендовать их. Иногда маскируются под просто знакомых подрядчика, открыто критикуют риелторов, обещают просто помочь.

6. Помогайки-знайки. Они работают совсем в другой области (продавцы, таксисты, ремонтники, парикмахеры, просто соседи из заинтересовавшего вас дома или района, встреченные на улице). Как только они слышат про то, что вы ищете квартиру или дом, сразу превращаются в риелтора, легко звонят по риэлторским объявлениям, договариваясь делить комиссию с риэлтором продавца и приводят вас как своего клиента. Иногда это люди, которые ориентируются только в своем районе. Иногда они просто знают все отделы продаж разных комплексов, и вы заплатите 3% за экскурсию на машине, хотя вы могли бы и сами приехать туда на такси и купить напрямую у застройщика. Действуют, как риелторы-частники. В Краснодаре работы мало, людей много, почему бы и так тоже не заработать.

7. Черные риелторы. Все схемы описать невозможно. Самая простая — подгонять с выбором, настаивать на предоплате 50% стоимости квартиры при заключении предварительного договора о купле-продаже, на этом всё, до свидания, ищите с полицией и собаками.

Как это будет в любом случае после вашего согласия работать с риэлтором.

Скорее всего, вас очень подробно опросят: что хотите, где, какой метраж, цена, этаж, вид из окна, инфраструктура. И вас повезут… совсем не туда. Если хотите только не первый и не последний, вам их покажут. Хотите двухкомнатную, вам покажут ещё большие однокомнатные и трехкомнатные, совсем не в тех районах, не с тем видом из окна и пр. Вы будете в шоке от этих предложений, вымотаны и совершенно сбиты с толку. Почему вас повезут не туда? Почему показывают не тот метраж и не за ту цену? По нескольким причинам.

Риелтор часто понятия не имеет, куда он едет. Они никогда не видел эти квартиры, взял их из общей для всех агентств базы или договорился о просмотрах с продающей стороной по телефону. Иногда вас водят просто для того, чтобы показать продавцу активную работу по показу его недвижимости. Понятно, что это не ваш вариант, но риэлтору нужно изображать иллюзию бурной деятельности. Кроме того, вдруг вы влюбитесь в какой-то вариант и согласитесь его купить.

Есть и ещё причина для такого формата показа. Вам показывают средненькую квартиру, затем 3-4 жутких и убитых, затем шикарную, но значительно дороже. Есть надежда, что вы купите или первую, или последнюю, отчаявшись. Могут и так сделать: покажут несколько похожих квартир, но цена будет завышена в 3, в 4 будет пониже (якобы собственник торопится, поэтому скинул цену). И вы будете готовы взять уже ее, потому что остальные продаются по “среднерыночной” цене. Или вам понравится другая квартира по завышенной цене, тоже прекрасно, почему бы не заработать на вас.

Если с агентством эксклюзивный договор, можно вообще не напрягаться с показами. Можно показать 3 варианта и перестать отвечать на ваши звонки. Зачем работать? Вы же всё равно обязаны заплатить: добровольно или по суду. Вам покажут несколько убогих квартир, перестанут звонить и предлагать другие варианты, вы плюнете и пойдете в другое агентство или сами искать, найдете и купите. И тут вам начнут звонить с предложением отдать комиссию по-хорошему (смотрите эксклюзивный договор), на что вы не согласитесь. Через несколько месяцев агентство подаст на вас в суд, выиграет его и заставит вас оплатить те проценты по суду. В Аяксе и Каяне это давно поставлено на поток, поэтому они и не напрягаются с подбором недвижимости клиенту. Основной доход этих агентств складывается не из реальных продаж недвижимости, а из вот таких денег. Иногда вся работа заканчивается и вообще без показов квартир: якобы пока нет подходящих. Вы уйдете, а итог один и тот же.

