Я, в ситуации, когда мне на дороге нахамил сотрудник, оставил обращение через сайт МВД. Позвонили через месяц из районного отдела МВД по работе с кадрами, попросили зайти и написать заявление. Пришёл, написал. По общению с кадровиками, было видно, что они рады будут его "подтянуть". Сказали, что вызовут к себе для объяснений.
Что дальше - не знаю. Но, думаю, взыскание, после которого с повышением должны были возникнуть проблемы.
Полнейшая пурга.
Я учился в физ-мат школе, которая была в Топ-3 в Москве. Очень сильной, мучили нас жёстко. Сейчас дочь и сын учатся в гимназии (не самая топовая, так, районного масштаба).
Вижу, как их гоняют, что конкретно и как много им задают. И у меня такое впечатление, что из них всех вундеркиндов делают. Я двумя руками за хорошее образование, но, иногда мне жаль своих детей - они проводят почти всё своё время, занимаясь учёбой.
И, по факту: дочь в 16 лет смотрит фильмы на английском, сыну 10 и он говорит на русском, английском и немецком языках.
Наши дети умнее нас.
А про "поколение ЕГЭ", мне кажется, рассуждают те, кто вообще не в теме.
По разному бывает, автор. Вот, три дня назад сижу во дворе, машину ковыряю. Мимо дед идёт, тоже под 90 ему. Упал. Я секунд через пять подбежал (рядом со мной упал). Ещё через 30 нас там человек 4-5 было, все деда поднимали, все сами вызвались. Когда поняли, что он ещё метров 500 до дома идти собрался (точно не дойдет), посадили в машину, отвезли. Дед, выходя из машины, все пытался понять, сколько за такси должен. Причем, агрессивно так спрашивал - явно боялся, что сейчас деньги требовать с него начнут. Еле убедили, что он ничего не должен. :)
Дальше - веселее: ему на 5 этаж, заходим в подъезд, а лифт сломан. Говорю: "Отец, жди здесь, сам наверх не лезь (упадет, поломается), сейчас машину перепаркую (встал плохо), вернусь, будем наверх карабкаться". Через 2 минуты захожу в подъезд, а деда уже целая семья придерживает, чтобы с лестницы не упал, карабкаться помогают.
Вот, ничего особенного не сделали, но, так приятно стало! Так что, люди разные бывают, но, хороших, всё же, больше.
Помнится, у меня похожая история была. Сломалась кофемашина. Ну, как сломалась - кофе не делает, лампочками что-то показать хочет. Нашел мастера, вызвал. Тот приехал, нажал на кнопочки, машина сама себя почистила за минутку. Мастер стоит и явно готовится к конфликту в полной уверенности, что денег ему за ремонт давать не будут. Ну, чо, вздохнул, отдал 2.500 за выезд как договаривались. Хотя, жабка душила. Тот сразу расслабился. Но, а я его ещё помучил потом минут 10 на предмет того, как эти кофемашины обслуживать-чистить. Раз заплатил уже...
Похожая история была. Тоже таксиста "кинул". :)
Прилетали из отпуска впятером, специально вызвали минивен. Парень ночью посадил на в аэропорту, вёз через весь город, оплата картой, все отлично. А утром я смотрю: деньги не списаны - "недостаточно средств на карте".
Пополнил карту, написал в поддержку, описал всю историю, прошу списать у меня деньги сейчас. В ответ приходит что-то в стиле "спасибо, что сообщили, водителя накажем, вот вам промокод на следующую поездку. Я им снова пишу: "Ребят, вы не поняли, не надо никого наказывать, деньги спишите человек работал. Опять в ответ промокод и обещание водителя покарать. Деньги не списывают.
Уже ржу, прошу моё сообщение прочитать, наконец. С третьего раза списали.
Друзья, всем привет.
Гипертоники есть?
Таблетки гипотензивные, кому надо. Бесплатно, ессно.
