Вся правда об ипотеке. Собственный опыт и полезные советы.⁠⁠

Здравствуйте, друзья!

Меня зовут Екатерина, и я в ипотеке уже 4 года.😁 Примерно так я могла бы представиться, если бы проводились сборы анонимных ипотечников.

Сегодня я хочу поделиться с вами нашим собственным опытом и общими советами. Буду рада, если информация окажется для вас нужной и полезной.

Поехали!

Конечно, можно долго ломать копья в спорах на тему, что лучше: вступать в ипотеку или копить. Это каждый выбирает для себя сам. Я расскажу, что нужно знать, и к чему быть готовым, если вы выбрали ипотеку.

Для начала наша история.

Ипотеку мы взяли в марте 2015 года, аккурат в разгар кризиса 2014. Да, этот вечный закон подлости: когда тебе что-то не нужно, то все в порядке, как только ты собираешься этим воспользоваться, начинается какая-то нестабильность.

Начали мы процесс еще осенью 2014: прошлись по крупным банкам, задали интересующие нас вопросы, попросили подсчитать, на что мы можем рассчитывать. Тогда еще ничего не предвещало.

Мы выбрали по уровню процентной ставки ВТБ и подали заявку на одобрение. Мы искали частный дом на вторичном рынке - то есть со свидетельством. Ипотеку нам одобрили, и мы устремились на поиски. В наш бюджет не так-то просто было найти подходящий вариант в нужном районе, и, пока мы искали, успел грянуть кризис, и ставки сразу взлетели на несколько пунктов.

Пришлось пересмотреть банки еще раз. Несмотря на сложившуюся ситуацию, Сбербанк особо не наглел, да еще и была программа ипотека для молодой семьи (хотя бы один из супругов младше 35 лет). Мы подали заявку, ее одобрили, мы продолжили поиски, и у нас было в запасе 3 месяца, чтобы найти вариант и оформить сделку.

Мы тщательно искали, но пока безуспешно - цены на недвижимость существенно поднялись. От отчаяния мы уже начали рассматривать не только дома, но и квартиры (двушки), чтобы взять хоть что-то. И вот нам повезло: нашли дом в желаемом районе. Подали на рассмотрение и скрестили пальцы. Сбер одобрил вариант, и нужно было сделать оценку дома.

Для оценщика у меня до сих пор нет ни одного приличного слова и вот почему: он составил отчет по методике выборки похожих объявлений на авито (на авито!!! всем известном сайте с кучей фейковых объявлений-завлекалок с заниженной ценой), и назначил цену дома на 400тыс. ниже. Мы спросили у нашего менеджера, можем ли мы выбрать другого оценщика, на что она нам сказала, что нет, отчет другого оценщика почти наверняка не будет принят (запахло коррупционными схемами). Мы несказанно расстроились, но бороться не стали (зря или нет, кто сейчас знает🤷♀️). В итоге разницу в 400тыс. мы отдали продавцу под расписку, и наш первоначальный взнос стал меньше. А это потянуло за собой увеличение процентной ставки.

Итого мы взяли в ипотеку 2295тыс. на 20 лет под 15% годовых с ежемесячным платежом 30 500р.

Сначала у нас была возможность досрочного погашения, чем мы и пользовались, снижая платеж (в Сбере нельзя снизить срок, да и платеж снижать нам удобнее для бюджета). Потом Сбер ввел программы снижения ставки до максимальной на текущий момент. Мы несколько раз подавали заявления, постепенно снизив ставку до 10,9% на сегодняшний день. Сейчас наш ежемесячный платеж 22 293р.

Мы страхуем ежегодно жизнь и здоровье основного заемщика (мужа) и имущество (сам дом по многим пунктам: стихийные бедствия, действия третьих лиц, и т.п.) на сумму остатка долга. Во-первых, в противном случае ставка повысится на 1%, а это дороже, чем оплата страховки. А во-вторых, жизнь непредсказуема, и лучше иметь подушку безопасности.

А теперь информация по пунктам:

ПЕРЕД ТЕМ, КАК ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ:

- Внимательно и трезво взвесьте свои возможности.

Не нужно, чтобы ипотечный платеж был впритык к вашим доходам. Поверьте, каждая лишняя тысяча расходов будет больно бить по бюджету. Какой у вас первый взнос? Не забудьте оставить деньги на ремонт, если берете голые стены.

- Пройдитесь по банкам или изучите их сайты, позвоните на горячие линии (что вам удобнее), задайте интересующие вопросы.

Получите сводную схему кредита: на какую сумму вы можете рассчитывать, какой будет ежемесячный платеж, от чего зависит процентная ставка. Поиграйте сами с ипотечным калькулятором на сайте банка, сейчас они довольно точны, сравните варианты. Узнайте, есть ли у банка какие-то специальные программы или льготы, чтобы ставка была поменьше.

