Попытка сравнения цен на недвижимость в Англии и в Москве⁠⁠

Полусотне верных подписчиков посвящается…

Предыдущие посты про еду и коммуналку Вы можете прочесть здесь и здесь.

Это самый сложный и самый длинный пост, который я в принципе мог бы написать во всей серии постов про сравнение цен. Хотя бы потому, что для разумных личных выводов нужен некий массив данных, а я покупаю квартиры несколько реже, чем раз в месяц. Как обычно, если неинтересно читать длиннопост и смотреть картинки, идите в конец поста, там даны выводы.

Не смотря на то, что я жил в нескольких местах в Москве и имею некий опыт в данном вопросе, сравнить жилье в Англии и Москве довольно сложно. Этому есть несколько причин:

1) В Англии люди живут преимущественно в домах разных видов. Для них это не показатель достатка, т.к. очень многие дома в Англии по площади равняются нашим типовым панельным трешкам. В Москве дом в пригороде означает, как правило, дачу и является показателем успешности, очень часто – это второе жилье. Обычно москвичи живут в квартирах, и показатель достатка – это количество комнат и общий метраж. Все это следствие урбанизации в России и деурбанизации в Англии. В Англии люди стремятся понавыехать из города в пампасы, а в России – понаехать в него, потому что услуги в городе лучше. В пользу этого факта свидетельствует также средняя цена: квартиры в Англии в среднем (по статистике Зуплы, крупного сайта по недвижимости) дороже, чем таунхаусы. Это очень важный факт, типовым массовым жильем здесь является все таки таунхаус, а не квартира.

2) В Англии совсем другие дома и совсем другая инфраструктура вокруг. Преимущественно это кирпичные двухэтажные дома, окруженные всем необходимым для жизни, от детских площадок до больниц. В английской деревне на 6000 жителей может быть несколько ресторанов. Деревенские улицы ничем не отличаются от городских: это асфальтовые дороги с тротуарами. Если взять какой-нибудь спальный район Лондона с таунхаусами и сравнить его чисто визуально с какой-нибудь типовой деревней в 700 километрах от Лондона, то не всякий увидит разницу. В России в 30 км от Москвы деревни с шикарными кирпичными дворцами могут не иметь асфальтовых дорог. Это мой личный опыт проживания в области. За забором просто укатанная земля со следами былого величия в виде щебня. Весной/осенью это превращается в трудно преодолеваемую жижу, отсюда любовь дачников к джипам, зимой – это 20-30 см снега. Ближайший магазин (Дикси, например) имеет минимальный продуктовый запас и вечерами возле него скапливаются любители «трахнуть по маленькой». Школы и больницы либо не существуют, либо оснащены и укомплектованы так, что люди ездят в Москву.

3) Далее мое личное мнение, основанное только на моем опыте: если мы берем для сравнения хороший английский дом в деревне, то сравнивать его нужно с домом в приличном коттеджном поселке Московской области или с квартирой в Москве сходного метража как раз из-за инфраструктуры. В 2015 году, на мой взгляд, схожей инфраструктурой в Московской области обладали коттеджные поселки, расположенные на западе или юго-западе от Москвы. Уже тогда там имелись частные школы, больницы, родильные дома, парикмахерские, универмаги, какие-то парковые зоны, а в самих коттеджных поселках были детские сады, площадки, фитнес клубы и т.п., т.е. все то, к чему имеет доступ среднестатистический житель обычной английской деревни. Если просто взять здоровый кирпичный коттедж в Подмосковье посреди поля и обычный дом в пригороде Лондона, то сравнения не получится. Дом в обычной подмосковной деревне будет намного дешевле именно потому, что вокруг нет инфраструктуры. Дом в Англии при этом будет намного меньше по площади. Нужно также учесть, что дома в Англии считаются по спальням, а не по комнатам. 4 спальни – это, как правило, 4 комнаты на 2 этаже. В этом случае обязательно есть минимум 1 гостиная, минимум 1 кухня, довольно часто есть консерватория (что-то типа зимнего сада без самого сада), очень часто встречается столовая, бывает еще игровая, кабинет и т.п. Т.е. 4-х спальный дом является минимум 5 комнатным, а в среднем – 6 комнатным.

