Как-то к нам в отдел продаж пришла клиентка с четкой целью ― выбрать двухкомнатную квартиру в новостройке для себя и взрослой дочери. В ходе общения сотрудник компании задал ей вопрос, после которого она согласилась посмотреть две однокомнатные квартиры по соседству, цена которых примерно соответствует стоимости двухкомнатной квартиры. И купила их в итоге. Две, не одну. Вопрос нашего сотрудника звучал так: “Рассматривали ли вы, что ваша дочь в будущем захочет жить отдельно, возможно, при создании своей семьи? Можем рассмотреть вариант с двумя однокомнатными квартирами, общая стоимость которых будет сопоставима с двухкомнатной.”
Да, нередко клиенты думают, что знают чего хотят. Пока не начинаем обсуждать с ними все нюансы будущего жилья. Частая история, когда люди категорично хотят жить на определенном этаже. Но о том, что вид из окон, уровень шума и приватность в зависимости от этажа могут не соответствовать представлениям об идеальном жилье, не все задумываются.
Бывало так, что клиенты приходили к нам “за последним этажом”, а покупали первый. И истории ровно противоположные ― тоже не редкость в практике нашей компании.
Эта статья не о том, что есть «хорошие» или «плохие» квартиры. А о том, что покупка нового жилья ― процесс непредсказуемый и насыщенный деталями, о которых покупатели могут даже не подозревать. В этой публикации коммерческий директор компании «СТРОЙТЭК» Татьяна Гузеева рассказала обо всех нюансах выбора.
Место, которое красит человека
Локация и расположение жилого комплекса (ЖК) ― отправная точка, на которую нужно смотреть покупателям при выборе жилья. Особое внимание советую обратить на следующие моменты.
Обустроенная парковка (особенно охраняемая) ― залог спокойствия за личное авто. Часто вдобавок к новому жилью застройщик предлагает купить машино-место или даже гараж неподалеку от дома.
Наличие вблизи ЖК остановок общественного маршрутного транспорта даст гарантию, что вы в любой момент сможете свободно добраться в нужную точку города (только проверьте сперва какие маршруты ходят мимо нового жилья).
Комфортная жизнь в квартире также зависит от наличия поблизости необходимой инфраструктуры ― бытовых и продуктовых супермаркетов или магазинов, рынков, больницы либо поликлиники, аптеки, ТЦ, детского сада или школы.
Но кроме всего прочего, советую также обратить внимание на окружение будущего ЖК. Есть ли поблизости парки и зеленые насаждения? Нет ли рядом шумных ночных клубов? А может, неподалеку строят химзавод?
Добро пожаловать домой
Также и в выборе непосредственно ЖК и квартиры есть моменты, о которых покупатель (особенно тот, который совершает крупную покупку впервые) может и не подозревать. Поэтому дам совет: когда идете вместе с застройщиком на осмотр жилья, представьте, что именно вы ― продавец, и подумайте: какие проблемные моменты и шероховатости постарались бы скрыть от клиента. На них и обращайте внимание в первую очередь.
Дом, который…
Жилые комплексы строятся из разных материалов. Например, в Екатеринбурге самый популярный среди застройщиков ― монолит-кирпич. В южных частях страны чаще всего возводят монолитные строения с максимально твердым фундаментом, так как именно там самая сейсмически нестабильная зона России. Такие здания служат 150 лет и больше.
Но сейчас также есть тенденция на строительство панельных домов, срок эксплуатации которых по ГОСТу не должен превышать 50 лет. Тем не менее, в условиях реальной жизни их действительно можно использовать куда дольше.
Этаж и планировка
Оба этих параметра ― дело вкуса и предпочтений. Нет идеального для всех этажа, равно как и идеальной планировки жилья. Каждый год наша компания вводит в эксплуатацию более 70 тысяч квадратных метров жилья и реализует свыше 1 000 квартир. В связи с этим у меня имеется определенная статистика, которая, возможно, окажется вам полезной.
Первый этаж зачастую выбирают семьи, где есть маленькие дети, а также пожилые люди. Для них это удобный вариант, ведь не нужно тратить лишние усилия на перемещение по дому, особенно если есть какие-то ограничения или проблемы со здоровьем.
Средние этажи (обычно 2-8, в высотках примерно 8-14) ― самый популярный выбор покупателей, потому что имеют ряд преимуществ: вид из окна, доступность и ощущение приватности.
Последние этажи любят покупатели, которые предпочитают меньше контактировать с соседями, а еще для них важен панорамный вид из окон.
Этажи с панорамным видом из окна ― это самый популярный выбор современной молодежи, но они есть не во всех жилых комплексах.
Но вся картина за окном легко может быть испорчена единственным фактором ― таким же зданием напротив. И тогда вместо утреннего рассвета, возможно, вам придется наблюдать мужчину в семейниках, который в поисках второго носка опаздывает на работу.
