Долевое строительство

Пикабу, всемогущий, помоги!

Есть 214-ФЗ, в котором написано, что нельзя ухудшать технические параметры объекта. И  есть договор ДДУ, в котором есть пункт, что возможны незначительные изменения проекта. А теперь сама ситуация: застройщик вместо балкона построил нам все лоджии. И вроде ухудшения не было, и все прекрасно, но надо доплатить. А мы, дольщики этого не просили. Неужели это нормально и все что застройщик нам наулучшал, мы должны оплачивать?

Лига Юристов

31.6K пост36.5K подписчика

Добавить пост

Правила сообщества

1. Действуют общие правила Пикабу.


2. Дополнительно к правилам Пикабу предупреждение, скрытие комментария, бан в лиге или перемещение поста из лиги, можно получить за:


- глумление, издевательство, высмеивание, троллинг, провокации, подстрекательство пользователей к неправомерным и преступным действиям, рекламу своих услуг;


- оскорбление и/или унижение пользователей, социальных групп, народов, национальностей, комментарии экстремистского характера, разжигание национальной, расовой, религиозной и иной розни и ненависти;


- шитпостинг, постинг не на юридическую тематику.

Вы смотрите срез комментариев. Показать все
Автор поста оценил этот комментарий

А что про цену в договоре в контексте изменений?

раскрыть ветку (74)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Есть два противоречивых пункта: в одном указано, что цена остаётся неизменной при полной оплате ( застройщик настаивает, что надо понимать цена за метр). А второй пункт, что при увеличении площади более чем на метр- нужно доплатить. В моем случае площадь увеличилась на 0,8 метра, но с учётом игры коэффициентов (0,5 против 0,3 у балкона) считают как будто увеличилась на 1,9 метра.

раскрыть ветку (73)
4
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Вы неверно понимаете эти коэффициенты. Они уменьшающие. Фактическое увеличение площади умножается на этот коэффициент, а не делится на него.

раскрыть ветку (48)
6
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Всё правильно посчитано у ТС, раньше был балкон и его площадь 3м2 умножали на 0.3 - получали 0.9м2, потом стала лоджия и ее площадь 3м2 стали умножать на 0.5, в итоге получилось 1.5м2. Суммарная площадь увеличилась - застройщик просит доплатить.

раскрыть ветку (8)
1
Автор поста оценил этот комментарий
Получается что "увеличилось" на 0,6 метра. А по договору сумма остаётся неизменной в случае если изменилось меньше чем на метр. О какой доплате может быть речь?
раскрыть ветку (1)
2
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Я же не ТС, не знаю какая у него площадь балкона, площадь квартиры также могла немного подрасти. Это был пример.

ещё комментарии
2
Автор поста оценил этот комментарий

В том то и дело, что нет фактического увеличения площади. Просто ранее умножали на коэффициент 0,3, а теперь на понижающий коэффициент 0,5. Отсюда разница

раскрыть ветку (38)
2
Автор поста оценил этот комментарий
А по ЖКРФ площадь балконов, лоджий не входит в ОБЩУЮ площадь квартиры. Так что, по фактическому замеру ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ, ещё и они Вам останутся должны.
раскрыть ветку (37)
Автор поста оценил этот комментарий

Я не совсем понимаю игру слов. В проектной декларации фигурирует

Общая площадь и общая площадь жилого помещения (без лоджии). В договоре же общая площадь с учётом понижающиюего коэффициент и без. Это имеет значение?

раскрыть ветку (36)
3
Автор поста оценил этот комментарий
Если в договоре прописана общая площадь, то считается она по ЖКРФ. И в документах на квартиру будет указана она же.
В СНиП, есть коэффициенты для расчёта ПОЛНОЙ площади. Но это чисто строительные заморочки. В документах БТИ указываются только ФАКТИЧЕСКИЕ размеры, без всяких коэффициентов. Будут указаны размеры и площадь балкона/лоджии, его площадь, но в общую площадь квартиры эта площадь не включается ни с какими коэффициентами.
Поэтому, указанная в договоре ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ окажется больше фактически измеренной и посчитанной по ЖКРФ ("главнее" любого СНиП). Это повод требовать с застройщика уплатить за разницу после того, как получите документы в БТИ,
Скорее всего, застройщик отмажется, указав на соответствие факта утверждённому плану. Но он точно никогда не докажет наличие "лишних квадратов" Общей площади квартиры, чтобы взять доплату с Вас только за то, что он решил переименовать балкон в лоджию и изменить коэффициент в неправомерном подсчёте общей площади.
раскрыть ветку (3)
3
Автор поста оценил этот комментарий

при чем тут ЖК РФ? там не отпределия общей площади и тем более нет никаких коэффициентов.