Приезжайте-забирайте.
Сроки годности проверил - всё норм.
Количество и дозировки на фото
(родственнику выдали, ему "не зашли")
Самовывоз Москва, юг (ближе к центру)
В продолжение постов
«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство.
и
«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство. Часть 2
Сразу прошу прощения за такой большой перерыв.
Первые две части выкладывал пока болел, была куча свободного времени. А тут выздоровел, уехал в отпуск, а после него всё завертелось с москальской скоростью :)
Итак, продолжаем веселье...
В первой части мы говорили о том, что:
1. Как понять, сколько стоит моя квартира и за сколько я смогу купить то, чего мне хочется?
2. На какие вопросы мне надо знать ответы по своей продаваемой квартире и по покупаемой взамен
3. Как красиво продать свою квартиру
Во второй части разговор шёл о том:
4. Как оценить юридическую чистоту покупаемой на вторичном рынке квартиры
5. Как оценить юридическую чистоту покупаемой в недостроенном доме квартиры
В третьей и последней части речь пойдёт о:
6. Момент выписки продавца и его семейства. Как смотивировать продавца это сделать.
7. Механизм сделки
8. Дополнительные вопросы
9. Статьи законов, которыми регламентируется рынок недвижимости нашей необъятной.
Итак, квартирка проверена. Всё хорошо, покупаем.
Что дальше?
А дальше часть шестая:
6. Момент выписки продавца и его семейства. Как смотивировать продавца это сделать?
Дальше обговариваем выписку жильцов из покупаемой квартиры. Идеальный вариант – если они все выпишутся до сделки и квартира к моменту покупки будет юридически свободной. Но, это редко получается – зачастую, людям, просто, некуда выписаться, а в воздух почти нигде не выписывают – плодить БОМЖей никто не хочет и правильно делает. Тогда мы договариваемся о «денежке под выписку». Что это значит? - Часть денег вы, как покупатель, закладываете в отдельную ячейку в банке. И подписываете условие, что эти деньги продавец сможет забрать только в том случае, если в течение 1 месяца после регистрации сделки, он принесет в банк выписку из домовой книги, из которой будет понятно, что все нынешние жильцы уже выписались. Если отказался выписываться или опоздал хоть на один день - эти деньги идут на лечение нервов покупателя и на судебные расходы, связанные с выпиской прежних жильцов. Такой вариант жильцов очень дисциплинирует, надо сказать. Я обычно требовал под выписку заложить 200-300 т.р. (при стоимости квартиры 8-12 миллионов рублей). Вот такая, вот, нехитрая, но действенная мотивация. Так что, те, кто предлагал паяльник в качестве мотиватора, вы неправы. 90-е остались в прошлом :)
Тут еще один нюанс: Если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от участия в приватизации этой квартиры, вы никогда, ни по какому суду не сможете его оттуда выписать, если он сам не захочет этого делать. Этот момент отлавливать вы уже должны были научиться – расширенная выписка из ЕГРП и расширенная выписка из домовой книги вам в помощь.
7. Механизм сделки
Далее пытаемся всучить продавцу договор задатка, если получится, и, если не прокатит, не расстраиваемся (редко прокатывает) и подписываем договор аванса.
После подписания договора аванса (или договоре о задатке), начинается работа по подготовке документов к сделке.
О том, каких документов, я писать не буду – всё зависит от того, в каком регионе всё происходит (чиновники на местах зачастую такие выдумщики!), от того, альтернатива, или нет, ипотека, или нет, что по документам с квартирой, есть обременение или нет и т.д.
Что взять нужно обязательно: Справки из ПНД и НД. Свежие. Я предпочитал ездить вместе с продавцами за этими справками и забирать их сразу по выходу из кабинета психиатра/нарколога.