Если речь о новостройках, вас, конечно, будут возить по тем районам и комплексам, где застройщик платит большую комиссию. Это абсолютно логично для риелтора, он же продавец, а не нянька для покупателя. Особенно хорошо это работает с приезжими, так как они не знают города, а сам город выглядит +/- одинаково в любом районе: частный сектор, точечно или квартально новостройки, многочисленные ТРЦ. Если ехать вечером, можно вообще не понять, куда тебя привезли. Поэтому смотреть на адрес объекта нужно очень внимательно. Если нет возможности увидеть адрес на месте, навигатор вам в помощь.

Краснодар — российская столица самостроев. Это дома, которые строятся абы из чего, без разрешительной документации и со всевозможными нарушениями. Домов, которые введены в эксплуатацию по решению суда, просто тьма. Ещё часть спокойно возводится сейчас или пока ещё не под судом. Такие дома чаще всего можно встретить в пос. Российском, пос. Краснодарском, районе Музыкальном, но есть и посреди частного сектора (например, земля выделена под ИЖС, а на ней возведен многоквартирный дом). В таких домах можно встретить любые чудеса. Например, пятиэтажный дом на септике (это выгребная яма, как в частном доме), с отоплением дизелем или вообще совсем без коммуникаций. Или по документам это будет не квартира, а доля в доме: при последующей продаже нужно будет получить отказ от выкупа вашей доли у всех собственников дома, нотариально заверенный (может быть более 100 собственников, это сказочные деньги). Это легко предлагается риелторами без указания на все последствия такой покупки. Кстати, если дом введен в эксплуатацию по решению суда недавно, это не значит, что всё хорошо: в данный момент решение может обжаловаться в суде высшей инстанции, то есть вопрос ещё далеко не решен. Суд высшей инстанции может отменить решение и заставить снести такой дом. Снос за счёт собственников, за ваш счёт, например. Список домов под снос есть на сайте администрации Краснодара, реестр постоянно пополняется. В Краснодаре модно строить на “авось, вдруг прокатит”.

Есть ещё один любопытный вид недвижимости: нежилые помещения, переведенные в жилые, или просто с весьма сомнительными документами. Это цокольные и мансардные этажи. Первоначально они будут предлагаться вам как первый и последний этажи, особенно, если вы покупаете дистанционно (самый опасный для Краснодара вид покупки, без сюрпризов не обойдется). Цокольный этаж — это банальное полуподвальное помещение, небольшие окна будут вровень с тротуаром, во время дождя часто затапливаются (в Краснодаре беда-беда с ливневками). Мансардные этажи не имеют капитальных стен, там жутко холодно зимой и жестоко жарко летом. Мало того, что там невозможно зарегистрироваться со всеми вытекающими, так эти помещения ещё и могут оказаться частью общедомового имущества собственников дома, самовольно захваченные. Собственники дома могут отстоять права на эти помещения в суде, и вы потеряете эту жилплощадь без компенсаций.

С инфраструктурой всё просто. Чаще всего, то, что вы видите при покупке, будет в таком же состоянии следующие 5-10 лет. Разбитые дороги, отсутствие поликлиник, детских садов и школ, отсутствие магазинов и транспорта останутся с вами очень надолго. Вы купили именно вот это, смиритесь и не надейтесь на чудеса. Они иногда случаются, но это исключение из правил. Если есть выбор между не очень хорошей квартирой, но с развитой инфраструктурой вокруг, и отличной квартирой, а вокруг ничего, лучше выбрать первое: ремонт можно сделать, без лишнего квадратного метра не умрете, а вот инфраструктуру сами себе вы не построите, как и не пустите мимо автобус и трамвай.

Ещё один важный момент с регистрацией. Если вам очень важно постоянно пользоваться социальной структурой (школы, детские сады, поликлиники), для вас будет важна городская регистрация. Границы города постоянно меняются, и бывшие поселки уже входят в состав города официально. Например, пос.Российский, пос.Краснодарский, пос.Северный, пос.Березовый — это городская регистрация. Пос.Яблоновский — это Адыгея, пос.Южный — это Краснодарский край. Поэтому перед покупкой нужно обязательно уточнять статус района.

