Опубликовали тут новость: "Многоквартирные дома предлагают сделать финансовой коммуной" - и мне захотелось поделиться любопытной историей про ТСЖ (кондоминиумы) в США.
Сперва чуть теории. В основном, люди в США живут в собственных частных домах. Распространен также съём как частных домов и квартир, так и специально построенных для сдачи квартир, так называемых апартаментов. Апартаменты появляются и в современной России, их мало, но суть вам должна быть знакома по дореволюционной классике: тогда аналог американских apartment complex был распространён и в России и назывался доходным домом. Так вот, кроме этих вариантов, в США есть также кондоминиумы. Это - самая знакомая русским форма, когда есть многоквартирный дом, принадлежащий ТСЖ (homeowner association, HOA), квартира принадлежит хозяину, но есть и общая собственность. У ТСЖ есть выборное руководство, оно собирает деньги, устанавливает правила, которым обязаны подчиняться владельцы и жильцы, и так далее.
Часто говорят, что ТСЖ - это зло. Нередко правление ТСЖ собирает большие сборы и задаёт жесткие условия. Например, в нашем доме квартировладельцы платят ежемесячно около $500, запрещено вешать белье на балконе - даже мокрое полотенце на спинке шезлонга - и иметь домашних животных, включая рыбок. Если вы слышали байки про то, как несчастных американцев штрафуют за непостриженный газон - наверняка речь на самом деле про ТСЖ (только не в многоквартирном доме, а в таунхаузе или в комплексе отдельных домиков - ТСЖ может составлять целый квартал).
В общем, считается, что ТСЖ в лице активных интриганов - членов правления может заставить бедного жильца подчиняться идиотским правилам и листать солидные суммы.
Но недавно в нашем доме объявился сутяга, который сделал всё наоборот.
Этот мужик купил квартиру в 2015 году за 400 тыс долларов. К слову, удачный был момент для покупки, сейчас эта квартира стоит в полтора раза дороже. У мужика немного протекал потолок. Будучи сутягой (о том, что он въехал в этот дом, я узнал через неделю по развешанным на дверях всего этажа бумажкам, где он настойчиво просил людей не шуметь, не заниматься музыкой и не хлопать дверьми. Если что, мы живём на третьем этаже, а он - на пятом, и лично я соседей, играющих на флейте, не слышу, хотя у нас с ними общая стенка) - будучи сутягой, новый хозяин пару раз требовал отремонтировать крышу, что было сделано за счёт ТСЖ, но через год крыша протекала снова.
Тогда в 2017 году новенький накопал информацию (проболтался кто-то из старых жильцов), что когда-то давно, ещё в 2007 году домоуправление обращалось за консультацией в какую-то строительную фирму, и те рекомендовали потратить два миллиона долларов на переоборудование дренажной системы. 2 лимона - это по 40 тыс баксов на квартиру. Плюс где-то месяц рабочие должны были курочить всем балконы. Так что собрание жильцов этот вариант отклонило. Восемь лет спустя наш сутяга покупал квартиру, и его не проинформировали о том, что была такая вот экспертная рекомендация.
Надыбав эти сведения, к началу 2018 года сутяга подал в суд на ТСЖ (HOA) и домоуправление (management). Дескать, меня не уведомили, что, по мнению экспертов, дом нуждался в ремонте. Исковые требования:
а) компенсация ущерба в трехкратном размере (это максимум, который позволяет штат. Вопреки бытующему в России мнению, понятие морального ущерба в США не распространено, и копенсации покрывают ущерб материальный - но методы его оценки, а также коэффициент могут быть разными). Что он понимает под ущербом, в исковом заявлении не написано, но есть ощущение, что он хочет "компенсации" в размере трёх уплаченных цен на квартиру, то есть примерно 1 млн 200 тыс долларов;
б) компенсация прочих издержек (судебных, затрат на экспертов и т.п.);
в) реализации рекомендаций 2007 года по ремонту. В нынешних ценах, наверно, это миллиона три.
То есть каждый владелец квартиры в этом доме, включая и тех, кто купил позже сутяги, должен из своего кармана выложить больше сто тысяч долларов, из которых где-то три четверти уйдёт на ремонт, а миллиона полтора в общей сложности достанется человеку, который в 2015 году приобрел квартиру за 400 тыс.
Получит ли истец требуемое? Вряд ли. Абсурдность его требований очевидна. Однако он, скорее всего, заключит досудебное соглашение с ТСЖ. Говорят, он рассчитывает на более скромную "компенсацию" и на место главы ТСЖ. Почему ТСЖ на это, вероятно, пойдёт?
Потому что с января 2018 года жильцы испытывают трудности с продажей квартир. Квартиры сейчас оцениваются в 500-600 тыс. Даже если покупателя не отпугнёт перспектива выложить такую сумму, а потом ещё и влететь на компенсации какому-то мерзавцу, мало кто может выложить пол-лимона из кармана. Приходится брать ипотеку. А с января этого года ни один банк, даже дав предварительное согласие, по зрелому размышлению не согласился дать ипотеку на недвижимость в этом ТСЖ: а вдруг оно проиграет суд? Даже если вы можете выложить из кармана 450 тыс, и остаётся взять кредит на 100 тыс, банки отказывают. За 9 месяцев сорвалось уже три сделки, квартиры существенно подешевели, и всё равно удалось продать только одну.
Так что жильцы посопротивляются такому шантажу - и, наверно, пойдут на компромисс.