Сравнение государственных программ покупки жилья в Англии и России. Краткий обзор.⁠⁠

Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или золота. Ну, легкомысленны... ну, что ж... обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их...

Предыдущий пост о жизни детей в Англии и Москве подвергся ковровым минус-бомбежкам, из чего я сделал вывод, что нужно продолжать писать о детях, семьях и государственной поддержке. Бесспорно, эта тема интересна для многих, особенно для молодежи. Поэтому сегодня я хотел бы написать о поддержке молодых (и не очень) семей в Англии и в России при покупке жилья. Все данные взяты из официальных источников плюс добавлено сугубо мое личное мнение. Сравнение примерное, т.к. системы помощи отличаются. Как обычно, принимаем, что фунт равен 84 рублям, а евро – 73 рублям. Тем, кому лень читать множество цифр могут сразу идти в выводы. Поехали.

Начнем мы с истории о Джоне и Мэри. Они молодые англичане, средние во всех отношениях, получают среднюю медианную зарплату, ничем не выделяются. У них никогда не было своего жилья, нет долгов, нет денежных запасов, им по 23 года. Они не военные, не имеют никаких государственных льгот помимо права на соц. жилье. Они живут именно в Англии (не в Шотландии), не в Лондоне. И вот они решили пожениться 1 января 2018, создать ячейку общества, родить детишек, купить домик с садом, ну и вообще – воплотить в жизнь буржуазную мечту.

Чем им поможет государство в плане жилья?

1) Джон и Мэри могут приобрести абсолютно новое жилье стоимостью до 50 400 000 рублей (600 000 фунтов или 690 411 евро) с помощью государства, для этого им нужно внести только 5%. Остальные 20% взноса за ипотеку в долг даст государство. Первые 5 лет не нужно платить проценты, т.е. это льготная ссуда. Сколько стоит среднее жилье в Англии? Стоимость среднего жилья по мнению правительства – 18 984 000 рублей (226 000 фунтов или 260055 евро). Т.е. для покупки первого среднего дома нужно 949 200 рублей (11300 фунтов или 13003 евро). Много это или мало? Медианная ЗП в Англии 1 990 800 рублей (23700 фунтов или 27271 евро) в год. Значит, 2 человека получают сообща 331 800 рублей (3950 фунтов или 4545 евро) в месяц. Если они будут откладывать всю свою ЗП, то смогут отложить за 2,86 месяца. Если принять среднюю формулу «треть – жилье, треть – жизнь, треть – в копилку», то за 8,5 месяцев. Что можно купить за 18 984 000 рублей? 3 спальный таунхас. Это аналог 4-5 комнатной квартиры в России. Единственное условие – дом должен быть новым.

2) Если Джон и Мэри откладывают на свой взнос, то государство может помочь и с этим: на каждый фунт с 1600 до 12 000 государство добавит 25% бесплатно. Таким образом можно получить максимум 252 000 рубля (3000 фунтов или 3452 евро) помощи на человека. Т.е. на семью – 504 000 рублей. Итого, Если Джон и Мэри вместе отложат 2 016 000 рублей (24 000 фунтов), то им государство добавит еще 504 000 рублей (6000 фунтов). Дом при этом не должен быть дороже 21 000 000 рублей (250 000 фунтов).

3) Если Джон и Мэри живут в социальном жилье (т.е. официально не могут себе позволить съем), то при определенных условиях они имеют право выкупить это социальное жилье со скидкой 6 602 400 рублей (78 600 фунтов или 90 444 евро).

4) Джон и Мэри могут купить долю в доме (от 25 до 75%), а остаток дома снимать. Потом, если у них появятся доп. средства, они могут выкупить остальные доли.

Теперь перенесемся в Россию, где живут Ваня и Маня того же возраста с теми же желаниями. Есть государственная программа. Она подразумевает такие пункты:

• субсидии на часть стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотеки ли за счет своих средств

• договор соц. найма на муниципальные квартиры (для гос. служащих и иных категорий граждан) с правом выкупа, а также субсидия на жилье в сельской местности для молодых семей

• возмещение части ставки в процентах по ипотечному кредиту.

В каждом регионе РФ свои правила. Поэтому выделить единую схему покупки нельзя. В некоторых схемах ребенок обязателен. Для удобства примем, что у Вани и Мани нет детей, что они живут в таком регионе, где наличие детей неважно, что они не гос. служащие и не хотят спасать Матёру.