Чаще всего для сделки вам понадобятся:
1. Кадастровый паспорт
2. Экспликация (иногда поэтажный план еще хотят)
3. ДКП (Договор купли-продажи)
4. Банк попросит еще экспертизу стоимости, страховку и т.д.
Короче, тут возможны варианты.
Дальше, всё понятно:
Встречаетесь на подписание. Обычно это происходит или в банке, или в Центре Регистрации Сделок. Я больше любил банки, но, на вкус и цвет…
Что важно и, что удивительно, часто забывают: Проверьте паспорт продавца. Убедитесь в том, что расписываться в договоре будет именно хозяин квартиры.
Было как-то, покупали клиенту офис у юрлица. Прилетел аж из Норильска генеральный директор компании на сделку. Все документы юрика он предъявил – решение акционеров, и т.д. Ранее мы этого юрика проверили по полной – гоняли в командировку с аудитором, шерстили их финансовую деятельность. Всё отлично. После подписания, уже по пути со сделки, поняли, что единственное, что мы не посмотрели – это ПАСПОРТ генерального! Идиоты, прости, Господи! Кто подписывал-то? Что это за Вася Пупкин на сделке был?! Кто сказал, что именно он – тот самый генеральный, про которого в документах юрика говорится?! Тогда всё нормально закончилось, проверили человека, (есть варианты), расслабились. Но, могло бы и хуже всё закончиться. Так что, внимательность, внимательность, и, еще раз, внимательность.
Также: внимательно читаем весь банковский договор об аренде ячейки. От корки до корки. Особенно внимательно читаем условия доступа, все сроки, в которые имеет доступ каждый из арендаторов.
Какие деньги, в каком размере в какую ячейку кладутся, тоже писать не буду – тут миллион вариантов и всё зависит от того, альтернативная сделка, или нет, комиссия риэлтору платится на руки, или кладётся в отдельную ячейку и т.д.
Главное – понять механизм сделки: Подписываете Договор аренды ячейки с условиями доступа, подписываете ДКП, далее, вы, как покупатель, закладываете в ячейку в банке деньги, получить которые продавец сможет ТОЛЬКО после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре. После этого, вы получаете документы о праве собственности на квартиру, продавец получает доступ в деньгам. Профит!
Пара моментов:
1. Сделка считается закрытой ТОЛЬКО после того, как она зарегистрирована в Росреестре и подписан акт приёма-передачи квартиры.
2. На сделке попросите продавца полностью и от руки написать расписку о том, какую сумму и за что он получил. Важно, чтобы расписка была не напечатана, а написана именно рукой продавца. Случись чего – графологическая экспертиза может избавить вас от многих проблем. По одной росписи личность писавшего установить практически невозможно. А тут у вас целый лист будет.
А что дальше,
Дополнения к постам:
Дополнение 1. Типичные вопросы и ответы на них.
- Сколько обычно стоят услуги риэлтора? – В Москве от 2 до 6% от суммы сделки. Процент зависит от сложности сделки и местоположения объектов. Москва дешевле, подмосковье дороже (что логично – мотаться дальше, очереди в подмосковье больше, цены на услуги по получению нужных документов выше)
- Может ли риэлтор развести на деньги? – Легко. И вы никогда не узнаете об этом. Нужно искать именно честного. Существует куча моментов, которые вы никогда не сможете проконтролировать.
- Стоимость квартиры одна, а в договоре – другая. Такая практика была. Цель таких сделок с заниженной стоимостью в договоре – уклонение продавцом от уплаты налогов. Здесь важно понимать: если вам предлагают такой вариант, и сделка будет расторгнута или признана недействительной или ничтожной, вам вернут только ту стоимость, которая указана в договоре. Существует миллион способов того, как описать в договоре «остаток» - ту сумму, которая идёт сверх договора. Иногда пишут, что эта сумма – штраф, который продавец должен будет уплатить при расторжении сделки. Иногда – что это стоимость «неотделимых улучшений» в квартире (т.е., ремонт, типа ты сделал на эту сумму) и многое другое. Все эти варианты легко оспариваются в суде. Поэтому, если покупать квартиру с заниженной стоимостью, то ТОЛЬКО такой вариант, который расторгнуть будет потом в суде невозможно. И только так. Справедливости ради: расторгнуть уже заключенную сделку в суде в-принципе, непросто. Для этого должны быть более, чем веские основания. «Я передумал», «Я понял, что слишком дешево продал» - это не основания для расторжения сделки. Самое важное дополнение по данному пункту: по причине изменения законодательства, такая схема ушла в прошлое.
