Небольшое вступление.
Может показаться, что много воды, однако я старался раскрыть вопрос как можно шире.
Заранее извиняюсь за орфографию и пунктуацию.
Буду рад вопросам и обсуждению в комментариях. Стараюсь отвечать всем.
Итак...
Вопрос приобретения недвижимости в Сочи уже очень давно привлекает, как желающих переехать в этот город на постоянное место жительства, так и желающих неплохо заработать на курортной специфике. Когда я говорю неплохо я имею ввиду, обеспечить себя заработком на всю жизнь. Встретить безбедную старость, оставив после себя хорошее наследство.
Конечно все зависит от объема денежных вложений и целеустремленности.
Так же не помешает знать, где и что искать.
Вообще весь Краснодарский край, очень интересен в плане инвестиций: Краснодар, Анапа, Геленджик, Новороссийск и т.д.. Все они чем-то привлекательны и притягивают денежные активы со всей России.
Однако Сочи- это город контрастов. Он сильно выделяется из общей массы курортов Черного моря, постоянно удивляя нас своей непредсказуемостью.
Как ни крути - любимая Президентом России Олимпийская деревня.
Этот город нельзя сравнивать, ни с каким-либо другим городом нашей страны. Он уникален и хаотичен.
Лишь Сочи объединяет в себе сразу два курортных сезона.
Лето - море, солнце, пляж (5-ть месяцев. Май - октябрь) .
Зима - лыжи, сноуборды и санки (3-и месяца, декабрь - февраль).
Город Сочи - самый дорогой и востребованный город на всем Черноморском побережье.
За прошедший год Краснодарский край посетило порядка 10 млн. туристов - 80 % из них, пришлось на плечи Олимпийской деревни.
При этомКаждому отдыхающему нужно чем-то питаться, что-то покупать, как-то развлекаться и где-то спать.
И каждый турист платит за комфортный сон не малую денежку. Кто-то больше, кто-то меньше, но платят все.
А уж тем более после Олимпиады и бешеной застройки города (развлекательной, жилой, коммерческой недвижимости) сочинское межсезонье, в определенных местах, стало выглядеть очень даже ни чего. Вот вам и Fiffa, Formula - 1, Новая волна, MyзТВ, всевозможные концерты и мероприятия, которые приподняли ценник одинокой студии, стоящей неподалеку, с 15 тысяч рублей в месяц, до 1.5 - 3 тысяч рублей в сутки. Сочинское межсезонье стало приобретать совсем другие оттенки и приносить совсем другие деньги.
Хоть такие мероприятия и краткосрочны, с каждым годом они проводятся все чаще и чаще.
На комфортные спальные места в городе Сочи всегда большой спрос. Его отчасти покрывают санатории, да гостиницы (от мала, до велика) с апартаментами вдоль моря. Однако значительную часть на себя берут обычные частные квартиры собственников - в основном студии и однушки, реже 2-3 комнатные.
Это готовый бизнес! Бизнес в короткий срок, поставленный на поток и работающий практически Автономно.Это Ваша пожизненная копилка.
Самое важное, что бизнес этот Безопасен.
Если он у вас есть, то от вас он уже ни куда не денется. И вы вправе распоряжаться им, как захотите. Все хорошо - сдаете, получаете "зарплату", плохо - продаете. Возвращаете вложенные денежные средства , да еще и зарабатываете, не малую сумму, с верху.
По моему мнению, проживая в нашей любимой, не раз обманутой, огромной стране, необходимо понимать один важный Факт:
Недвижимость - это самое надежное и стабильное вложение денежных средств. (А в городе Сочи оно еще и достаточно выгодное).
И как сказал Павел Поселенов, президент девелоперской группы «Инград» :
"— Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты."
В годы кризиса Сочи — единственный город России, где зафиксирован рост ВВП. В 2015 году в стране произошло общее снижение валового продукта на 3,7 процента, но именно в Сочи он не только не сдал своих позиций, но и вырос на 3,2 процента. Так же не падал и интерес к приобретению недвижимости. В кризисные времена город продолжал, уступая только Москве и Санкт-Петербургу, удерживать третье место по ценам на жилье.
