Решаем проблемы внутри многоквартирного дома

Живу в многоквартирном одноподъездном доме. Недавно решили ставить шлагбаумы и пока проводили собрания собственников, голосование и прочие мероприятия по факту данного события, параллельно решил провести ревизию по счетам, деятельности управляющей компании, состоянию дома. Ну а что? Шлагбаум и видеонаблюдение требуют больших как разовых затрат, так и ежегодных небольших, но расходов на абонентку и обслуживание. Каждая копейка дома на счету и любая возможность сэкономить/заработать должна быть использована.


Пока лазил по техпомещениям дома и фотографировал всякое поломанное говнище для составления заявок на устранение, в очередной раз проходя мимо трёх здоровенных коробов с коммутационным оборудованием "ентих интернетчиков" поймал себя на мысли, а за чей собственно счет и на каких правах они тут торчат...Было определено оборудование трех провайдеров: яйцо, домсру и ростелепорт.


Идем на сайт управляющей компании и смотрим информацию по конкретному дому, которая согласно ФЗ подлежит раскрытию. В информации за отчетный период собственно доходы/расходы, что на что потрачено.


Кстати, на 9 этажей мест общего пользования управляющая компания потратила около 4000 р. на закупку лампочек. Учитывая, что 90% ламп заменяются самими жильцами, видимо по инерции совка. Поэтому если у вас перегорела лампочка, звоните в управляйку, у них в типовых договорах эта услуга прописана. Не в том плане, что за копейку удавимся, а просто чтобы они не расслаблялись...но не суть. Вернемся к интернету.


Так вот, из документации следовало, что только яйцо добросовестно платит 3000 р. в год за кусок стены для своего саркофага. В договоре управляйка схитрожопила и написала, что возлагает на себя обязанности самостоятельно устанавливать тарифы и отламывает кусок от прибыли жильцов в размере 10%, типа агентское вознаграждение, ага.


Общался по этому вопросу со старшими соседних двух домов, у них ситуация аналогичная. Провайдера три, платит один. Помимо этого, на первом этаже ещё и магазины, которые размещают уличную рекламу на фасаде дома. Оказалось, что одному из домов аналогичная мысль пришла на день раньше и они уже были в управляющей компании, задав этот вопрос в том числе.


Собственно управляющая организация сообщила, что у них есть отдел, который занимается подобными штуками. Взыскивает долги, судится от имени жильцов и т.п. Еще выяснилось, что у них целая тарифная сетка для рекламы. Например, стандартная вывеска над крыльцом магазина, расположенного в МКД, обойдется в 5000 р. в месяц, в пользу жильцов дома.


Как известно, у дома существует два счета. Спецсчет на капремонт и счет на ОДН и текущий ремонт. Именно на последнем аккумулируются средства, вырученные с прибыли за сдачу в аренду жильцами нежилых помещений.


Если брать в пример образцовый дом, расположенный неподалеку от нас, ежемесячно они собирают за рекламу, аренду площадей для оборудования провайдеров и размещение сотовых ретрансляторов чуть меньше 30 тысяч в МЕСЯЦ. Сами понимаете, что это почти 360 тысяч в год и не нужно скидываться на озеленение, благоустройство, текущий ремонт, видеонаблюдение и шлагбаумы жильцами. Деньги тупо есть. Для сравнения у нас за 10 лет накопилось чуть меньше 200 тысяч.


Собственно в УК сообщили, что договоры с остальными провайдерами не заключались и необходимо предоставить им факты нахождения такого оборудования в доме, на основании чего они смогут инициировать исковую деятельность. Посмотрим.


Немного правовых аспектов:


п 4. ст.36 ЖК РФ По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.


Статья 248. ГК РФ. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.


Эта статья, кстати прямо запрещает УК запускать руки в деньги собственников, однако если они выполняют добросовестно работу по взысканию денег, ну пусть берут свои 10%.


Статья 1105. ГК РФ. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.


