Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

Всем привет!


Первая часть


1. Береговая линия. Итак, вы определились, что жилой гараж для вас точно отпадает. Ну не привыкли вы жить в гаражах, что теперь поделать? Затем вы смирились с ценами и даже успокоились на счёт статуса жилого помещения. Если в кармане шелестят миллионы и банк готов вам добавить еще, то можно приступать к следующей стадии. Поиска квартиры своей мечты. Многие приезжие делают логичное умозаключение: «на кой чёрт ехать жить в Сочи, если жить далеко от моря? Далеко я и у себя живу, а там хотелось бы пешком ходить, да ещё и за такие деньги!». Заключение в целом верное, но почти всегда неработающее на практике.

Вы садитесь за компьютер, открываете карту города и линейкой отмеряете заветные 1,5 км от берега – максимальное расстояние от пляжа, с которым вы готовы смириться. Эврика! Всё новостройки и вторички, что подходят по стоимости и попали внутрь очерченной линии – мой вариант! Однако тут поспешим вас огорчить. Сочи – уникальный город, с уникальной городской средой и архитектурой. Бывает, смотришь объявление от застройщика, а там написано: ЖК расположен в 500 метрах от лучших пляжей. Открываешь карту, проверяешь – правда, застройщик не лукавит – действительно 500 метров. Это по карте, а по факту, на пути прямой дороги к пляжу, скорее всего будет стоять санаторий, на территорию, которого попасть просто так не получится. Хороший пример: район Новый Сочи на ул. Виноградной. Наш совет: пообщайтесь с местными, почитайте форумы, внимательнее изучите карту -узнайте, есть ли с этой улицы проход на пляж. На рекламные уловки не введитесь. Если вы выбираете квартиру не удалённо, а находитесь в городе, то не поленитесь заранее попробовать найти проход или проезд к морю. В Адлере с этим проще, а вот в Сочи – может быть действительно неудобно. Кроме того, в Сочи не все пляжи стоят того, чтобы жить рядом с ними. Поэтому лучше ознакомиться с береговой линией заранее.


Так конечно не везде, но такое тоже стоит учитывать. Иначе придётся носить с собой паспорт, чтобы пройти через санаторий или искать козьи тропы.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

2. Ландшафт. Если вы решили переехать в Сочи не с горных регионов, то готовьтесь к тому, что жить придётся на неровной местности. Если вы не обладатель суммы на покупку квартиры в центре Сочи, центре Адлера или посёлке Мирном в Имеретинке, то скорее всего вы станете горцем. Тут есть районы с более пологим рельефом, а есть и конкретные крутые подъёмы и спуски. К этому привыкаешь довольно быстро, но поначалу, и ходить и ездить довольно тяжко. Вот краткий экскурс по районам и микрорайонам:

Центр Сочи – ровный и дорогой

Донская – внизу небольшая гора, на ул.Пасечной – гора конкретная, не дорого

Новая заря – конкретная гора идёт по ул.Тимирязева, но реально низкие цены, по городу

Макаренко – гора, но пологая, развитый район, цены довольно высокие

Ареда – гора, развитый район, цены высокие

Новый Сочи – гора, дорого

Мамайка – пологая гора, цены приемлемые, море рядом

КСМ – ровный район, но далековато от моря, цены как на Тимирязева

Барановка – высоченная гора, но с нормальной дорогой, цены довольно приемлемые, море видно вдалеке

Соболевка – гора, с неудобной транспортной доступностью, цены ниже, чем на Макаренко, но всё равно несколько завышенные, море видно на фотографиях

Транспортная – пологая гора, находится между очистными сооружениями и мусорным полигоном, промзона, которую недавно стали застраивать, цены не высокие, но жить там «для себя» - мы не будем рекомендовать

Бытха – район на горе, крутоват, но достаточно развит, цены раньше были ниже, сейчас взлетели, особенно новостройки

Мацеста – достаточно ровный район, но есть и гористые участки, уходит глубоко от линии берега, не очень удобен из-за расстояния от центра и не совсем удачным транспортным сообщением, но зато цены вменяемые

Хоста – есть ровные участки, там цены высоковаты, всё что на горе – дешевле, но не подарок

Кудепста – относительно ровная местность, горы только в частном секторе, цена – раньше была адекватнее

Курортный городок (Адлер) – ровно, цены космос, море рядом

Адлер Центр – ровно, цены как в Центре Сочи, дороговато

Имеритинка (Олимпийский парк, рядом посёлок Мирный) – ровно, море рядом (но не везде), цены – крайне высокие

Весёлое – самый южный район, на границе с Абхазией, ровный, но цены – высокие

Дагомыс – довольно ровный район, развитый, цены адекватные по местным меркам, но удалён от центра Сочи


Лучше знать это заранее и не строить иллюзий, глядя на красивые фотографии. Большинство людей просто не представляет себе особенность жизни с неровным рельефом, поэтому лучше подготовиться загодя.