Делайте выводы...
Конечно, лучше всего, покупать квартиру стоило, где-то год назад, а то и два-три. До Олимпиады, так вообще, счастья полные штаны и денег. Однако приходится исходить из того что имеем, а имеем мы тот факт, что в Сочи цены, ни когда не падают вниз, а только растут вверх.
Запомнили, сохранили и исходя из всего вышесказанного пошли читать дальше.
Давайте от общего к частному. Допустим вы все таки решились вложить свои честно заработанные деньги в недвижимость Сочи, что бы в последующем долго и выгодно сдавать ее в Аренду.
Сразу скажу, что самое прибыльное, на сегодняшний момент, покупать квартиру в прибрежном районе города, в СТРОЯЩЕМСЯ доме. И чем ниже стадия стройки, тем выгодней по итогу. Разница в цене готового и строящегося объекта слишком велика. От 30 до 150 тысяч рублей за квадратный метр., и выше.
ВНИМАНИЕ! ЧИТАЙТЕ ВНИМАТЕЛЬНО!
Это вложение инвестиций в строящейся объект! И это сопряженно с определенными рисками и проблемами. Я, ни в коем случае, не призываю вас покупать квартиру в стройке, я лишь констатирую факт, что это, наиболее прибыльный вариант вклада минимальноц суммы денежных средств, с максимальной отдачей.
Но многое тут зависит не от вас.
Многое зависит от опыта и честности застройщика, от администрации города, от агента недвижимости, к которому вы обратились за помощью. По неопытности, а иногда и алчности, он может продать вам небезопасный объект, даже при наличии чистых документов, разрешения и т.д. (лучше всего конечно ФЗ-214). В Сочи опытные риелторы знают с кем можно работать, а с кем не стоит. Неопытные могут предлагать вам все подряд, лишь бы купили.
Даже лучшие специалисты города, что бы они не говорили, хотя те еще болтуны, ни когда не смогут дать вам 100% гарантии, что с объектом будет все в порядке и все будет сданно в срок. Они просто не могут этого знать. Да сам застройщик не знает этого, хотя он первый начнет убеждать вас в обратном.
Запомните! В вопросах строящихся объектов, в любом городе, риелторы, могут лишь, минимизировать ваши риски ( что тоже немаловажно ) обеспечить юридическое сопровождение и помощь, а в случае необходимости, перепродать. Еще риелтор может сделать в квартире ремонт, может сдавать ее для вас в аренду, да вообще много чего может ( универсальное создание).
Но дать 100% гарантию не может ни кто.
Вот отсюда и получается, что за малую денежную сумму, вы расплачиваетесь в той, или иной степени, переживаниями и нервами, на весь период, стройки.
Хотя вознаграждение более чем достойное. Отчасти по этому многие инвестора так и живут. Покупают - рискуют - перепродают (Доход с перепродажи недвижимости, в зависимости от объекта, достигает от 50% до 250% и выше).
Вкладывать деньги необходимо с умом!
Например, реальная квартира около парка «Ривьера» в центре города с прямым видом на море (ЖК «Виктория») на этапе строительства стоила 3,8 млн. рублей за 41 кв.м. В сегменте эконом-класса и элитного жилья средняя стоимость новостроек увеличивается во время строительства на четверть (в бизнес-классе прирост цен составляет 30 процентов). После ремонта (около 1,5 млн. рублей) цена поднялась ещё на 50 процентов. За три года стоимость квадратного метра увеличилась на 20 процентов. Итого стоимость квартиры на сегодняшний день составляет около 10 млн. при вложении в 5 млн. рублей.
Но об этом потом.
О строящихся объектах и проблемах города Сочи, я расскажу, если захотите, в следующих постах.
Сейчас мы будем рассматривать покупку готового жилья, в сданном доме, для сдачи в аренду.
Поехали.
Пробежимся по районам Сочи.
Сразу отрезаем Дагомыс и все, что располагается дальше, в сторону Краснодара. Весь Лазаревский р-н.