Статья 1107 ГК РФ. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.


Правильный порядок подобного использования сторонними лицами общего имущества жителей должен выглядеть так:


-получение 2/3 голосов путем проведения собрания собственников жилья о возможности размещения оборудовании/рекламы с определением места, сроков и оплаты

-протоколом собрания обязать УК или ТСЖ (в зависимости от формы управления) совершить от имени жильцов необходимые процедуры по заключению договора и по контролю договорных обязательств

-перечислять деньги на нужды дома в статью ОДН


Даже если управляющая компания заключит договор напрямую, он не может считаться законным без разрешения собственников.


Собственно, делюсь такой общей информацией с теми, кто возможно столкнулся или столкнется с подобным у себя в доме. Вопрос отношения к себе, на самом деле. Общество, в силу своей правовой безграмотности, позволяет обращаться к себе, как к тупому стаду по принципу "жри, что дают". С проведением приватизаций и передачей домов на содержание самим жильцам никто, кроме вас, ничего не будет для вас делать. Я не беру в расчет всякие акции местных депутатов по бесплатным установкам детских площадок и лавок - это предвыборные подачки. За состояние вашего дома, его фасада, крыш, помещений и т.д. отвечаете только вы. За состояние придомовой территории, если таковая поставлена на кадастровый учет, отвечаете только вы. Даже за состояние мусорных баков отвечаете вы. Мы. Нам даны инструменты в виде управляющих компаний, которые нанимаются жителями для делегирования полномочий по управлению домом. Либо ТСЖ, которые формируются из числа самих собственников. Поднимите договоры управления, обязанности жителей, УК и ТСЖ, знайте, за что вы платите и что вам обязаны предоставлять в качестве услуг.


С появлением интернет-сервисов городских администраций, ГИС ЖКХ и госуслуг стало намного проще влиять на исполнителей в лице управляек и ТСЖ. Не нужно писать заказные письма, звонить в колл-центры (чаще аутсорсинговые). Можно просто через сервисы направлять требования и жалобы в УК, ТСЖ, Жилищную инспекцию, гор.Администрацию и т.д., прикрепляя фото и видео с фактами нарушений и бездействия, а статусы текущей обработки обращений отражаются.

Вы смотрите срез комментариев. Показать все
11
Автор поста оценил этот комментарий

УК без решения собственников (обязательно подтвержденного протоколом собрания) даже чихнуть сама за ваши деньги не может :) Он ведь по сути кто? Правильно: обычные наемные рабочие, типа дворников, что бы собственники сами двор не подметали. Просто они не только двор метут, а еще и вашими финансами рулят. Только потому, что вам по каким-то причинам лень этим заниматься самим. :)

Народ у нас не очень законодательно грамотный, да и на самом деле просто ленивый. Потому что это нужно вникать, ходить кому-то что-то доказывать и вообще стать не совсем удобным человеком для большинства вокруг.

Самый первый и страшный враг любой УК - Инспекция по жилищному надзору.

ЗЫ: я руководитель еще молодой (1 годик) и пока маленькой (3 МКД) УК, так что сильно мну не пинайте :)

раскрыть ветку (21)
7
Автор поста оценил этот комментарий

Всё так. Самому пару лет назад закончил руководить УК на протяжении 6 лет, правда меня участи жильцов обошли стороной - моя УК занималась офисными зданиями. Зато я от и до прочувствовал понятие "качества услуг". Когда тебя носом тычут в каждую пылинку за каким-нибудь сейфом и ты понимаешь, что ты должен убрать эту пылинку, потому что тебе за это платят деньги. А уж снегопад и очистка прилегающих территорий это вообще ужас. До сих пор при виде снега после 22 часов пробирает дрожь, ибо приходилось все бросать, подрывать подрядчика, который зачастую уже был занят в другом месте, искать трактор, а иной раз садится в машину и тупо объезжать стройки, чтобы найти там работяг и договориться с ними за нал почистить вручную, а потом до 6 утра контролировать их работу. Чаще - держа в руках лопату.