Как правильно выбирать квартиру в Краснодаре, я расскажу в следующем посте. Просто поделюсь опытом обычного покупателя, надеюсь, это кого-то убережет от ошибок. Если коротко: самое важное — инфраструктура (от  быта до социальных учреждений), транспортная доступность и ливневки, а не метраж, вид из окна и вот это вот всё.

Начало смотрите в моих предыдущих постах, окончание в следующих.

Краснодарский рынок недвижимости шокирует и схемами работы, и качеством оказываемых услуг. Основные нюансы мы уже обсудили. Но хотелось бы отдельно и дополнительно разъяснить и предельно разжевать, чем методы работы краснодарских дельцов оборачиваются для сторон сделки по недвижимости.

Начало дискуссии вот здесь:

Правда о краснодарских риэлторах: нюансы, которые удивляют понаехов

Краснодарские риелторы: чего от них ждать и чего бояться

Итак, для тех, кто в танке (а нас всё устраивает!), и для тех, кто просто не понимает последствий этой пагубной практики, максимально подробно описываю.

Как мы уже выяснили, краснодарский риелтор берет и с продавца, и с покупателя по 3% от стоимости сделки. Комиссия продавца заложена в стоимость квартиры, продавец отдает ее после заключения договора. Свою комиссию покупатель отдает в виде стопки банкнот после заключения договора. Итого, из кошелька покупателя дважды по 3%, то есть 6%. Риелтор готов приводить покупателей, если ему платит за это продавец, и он готов показывать квартиры, если просмотры всё тех же уже оплаченных продавцом квартир оплатит по второму разу ещё и покупатель. Это, конечно, беспредел, но всё отлично, если все согласны. Казалось бы. Но здесь кроется один неочевидный, но очень жирный минус.

Для покупателя вот такие последствия:

Покупатель не хотел приглашать посредника, решил, что сам справится с подбором квартиры, так даже проще и удобнее. Помыкался 5 дней на прозвонах, понял, что сквозь густой лес риелторов напрямую не пробиться, и готов платить каждому следующему риелтору (их условие), вы только покажите квартиры. Да, на просмотр он приедет бесплатно. Нет такой практики, что ты платишь 5000 руб перед просмотром квартиры. И нет такой практики, что ты платишь 30 000 руб и едешь смотреть 10 квартир. Покупатель обещает устно или письменно заплатить эти 3%, будь они неладны, если сделка по понравившейся квартире состоится. Радостный покупатель бежит смотреть квартиры. Только это будут не все квартиры, которые подходят по параметрам, бюджету и району, а… бамс! Это будут только те квартиры, где продавец согласился, так и быть, показывать всем подряд за всё ту же комиссию. Тебя приведут не туда, где лучше, а туда, где заплатили за твой приход. Часто это бывает неликвид, который продавец готов уже любым способом продать, даже заплатить риелтору.

Так, всё понятно. А что опять не сходится в этом уравнении?

Для продавца вот такие последствия:

Продавец выставил на продажу свою недвижимость. Написал на окне телефон, поместил фотки на Авито/Юле, ждёт покупателей. Он никого не хочет нанимать, никакие посредники не нужны. В первый же день его квартира против его воли попадает в общую базу агентств, и начинается шквал звонков от риелторов. Чего они хотят? Они обещают привести клиентов, если продавец заплатит им за показы. Нет, не сразу, в случае сделки. Но иначе они никого не приведут, сам сиди и жди. Продавец ждёт-пождёт, частные покупатели звонят, но не так часто, захаживают иногда, а время поджимает. И он соглашается, так и быть, заплатить, если приведут толпы и поскорее выведут на сделку. Радостный продавец начинает обещать это всем позвонившим риелторам и ждёт по 10 показов в день и сделку через неделю. Но риелторы приведут к нему не всех покупателей, а… бамс! Только тех, кто, так и быть, согласился на такой странный сценарий. И их будет не так много, а потому квартира сначала будет стоять месяцами, а потом риелтор и вообще скажет, что она плохая, давайте снижайте цену.