Там тоже люди не плохо зарабатывают, но все же ценник слишком разный и требует отдельного внимания. Красную поляну тоже не трогаем, как и некоторые микро-районы Сочи.
Нам интересены только Центральный, Адлерский и частично Хостинский районы.
В этом посту мы рассматриваем наиболее выгодные варианты.
Изначально, долгое время, пальму первенства по сдаче жилья в аренду, тащил на себе мкр. р-н Мамайка.
(Нижняя, прибрежная ее часть, Центральный район).
Среди извилистых Сочинских гор, перекатов и изгибов, этот район выделяется, довольно таки, ровной территорией, пролегающей до самого берега Черного моря, вдоль устья реки Псахе. Чем в принципе и был любим туристами, а с ними привлекал все больше застройщиков разных мастей.
Малую территорию этого не богатого района беспощадно усыпали всевозможными "избушками", новостройками, коммерческими объектами и т.п.
И если есть ряд хороших, качественных Жилых комплексов, то по большей части, кое как, на свои средства и средства инвесторов, строили физические лица.
Торопясь, впритык, на земле ИЖС, завышая этажность, без соблюдения каких-либо тех. норм, в основном без надлежащих документов, вводя объект в эксплуатацию решением суда, а при нехватке финансирования, запускали объект, кормя собственников ложными обещаниями.
В конце концов, почти всё достраивалось, хоть и не всегда надлежащего качевства.
С другой стороны инфраструктура развита слабо. При таких узких дорогах и такого огромного количества машин, постоянные пробки просто не могли обойти стороной.
Вообще, летний сезон на Мамайке, представляется мной, как огромный, разогретый под палящими лучами солнца, плотный муравейник.
Однако, при всех минусах, которые я описал выше, мкр. р-н. Мамайка до сих пор пользуется бешеным спросом у туристов. Экономный, ровный район, с прямым выходом к морю. К тому же к Олимпиаде возле данного района построили автостраду, пролегающую до Адлера.
Теперь можно добраться до любой точки города в кротчайшее время.
Покупать недвижимость для сдачи в этом районе можно!
В принципе, не обладая высоким бюджетом, ( 2.5 -3.5 млн. и выше ) можно подобрать не плохую квартиру. И сдавать ее в летний сезон от 1-3 тысяч рублей в сутки, а все остальное время сдавать помесячно.
Можно найти и дешевле, цена указана примерная.
Такая квартира будет приносить не плохую прибыль и всегда пользоваться спросом.
Плюсы мкр.р-н. Мамайка.
+ Огромный спрос в летний сезон.
+ Относительно низкая стоимость недвижимости
+ Большой выбор недвижимости ( качество и цены )
+ Ровное место.
+ Прямой выход к морю.
Минусы мкр. р-н
- Плотная застройка.
- Узкие дороги, постоянные пробки.
- Слаборазвитая инфраструктура.
- Удаленность от центра.
- Муравейник.
Если же вы решили приобрести квартиру на Мамайке, то подходите к этому вопросу с осторожностью. Есть ряд объектов, которые не вызывают доверия и ряд объектов которые ни в коем случае нельзя приобретать. Лучше всего обратитесь к опытному специалисту.
Мамайка на фото.
Далее, продвигаясь в сторону Адлера, мы сталкиваемся с мкр. р-н. Новый Сочи.
Останавливаться на этом районе мы не будем. Скажу лишь, что данный район относится больше к спальному, чем к курортному. Он находится на горе. С жилых комплексов открываются шикарные панорамные виды на море, горы и Сочи. В некоторых местах собственники даже успешно сдают свою недвижимость в аренду. Однако в этом районе приятнее жить, чем делать бизнес. Стоимость квартир повышается по мере продвижения к Центру и достигает по итогу 10-15 млн. за не небольшую однокомнатную.
Центр Сочи.
Центр Сочи в двух словах. Нереально дорого и бессмысленно. Конечно все красиво построено. Пальмы, торговые центры, транспортная доступность. Однако стоимость недвижимости баснословная. 5 млн. рублей за 35 кв.м. в старом, хоть и отреставрированном доме, а в новостройках с приставкой "Бизнес", "Элит", от 5 млн и до "бесконечности".