3. Как сдаются квартиры и дома, расчёт стоимости. Пожалуй, мы подобрались к одному из самых важных моментов. За годы жизни и работы в Сочи нам так и не удалось оправдать столь высокую стоимость недвижимости, особенно вторичной, но сейчас мы попробуем разобраться. Конечно, во многом предложение оправдывается спросом – за такие деньги недвижимость берут, а значит, её будут продолжать продавать. И если новостройки массово скупают москвичи, питерцы и северяне, то вторички в основном предлагаются тем, кто не пытается хватать звёзд с неба, но и там цены бывают заоблачные. Зачастую собственники устанавливают цену по собственному «хочу». Я «хочу» за свою квартиру 7 миллионов и плевать, что она реально стоит 5,5 млн. Многие хотят отбить не только первоначальную стоимость, но и цену материалов на отделку, работу мастеров и ещё немного заработать сверху. Ведь если человек решил после своей двушки (за 5,5) купить трёшку за 7 млн., то и свою надо попытаться продать за 7 млн. Спорить с такими почти всегда бесполезно и продаются такие квартиры, как правило, месяцами, но, в конечном счете, и такие варианты находят своего покупателя. Рынок вторичек действительно дорогой в Сочи, часто квартиру в недавно сданном доме, с новой отделкой, своей территорией, паркингом и консьержем, можно купить по такой же сумме, как и бабушкину квартиру в советской панельке. Тут нужно хорошо искать и не вестись на первые попавшиеся варианты.


С новостройками всё ещё менее прозрачно, но и тут можно поиграть в арифметику. Земля в Сочи стоит дорого (мы говорим, не про частный сектор и удалённые районы, а участки где актуально строить многоквартирные дома). Таких участков действительно мало и стоят они ого-го. Если застройщику удалось купить заветный кусок землицы русской, то ему ещё нужно посмотреть, а что на нём вообще можно строить. У всех участков есть определённое генпланом назначение и зонирование. Особенно это актуально для курортного города, где много заповедных земель и есть береговая линия. Бывает такое, что участок отличной формы, площади, классно расположен, а вот построить на нём высотку нельзя…и что тогда делать? Правильно! Нужно искать людей, кто поможет всё переоформить, а это стоить денежек, как вы понимаете, которые тоже заложатся в стоимость квадрата. Затем нужно получить разрешение на строительство – оно тоже стоит денег, а если застройщик еще и превышает допустимые нормы по этажности или площади застройки, то бонусом в карман «решал» улетит еще сумма, которую доложат покупатели. Итак, разрешение получено и начинается процесс ваяния здания. Тут тоже есть на чём раздуть смету, но зачастую повышенная стоимость материалов оправдываться сложностью логистики до Сочи и дороговизной спец.транспорта в городе. Тут подбирается момент получения тех.условий для здания и участка и, как вы понимаете, тут тоже всё не бесплатно. Потом идёт сдача объекта, которая почти всегда проходит с нарушениями и если кто-то устраняет нарушения исправляя свои ошибки, то есть застройщики, которые замазывают недоделки шуршащими вечнозелёными. Итого ко всем этим суммам добавляется «хотелка» застройщика или инвесторов, а иногда и проценты банков, дававших кредиты на строительство. Конечно, даже это не оправдывает недвижимость по 300к за квадрат, но мы и не знаем точно, сколько денег было потрачено на получение разрешений. Вот вам и ценообразование. Позже отдельно расскажем, как на цены влияют риэлторы и агентства недвижимости.


На фотографии обычная квартира-студия. Это ул.Тимирязева, ЖК "Райский Уголок". 22 м.кв., цена год назад была 1 900 000 руб. Вот примерно в таком состоянии все новостройки и сдаются. тут хотя бы трубы стоят не поперёк комнаты - уже плюс.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

Потенциальным покупателям важно знать такие моменты:

В домах с «жилыми помещениями» могут быть не разделены личные счета плательщиков (абонентов), то есть оплата коммуналки считается по этажам, а иногда и вообще сразу за весь дом. Интересуйтесь об этом заранее. Если счета не разделены, то это первый звоночек, что что-то с домом не так. Домам, у которых нет проблем со сдачей, обычно не составляет труда разделить счета.

Жилые помещения продаются с двумя свидетельствами: одна на помещение, второе на долю земли под этой этим помещением.

Площади квартир в новостройках всегда считаются вместе с балконами, поэтому не радуйтесь большим балконам в квартире 40-60 квадратов, из них смело от 8 до 12 может быть балкон. Или несколько.

Сочинские собственники любят перепланировки, поэтому проверяйте их законность перед покупкой, так же не введитесь на объявления о продаже «двушки по цене однушки», это может быть однокомнатная квартира с большой лоджией, на которой стоит диван-кровать.