В итоге, он нафиг не был никому нужен, потому что никто из сторон не хотел его посредничества, но в выигрыше только риелтор. Кто самый умный? Риелтор самый умный! И схему такую провернул, и дважды заработал, и ни одной извилины не приложил, чтобы угодить своему клиенту.

Ещё раз. В обязанности краснодарского риелтора входит только показ квартиры и знакомство сторон. Для юридического сопровождения нужно будет отдельно нанимать юриста (краснодарский риелтор этого просто НЕ УМЕЕТ). Если он будет предложен в агентстве, угадайте, чьи интересы будут соблюдать юристы (правильный ответ: не интересы продавца и покупателя, а интересы агентства, чтобы если что, они не виноваты ни в чем). Ещё один любопытный вопрос, как юрист, видя только документы, а не реальную квартиру, узнает о незаконной перепланировке (несоответствии реальности документам) и другом интересном наследстве для новых собственников.

Яркий пример, близкий многим, для иллюстрации всего этого бреда.

Продавец сдает свою машину в автосалон для продажи. Он обещает оплатить комиссию магазину, если магазин продаст его машину. Но машина стоит уже месяц. а покупателей нет. Почему? Потому что магазин пускает только тех покупателей, которые готовы и машину купить, но и заплатить за вход. То есть и машину купить, и заплатить за эээ… факт покупки 3%. Покупатели удивляются и уходят, а машина стоит.

А как нужно правильно делать? Как это делают в других городах?

Каждую из сторон должен, по идее, обслуживать один отдельный риелтор. Он должен удовлетворять потребности своего клиента, пытаться выяснить, что его клиенту грозит в случае сделки, страховать от рисков, заниматься документами. Все переговоры с риелтором другой стороны сделки, МФЦ, Росреестром, банками, а также проверка документов и общей добропорядочности другой стороны ложатся на плечи нормального риелтора. Он работает на своего заказчика, который сам его выбрал и пригласил, и за это получает деньги. Не со своего клиента он не берет ни копейки. Это не лишнее звено при должном профессионализме, это аналитик, юрист, психолог, конфликтолог и правозащитник в одном флаконе!

Краснодарские риелторы не выполняют и половины задач стандартного риелтора, а попросту захватывают рынок продаваемых квартир и выклянчивают деньги у продавцов и покупателей путем шантажа сторон. Учитесь, пока они живы! И рыбку съесть, и на ёлку влезть! Папара-папара -рам, папара-парара-рам!

О других прелестях краснодарского рынка недвижимости расскажу на досуге, в свободное время. Вас ждёт самострой, “газ скоро проведут”, “школа и садик запланированы” и кручу-верчу-запутать хочу с метражом и ценой. Продолжение следует...

Многочисленные предложения жилья на любой вкус очень радуют всех, кто хочет найти свое место под солнцем в Краснодаре. С новостройками все понятно, там можно купить напрямую у застройщика или в каком-то центре новостроек. И там с тебя не потребуют комиссию в виде стопки денег. Со вторичным рынком все сложнее.

Основные нюансы специфики работы краснодарских риелторов я уже описала вот здесь. Правда о краснодарских риэлторах: нюансы, которые удивляют понаехов

Сейчас хочу немножко рассказать о фейковых объявлениях и привлечении клиентов. Большинство сайтов от специальных до Авито/Юла (есть и экзотические варианты типа форума Кубань и антиагент) завалены объявлениями о продаже квартир и домов. Везде красивые фото, изумительное описание и подозрительно низкие цены. Начинаешь звонить и в большинстве случаев либо не дозваниваешься, либо попадаешь на риелтора, даже если в объявлении обещан телефон собственника. А дальше начинается интересное, потому что 80% объектов фейковые, с несуществующими адресами, фото из банка фото или других регионов, они нужны для заманивания покупателей. А остальные тебе покажут за деньги. Бесплатно на вторичном рынке посмотреть никто не даст!