Для бизнеса не рассматриваем.
Центр Сочи на фото.
Курортный проспект.
Курортный проспект — главная улица Сочи и по совместительству одна из самых длинных магистралей в мире. Она протянулась почти на 11 км от Ривьерского моста до моста через реку Мацеста. На правах главной и центральной, эта улица — самая красивая в городе, здесь много скверов и зелени и самой разнообразной архитектуры — зданий, мостов, памятников и виадуков.
Вдоль всего Курортного проспекта (центральной и самой длинной улицы Сочи) сконцентрированы яркие достопримечательности и высококлассные объекты инфраструктуры: Зимний и Летний театры, Художественный музей, Дендрарий, Цирк, Морской порт, различные банки, модные бутики, салоны красоты, фитнес-центры, рестораны, кафе, ночные клубы. По всему Сочи разбросаны многочисленные гостиницы и отели, начиная от самых дорогих и изысканных, таких как «Рэдисон Сас Лазурная», «СочиБриз Отель»
Состоит проспект весь из многочисленных Санаториев, Элитных и Бизнес комплексов. В основном апартаменты, 50-100м. до моря , со своими пляжами и полным фаршем VIP услуг.
Так же как и Центр, Курортный проспект нереально дорогой и для бизнеса мы не рассматриваем.
Курортный проспект на фото.
Курортный городок. (Адлерский р-н)
Пропустив Хосту и Мацесту, так как это спальные районы, со слаборазвитой инфраструктурой, мы рассмотрим Курортный городок.
Курортный городок в Адлере — это место, созданное природой и людьми, для прекрасного отдыха на берегу моря в живописном уголке Адлера!
Своим именем микрорайон обязан курортному комплексу, который расположен в центре городка.
Курортный городок на фото.
По большей части Курортный городок похож на мкр. р-н Мамайка.
Ровное место, плотная застройка, огромный спрос в летний сезон ( такой же муравейник ). Однако Курортный городок обладает куда более развитой инфраструктурой.
На территории Курортного городка находится Дельфинарий с морскими котиками, черноморскими дельфинами и белухами. Sochi Discovery World Aquarium, крупнейший океанариум в России. Множество кафе и ресторанов, магазинов и развлечений. Здесь есть летний кинотеатр и lounge-бары, теннисные корты и боулинг-клубы, аквапарк Амфибиус и детские площадки работы Зураба Церетели.
Так же не удобное расположение заметно выделяет его из числа здравниц города, позволяет быстро и без проблем добраться как от аэропорта, от ж/д вокзала, так и до центра города Сочи. Курортный городок Адлер расположен между г. Адлером и г. Сочи. От аэропорта г. Сочи — 3 км, от ж/д вокзала г. Адлер — 1 км, от центра г. Сочи — 20 км.
Соответственно спрос на спальные места здесь значительно выше. Хорошую квартиру для сдачи можно приобрести от 3.5 млн и выше и доход она будет приносить больше чем квартира на Мамайке. Даже не смотря на то, что охватывает тоже один курортный сезон, она будет приносить вам от 1.5-4 тысяч рублей в сутки и выше ( в зависимости от качества ). А за счет развитой инфраструктуры, она будет приносить больше дохода и при сдаче квартиры помесячно в межсезонье.
Плюсы Курортного городка.
+ Огромный спрос в летний сезон.
+ Большой выбор недвижимости ( качество и цены )
+ Ровное место.
+ Прямой выход к морю.
+ Высоко развитая инфраструктура.
+ Шикарная транспортная доступность.
+ Близость к ключевым местам Адлера
Минусы
- Плотная застройка.
- Узкие дороги, постоянные пробки.
- Муравейник.
Далее: Центр Адлера.
Центр Адлера похож на Центр Сочи, только чуть дешевле.
Вообще проведенная в 2014 году Олимпиада, подняла инфраструктуру Адлера совсем на новый уровень. Соответственно поднялись и цены.
Поехали дальше.
Олимпийский парк и все, что вокруг него.
Инфраструктура Олимпийского парка говорит сама за себя.