- ОБЯЗАТЕЛЬНО накопите подушку безопасности!

В размере как минимум трех платежей, лучше шести. Поверьте, банк ваши проблемы не интересуют, им вынь да положь в срок, а жизнь непредсказуема.

- Посмотрите интересующие объекты недвижимости, чтобы к моменту одобрения ставки вы точно знали, что и где искать, время на поиск ограничено.

Если вы берете квартиру-новостройку, то проверьте сайты банков - там обычно есть список партнеров-застройщиков: то есть это уже гарантированное одобрение объекта, плюс могут быть приятные бонусы.

- Обсудите на семейном совете, могут ли родители или другие родственники вам помочь.

Ведь чем больше первый взнос, тем лучше. Да и отдавать долг родственникам без процентов приятнее, чем банку с процентами.

В ПРОЦЕССЕ СДЕЛКИ:

- Недвижимость.

Будьте крайне внимательны при проверке документов! Не уверены в своих силах? Наймите юриста. Да, банк все это будет тоже проверять, но зачем вам тратить драгоценное время на рассмотрение объекта, который могут не одобрить. Да и спокойнее все перепроверить самому. А куда смотреть при выборе дома или квартиры я подробно написала ЗДЕСЬ.

- Оценка объекта.

Выберите оценщика из списка одобренных на сайте банка. Обговорите нюансы отчета. Надеюсь, вам повезет больше нашего.

- ДОГОВОРЫ:

1. Составляйте с продавцом предварительный договор купли-продажи, в котором обозначайте залог и штрафные санкции (обычно: если вы или продавец отказываетесь от сделки, то потерпевшей стороне выплачивается какая-то сумма; если банк не одобрил квартиру (то есть, форс-мажор, то продавец возвращает залог, и вы расходитесь).

Этот договор нужен для того, чтобы пока банк рассматривает одобрение объекта, продавец не продал эту квартиру, а вы зря потратили время. ОБЯЗАТЕЛЬНО на любые передаваемые продавцу суммы составляйте подробные расписки!

2. Ипотечный договор.

Читайте ОЧЕНЬ внимательно! И все приложения к нему тоже. Если вам что-то непонятно, не стесняйтесь спросить у вашего менеджера. И закладную тоже читайте очень внимательно (документ о том, что недвижимость в залоге у банка до закрытия ипотеки)!

3. Документы, требуемые для оформления договора.

Собирайте внимательно по списку, и перед визитом в банк еще раз проверьте, все ли на месте. Составьте реестр в двух экземплярах, и попросите вашего менеджера расписаться, что он принял, поставьте дату. Это поможет избежать недоразумений в случае, если менеджер что-то потеряет, а скажет, что это вы не принесли, и процесс сделки затянется.

- Страховки.

Если вы принимаете решение оформлять страховки, то не спешите соглашаться на вариант банка (обычно у каждого банка своя страховая). Чаще всего, это будет самый невыгодный вариант. У Сбера уж точно. Так что зайдите на сайт банка, найдите список страховщиков-партнеров и проведите тендер (можно выбрать только нескольких самых крупных и известных, не обязательно всех обзанивать): кто даст самую выгодную цену, у того и страхуйтесь. Не забудьте сделать себе копию первого листа страховки и попросить менеджера банка расписаться в принятии. Так вы будете уверены, что даже если по каким-то причинам (а так бывает, поверьте) информация о том, что вы заключили страховку, не дойдет до нужного отдела, и вам повысят ставку, то вы легко докажете, кто здесь накосячил, и восстановите справедливость.

В ТЕЧЕНИЕ ИПОТЕКИ:

- Упорядочите свои документы.

Заведите отдельную папку, и складывайте туда все документы, касающиеся ипотеки. Не выбрасывайте даже те документы, которые кажутся вам неважными. Неизвестно, что может пригодиться.

- Страховки.

Не забывайте каждый год проводить тендер среди страховщиков, ищите выгодную цену. По нашему опыту, разница бывает в несколько тысяч. Не поленитесь, и получите возможность сэкономить.) Тем более сейчас достаточно один раз отсканировать все необходимые для страховки документы и все. Отправляете на почту менеджеру, потом только приезжаете забрать бумаги и рассчитаться. И не забывайте делать себе копию первого листа страховки и просить менеджера банка расписаться в принятии. Человеческий фактор никто не отменял. Лучше подстелить соломки заранее. Храните ваши страховки за все годы.

- Сверка платежей.