Как это работает?

Если ты не дозвонился, не страшно: твой телефон зафиксирован, и тебе перезвонят из агентства. Тебе обязательно расскажут, что ты сам интересовался, оставлял заявку, сам хотел с ними сотрудничать. Удивленно говоришь, что просто хотел посмотреть квартиру по адресу: ул.Ставропольская д. 230.

Дальше три варианта развития событий:

Первый вариант. Да, такой вариант есть, прекрасная квартира, готовы показать. Но давайте вы сначала подъедете в агентство, мы подпишем договор на показы и подберем ещё очень много вариантов. Ой, что вы, да вас это ни к чему не обязывает, а зато сразу назначим много-много показов в этом районе. Конечно, есть и похожие варианты за вот эти смешные деньги, вы только не откладывайте и никуда больше не звоните, ждём вас в 18.00. (Потом выяснится, что такой квартиры либо с самого начала не было, либо она якобы продана, либо в реальности она стоит значительно дороже, но клиент уже на крючке и подписал договор на показы).

О кабальных договорах и судебных разбирательствах лучше узнать на примере агентств АЯКС и Каян, они этим прославились. Интернет завален историями обманутых клиентов, которые шли на просмотры, а попали на разбирательство из-за кабального договора с этими агентствами. Просто набирай в любом поисковике “ Аякс Каян кабальный договор суд”, и будет тебе счастье.

Другой вариант. Ты не готов ехать в агентство, чуешь подвох, не понимаешь, зачем тебе вообще услуги агентства по подбору. Говоришь, что готов посмотреть только эту квартиру, сам справишься с выбором интересных объектов. Ок, риелтор назначает тебе встречу и возле дома, ещё до просмотра, заставляет тебя подписать договор или хотя бы акт просмотра (некоторые суды потом считают, что это практически договор на оказание услуг между тобой и этим агентством). Если ты потом захочешь купить эту квартиру, будь добр заплатить, вот документ, ты подписался. Совет: не вноси свои паспортные данные, пиши вымышленную фамилию или ставь автограф, придуманный тут же, на месте. Если дойдет до сделки, всегда можно сказать, что ошибся, волновался, указал девичью фамилию или фамилию жены и сына.

Третий вариант. Если ты позвонил и попал сразу на риелтора, тебе озвучат условия сотрудничества — 3% от сделки, иначе никаких показов. Да, тебе покажут квартиру, но будь готов платить. Иначе никогда не узнаешь контактов собственника, даже если он будет присутствовать на просмотре. Ты можешь попробовать схитрить и пообещать оплату, а потом идти в обход риелтора к собственнику. Ты можешь даже дойти до сделки, но факт сделки не пройдет незамеченным, и даже если нет договора, тебе могут угрожать: адрес твоего нового места жительства известен. И адрес регистрации даже в другом городе тоже. Откуда? От верблюда: он работает в МФЦ, Росреестре или других полезных для сделки конторах. Или элементарно соседи могут рассказать, что квартира уже продана. Способов узнать много, и риелторы знают все.

То есть  в любом случае считается нормой, что незнакомый риелтор, о котором ты не знаешь ничего, сам себя трудоустраивает, назначает себя тебе в помощники. Ты не знаешь ни его уровня профессионализма, ни качества работы, ни отзывов, но будь добр подпиши, что готов его нанять после первого же разговора с незнакомцем. Да, до начала работы и просмотров. То есть стоматолога, парикмахера и строителя мы выбираем по рекомендациям, а тут просто на основе того, что хочешь посмотреть вариант недвижимости.

Именно по этой причине — многие покупатели в шоке от того, что нужно соглашаться на оплату услуг любого первого встречного риелтора — показы квартир так тормозят, и квартира может продаваться годами.

После просмотра и этот агент, и любые другие заколебают тебя звонками с предложением и у них тоже что-то посмотреть. Всё просто: твой телефон попал в базу не только этого агентства. Твой номер не просто будет передаваться, он будет продаваться в составе базы потенциальных покупателей, и звонить тебе будут сначала по квартирам, а потом все, кому не лень, от банков до мошенников. Поэтому для покупки квартиры нужно приобретать временную симку, а потом отказываться от нее.