Методика.

В качестве примера я буду брать западные пригороды Лондона (т.к. знаю их неплохо), а также несколько других крупных английских городов. Я не буду детально вдаваться в характеристики жилья, т.к. четко понять, почему один дом, например, в Манчестере стоит в два раза больше другого можно лишь прожив в Манчестере некое время. Речь идет в поверхностном взгляде, это понятно. В качестве объектов сравнения в Москве и области я буду брать дома к западу от МКАД (чтобы хотя бы примерно понять цену домов) и квартиры в конкретных районах Москвы. Придется смириться с тем фактом, что в западной части Подмосковья живут довольно состоятельные люди, что сильно исказит цену, дома там в среднем намного больше по площади, а в западном пригороде Лондона могут жить и самые обычные среднестатистические семьи и дома там могут быть самые простые, хотя запад также считается дорогим, т.к. многие живущие там люди работают в Лондоне. При этом доступ к благам цивилизации будет примерно одинаков и у тех, и у тех с некоторым перевесом в пользу Англии. Еще одна важная пометка: я не буду сравнивать средние цены, т.к. я их просто не смогу адекватно посчитать, но некие средние официальные цифры дам. Вместо этого я попытаюсь ответить на 2 самых распространенных вопроса: 1) «примерный порядок цен на дома, ну там, чтобы все было и вообще» 2) «смогу я что-либо купить, продав свое жилье в Москве?». Далее спойлеры. Ответ на первый вопрос и вообще на любой вопрос о природе всего сущего – 42. На второй – да, сможете. Даже что-то сравнимое по площади, только не в Лондоне и не рядом с ним. Ну и в конце я дам свое мнение, которое получил, прожив в Англии более года.

В качестве исходника цен я буду брать распространенные сайты по недвижимости типа cian и rightmove. Рассматриваться будут по возможности схожие объекты недвижимости одинакового метража. Если это невозможно, будет сделана пометка. В качестве сравнения будут выступать цены покупки. В этом посте я не буду брать никаких средних чисел, т.к. просто физически не смогу обработать этот объем данных для репрезентативной выборки. Вместо того, чтобы дать некую среднюю цифру, я буду давать ту цену, за которую Вы абсолютно точно что-то купите и будете иметь при этом неплохой выбор вариантов. Это субъективно, да, но иначе получается ахинея. Одновременно это позволит уйти от комментариев в стиле: АРБАТ ЛУЧШЕ ВЫХИНО. Я знаю, в курсе. Поэтому я буду указывать такую цену, которая абсолютно точно позволит Вам приобрести что-то в Выхино, а также еще в десятках других мест, но не факт, что этого хватит на Арбат. По возможности я, конечно, буду ссылаться на средние числа. Но просто не всегда это будет получаться.

Но для начала немного общей статистики, которую в Англии публикуют очень часто, а в России почему-то нет. На сегодняшний день средняя цена недвижимости в Великобритании – 303000 фунтов по версии Зуплы. Это 25 452 000 рублей. Английское правительство не согласно и даёт следующие данные: средняя стоимость объекта недвижимости в Великобритании – 226 000 фунтов (18 984 000 рублей), эти данные получены в ходе регистрации прав собственности, что, наверное, точнее. Если взять среднюю цену за метр по всей стране, то она будет равняться 184800 рублям. Довольно легко посчитать, какое жилье будет в данном случае «средним»: 102 м2, т.е. маленький дом или хороший таунхаус на 3 спальни.

