Обман в долевом строительстве: риски и "что делать?"

Здравствуйте, друзья!


В этом посте я хочу рассказать о том, как на мой взгляд безопасно вести отношения с застройщиками и эффективно защитить свои права.


Рынок строительства и первичных продаж недвижимости сейчас переживает волну кризиса. Некоторые застройщики, пользуясь финансовой нестабильностью в стране, умышленно банкротят свою компанию и «сливаются» с рынка, забрав миллиарды рублей с собой, оставляя людей один на один со своей проблемой. Проблемы эти – ипотеки, вынужденные аренды жилья, отсутствие жилья, несбывшиеся планы. Следуя моим советам, вы сможете снизить риски наступления негативных последствий в своей жизни.


1. Заключая договор с застройщиком, не заключайте его не читая. Будет разумно с вашей стороны взять проект договора домой или попросить застройщика скинуть его к вам на электронную почту, чтобы иметь время детально ознакомиться с его содержимым. Содержимое договора бывает разным. Например, там могут содержаться кабальные условия. Например, обязанность дольщика произвести доплату за квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (обещали передать 50 кв.м., передали 53,2 кв.м. – доплатите сумму 3.2 кв.м. В Москве, при средней стоимости 158 904 рублей за 1 кв.м. это образует долг у дольщика перед застройщиком в размере 508 492, 80 рублей).

Обман в долевом строительстве: риски и "что делать?" Закон, Россия, Квартира, Жилье, Суд, Лига юристов, Застройщик, Полезное, Длиннопост

Или заключение предварительного договора с продажей с куплей-продажей векселя на сумму стоимости квартиры (в таком случае к вашим отношениям не применяются нормы ФЗ №214-ФЗ, вы полностью лишаетесь всех правовых гарантий как участник долевого строительства: неустойки, штрафы, участие в деле о банкротстве застройщика и пр.). Или другой обман – продажа квартир людям через жилищно-строительные кооперативы: человек всегда должен будет нести дополнительные расходы кооператива на стройку, которые могут доходить до миллионов рублей прямых убытков.


Будет очень хорошо, если вы отдадите такой важный в вашей жизни договор на рецензию юристу.


2. Проводите только реальную банковскую оплату на расчетный счет застройщика или его агента, действующего по доверенности. Только реальная оплата даст вам возможность заявить о своих правах, а отсутствие таковой со стороны Закона будет выглядеть как нарушение прав застройщика с вашей стороны.


Также потребуйте от застройщика справку в простой письменной форме об исполнении денежных обязательств с вашей стороны в полном объеме.


3. Проверьте надежность застройщика. Существует несколько нехитрых способов это сделать. Один из них «Электронное правосудие» - картотека арбитражных дел в стране. Введите данные своего застройщика (ИНН, ОГРН или наименование), и вы увидите количество судебных споров у него за всю его деятельность по настоящую дату. Если количество исков большое, ваш застройщик является только лишь ответчиком, от лица застройщика нет представителей в судах (все текущие определения и постановления судов публикуются в картотеке, их можно прочесть), либо идут тотальные признания исков со стороны застройщика – у него проблемы, либо его готовят для фиктивного банкротства, раздувая долги перед дружественными аффилированными фирмами.


Другой сервис – сведения из единого государственного реестра юридических лиц, содержащиеся на сайте ФНС РФ. Эти сведения – паспорт организации. В них содержатся юридический адрес фирмы, уставной капитал, данные об учредителях и директоре и пр. важная информация. Так, например, увидев у вашего застройщика, собравшего миллиарды рублей на строительство инфраструктуры, уставной капитал в 10 000 рублей, вам следует задуматься о том, стоит ли вести дела с фирмой, которая отвечает своими обязательствами на такую смешную сумму?


Сведения о директоре тоже не менее важны. Немногие знают, но если юридическое лицо уходит на банкротство, то существует правовая возможность перевести долги на руководителя в случае, если он не сообщит в срок Арбитражному суду о признаках банкротства своей фирмы (ст. 10 Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)»).