Риелторы знают 100500+ сказок о том, куда делась та квартира, которую ты изначально хотел посмотреть. Ой, мы нечаянно ошиблись с адресом. Ой, да это Авито автоматически указал не тот район. Ой, там не такая сумма, продавец-негодяй поднял цену. Ой, вот только что купили, но есть почти такая же, но перламутровыми пуговицами. Ой, это был такой старый объект, забыли убрать. На самом деле, это простое фейковое объявление. Это просто рекламный трюк для привлечения клиента. Нет, им не жалко твоего времени и нервов. У них семеро по лавках, и все есть хотят. И надо сбагрить неликвид покупателю, который не знает города и ничего не понимает в рынке. И для этого тоже есть свои методы.

Кто работает риелтором? Город лопается от количества приезжих, построено огромное количество жилья, а рабочих мест крайне мало. Поэтому в риелторы идут все, абсолютно все. Абстрактно плюнь, в 2-3 риелторов попадешь. Да и спрос с них маленький, учитывая сложившуюся практику.

Что входит в обязанности? Показ и знакомство с другой стороной — продавцом. Всё. Риелтор не несёт никакой ответственности за чистоту сделки, порядочность сторон, своевременную передачу недвижимости новому собственнику и пр. Он ничего не понимает в документах, не знает и не хочет знать о юридических коллизиях, законах и ограничении прав собственников. Для риелтора квартира — это стены с ремонтом или без, а не набор документов, позволяющих тебе спокойно жить в купленной квартире. Нравится квартира? Покупай! Сам всё проверяй, сам где-то ищи юриста или кто тебе ещё поможет. Почему такие странные вопросы к риелтору, какие-такие документы?

Умные люди ещё и понимают, что риелтору нужно как можно скорее продать квартиры из своего арсенала (продавцы поручили ему) или из общей риелторской базы (она одна на все агентства, за редким исключением). В этой ситуации понятно, что риелтор не будет защищать права покупателя или продавца, он одной попой сидит на двух этих стульях, играя как бы за обе команды. За продажу ему заплатит и продавец, и покупатель ( по 3% от стоимости недвижимости). Иначе риелтор не пошевелит и мизинцем. Нет задачи выявить проблемы объекта недвижимости и предостеречь покупателя. Нет задачи уберечь продавца от нечестного покупателя.

Речь не обо всех риелторах мира, в том числе, из других городов России, где работают настоящие профи и акулы этого бизнеса, а именно о краснодарских бездельниках, желающих получить свои деньги только за такой круг обязанностей. Такая вот порочная практика.

Ещё есть уловки и хитрости краснодарских риелторов и риски при покупке недвижимости, но эту тему я разовью в своем следующем письме.

Для чего я это пишу? Есть огромное желание сделать доброе дело и помочь разобраться в этом рынке тем, кто ещё ничего не знает о тонкостях краснодарского рынка недвижимости. Просто хочется поделиться своим опытом общения с агентами и сохранить несколько километров нервных клеток будущим новоселам.

Предложение квартир в Краснодаре зашкаливает, и многие, находясь в Сибири или на Дальнем Востоке, удивляются, почему рынок так тормозит. В объявлениях такие красивые квартиры в разных районах, и цены невозможно низкие. Вот мы сейчас приедем и за 3 дня найдем вариант, все же так просто! А тут все очень непросто! И многих приезжих это может шокировать.

Самые главные моменты, которые вам нужно помнить, выбирая абсолютно любого риелтора в Краснодаре:

На любых сайтах от специальных до Авито и Юлы 99,9% объявлений либо липовые для привлечения клиента, либо квартиры все равно под агентами, хотя там может быть написано, что продажа от собственника. Крайне редко объявление от собственника можно найти, просто увидев телефон в окне квартиры или на баннере на балконе. И то не всегда: риелторы стараются контролировать любую новую квартиру на рынке.