Средняя цена нам особо ничего не дает, т.к. объектом недвижимости будет и 1 спальный дом в Шотландии и 17-спальный дворец в Виндзоре. В самом дешевом с точки зрения статистики месте в Англии двуспальный дом будет стоить около 8 400 000 рублей, это место, где есть много дешевого жилья, а не просто один дом дешевле, чем средняя масса. Выглядеть дом за 8,4 млн будет примерно вот так:

Если просто взять какую-нибудь глухую деревню в Шотландии, то там односпальный домик (двухкомнатная квартира по нашему) может стоить около 2 миллионов рублей. Выглядеть это будет вот так:

Короче, разброс огромный даже в дешевом сегменте. При этом нужно понимать, что все эти дома условно пригодны для жилья. Там нет дыр в полу, туда проведены коммуникации, санитарное состояние жилья будет удовлетворительным, это не деревянные бытовки с земляным полом.

Теперь возьмем западный пригород Лондона. Здесь живут самые разные люди, богатые и не очень. Этот район считается дорогим, местами это что-то вроде нашей Рублевки. Здесь жили горячо любимые всеми нами Березовский и Пиночет, а также менее известная Агата Кристи, живет королева Великобритании и Элтон Джон (СЭР Элтон Джон, простите) ну и прочие известные личности. Если спросить про среднюю стоимость дома в этих местах, то это примерно 46 200 000 рублей по версии Зуплы. Но можно посмотреть конкретику. Например, взять дом примерно 200 м2 с хорошим участком в очень благополучном районе. Вот дом 186 метров с большим участком и видом на поля. Не стоит обманываться, вокруг есть вся инфраструктура. Стоить он будет 77 700 000 рублей

Можно взять более городской дом и подальше от Лондона, 204 м2, он обойдется в 73 500 000 рублей. Выглядеть он будет вот так:

Сразу скажу, далеко не все британцы живут так. Это хороший вариант для богатых и для верхнего сегмента среднего класса с хорошими доходами: доктор с частной практикой, адвокат, финансист, предприниматель средней руки и т.п. По моему впечатлению хороший 3-4 спальный дом с площадью около 200-230 м2 и с нормальным участком земли будет стоить более 90 000 000 рублей, при этом до центра Лондона можно будет добраться за час или полтора. Обычно живут в таких дома как раз люди, которые работают в Лондоне, но не хотят дышать смогом. Теперь спустимся в средний ценовой сегмент, где живут хорошие профессионалы, работающие «на дядю», типичный успешный средний класс и чуть выше. Дом примерно 100 м2 (3 спальни), с небольшим участком, в небольшом городке рядом с Лондоном будет стоить 46 000 000 рублей и выглядеть примерно так:

Ну или так:

А что с тем самым типовым жильем?

Таунхаус в западных пригородах Лондона на 84 м2 (3 спальни, аналог нашей четырехкомнатной квартиры) будет стоить 20 500 000 рублей и выглядеть примерно так:

Это не самый лучший, но и не самый худший варианты. В принципе, за 21 млн рублей таунхаус в условной близости к Лондону взять можно, но каждый день ездить замучаешься.

Теперь возьмем самое типовое жилье: двуспальные таунхаусы, это по сути наши типовые трехкомнатные квартиры. 70 метров счастья на западе от Лондона обойдутся нам в 18 500 000 рублей. Если хорошенько поискать, то можно найти и за 17 000 000. А если иметь, скажем, 21 млн рублей, то уже будет из чего выбрать, т.к. вариантов уже наберется более 2 сотен, и метраж будет уже ближе к 100 м2, тогда опять же можно брать уже 3-спальный таунхаус. ну или взять более удобный по логистике объект.

Но отъедем от Лондона хоть куда-нибудь.

Манчестер и округа, радиус поиска 25 км: 78 м2, двуспальный таунхаус уже 12 600 000 рублей. Может, есть дешевле? Есть. 80 м2 – 10 500 000 рублей. С фильтром искать очень просто, ставишь границы, он выдает результат. Если задать рамки от 10 млн рублей до 12,5 млн рублей, то результатов будет 180 штук. Если взять 3-х спальный таунхаус метров на 80, то он обойдется в 14,5 млн.