общая площадь квартиры, считается по приказам Минстроя, которые постоянно меняются

https://pravoved.ru/question/1987414/

раскрыть ветку (2)
1
Автор поста оценил этот комментарий
Ст. 15 п.5
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
1
Автор поста оценил этот комментарий
А приказы минстроя можно этому минстрою засунуть в минстрой. Все эти коэффициенты применяются к ЦЕНЕ за квадратный метр. Стоимость квартиры по договору посчитана и согласована с потребителем в договоре. Зафиксирована п.3.6. ЗоЗПП запрещает менять стоимость товара/услуги без согласования с потребителем. П.3.5 противоречит п.3.6 договора и федеральному законодательству.
2
Автор поста оценил этот комментарий
В пунктах, которые Вы показали написано только "общая площадь", без уточнений какая именно. Смотрите определения в договоре. Если там не написано иное, то "общая площадь" замеряется по ст15 п.5 ЖКРФ.
раскрыть ветку (1)
2
Автор поста оценил этот комментарий

Большое спасибо за развернутый ответ! В используемых терминах общей площади нет.

Автор поста оценил этот комментарий
Ну и п. 3.6 договора тоже за Вас.
Если спор завести в рамках ЗоЗПП, то любое противоречие в договоре должно трактоваться в Вашу пользу. Т.е., п.3.4 в случае уменьшения площади даст Вам право требовать перерасчёта суммы, не смотря на п.3.6. А в обратную сторону за Вас п.3.6 важнее п.3.5.
Я бы предложил "встретиться в суде или отвалить как есть".
раскрыть ветку (29)
Автор поста оценил этот комментарий

Рпн сказал также. Противоречивые пункты трактуются в пользу потребителя.  Но срок давности правонарушения (по дате заключения ДДУ) прошел.

раскрыть ветку (1)
Автор поста оценил этот комментарий
А нахрена Вам РПН? Срок давности прошёл для наказания застройщика за противоречивые пункты.
Срок давности Ваших прав истекает после того, как их фактически нарушили. Вы пока ничего лишнего не платили. Ваши права не нарушены. Требование оплатить лишнюю сумму незаконно, т.к. ... И о нарушении Вы заявите в суде, оспаривая иск застройщика.
Автор поста оценил этот комментарий

Мы уже встречались в суде, к сожалению. И не в мою пользу. Но мой юрист настаивал на том, что переданный объект не соответствует договору. Суд доводы отклонил, так как ухудшения не было. Я могу подать в суд ещё раз? Или мне теперь ждать, когда они не меня подадут за неполную оплату?

раскрыть ветку (26)
Автор поста оценил этот комментарий
Вам и не надо было подавать в суд. Ждите когда это сделает застройщик. Это он хочет денег, а не Вы. Юрист Ваш либо олух царя небесного, либо хотели ещё срубить бабла. У Вас, судя по посту, нет претензий по качеству квартиры. Спор идёт о стоимости договора, которую застройщик НЕПРАВОМЕРНО решил увеличить за счёт "игры слов".
При оспаривании иска к Вам на лишнии деньги, все законы на Вашей стороне. Начиная с "игры слов" - определения общей площади, определения балкон/лоджия, и кончая правами потребителя
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Да не слушай ты это... Ответ который "нравится" не обязательно верный.

раскрыть ветку (24)
2
Автор поста оценил этот комментарий

Я все  версии слушаю) а те кто минусуют молча, знают как на эти доводы суды смотрят или что то ещё тайное? Поделитесь)

раскрыть ветку (23)
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Я его не минусил. Он мне ниже тоже самое отвечал. Просто Вы не разместили весь договор. Он ссылается на п. 3.6. не видя п. 3.1 и 3.3., кроме того эти правоотношения регулируются не жилищным кодексом.

По Вашему вопросу: Ответить сложно - мало информации даете. Если не хотите показывать всем свои документы - идите к конкретному юристу, которому все покажите.

Вам я могу пока ответить так: часть 1 статьи 5 известного Вам закона расставляет все по полочкам.

Ваше дело только разобраться. Если действительно лоджия - то о чем спорить?

раскрыть ветку (22)
3
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Получается, что всё в рамках договора. Спросите у застройщика - региональная служба в курсе, что балкон стал лоджией, для лоджии нужно менять контур несущих стен, что может отрицательно сказаться на сдаче дома.

Если дом монолитный, то боковая кирпичная стенка в пол кирпича на балконе не делает балкон лоджией.

Есть другой вариант - это ошибка проектировщиков, которые изначально лоджию посчитали, как балкон. Потом ошибку нашли и исправили. Т.е. ваша цена изначально была заниженной.

раскрыть ветку (15)
4
Автор поста оценил этот комментарий

А если это делать умышленно, с каждым объектом? Сначала указывать стоимость ниже, чем средняя по городу, а потом находить такие вот ошибки? У застройщика не последний такой объект с ошибками. Мы были первые, позже сдали ещё пару таких домов и всех просят доплатить.

Автор поста оценил этот комментарий

Я же не зря спросил про площадь квартиры... Потому что  если задвинуть балкон в квартиру меняется площадь и конструтив... А если из текущего балкона сделать лоджию то меняется пятно застройки и опять же конструктив квартиры . А это тащит за собой пересогласование...