Добраться до реального просмотра квартир не так просто: сначала нужно заключить с риелтором договор о гарантии выплаты ему комиссии в случае заключения сделки (в крайне редких случаях хотя бы просто пообещать устно, если это риелтор-частник). Без этого риелторы будут просто бросать трубку, и ни одну квартиру вы не увидите.

Риелторы Краснодара берут, чаще всего, по 3% от стоимости и с продавца, и с покупателя. То есть комиссию продавца они закладывают в цену квартиры, а комиссию покупателя озвучивают при первом контакте. Итого, получается, что покупатель оплачивает весь этот праздник дважды.

И продажу, и покупку ведет один риелтор. Его задача - не защищать интересы одной из сторон, а побыстрее получить свою комиссию и сбежать, а дальше сами разбирайтесь.

Риелтор считает свою задачу выполненной, когда он соединил сердца продавца и покупателя. Всё нравится, идите оформляться. Для проверки подводных камней, оценке рисков, выявления арестов/залогов/прав других лиц на недвижимость вам придется нанимать юриста, он же будет составлять договор (10 000 руб - средняя цена). Риелтор считает, что это вообще не его головная боль, вам квартира понравилась, давайте комиссию. Комиссию требуют на стадии подписания предварительного договора, который по закону никого ни к чему не обязывает. В лучшем случае - в момент подписания основного договора в МФЦ. Государственная регистрация права собственности риелтора не волнует вообще, это ваши личные проблемы. И ,вообще, это мелочи жизни (а это главное в сделке). Юриста лучше нанимать местного: только он знает, какой текст пропустит местный Росреестр, а к чему придерется. Текст с главного сайта Росреестра, а также составленный самым лучшим юристом из другого региона может не прокатить, к сожалению.

Краснодарский Росреестр живет в 90-х, как и весь рынок недвижимости. Росреестр с трудом понимает, что такое сделка через банковскую ячейку или аккредитив. Здесь принято оформлять сделки, как покупку мешка картошки на базаре: в день заключения договора в МФЦ меняется мешок денег на ключи, стороны прощаются и ждут регистрации сделки. Считается, что если сотрудник МФЦ видел своими глазами этот обмен, то всё отлично. Сотрудник юридически не несет никакой ответственности за это вот "видел своими глазами". То, что продавец может приостановить сделку и удалиться с мешком денег в неизвестном направлении, а ты ищи свищи его и добывай деньги через суд, никого не волнует. Очень удивляются, что ты хочешь подстраховаться и заблокировать деньги на время регистрации права собственности в ячейке или на аккредитиве. Брыкаются все, начиная с местного кубанского продавца и заканчивая тетенькой в МФЦ и регистратором: взрыв мозга, разрыв шаблона, понаехали тут, учить они нас будут. К счастью, в последнее время появилась возможность провести сделку через Сбербанк. онлайн (не обязательно выбирать из их базы квартир, можно и свою квартиру в клюве принести, Сбер все равно предоставит такую услугу). Вот ему Росреестр доверяет, хоть и с неохотой.

Это, пожалуй, главное. А про выбор квартир и районов нужно читать и советоваться на разных форумах понаехов, их много. Но это не то, с чего стоит начинать. Начинать нужно с запроса в поисковиках "перенаселенный Краснодар" и много читать о проблемах современной кубанской столицы, которая скоро уже лопнет.

1. «Но это ещё не точно». Это самая главная фраза, которая объяснит практически все процессы в Краснодаре. Личные договоренности, сроки сдачи работы, график работы заведений и любые обещания – это уж, как звезды сложатся, а не как договаривались. Безответственность, непунктуальность и инфантильное отношение к обязательствам одна из основ менталитета. Ничего, зато научитесь всегда иметь план Б и отсеивать безалаберных знакомых. Это поможет сохранить нервы в будущем.