раскрыть ветку (1)
Автор поста оценил этот комментарий

Сегодня, я весь такой из себя директор, менял с еще одним директором (нас пока 2 работника на фирме и в штате нашей УК) канализацию в одном из наших МКД. Пришел домой, с запахом далеко не фиалок.

На прошлой неделе в одном МКД полностью заменили все старые трубы канализации. Прокачали какашечный юмор на пару лвл. :).

Зимой мы с ним на пару гребли снег, долбили лед, еженедельно убираем территорию.Все прошлое лето мы провели на крышах, занимаясь ремонтами протекающей кровли. Этим летом нас ожидает еще одна такая крыша.

Самое интересное, что я живу в доме, который обслуживает другая УК. Так я их работников вижу очень редко, возле дома грязновато. На инженерные системы всем плевать. Вот такие контрасты: сам роешь землю как лошадь, что бы все было чики-пики и собственники были рады. А живу в доме, который обслуживают лентяи.

2
Автор поста оценил этот комментарий

А вот кстати по шлагбаумам. Вы владеете информацией? Я конечно понимаю, что по большей части это регулируется на региональном уровне. Дело в том, что у всех каша разной информации, в СМИ информация вообще некорректная.


Обычно говорят, что процедура следующая:

- поставить придомовую территорию на кадастровый учет

- провести голосование и составить протокол

- получить разрешение от МЧС

- получить разрешение от ГИБДД

- направить документы в администрацию и получить разрешение


На деле оказывается так:

-  земля уже на учете и в собственности жильцов

- голосование проведено, протокол получен

- МЧС пишет, что не в обязанности не входит согласование. Просто установленный шлагбаум должен отвечать обозначенным противопожарным требованиям.

- ГИБДД вообще нахер это не надо, потому что двор не является элементом проезжей части

- Администрация сообщает, что регулирует только установку шлагбаумов в местах общего пользования, т.е. тех, которые на балансе муниципалитета (тротуары, парки, площади и т.д.), а в случае принятия жильцами решения об установке шлагбаума на придомовой территории согласие и участие администрации в лице департамента архитектуры не требуется вовсе


И по факту оказывается все в разы проще. Голосуем, ставим. У вас не было прецедентов пока? Как это у вас происходит?

раскрыть ветку (18)
Автор поста оценил этот комментарий

Вот тоже предстоит эта процедура в МО. В мск есть отдельный закон, который четко обозначает все требования. А вот в области - на усмотрение местных депутатов. Т.е. они решают, какие бумажки они хотят получить, что бы выдать разрешение. Это я звонил в какую-то контору в мск, которая ставит шлагбаумы и подключает к диспетчеру. Они мне про область и рассказали. Думаю имеет смысл обзвонить несколько таких контор и поинтересоваться опытом и необходимыми документами.

Автор поста оценил этот комментарий

Я проживаю в Республике Крым, так что российское законодательство у нас тут работает пока еще не в полном объеме. Но, поработав годик в качестве руководителя, я понял одну важную (и капец какую банальную) вещь в этом бизнесе - без бумажки, все самые благие начинания будут какашкой :)

Очень сильно рекомендую пройтись по всему списку (кадастрирование, протоколы СС, разрешения от МЧС и ГИБДД, и самом собой муниципальная администрация) и получить все подписи. Даже если кто-то из них говорит что это необязательно. Просто потому, что проверять будут "как должно быть" (даже если сами проверяющие не сильно в этом рубят фишку :) ). И если чего-то не будет хватать, заставят демонтировать. А это потерянные деньги и что самое важное - ваша репутация человека который все это затеял и провалил начинание. Сначала работаем на имя, потом имя работает на нас. Как-то так. Я еще не профи, а только учусь.