раскрыть ветку (13)
1
Автор поста оценил этот комментарий
Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку (2)
Автор поста оценил этот комментарий

вот вам в помощь

http://docs.cntd.ru/document/456054198

требуйте пояснительную записку из проектной документации у застройщика.

ктстати, картинка тут из СНИП на гражданские здания

#comment_135205504

он ныне уже не действующий

раскрыть ветку (1)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Спасибо!

1
Автор поста оценил этот комментарий

По сути ничего не поменялось, просто кто то узрел на плане, что балкон имеет боковую стену в 30 см и на эту длину как бы утоплен немного. То есть и не лоджия, и не балкон. Но сомнения есть, а значит можно срубить бабла.

раскрыть ветку (9)
2
Автор поста оценил этот комментарий

Посмотрите в нормативных документах что такое лоджия... И что такое балконСогласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные (от 23.06. 2003 № 109)", под понятием «лоджия» подразумевается конструктивная часть дома, не выступающая за рамки фасада постройки. Эта зона, составляющая единое целое с основным помещением, с 2 или 3 сторон ограждена стенами, верхним перекрытием с открытым выходом к внешнему пространству. Лоджию можно остеклять. Ваш балкон выступает за рамки фасада здания

раскрыть ветку (8)
Автор поста оценил этот комментарий

если в ПД указана "лоджия", а не "балкон" то ничего вы не докажете. ибо в СНИП определения весьма размытые и для первого и для второго.

как проектировщик написал в томе ПЗ в ПД - так и будет.

это я вам как инженер-строитель (ПГС) говорю.

http://rusbuildrealty.ru/books/arhitektura/112.html

ТС, просите том "Пояснительная записка" из ПД по МКД и смотрите, что там написано. лоджия это или все таки балкон.

Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку (7)
Автор поста оценил этот комментарий

Ну понятно надо смотреть проект и смотреть с каких щей к отдела продаж такое рвение. Но так понял сначала в договоре фигурировал балкон который внезапно превратился в лоджию... И судя по вашему рисунку сейчас это угловой балкон

раскрыть ветку (6)
Автор поста оценил этот комментарий

поэтому и надо смотреть ПД. как там написано, так и есть. ибо грань между определениями балкона и лоджии весьма туманная. особенно, если есть одна поперечная несущая стена сбоку.

наличие /отсутствие остекления - до фени. остеклить можно и лоджию, и балкон.

самое главное, схема опирания/защемления этой конструкции в стенах.

раскрыть ветку (5)
Автор поста оценил этот комментарий
Не надо смотреть в ПД. Надо смотреть в ДДУ, в утверждённую стоимость договора и планировку, на которой указаны все коэффициенты. Проблемы ПД и того, как эть перенесено в ДДУ - проблема застройщика и его "отдела продаж".
раскрыть ветку (4)
Автор поста оценил этот комментарий

БТИ работает по Инструкции 37.


МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,

СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ


ПРИКАЗ

от 4 августа 1998 г. N 37


ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ

О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


а там черным по белому написано:

Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

БТИ пофиг до того, что у вас прописано в площади в договоре и сколько вы денег уплатили.

Они общую площадь поставят такую как написано в этой инструкции. И применят тот коэффициент, который нужен.

А вот лоджия это или блакон как раз прописано в ПД!!!

раскрыть ветку (3)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Что значит игра коэффициентов? Как изменилась площадь квартиры от первоначальной прописанной в договоре? Вы полностью оплатили?

раскрыть ветку (3)
1
Автор поста оценил этот комментарий

Был коэффициент 0,3 для балкона, стал 0,5 для лоджии. При этом площади помещений практически не поменялись

раскрыть ветку (2)
Автор поста оценил этот комментарий

Я понял что они делают эти коэффициенты с площадью прописанной в договоре ДУ какова их роль?

раскрыть ветку (1)
2
Автор поста оценил этот комментарий

Роль в стоимости. Так, шестиметровая лоджия будет проходить по деньгам как за 3 кв.м, а такой же балкон - 2 кв.м

DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Та же самая хрень была у нас. В проекте балкон, в акте приемки - лоджия. Отсюда застройщик выплатил мне 7000 рублей за сантиметры на которые моя квартира стала меньше чем по плану, а я ему 50000 за разницу между лоджией и балконом.

раскрыть ветку (2)
Автор поста оценил этот комментарий

Ничего не поняла. Можно подробнее. Как это квартира стала меньше, но вы ему доплатили?

раскрыть ветку (1)
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

По проекту у меня квартира 65,9 квадратов. По результатам контрольного замера она уменьшилась на сколько-то там тысяч кв.с. то есть контора мне выплатила разницу. А потом уже они при подаче документов в росреестр переделывают балкон в лоджию и квартира увеличивается почти на 1 квадратный метр и теперь уже я им должен.

Автор поста оценил этот комментарий

Вообще по дду собственник доплачивает за квадратные метры по факту. Если бы площадь меньше получилась, вам бы щастройщик вернул.

Но вот лоджия вместо балконе. Даже не знаю..

Вы смотрите срез комментариев. Чтобы написать комментарий, перейдите к общему списку