Возврат задатка за недвижимость, прошу помощи⁠⁠

Уважаемые юристы, прошу  помощи в моей ситуации:

Собрались мы в рабство...

Подали заявку на ипотеку в сбер. Заявку одобрили с максимальной суммой 2 млн 300 тыс. Выбрали квартиру за 1,5 млн, на продавца вышли сами, но собственник настоял на проведении сделки через риелторов, пообещав скиду на сумму в которую обойдется риелтор. Сразу поясню, что в Брянске риелторам платит и продавец и покупатель. Сколько платит за услуги риелтора просто так продавец, я не знаю. С покупателя они хотят 4% от суммы сделки. Повторюсь, что продавцом нам была обещана скидка, на сумму, которую мы заплатим риелтору и мы согласились. При обсуждении сделки мы договорились о завышении суммы до 1.75 млн., дабы остались средства на небольшой ремонт и переезд. Затем мы заключили предварительный договор, внесли задаток и взяли расписку. В предварительном договоре были такие пункты:

"9. Если основной договор купли-продажи не будет заключен в срок но

обстоятельствам, за которые ответ от Покупатель - ЗАДАТОК переходит в

собственность Продавца.

10. Если основной договор купли-продажи не будет заключен в срок по

обстоятельствам, за которые отвечает Продавец - ЗАДАТОК незамедлительно возвращается Покупателю в двойном размере

11. Если основной Договор купли-продажи не будет заключен в Срок по

обстоятельствам, за которые ни Покупатель, ни Продавец не отвечают - ЗАДАТОК незамедлительно возвращается Покупателю в полном размере.

12. Если основной договор купли-продажи будет заключен - ЗАДАТОК засчитывается в оплату цены недвижимости."

Но банк не одобрил нам данный объект недвижимости с формулировкой "В связи с завышением стоимости", хотя риелтор и оценщик обещали что все будет одобрено. Далее риелтор уговорила переделать оценку и подать заявку на 1,67 млн, мы согласились. Каждая оценка кстати платная. И банк снова отказал одобрять именно эту квартиру. Риелтор уговаривала оплатить еще одну оценку и подать заявку еще раз. Мы отказались.

Вроде бы сделка не состоялась "по обстоятельствам, за которые ни Покупатель, ни Продавец не отвечают" и нам должны вернуть задаток. Я позвонил собственнику и сказал что сделка не состоится из-за отказа банка, поэтому нужно вернуть задаток. В ответ я услышал что ей чужие деньги не нужны и она с радостью их отдаст, но денег у нее нет, так как весь задаток и собственные средства сверх этой суммы она отдала риелторам за их услуги (какие?) и в задаток за покупаемую квартиру. Еще она сказала что у нее истекает срок одобрения ипотеки и она не знает как ей вернуть деньги, так как за две оставшиеся недели она не успеет продать свою квартиру, а следственно и ее сделка не состоится. Попросила помощи сказав что как только ей вернут ее средства, она сразу вернет мне мои. Я позвонил риелтору, с вопросом возврата денег продавцу, на что она пообещала разобраться и все вернуть. Якобы, помимо задатка и денег которые они взяли, часть средств они отдали риелторам которые продают квартиру, которую наш продавец хотела купить (извините за сумбурное разъяснение). Но воз и ныне там.

Я понимаю что деньги мне должен продавец и остальное не мои проблемы, но по человечески и по корыстным мотивам я хочу помочь вернуть ей деньги. Семья не шибко богатая, жена в декрете, и решили разменивать двушку на трешку из-за того что с тремя детьми в двушке очень тяжело.

Прошу совета как можно воздействовать на риелторов (ведь свою работу они не сделали) и как вернуть мои средства, даже если продавец их не получит от риелторов. Только в суд? Если да, то прошу помощи в том как это сделать ибо никогда в суд не обращался.