В Сочи очень много новостроек предлагают квартиры-студии – это одна комната совместная с кухней и отдельным санузлом. Обычно от 22 до 35 м.кв. в Сочи однушка – это именно такая студия.

Вот вам ориентир, в октябре 2018 года, самое дешёвое предложение, по квартире-студии в 25 м.кв., на 7 этаже без лифта стоило 2 100 000 руб. Преимущества: недалеко от центра, лифт через пол года сделали (но пока не сдали), статус: квартира, потолки почти 5 метров из-за мансардного этажа, дом сдан (вполне приличный). Дешевле только малосемейки, не сданные дома, дома в которых не проходят ипотеки.

В Сочи продаются квартиры и в цокольных и на мансардных этажах – обычно они дешевле, но там почти всегда не проходят ипотеки.

Единичные новостройки сдаются с чистовой отделкой, в 90 случаев – это черновая отделка. То есть вы получаете голый шлакоблок и не залитые полы.

Почти все дома строят так: заливается монолитный скелет, а все стены ставят из пеноюлока или шлакоблока. Снаружи просто утепляют минватой или пеноплексом и штукатурят. Редкие застройщики льют цельный монолит с межкомнатными перегородками. Преимущества у блоков только одно: ломай их и делай планировку какую хочешь. Минус от панелек и кирпичных домов: бывают совершенно рандомно по комнатам расставлены опорные колоны, портящие возможные варианты планировок.

Застройщики везде ставят индивидуальные газовые котлы, в квартиру заходит только холодная вода, а дальше вы сами делает разводку от котла как вам удобно. Есть дома и с общими котельными на дом. Центрального отопления в новостройках, как правило, нет.

Много новостроек газифицированы, но для газа есть ограничение в высотности здания. Весь старый жилфонд – работает на центральном газу.

Квартиры одинаковой планировки на одном и том же этаже могут отличаться в стоимости по 10-20к за квадрат, только из-за вида в окна (на море и не на море).

Есть разница в понятиях «вид на море» и «видно море», не введитесь на рекламу – поднимитесь на этаж и посмотрите, что там видно или запросите у застройщика фотографии с квадрокоптера, если ваш этаж ещё не достроили. Сейчас так делают.


Как пример вторичного жилья. Та же улица Тимирязева, тот же ЖК "Райский Уголок", квартира 25 м.кв. Отделка: под сдачу. Продавалась со всем добром за 2 200 000. Статус: жилое помещение. Гора конкретная, но комплекс довольно не плох. 4 этаж без лифта.

Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2 Сочи, Недвижимость, Управляющая компания, Курорт, Длиннопост

На сегодня закончим. Много людей спрашивают в комментариях подробнее про участки, строительство и работу риэлторов. Об этом тоже будет после всех статей про квартиры.


Пишите в комментах, что ещё вам было бы интересно.


Всем пока!

8
Автор поста оценил этот комментарий

Зимую в Адлере, живу в 50 метрах от побережья. Все застроено, взгляд упирается в стены и заборы, дальше 30 метров посмотреть некуда, только на небо (или выйдя на пляж в море), но и его не видно из-за крыш. Прогуливаясь, человеку постоянно нужно смотреть под ноги,  чтобы не наступить на мины - множество кошек и собак, которые плодятся круглогодично. Отсутствуют детские площадки и спортивные площадки. Продукты дороже, чем в Сибири. Думал в горах будет получше, но там вообще нет никакой инфраструктуры, грязи по колено. Из плюсов только температура воздуха. На побережье, метров в 30 стоит многоэтажка (этажей 10), окна 2 и 3 этажей смотрят в стену забора!!! Утром соседу руку можно пожать! В общем,непригодно для жизни! Тем кто мечтает жить на первой линии: во 1 - вдоль побережья ездят поезда, во 2 - море во время шторма шумит похлеще, чем на металлургическом комбинате.  Прежде чем покупать квартиру, поживите там хотя бы полгода.

раскрыть ветку
4
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий
Площади квартир в новостройках всегда считаются вместе с балконами

в сочи своё законодательство чтоль?

раскрыть ветку
16
Автор поста оценил этот комментарий
Э... А нахрена вообще народ покупает квартиры в Сочи?
раскрыть ветку
2
Автор поста оценил этот комментарий
Эх, про Крым бы кто такой же пост написал!
Мне ЧПК не травится, влажно слишком, летом аж очки потеют, а вот в Крыму, особенно в Ялте – воздух отличнейший!
Вот и интересно бы было почитать, как там с жилищным вопросом.
раскрыть ветку
3
Автор поста оценил этот комментарий

Если есть деньги, в жопу Сочи. В штатах покупаете два три дома - аля сарайчики 50х, шаман-шалман и в рент по 800-1500 баксов в месяц, вид на жительство могут дать 50\50, если открывать предприятие 100% вид на жительство и через пять лет гражданство, но это примерно от 300-500косых.

раскрыть ветку