В 2018 году для вступивших в программу участников предусмотрен такой объем материальной помощи: 35% субсидия. Размер семейного бюджета из двух человек должен быть не менее 21 621 руб. Условия такие:

1. первичное жилье

2. не разрешается пользоваться субсидией на любой стадии выплаты кредита по ипотеке.

3. Нет своих метров или их мало.

Социальная норма метража на 2 человек в среднем 42 м2. Т.е. подразумевается, что семья будет брать очень большую однушку или очень небольшую двушку. Возьмем среднюю стоимость метра по стране на сегодня в новостройке - 54819,32 рублей (обычно квартиры сдаются без отделки). Ваня и Маня получают медианную зарплату около 24 000 рублей в месяц каждый, т.е. проходят по требованиям программы. Стоимость однокомнатной квартиры 42 м2 – 2 302 411 рублей. Итого субсидия выйдет 805 844 рубля. Размер средней субсидии по стране при этом указан как 600 000 рублей. Похоже на правду.

Сравнить схемы в лоб нелегко, они абсолютно разные. В одном случае государство (РФ) тупо дарит 35% стоимости, в другом (Англия) – дает взаймы 20% без процентов. В Англии тоже дарят 504 000 рублей просто так, другое дело, что купить на эти деньги ничего путного нельзя. В третьих, если уж говорить честно, то людям, которым в России дают субсидию на жилье в первую очередь, в Англии вообще просто так жилье дают с правом выкупа. В России также есть право на социальное жилье и бесплатный выкуп, но законы столь запутаны, что привести их к единому знаменателю сложно. Рассмотрим детали.

Если сравнивать субсидию и займ как инструмент первичного взноса по ипотеке:

С точки зрения процентов Россия выигрывает сразу же. 35% субсидии больше, чем 20% займа. С точки зрения возвратности Россия опять же лидирует – 35% отдавать не нужно вообще, а в Англии 20% хоть и без процентов (или под небольшой), но отдавать придется.

Давайте сравним отношение размера субсидии и займа к медианной ЗП. Два варианта:

1) Для Англии возьмем то самое среднее жилье, для России возьмем среднюю стоимость 42 м2 квартиры в 2 302 411 рублей. В Англии размер займа на среднее жилье составит 3 796 800 рублей (45200 фунтов или 52011 евро), т.е. Англия дает взаймы 1,91 среденй медианной годовой зарплаты на среднее жилье. В России государство дает в подарок 4 средних медианных годовых зарплаты. Тут Россия выше на голову.

2) Для Англии возьмем максимально возможное по программе жилье, для России возьмем среднюю стоимость 42 м2 квартиры в 2 302 411 рублей. В Англии размер займа составит 120 000 фунтов, т.е. Англия дает 2,53 годовой зарплаты на среднее жилье. В России государство дает 4 годовых зарплаты в подарок. И тут Россия выше на голову.

3) Теперь приведем площади квартир к единым. Пусть Джон и Мэри тоже берут себе 42 м2, нечего им жировать. Средняя стоимость метра по Англии (включая Лондон) известна. Итого такая квартира обойдется им в 7 770 000 рублей (92500 фунтов или 106438 евро). В этом случае государство дает им вообще 0,39 годовой зарплаты взаймы. На такое дешевое жилье даже подарок в 6000 фунтов будет значимым, т.к. это уже примерно 6% от стоимости. Но все равно Россия выше по всем параметрам.

Где выигрывает Англия? В качестве жизни и в легкости получения. В одном случае семья получает максимум 1-2 комнатную квартиру после многолетнего стояния в очереди, во втором в среднем – 4-5 комнатную, которой в теории хватит на всю жизнь и без очередей.

В чем главный минус программы в России? В том, что семья должна ждать очереди. А сколько эта очередь продлится – зависит от региона. Ранее планировалось, что к 2020 году со всей России только 170 000 семей ее получат. Это очень мало. Первыми в очереди будут семьи с 3 детьми. Еще одним огромным минусом является тот факт, что регион считает субсидию по некой своей формуле, в которой смотрится не среднерыночная стоимость метра по региону, а некая условная средняя. В итоге субсидия может получиться не на 35% стоимости, а намного ниже. В Англии все идет от рыночной стоимости, возраст просящих вообще не важен, а получить ссуду

несложно.