Конечно же сам Олимпийский парк мы брать не будем. И все, что ближе к морю.
А рассмотрим в частности п. Мирный, который находится в непосредственной близости "Адлер-Арене" и дворцу зимнего спорта "Айсберг". Можно смело рассматривать и прилегающую территорию. Цены будут несколько ниже.
Поселок Мирный занимает территорию от Олимпийского парка до железнодорожной линии связывающую станцию Олимпийский парк с центром Адлера и Сочи. Из поселка можно дойти за 10-15 минут до ж/д ст. Олимпийский парк. Также из поселка ходит маршрутка в центр Адлера Маршрут №51. Если вы проживаете в гостинице в поселке Мирный не имеет смысла проверять цены на прокат велосипедов в другом месте и искать другие варианты, сели и поехали, как говорится. Олимпийский парк достаточно большой, чтобы ходить по нему пешком, да и до центра на велосипеде можно доехать очень быстро, что позволит не тратится на такси и не ждать маршрутку. Из многих гостиниц открывается великолепный вид на Олимпийский парк, трассу Формула-1 и Нижнеимеретинскую низменность.
Близость горнолыжных объектов и инфраструктура летнего курорта делает этот уголок черноморского побережья особенно привлекательным для туризма. Люди приезжают в этот курортный город в течение всего года. Кто-то любит там отдыхать, для кого-то Адлер является местом жительства. Но, не стоит упускать из вида то, что этот район особенно привлекателен для выгодных вложений в бизнес.
Рынок недвижимости Мирного представлен домовладениями, гостиничной собственностью и земельными участками, а также квартирами в домах клубного типа.
Хорошую квартиру в поселке мирном можно приобрести от 5 млн. и выше. Охватывает он 2-а полноценных курортных сезона. Именно о межсезонье в п.Мирный и прилегающей к Олимпийскому парку территории, я писал в начале поста. -
...Вот вам и Fiffa, Formula - 1, Новая волна, MyзТВ, всевозможные концерты и мероприятия, которые приподняли ценник одинокой студии, стоящей неподалеку, с 15 тысяч рублей в месяц, до 1.5 - 3 тысяч рублей в сутки. Сочинское межсезонье стало приобретать совсем другие оттенки и приносить совсем другие деньги...
Стоимость аренды жилья в сезон в п. Мирном от 2.5-6 тысяч рублей в сутки. Аналитики утверждают. что стоимость аренды на время проведения Fiffa, увеличится на 2-4 тысячи рублей в сутки и выше.
Плюсы п.Мирный
+ Огромный спрос
+ Охватывает 2 курортных сезона
+ Большой выбор недвижимости ( качество и цены )
+ Ровное место.
+ Прямой выход к морю.
+ Высоко развитая инфраструктура Олимпийского парка
+ Шикарная транспортная доступность.
+ Близость к ключевым местам.
+ Большой доход.
Минусы
- Плотная застройка.
- стоимость недвижимости на порядок выше.
Отсюда мы и получаем, что лишь за летний сезон можно заработать на сдаче недвижимости от 400 тысяч рублей и выше.
И это не разовая Акция - это ваша пожизненная копилка. Так что делайте выводы сами.
Наплыв отдыхающих в Сочи постоянно толкает рост спроса на курортное жильё. Ещё на этапе проекта у застройщиков выкупают квартиры. Многие выходят на застройку уже с распроданным домом.
В связи с этим, на рынке установилась стабильная ситуация, когда спрос уже традиционно превышает предложение. Вложение инвестиций в недвижимость Сочи более чем оправданный шаг. Спрос растёт и цены тоже
Олимпийские игры в Сочи дали мощный импульс для развития знаменитого на весь мир черноморского курорта, который остаётся привлекательным для инвесторов.
Инвестиции в арендный бизнес - это вариант, позволяющий значительно увеличить свои доходы, прилагая минимум усилий. Стоит отметить, что в этом случае почти не требуется каких-то дополнительных затрат.
Спасибо всем за внимание. Благодарность тем кто дочитал до конца. Пост оказался достаточно длинным.
Благодарен буду и за отзывы и критику в комментариях