раскрыть ветку (14)
Автор поста оценил этот комментарий

Дело в том, что эта процедура регулируется региональными законодательными и нормативно-правовыми актами, при чем, делится на два типа:

а) для придомовых территорий

б) для территорий общего пользования (муниципальные)


Лично у нас для первых нет регламента и процедура регулируется жильцами, принимая во внимание постановление МЧС. Для вторых - получение разрешения от органа местного самоуправления и согласование с градостроительным департаментом.

раскрыть ветку (13)
Автор поста оценил этот комментарий

Интересная штука. Но как показывает практика, подпись местной администрации (городской или сельской), потом здорово облегчит жизнь. Типа, вот видите, даже ЭТИ разрешили. Проверяющие обычно бессильно чешут тыковку, а представитель администрации думает- какой олух из наших это подписал и как теперь их таких умных "напрягать"?

раскрыть ветку (12)
Автор поста оценил этот комментарий

Они ничего не разрешают. Будет письмо от администрации и МЧС плана "на основании бла-бла-бла мы не выдаем разрешения и не уполномочены согласовывать", а от ГИБДД: "двор не является проезжей частью, это не наша юрисдикция". Администрация даст добро только в случае, если двор на их балансе, в муниципалитете и землей распоряжаются они.


Поэтому пример вполне реальной ситуации из жизни:

Вася приехал из Петушков в командировку и решил сэкономить на платной парковке, засунув машину в уютный двор неподалёку. К разочарованию Васи двор оказался закрыт на шлагбаум. Васю это возмутило до глубины души, ведь еще его бабка учила, что земля крестьянам, а остальное - неправомерный захват и феодализм. И Вася решил написать жалобу в пожнадзор/в прокуратуру/путену (последние два один хер возложат проведение проверки на пожарного инспектора.


Итак, инспектор отправляется отрабатывать заявление гражданина. Он, словно солдат-срочник твердо знает свой "боевой устав" и помнит, что главным требованием проверки является определение беспрепятственности круглосуточного проезда для спецтранспорта. Параллельно с этим он направляет запрос о разрешении на установку в администрацию района/города.


Приехав на своей служебной Волге по адресу, инспектор упирается в шлагбаум. Шлагбаум стоит себе, не пускает инспектора.


Тут срабатывает солдатская логика: раз проезд должен быть беспрепятственный, а я встретил препятствие, значит проезду препятствие припятствует.


Вернувшись к себе в кабинет он получает ответ от администрации "разрешение на установку шлагбаума мы не выдавали". И ведь действительно, как они выдадут, если они не выполняют подобных функций по отношению к территориям МКД.


Но логика солдата снова даёт свои плоды: разрешение не выдавалось, значит никто не разрешал, а они поставили себе.


И вот он готовит ответ Васе из Петушков: "по данному адресу проведена проверка, выявлено нарушение в виде препятствия беспрепятственному доступу, что противоречит нашим требованиям. Данное препятствие не согласовано с администрацией. Направлено предписание на демонтаж препятствия по такому-то адресу". Вася получает письмо и довольный пилит пост на Пикабу, как он заборол зажиточных феодалов. Все ликуют, пост в топе, Васе больше не надо постить котиков и голых баб.


А меж тем жильцы уже получили обвинение и должны прибегать к помощи УК, которой делегированы полномочия по защите прав собственников. Т.е. теперь УК должна объяснить инспектору, что тот приехал не на пожарном урале, поэтому шлагбаум не открылся и что пожарному уралу, по прежнему обеспечен беспрепятственный проезд. Меж тем, земля придомовой территории находится в собственности жильцов МКД и они, на основании ЖК РФ, имеют право устанавливать там различные штуковины, не противоречащие настоящему законодательству, в т.ч. и шлагбаумы. Другими словами, ты доказываешь, что ты не верблюд.


Я видел в нете ответы МЧС на просьбу согласовать, в которых прямо написано, что "не возражаем при условии, что будут соблюдаться противопожарные требования". Но больше таких, где написано, что у МЧС нет права согласовывать. В моем случае они вовсе прислали вместо нормального ответа ответ какому-то бизнес-центру от 2016 года, где было написано, что вам сначала в администрацию. что меня несказанно повеселило. Ибо даже в случае согласования установки на муниципальной земле в администрацию подаются заявления УЖЕ с ответом от МЧС, это обязательное требование.

