Болгария: что будет с ценами на курортную недвижимость⁠⁠

Вопрос цены, сегодняшний и на перспективу, волнует всех, кто подумывает о покупке курортной недвижимости в Болгарии. Поделюсь своими оценками, которые делаю на основе 10 лет жизни в Болгарии и активной работы на этом рынке.

Сегодня болгарский рынок курортной недвижимости находится в глубоком кризисе, который начался в 2010-м году. Причины кризиса:

1. Перезастройка

Первые крупные проекты начали реализовываться в 2003-м году. Доходность тогда составляла более 100% годовых для застройщиков и до 2000% для инвесторов-спекулянтов. В числе нулей не ошибся, пример с подробным расчетом приведу в одном из следующих рассказов. Соответственно, при такой доходности к 2008 году масштабы строительства  были гигантскими. Цены достигали 3000 евро за м2 на первой линии и 800..1200 на 4-5 линиях.  Коррумпированное государство не регулировало рынок, согласовывались любые, самые абсурдные проекты. Предложение к 2008 году уже сильно превышало спрос, а после кризиса 2009 года цены "дрогнули" и с 2010 года покатились вниз.

2. Проблемы у покупателей

Сначала был кризис 2009 года, когда в принципе число покупателей сильно снизилось, многим стало не покупки до апартаментов за границей. Потом в 2012 году наступил настоящий кошмар. А именно, целому ряду категорий покупателей из России не рекомендовали иметь недвижимость и отдыхать за границей - полицейским, военным, госслужащим. Учитывая, что покупатели из России составляли 70-80% клиентов, ограничение для самой платежеспособной их части было ощутимым для болгарского рынка. В 2013 году большая часть полностью распроданных комплексов стояли летом полупустые - покупатели не приезжали, ввиду наложенных ограничений. Соответственно, резко снизились продажи, а с ними и цены. К 2014 году падение цены по многим объектам было более, чем в два раза. Цена 400...600 евро/м2 стала обычной.

3. Падение курса рубля в 2014 году

То, что рынок болгарской курортной недвижимости был ориентирован почти целиком на российского клиента, привело к дальнейшему падению после резкого изменения курса рубля к евро /а значит и к леву/ в 2014 году. Цена апартаментов в рублях выросла одномоментно в 2 раза и более, что еще раз резко снизило число покупателей. Апартаменты, купленные в 2008 году за 150.000 евро в 2015-2016 можно было продать максимум за 50.000 - в три раза дешевле. К 2018 году цена еще более снизилась, найти покупателя с бюджетом 50.000 евро и выше сегодня в принципе трудно. 

Сегодня на цену давят, помимо перечисленного выше, следующие факторы:

- строительство после 2010 года продолжалось, массовое! Бестолковые местные застройщики просто не могли остановиться, не понимая, что рынка для них больше нет. При этом строили на банковские кредиты, потому сегодня так много проблем у покупателей с ипотекой, неожиданно "всплывающей" после сделки.

- гигантское предложение на рынке вторички. Те, кому отдыхать за границей "не рекомендовано" естественно стали продавать свои апартамены. Плюс массово стали продавать те, кто столкнулся с финансовыми проблемами в последние годы. То есть, на немногочисленных сегодняшних покупателей обрушивается поток предложений как нового строительства, так и вторички. Естественно, что царит демпинг и цены на минимуме, часто под себестоимость строительства /застройщикам уже не до прибыли, вернуть бы кредит/.  

Перспектива

Главная проблема этого рынка в отсутствии платежеспособного клиента. Россиянам сейчас не до недвижимости в Болгарии, плюс много негативных отзывов также отталкивают потенциальных покупателей. Украинцам тоже не до Болгарии.  И перспективы резкого улучшения в обозримом будущем нет ни на том, ни на другом направлении.  А немцам, голландцам и прочим "буржуям" Болгария не интересна - у них рядом Хорватия и Словения, в легкой автомобильной досягаемости и ориентированные на немцев, тогда как Болгария ориентирована на русскоязычного покупателя.

Потому перспективы восстановления уровня цен хотя бы 2012-2013 годов  на ближайшие годы нет, слишком много пустующих квадратных метров и желающих что-то продать.

Покупать сегодня в качестве инвестиции смысла нет. Покупать для себя - да, если оно вам нужно. Главное, что следует оценивать при покупке - перспектива обслуживания комплекса. Если такой перспективы нет, покупать ни в коем случае нельзя, какой бы привлекательной не была цена. Так же, как нет никакого смысла покупать сегодня новое строительство. Но это другая тема, для отдельного рассказа.

Подписывайтесь, чтобы не пропустить продолжение.