Как насчет Бирмингема? Ставим те же границы и получаем 323 результата по двуспальным таунхаусам. Выбор есть. Если посмотреть бегло фотографии, то состояние разное, но попадаются и вполне приличные варианты. Жить можно. С 3-х спальными – та же ситуация.

Кардифф: ставим те же границы и получаем 115 результатов. Но и сам город меньше. Лидс – 75 результатов. Короче, если брать 2-х спальный таунхаус, то в 13 млн рублей Вы, скорее всего, уложитесь, но только если это не Лондон и не его пригород. Чем больше Вы добавите к этим 13 млн, тем лучше будет Ваш дом. Думаю, дальнейшая логика понятна. Если мы просто увеличим верхний предел до средней стоимости недвижимости по Великобритании, то количество объектов сильно вырастет. В случае Кардиффа – до 239 объектов, т.е. почти в два раза, ну и т.д. Проведя несколько десятков поисков я примерно для себя понял (возможно ошибочно, это чисто мое мнение), что 18 млн это такая средняя цена на таунхаус с 3 спальнями, короче говоря, на 4 комнатную квартиру. Это полностью соответствует британской семейной модели: 2 родителя, 2 ребенка и ретривер. Ну или кот. Также это соответствует среднему метражу продаваемого жилья. И соответствует средней зарплате и индексу доступности жилья, о котором я буду писать позднее.

Перейдем на Москву.

Сначала пара средних цифр: средняя стоимость объекта жилья по Москве без привязки к району, метражу или другим параметрам составила в феврале 2018 года 8,8 млн рублей. Это мнение экспертов одного агентства. Не знаю, на сколько это соответствует действительности. Средняя цена метра при этом – около 160 000 рублей. Это дает нам средний типовой объект недвижимости – 55 м2, т.е. двухкомнатная квартира в панели. Т.к. данные берутся с продаж, вероятно, что самые покупаемые сейчас квартиры – это двухкомнатные, а торгуемый типовой метраж ниже английского в два раза. Т.е. рынок Москвы намного «холоднее» рынка Англии при сравнимых ценах за метр.

Если мы начали сравнение с британской «Рублевки», то и в Москве начнем с нее. Я сам на Рублевке не жил и не был, поэтому ориентируюсь чисто на сайты недвижимости. Первое же объявление: 190 м2, коттедж, КП «Раззадоры» - 79 000 000 рублей, это без отделки. Следующее объявление: Барвиха, 200 м2, 95 млн рублей. Попадаются дома в коттеджных поселках и за 35 млн. Если брать не коттеджные поселки, а просто деревни по тому же Рублевскому шоссе, а также в целом по всему направлению, то цены абсолютно разные: 205 м2 за 26 млн, 200 м2 за 34 млн. В общем разброс есть. Если там не жить, но абсолютно неясно, почему один дом площадью 200 м2 стоит 80 млн, а другой в 3 км от него –35 млн. И дело не в отделке, потому как дорогой вариант вообще продается без нее. То ли это дело престижа, то ли чего-то еще, т.к. в том же коттеджном поселке есть дом за 48 млн большей площади и с таким же участком. В общем, объявления абсолютно разные, но несколько десятков очень приличных (по фото) домов продавались за 35-45 млн. Условно примем, что имея 40 млн рублей можно купить дом 200 м2 в КП на Рублевке. При этом можно умереть от любопытства, думая о том, что там за забором такого, что стоит в 2 раза больше.

Поехали дальше. Дома по 100 м2. Их очень и очень мало. Практически нет. Один из условно подходящих вариантов – 100 м2 по цене 17 600 000 рублей. Считаем, что если есть 20 млн рублей, то можно взять дом в 100 м2, если мы его найдем.