раскрыть ветку (11)
Автор поста оценил этот комментарий

Вы меня прямо заинтересовали вопросом установки шлагбаума, и вот что я нашел:

- земельный участок под МКД должен быть кадастрирован;

- собственники, согласно документам на руках, должны иметь право долевой собственности на данный земельный участок придомовой территории;

- должен быть в наличии готовый проект от организации, которая имеет право заниматься установкой шлагбаумов;

- если есть арендаторы или собственники нежилых помещений, необходимо получить их письменное согласие;

- в пакет документов для установки шлагбаума должны входить согласования с службой государственного пожарного надзора и ГИБДД;

- уполномоченный представитель собрания собственников подает в совет депутатов муниципального округа, на территории которого планируется установка шлагбаума, заявку, решение собрания собственников помещений многоквартирного дома и проект размещения шлагбаума.

Еще одна цитата:

"Важно: Поскольку установка шлагбаумов в Москве или других городах РФ связана с вскрытием грунта (земляные работы), то шлагбаум не может рассматриваться, как временное сооружение (объект, не являющийся объектом капитального строительства), и потому в достаточные документы для установки шлагбаума следует включить ордера от объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) на выполнения работ, а также разрешительные документы заинтересованных структур, обеспечивающих функциональность и безопасность эксплуатации шлагбаума (пожарной охраны, электросетевой организации, а при пересечении коммуникаций - ГУП «Мосгаз», МТК, ОАО «Московская теплосетевая компания» и т.д.)."


Пруфы:

http://www.bikoms.ru/article/rekomendatsii-po-ustanovke-shla...

https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-ustanovit-shlagbaum-...


Вывод: придется нехило так побегать и посуетиться.

раскрыть ветку (10)
Автор поста оценил этот комментарий

Все так :) Но только для Москвы. Собственно, порядок у вас тоже указан из правил по установке шлагбаума города Москвы. У них, к счастью, все эти пункты и порядок определены. И есть еще приятная фича. Если в зоне действия двора действует платная парковка, им дают деньги на шлагбаум от правительства города.


К сожалению, местные печатные СМИ особо не задумываются над тем, что и откуда они берут, поэтому бывает, что эти правила валят и для какого-нибудь Вышнего Волочка или Вологды. Например, у нас порядок установки шлагбаума в НН изменился совсем недавно, 28 декабря 2018 года, там вышло постановление, отменяющее ряд предыдущих. Собственно, я консультировался непосредственно в департаменте, который регулирует эти процессы. Они мне и сказали, что если территория в собственности жильцов, то единственный правоустанавливающим документом, подтверждающим право на установку шлагбаума, будет являться протокол ОСС, зарегистрированный в УК.


На деле верных способа два.

Получить консультацию любого двора, кто недавно (это важно) устанавливал шлагбаум.

Изучить региональную правовую базу.


Спрашивать и гуглить бесполезно, потому что процесс обрастает мифами и практиками различных регионов, мешая все в кучу. Ну и иногда проскакивает откровенный бред вроде "получить разрешение на установку шлагбаума у УК".

раскрыть ветку (9)
Автор поста оценил этот комментарий

У нас сейчас в Республике Крым такая ситуация с российским законодательством: если я захочу поставить себе, например, шлагбаум (согласно букве закона), то я залезу в Интернет и найду как его ставят в столице. Я с офигенными трудностями соберу избыточное количество бумажек и поставлю себе этот шлагбаум.