Также в сведениях ФНС РФ вы можете увидеть все изменения в Уставе, переименовании, процессах реорганизации, действующее ли юридическое лицо в принципе на дату заключения договора или оно уже находится в стадии ликвидации.


Другой ресурс – поисковик. Поищите отзывы в сети о застройщике, интервью, события, новости. Я уверен, что вы что-то найдете, либо положительное, либо отрицательное. Например, в случае с застройщиком ООО «Гиза XXI век» многие люди не обманулись бы, если бы вовремя поискали негативные отзывы, существовавшие с 2010 года, и не заключили бы с этой ООО договора. Есть даже сайт кинутых дольщиков с форумом.


Обратите внимание, как давно на рынке застройщик. Согласитесь, должно настораживать, если застройщик как юрлицо начал деятельность (зарегистрировался) четыре месяца назад (признаки «однодневки»).


4. Если застройщик перестал строить дом, то не спешите расторгать с ним договор в суде. В случае, если ваш застройщик имеет риски, описанные выше, и наступил час Икс – прекратилась стройка, то в случае расторжения договора в суде вы имеете возможность остаться и без квартиры, и без денег. Гораздо безопаснее «отбить» часть денег в виде неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Кстати, неустойка будет начисляться до фактического исполнения обязательства – передачи дома либо открытия конкурсного производства в деле о банкротстве.


Расторжение договора уместно там, где фирма обладает безупречной надежностью и высоким рейтингом на рынке. В Курске, например, один из застройщиков – муниципальное казенное предприятие. Взыскать денежную сумму с подобного застройщика легко для юриста, т.к. по таким денежным обязательствам отвечает казна и исполнением занимается Управление федерального казначейства по Курской области.


5. Не медлите и сразу начинайте защищать свои права. Объединитесь в инициативную группу, встретьтесь с администрацией района, на территории которого происходит стройка, для открытия реестра обманутых дольщиков, подключите органы местной исполнительной власти в переговорах с застройщиком.


Не теряйте время и инициируйте судебную защиту ваших прав. При прекращении стройки важный фактор – время. Как правило, после прекращения стройки и началом «распила» имущества есть некоторое время, когда можно реально взыскать деньги и истребовать имущество (признать право). Очень важно максимально быстро получить решение суда и исполнительный лист, и максимально быстро предъявить его к взысканию в Банк должника или судебным приставам.


Используйте механизм защиты права в виде признания права собственности на объект в незавершенном строительстве и на долю в общем имуществе. Подобный иск и решение суда впоследствии обезопасит ваше имущество от притязаний кредиторов в банкротстве, такое имущество не войдет в конкурсную массу и не будет передано в счет долга, а вы сможете его реально получить.


Также будет полезным обращение в полицию с заявлением в адрес руководителя застройщика. Мошенничество на рынке строительства – явление частое в правоохранительных органах и это также может сыграть свою роль.


6. Если застройщик «слился», а дом имеет высокую степень готовности, рассмотрите в совместном диалоге с администрацией района возможности введения его в эксплуатацию.


Только объединившись вместе и своевременно реализуя свои права можно добиться реальных положительных результатов.

1
Автор поста оценил этот комментарий

Вы забыли про страхование гражданской ответственности застройщика. 2014 год стал для дольщиков важным в том плане, что была введена норма о страховании гражданской ответственности застройщика. Теперь регпала принимает на регистрацию ДДУ только с полисом о страховании. У каждого дольщика должен быть полис, поэтому при покупке не забывайте его получать! А то у нас дольщики совсем не думают куда и зачем деньги вкладывают, вечно на авось все делают. Но! Получив полис, нельзя забывать о том, что страховые компании могут перестать удовлетворять требованиям действующего законодательства, и ЦБ сразу же отберет у них лицензию. Поэтому периодически дольщикам рекомендуется посещать сайт страховой компании, сайт ЦБ и вобще следить за новостями в этой сфере. Как только вы узнали, что страховая обанкротилась, сразу же бежим к застройщику (желательно прихватив всех остальных дольщиков), рассказываем о том, что узнали про страховую. Застройщик обязан вас перестраховать в другой страховой. Денег за это не берут с дольщиков!