С теорией красивой жизни разобрались, возьмем квартиры. Тут уже проще, в Москве я много где жил, районы представляю. Поехали: Теплый стан (80 м2) - 12,5 млн, Каширская (80 м2) - 14,3 млн, Новокосино (85 м2) - 11 млн, Марьино (85 м2) - 11,6 млн, Алтуфьево (80 м2) - 11,3 млн, Медведково (88 м2) – 14,2 млн ну и т.п. Можно с уверенностью сказать, что имея 14 млн рублей, Вы точно сможете купить 4-комнатную квартиру в самом обычном районе. Пусть это будет не на Университете и не на Филях рядом с кафе «Бегония», но в принципе выбор у Вас будет точно. А что по трехкомнатным квартирам? Все таки четырехкомнатные – это не самое типовое жилье в Москве. Тут выбор еще больше. Выхино (79 м2) - 7,6 млн. Нижегородская (76 м2) - 10,6 млн, Борисово (74) - 10,2 млн, Тульская (64 м2) 10,4 млн, Братиславская (76 м2) - 11,5 млн, Речной Вокзал (68 м2) - 13 млн, Выхино (78 м2) - 8,3 млн, Юго-Западная (76 м2) - 9,8 млн ну и т.п. Имея на руках 12 миллионов, Вы обязательно что-то купите, на данный момент в базе более 8000 вариантов с верхней границей в 12 млн.

Итого, краткая табличка, просто для наглядности. Еще раз, это не средняя цена, это та цена, введя которую в поиск, Вы найдете сотни вариантов, если не тысячи.

Теперь к личным впечатлениям: хороший дом с нормальным участком, эквивалентный 4-5 комнатной квартире (3 спальни, площадь около 100 м2) в очень хорошем и благополучном пригороде Лондона можно снять за 130 000 рублей в месяц или купить за 50 млн. Это не средняя цена и не средний район. Это довольно высокая цена в очень хорошем месте. Хороший дом в лучших районах к западу от Лондона (площадь 200-230 м2) может стоить 80-90 млн рублей. Тут все зависит от того, что нравится. Что-то будет дороже, что-то дешевле.

Пока по трем моим статьям получается следующее: еда без ограничений - 55 000 р. в месяц, платежи без экономии - 20 000 р в месяц, съем хорошего жилья в очень хорошем районе - 130 000 р. Итого 205 000 р в месяц при очень качественной жизни.

Отвечая на самые распространенные вопросы:

В: Сопоставимы ли цены на недвижимость в Англии и в Москве?

О: На первый взгляд сопоставимы, кроме Лондона и его окрестностей. Цены в окрестностях Лондона примерно в 2 раза выше, цены в Лондоне просто дикие. В остальных городах все зависит от района, близости станции или метро, качества школ, наличия парков, близости социального жилья и его количества и т.п. В среднем цена на жилье в пригородах крупных английских городов будет выше цен на московскую недвижимость того же метража.

В: Что я получу, если продам свою трехкомнатную квартиру в Москве? И смогу ли я купить хоть что-то?

О: Да, что-то сможете. Баланс будет выглядеть так: за хорошую «трешку» в Москве Вы купите что-то среднее в Англии. Даже продав трешку миллионов за 8 с половиной, Вы сможете взять дом в Англии. Это будет не лучшее место на Альбионе, но я думаю, что если Вы уезжаете из района, где трешка стоит 8 млн, это не самый худший размен.

Итак, выводы:

1) Цены на недвижимость в Англии в целом сопоставимы с ценами в Москве, если не брать Лондон и его окрестности.

2) Средняя стоимость метра в Англии (включая Лондон с его дикими ценами) - 185 000 рублей, средняя стоимость метра в Москве - 160 000 рублей. Если цифры по Москве верные, то в Англии метры дороже всего лишь на 9%. Разница в цене на жилье достигается тем, что в Англии в среднем продают объекты площадью по 100 метров, а в Москве - по 55 метров. Вполне логично, что квартиры по 55 метров дешевле домов по 100.

3) Если сравнивать западные пригороды Лондона, то там цена на дома в 2 раза выше цен домов на Рублевке. Если сравнивать таунхаусы в западном пригороде Лондона с московскими квартирами, то в полтора-два раза.

Короче не так страшен британский жилищный черт, как его малюют. Страшен лишь Лондон. :) Следующий пост – зарплаты и налоги.