После того, как я пройду все эти круги Ада наступит то самое, ради чего все это затевалось:

- все чиновники, которых я посетил, будут думать что так и нужно ставить этот чертов шлагбаум и их разрешение с подписью просто необходимо :)

- все, кто захочет поставить шлагбаум после меня, буду направлены ко мне со словами "этот мужик уже собирал пакет документов, поэтому спросите у него что и как собирать";

- через время, ко мне потянутся с проверками и просьбой показать те или иные разрешительные документы, а когда я их покажу - я никогда не забуду эти большие и круглые глаза и волшебную фразу "а как вы узнали, что эта бумажка нужна, нам только дали приказ начинать ее оформлять и проверять что бы все так сделали"


Именно так я открыл свою УК и именно так это все работает сейчас в Республике Крым :)

раскрыть ветку (8)
Автор поста оценил этот комментарий

Однако...терпения вам на непаханной земле :)


А вы случайно не знаете по поводу счетов дома? Понятно, что есть спецсчет на капремонт, где копятся деньги, собираемы исключительно по статье капремонта и могут расходоваться исключительно на него.

Но ведь насколько я знаю, есть ещё другой счет дома - на текущий ремонт. У нас есть некая сумма и, насколько я понимаю, мы можем решить выделить оттуда средства на какие-нибудь хотелки вроде видео или того же шлагбаума, а далее решением ООС поручить УК распорядиться этой суммой, переведя её на счет выбранного нами подрядчика. Я все верно понимаю?

раскрыть ветку (7)
Автор поста оценил этот комментарий

Распишу, как это делаем мы (пока налоговая с жилнадзором нас не сожгла на костре инквизиции, значит действуем в рамках закона):

- у каждого юр.лица есть свой счет в банке. Туда поступают средства от собственников (квартплата). В нашем случае, деньги на счет фирмы поступают от ЕИРЦ Республики Крым, с которой мы заключили договор на формирование единого платежного документа и доставки его собственникам. Это пока единственный источник доходов нашей УК (рекламы на фасадах нет, интернетчиков арендой пока не напрягаем, нежилые помещения под магазины и офисы не сдаем)

- У нас 3 МКД. Сумма, которую собирает один МКД в месяц, небольшая. Если копить деньги каждому дому отдельно и тратить только на его нужды - будем очень долго собирать и недовольство бездеятельностью организации собственниками будет расти. Поэтому только "общий котел", т.е средства с каждого дома тратятся на все дома.

Напоминаю, мы (УК) наемники, и работаем в сфере услуг(это важное знание, кто забывает - тот просто вор и обманщик, а это потенциально приведет к тюрьме. Значит работаем честно, нам и на свободе неплохо :) ). Это значит что любое наше действие с финансами собственников должно быть одобрено самими собственниками. Собираем собрание и под протокол принимаем решение о "котловом" ведении дел. Все, законодательно мы прикрыты и получаем возможность делать много добрых дел.

Теперь выясняем, что "горит" в нашем доме (замена коммуникаций, расширение стоянки, установка видеонаблюдения, и т.д.), ОБЯЗАТЕЛЬНО проводим собрание и под протокол фиксируем одобрение "хотелки" (это страховка для организации от обвинения в нецелевом расходовании средств), копим деньги и нанимаем любую организацию, которая нам больше нравится по соотношению цена\качество.В конце акты выполненных работ и снова копим деньги на следующее доброе дело. :)
раскрыть ветку (6)
Автор поста оценил этот комментарий

Зондировал этот вопрос, по сути да, голосуем ставим, но не советую гонятся за дешевизной, а обзаботится нормальным техническим обеспечением и интеркомом, что-то типа http://комендант24.рф Кучу нервов себе сэкономите.

раскрыть ветку (1)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Сегодня с ними общался, как раз. Очень демократично. Мне понравилось. Подключают в любом городе, из требований только белый айпишник для видео потока. Цена удобная.

Звонил в другую контору, у тех обязательна замена GSM-модуля на их, вместе со всем комплексным решением. Абонентка в 6!! раз выше, чем у тех, что по ссылке. Плюс установка 50+ разово.

Вы смотрите срез комментариев. Чтобы написать комментарий, перейдите к общему списку