Не поленитесь ежегодно запрашивать у банка справку о том, что год между вами закрыт полностью, нигде никакая копейка не зависла. Зная банки, всегда стоит ожидать неприятных сюрпризов, и одна копейка недоимки может превратиться в неприятную такую пени.

- Проблемы с платежами.

Помните, если у вас возникла сложная жизненная ситуация, не прячьтесь от банка, усугубляя свое положение! Встретьтесь с вашим менеджером и объясните ситуацию. Обычно банки идут навстречу добросовестным клиентам, и готовы предложить варианты. Плюс есть такая штука, как кредитные каникулы. Не слишком эффективная, ибо в это время не платится только та часть ежемесячных платежей, что составляет основной долг (а в первой половине срока ипотеки это весьма малая часть), и вы платите только проценты, и по истечении каникул придется в короткие сроки заплатить ту часть, которую вы не выплачивали. Но это лучше, чем ничего. В самом крайнем случае, вы можете продать ипотечное жилье и рассчитаться с банком. Лучше (в случае, если другого выхода нет) начать эту процедуру самому, чтобы получить рыночную стоимость квартиры, ибо если банк в счет закрытия долга пустит ваше жилье с молотка, то поставит минимальную цену, чтобы быстрее купили.

- Держите руку на пульсе информации об ипотеках.

Проверяйте, не появилось ли выгодных программ, которыми вы можете воспользоваться.

- Рефинансирование.

Проверяйте ситуацию по ипотечным ставкам в вашем и других банках. К примеру, у Сбера была длительная программа снижения ставок, благодаря которой мы снизили свою ставку на 4,1 пункта, сейчас эта программа приостановлена. Если увидите выгодные ставки у другого банка, подайте заявку на рассмотрение вашей ипотеки. Конечно, процедура не бесплатная, и есть услуги, которые придется оплатить. Тут нужно считать в каждом конкретном случае, что выгоднее - оставаться в своем банке с текущей ставкой, или оплатить процедуру и перейти в другой банк, но это окупится в дальнейшем.

- Налоговые вычеты.

Помните: наше государство дает вам возможность вернуть часть своих налогов (если вы из платите, конечно). Это:

- вычет на покупку недвижимости. Те, кто приобрел недвижимость до 2014 года, имеют право на вычет один раз в жизни. Те, кто после 2014 года - имеют право на несколько вычетов, пока не выберут максимальную сумму. Максимальная сумма вычета - это 260 000 рублей (13% от 2 000 000 рублей). Получают его обычно в течение нескольких лет, пока не выберут полностью. И помните важный нюанс: та сумма, котрую вы с продавцом запишите в договоре и будет считаться суммой сделки.

Объясню на нашем примере: все мы прекрасно знаем, что лишних налогов платить никто не хочет. Поэтому наш продавец (застройщик частных домов) указал сумму в договоре 750 000. Остальная необходимая сумма провелась банком как "на неотделимые улучшения". Так, мы получили только 13% от 750 000 - 97 500р. Таким образом, при покупке другой недвижимости мы будем иметь право (если ничего не изменится) получить вычет еще раз: 2 000 000 (максимальная сумма)-750 000 (наша сумма)= 1 250 000 (то есть, мы можем получить еще 162 500р.).

- вычет на уплату процентов по ипотеке. Вы можете вернуть 13% от уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390 000р. (13% от 3 000 000р.). Обычно, сначала выбирается вычет на жилье, потом приступаете к вычету на ипотечные проценты. И здесь, как выяснилось, может ждать подвох.

Наш пример: как я уже сказала, продавец указал суммой сделки 750 000. Из них 200 000 - наши собственные деньги, 550 000 - деньги банка. Как выяснилось в прошлом году, когда мы впервые начали получать вычет на ипотечные проценты, вернут нам только 13% от процентов, которые мы уплатим за пользование банковскими 550 000р. Вычет по процентам кредита за "неотделимые улучшения" получить нельзя. Так что имейте в виду.

По вашему конкретному случаю вы всегда можете проконсультироваться в налоговой, к которой территориально относитесь, бывают тонкости в зависимости от оформления формы собственности. Там же вам дадут список необходимых документов и проконсультируют по составлению декларации. Скачать программу для составления декларации можно на сайте налоговой, либо заказать оформление у специально обученных людей - таких сейчас множество, а сидят они прямо в крошечных офисах-контейнерах у налоговой.

- Ипотека выплачена.

Прежде, чем праздновать это грандиозное событие, возьмите в банке справку, что кредит погашен полностью, и вы ему ничего не должны. Храните бессрочно.

У вас есть, что добавить? Поделитесь своим опытом в комментариях!

Желаю всем найти жилье своей мечты, оформить ипотеку без подвохов и закрыть пораньше!