2. Краснодар – город, свободный от закона. Здесь всё делается по принципу «а у нас так принято» и «ну и что», даже когда это явно и напрямую нарушает законы РФ. Местные законов не знают и не хотят знать из-за общей лени, закостенелости и низкого интеллектуального уровня. Забудьте про существование федеральных законов уже при выходе из аэропорта в первый же день. Найдите наставника, который объяснит, как тут принято, иначе потеряете много времени и нервов. И да, не беда. Научитесь понимать, что есть территории, живущие по обычаям туземцев, а не по закону. Как в глубокой Африке или Австралии, к примеру.

3. Повсюду хамство, грубость, напористость и отсутствие сервиса. Возмущаться иногда даже опасно: здесь это с любовью хранимая основа менталитета. Не беда! Тренируйте смирение и терпение, учитесь общаться с приматами. Просто представьте, что судьба забросила вас на необитаемый остров, где только вы и агрессивные приматы. Вы же не станете говорить с таким собеседником о морали и человеческих нормах поведения. Ничего, зато научитесь абстрагироваться от происходящего, быстро эвакуироваться из опасной зоны и ценить общение в цивилизованном мире.

4. Ушлость, подлость и алчность – это не просто главные достоинства, но и ценностные ориентиры в этом мире. Молодец тот, кто сумел обмануть, а не тот, кто оказался порядочным человеком. Это такая кубанская народная игра. Задача облапошить, причём в неё стараются играть оба участника игры: кто кого. Кто сумел обмануть, тот и умница, проигравшая сторона должна восхититься и учиться у гуру, а не протестовать. Не проблема! Научитесь быть осторожными, всё перепроверять и искать подвох везде.

5. Краснодар абсолютно пустой по содержанию город. Здесь практически ничего не происходит. Это город  – спальный район, для счастья детская площадка, парковка во дворе и несколько магазинов. Много мероприятий для семей с детьми, а паре взрослых людей пойти просто некуда. Редкие развлечения для взрослых уровня поселковой самодеятельности. Поэтому смотрите кино, спектакли и путешествуйте по музеям виртуально, не выходя из дома. Если финансы позволяют, путешествуйте по Европе, она близко. От скуки можно прочитать много полезных книг и выучить пару новых иностранных языков.

6. Добираться нужно по страшным пробкам в любой конец города 1,5-2 часа. Поэтому проблема не только с трудоустройством, но и с тем, чтобы выглядеть по-человечески после утренней давки в автобусе и пробок в +40. В автобусах нет кондиционеров и затемненных окон. На машине тоже не так уж весело: пробка одна для всех. Бросайте всё это дело, осваивайте любой приличный онлайн заработок или открывайте собственное дело в своем районе.

7. Климат не просто жесткий, он жестокий. Летом по 3 месяца адская жара выше +35+40. Не беда: то, что нас не убивает, делает нас сильнее. Если вы выстояли краснодарское лето, и здоровье не полетело к черту, поздравляю, теперь вам будет легче по жизни. Если климат в этом райском уголке вас не убил, вас уже трудно будет убить.

8. Отсутствие общественных пространств и удобств при жутком уровне развития транспорта. Кроме туалетов в кафе, нигде нет удобств, по много километров негде купить воду. Не беда. Понятно, что раньше такого кошмара вы себе и представить не могли. Научитесь ценить любой уголок цивилизации! Следующий город будете выбирать с учетом удобства городской среды.

9. Запомните главное. Вы приехали сюда не к теплу и ближе к морю. Вы приехали для того, чтобы ужаснуться и более тщательно выбирать следующий, более пригодный, для жизни город или по достоинству оценить родной и с радостью вернуться.

С- сарказм, это для тех, кто поймет, о чем речь. Просто потому, что все перечисленное шокирует любого человека, который видел нормальный уровень жизни. Комментарии местных будут красноречивы и будут говорить сами за себя: ничего нового, грубость, хамство и «проваливай из нашего райского уголка». Если вы хотите узнать, на каком языке с вами будут говорить местные, сделайте выводы из комментариев.