Страховка действует весь срок до передачи дома. Страховой случай - не передача дома!

Уставной капитал застройщика никоим образом не имеет отношения к тому, как строит застройщик, может ли он не достроить. Важное здесь - это проектная декларация. Потому что застройщик одного конкретного дома может входить в холдинг, который построил уже сто домов. У нас практика такая, что на новый дом - новая контора. Директора и уставные капиталы в ней формальны.

раскрыть ветку
2
Автор поста оценил этот комментарий

Полная  неполная херня написана.

1. "Например, там могут содержаться кабальные условия. Например, обязанность дольщика произвести доплату за квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (обещали передать 50 кв.м., передали 53,2 кв.м. – доплатите сумму 3.2 кв.м." - это не кабальные условия, а обычная практика, при грамотно составленном договоре, вы никогда в жизни не признаете данный пункт недействительным.

Остальное правда, при намерении сделать крупное капиталовложение, особенно в недвижку - найдите хорошего профильного юриста/ риэлтора.

Предварительный договор купли-продажи на раз-два в суде признается договором участия в долевом строительстве со всеми вытекающими последствиями согласно 214-фз


2. Я бы сказал - по реквизитам, указанным в договоре. После оплаты справка от застройщика не нужна, достаточным будет выписка с вашего счета, что деньги ушли по реквизитам, указанным в договоре. Остальное не ваши проблемы.


3. Картотека арбитражных дел ничего не даст, дольщики (если только это не юридические лица) судятся в судах общей юрисдикции, баз по СОЮ считайте что нет.

В арбитраже можно смотреть только суды с контрагентами застройщика (подрядчиками, поставщиками и т.д.) и не введена ли против застройщика процедура банкротства.


Уставной капитал 10 000 рублей официальная практика, тем более, если на счетах Застройщика нет ничего, то и уставного капитала там тоже нет с вероятностью 99,99%


Притянуть директора, чтобы он отвечал по долгам общества практически нереально, только через уголовное дело (обычно 159 УК РФ) и если будет доказана его вина.


Поисковик это хорошо, обычно дольщики объединяются на каком-нибудь форуме или в группах в соц.сетях.


Застройщик не может существовать 4 месяца, за этот срок практически нереально законным путем оформить все документы для открытия продаж по 214-ФЗ


4. Правда. При банкротстве быть дольщиком выгоднее, чем просто человеком, которому должны деньги по расторгнутому договору. Ну и про неустойку верно.


Взыскать деньги в суде и получить их на руки две огромные разницы.


5. Спорная ситуация, надо смотреть на поведение застройщика. В любом случае, действовать надо мягко, иначе существует риск утопить застройщика, который пытается выкарабкаться из сложившейся экономической ситуации.

Администрация обычно не имеет рычагов давления, кроме штрафов, проверок и прочего негативного давления на застройщика, а администрации выгодно, чтобы дома вводились в эксплуатацию своевременно. Палка о двух концах.


Как правило, если застройщик намеревается "кинуть" дольщиков, деньги со счетов уходят моментально и в разных направлениях.

Предъявление исполнительного листа в банк застройщика такая же палка о двух концах, которая может утопить застройщика, у которого сложилась кризисная ситуация.


6. Полный бред, что вы получите, если признаете долю в фундаменте? 2 куба железобетона? Дольщик при банкротстве и так находится в привилегированном положении (он идет третий после налоговой и сотрудников застройщика по долгам), уже после дольщика идут прочие коммерческие организации.

раскрыть ветку
1
Автор поста оценил этот комментарий
Что о компании ПИК скажешь? Очень уж хорошие цены предлагают
раскрыть ветку