Размер субсидии сравнивать тоже бессмысленно. В Англии она не процентная, а фиксированная и по сути ничего не дает. Зато в очереди на нее стоять не нужно. Это просто «подарок молодоженам» на первый дом.

Справедливым будет также сравнить, за сколько лет обе семьи купят эти самые несчастные 42 м2, если будут весь доход пускать на жилье (без учета субсидии). Джон и Мэри купят их за 1,95 лет. Ваня и Маня – за 4 года + им понадобится еще полтора-два года, что окупить мебель, сантехнику, кухню и ремонт, а Джон и Мэри купят квартиру с отделкой, с встроенной кухней и мебелью. Зато Ваня и Маня 35% получат в подарок, что, скорее всего, нивелирует разницу в ремонте и мебели. А Джон и Мэри получат только 6000 фунтов.

Далее мое мнение, личное. Если сравнивать по существу, то примерным аналогом субсидии в Англии все же будет выкуп социального жилья со скидкой. Очень похожие условия: нужно ждать очереди на заселение в муниципальное жилье (занимает несколько месяцев, а то и лет), нужно в нем некое время жить (и страдать), Ваш социальный статус должен быть по идее низким, ну или Вы должны быть хитрым как Робин Гуд. Скидка зависит от стоимости жилья, от его типа, от количества лет, которое Вы провели в данном жилье и т.д. Но максимум – 78 600 фунтов. Если жилье стоит 92 500 фунтов (например, это стоимость новой студии с мебелью в округе Манчестера), то Вам реально могут дать в подарок эти самые 78 600 фунтов. Т.е. размер субсидии будет 85%. Если принять, что 78600 фунтов – это 35% от стоимости недвижимости, то мы выходим на 224571 фунта. То бишь на среднюю стоимость жилья по Англии. В этом случае государство дарит 1,65 годовых зарплат, Россия все равно выше. Но и покупательная способность этих зарплат в Англии относительно больше. В одном случае семья получает субсидию на 42 метра. Во втором – на 4-5 комнатную квартиру.

В России тоже есть право на приватизацию социального жилья. Но опять же – вопрос в том, как его получить. Некоторые соц. служащие получают его по договору найма, но чтобы приватизировать такое жилье нужно прожить в нем 10 лет, а муниципалитет просто не продляет договор, когда подходит срок. Отдельные категории граждан имеют право получить социальное жилье, но существует очередь, в которой люди стоят годами или даже десятилетиями. Нет некого среднего срока по России, а в интернете говорится, что в неких регионах официальные сроки – 70-80 лет. Ваня и Маня с медианными зарплатами вообще ни в какую категорию не входят и наверное стояли бы в очереди как раз несколько десятков лет, т.е. до пенсии. Я честно пытался изучить данный вопрос, но у меня просто не хватает практики для некого обобщения всех возможных вариантов. Если в Англии получение соц. жилья процесс более или менее формализованный, понятный, а в случае бездомности/плохих условий занимает несколько месяцев, то в России это нечто чрезмерно запутанное и может занять десятилетия.

Выводы:

1) Система помощи семьям на покупку первого жилья в Англии гибче: есть варианты для тех, кто является средним классом или хочет получить помощь без очереди, есть варианты для условно бедных людей, есть варианты для получения быстрого подарка.

2) В России меры социальной поддержки молодых семей являются более значимыми с точки зрения средних доходов населения. Т.е. Россия реально старается больше в процентном отношении. В теории система в России лучше: схема вполне рабочая, как и пенсионная система по базовой части. Просто нужно больше золота. Если бы на программу выделилось в 10 раз больше денег, то все семьи жили бы в своем жилье. Это к вопросу о том, куда надо было бы направить деньги в стране.

3) В Англии покупательная способность субсидий намного выше. Если в России при выдаче 35% субсидии подразумевается покупка 1-2 комнатной квартиры на молодую семью из двух человек, то в Англии такая же по процентному соотношению субсидия даст возможность приобрести 4-5 комнатную квартиру, чего хватит на всю жизнь.

4) На бумаге и в теории получаемая жилищная помощь в России намного больше, чем в Англии. Хромает практическая часть. В Англии на бумаге все хуже, зато на практике это «хуже» легче получить.

5) Наиболее похожим на российскую субсидию по времени и усилиям будет все таки выкуп муниципального жилья в Англии. Схема получения муниципального жилья в России обычной молодой семьей даже ниже вероятности попасть в программу гос помощи.