А теперь ― о планировке. Во-первых, она бывает трех видов:
открытая ― без стен внутри квартиры;
частично-открытая ― только некоторые комнаты в квартире отделены стенами;
закрытая ― каждая комната имеет собственный выход и обособлена от других стеной.
Во-вторых, часто покупатели боятся приобретать угловое жилье, считая, что зимой будет слишком холодно в квартире. Уверяю ― это не так. Во всяком случае, у ответственных за работу застройщиков. Современные технологии утепления используются при строительстве всех новых домов.
А вот другое распространенное мнение я опровергать не стану, ибо оно правдиво: жилье, окна которого выходят на восток или запад, самое комфортное с точки зрения освещения. Советую остановить выбор на том жилье, где окна есть сразу с обеих сторон. Так проблем не будет ни с освещением, ни с проветриваемостью помещений.
Приемка жилья
Покупка квартир в новостройках зачастую осуществляется еще на этапе котлована или застройки. То есть, в тот момент, когда у застройщика на руках есть только проект будущего здания. Это обусловлено стоимостью жилья ― на этих этапах квартиры стоят в 2-3 раза дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию.
Дам совет, что делать, если раньше вы видели будущее жилье только на картинке в брошюре, а теперь нужно идти на официальную процедуру приемки квартиры у представителя девелопера.
Выбирайте светлый и ясный день, заранее договоритесь о времени прихода (чтобы неспешно осмотреть жилье), обязательно фиксируйте на бумаге все недостатки в помещении (вплоть до царапин на окнах) и ни за что не подписывайте акт приема-передачи жилья до тех пор, пока застройщик не устранит все дефекты.
Мне не нравится этот застройщик
Да, в вопросе покупки квартиры немаловажно прислушиваться к собственному внутреннему чутью, причем, не только относительно помещения, но и касательно самого застройщика.
Если есть в его работе моменты, которые смущают лично вас ― это повод задуматься о добросовестности девелопера.
Но как понять однозначно, кто скрывается за брендом застройщика ― надежная и ответственная компания или мошенники?
Думаю, для начала будет неплохо сравнить их по основным рабочим характеристикам:
Конечно же, я не имею в виду то, что недобросовестный застройщик будет иметь все описанные характеристики одновременно. Но если хотя бы несколько из них подошли под описание девелопера, задумайтесь ― а стоит ли с ним сотрудничать?
Во что обойдется покупка квартиры в новостройке?
Имейте в виду, что ни одна квартира не обходится покупателям «чистыми» затратами только на само помещение. Зачастую, в процессе поиска или оформления недвижимости, приходится использовать дополнительные финансовые ресурсы. Например, вы можете потратить деньги на услуги риэлтора, отделочные работы, которые будет выполнять команда строителей, на дизайнера, который поможет оформить квартиру стильно и современно, а также на услуги нотариуса или юриста.
Все это индивидуально, но суть одна: закладывайте в бюджет на покупку жилья чуть больше стоимости квартиры.
А вот о способах приобрести новое жилье я могу судить по опыту нашей компании. Зачастую покупатели используют:
ипотечные программы, потому что именно они позволяют получить от банка нужную сумму, которой нет на руках на данный момент и которую нужно долго копить. Если ваш вариант ипотека, то не забывайте, что чем больше будет сумма первоначального взноса, тем меньше ежемесячный платеж в банк;
материнский капитал, который также может быть использован для улучшения жилищных условий;
личные средства, которые удалось накопить или, например, выручить с продажи другой недвижимости.
Важно! Хочу отметить, что уже почти 5 лет как государство взяло на контроль всех официальных застройщиков страны в части выполнения обещаний ― с 2019 года финансовые инвестиции покупателей квартир в новостройках идут не напрямую на банковский счет девелопера, а на так называемый эскроу-счет, который контролирует государство, а сам застройщик не имеет к нему доступа, пока не закончит строительство объекта и не введет его в эксплуатацию.
Благодаря этому покупатель может быть уверен, что, несмотря ни на что, получит в итоге готовое жилье. А если по каким-то причинам один застройщик не выполнит обязательства, то обязательства перед покупателем возьмет на себя другой девелопер.
Как приобрести жилье, которое будет сохранять свою стоимость на протяжении времени?
На любой рынок недвижимости влияют внешняя и внутренняя политическая обстановка, инфляция и даже валюта. К сожалению, повлиять на них покупатель (равно как и застройщик) не в силах, однако подобрать жилье, которое будет сохранять свою стоимость на протяжении времени, возможно.
Советую обратить внимание на жилье:
которое находится на стадии строительства ― после сдачи объекта в эксплуатацию его можно продать, и заработать на приросте стоимости;
которое благодаря удачному расположению в любой момент можно сдать в аренду, и зарабатывать на этом дополнительно к основному доходу;
которое застройщик предлагает с чистовой отделкой, чтобы избежать дополнительных затрат на ремонт.
Помните главное: никогда не спешите с покупкой первой попавшейся квартиры, ведь в итоге она может оказаться не жильем мечты, а неудачным вложением средств.