- В каком случае договор дарения является ничтожным? - В том случае, если сделка была притворной. Т .е., если была сделана оплата деньгами или какой-либо вещью. (Если есть встречная передача денег или вещи). (Ст. 572 ГК РФ + ст. 170 п.2 ГК РФ). Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, является ничтожным.
- В течение какого времени орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (ЕГРП), обязан предоставить заявителю информацию об объекте недвижимости? - 5 рабочих дней, а в случае если ЕГРП ведется на магнитном носителе, то на следующий день, следующий за днём обращения. (Ст. 7 п.2 Закона о Государственной регистрации.)
- В течение какого срока супруг, не давший согласия на отчуждение недвижимого имущества, в праве требовать признания сделки недействительной? - 1 год со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (фактически, срока нет) - (Ст. 35 Семейного Кодекса РФ)
- В чем разница между задатком или авансом? - В ответственности сторон. (Ст, 380 381 ГК РФ (+ ст 416 ГК РФ - про невозможность исполнить обязательства)
- В числе основных правомочий собственника, определены следующие права: Владение, распоряжение, пользование. На основания какого правомочия собственника, он может подарить или поменять собственность? - На основании права распоряжения.
Дополнение 2. Кратко о перепланировках. Чего бояться и чего не бояться:
Что нельзя узаконить в перепланировке:
1. Балкон присоединить к комнате можно, но законную стену дома убрать нельзя. Можете барную стойку сделать из стены.
2. Батарею нельзя переносить на балкон
3. Кухню нельзя делать над жилым помещением. Над нежилым - можно.
4. Мокрые зоны двигать можно только над нежилыми помещениями. Т.е., увеличить ванную за счёт коридора можно. За счёт комнаты - нельзя. Естественно, гидроизоляцию надо будет сделать по всеё площади с подъёмом на стены.
5. Дверной проём можно сделать даже в несущей стене. Но, просто взять и прорубить его нельзя. Нужен проект от того архитектора, который проект дома создавал. Если его уже не найти (например, до 1953 года постройки), то проект должна подготовить уполномоченная организация. Какая, вам скажут в жилинспекции. В Москве это Мосжилниипроект. Если еще конкретнее, то, на 95% проект вам предложат такой: Надо будет обварить проём по контуру уголком с обеих сторон стены, которую рубишь. Потом стянуть между собой эти два прямоугольника из уголков. А затем металлические ленты, которыми стягивали рамки, притянуть анкерами к стене (с её торцов, соответственно). Т,е., вариант, который прокатывал еще года три назад (тупо, швеллер вверху проёма, чтобы не осыпалась стена), не прокатит 146%.
Дополнение 3 Типы домов, их плюсы и минусы:
Кирпич
Блочный
Монолит
Монолитно-кирпичный
Панель
Монолит - заливается мощная фундаментальная плита. От 0.5 до 20 метров толщиной. (зависит от грунта, близости вод, высоты дома). Потом несущие колонны, потом - пол. Иногда вместо колонн льются периметровые стены.
Монолит проблемный на период ремонта дома, т.к. звук передается сверху вниз. Зато потом - тишина и покой. В панельке тишины не будет никогда.
Монолит - самый сейсмоустойчивый. В случае землетрясения, панелька сложится раньше.
________________________________________________________________________________
Дополнение 3 я выложил специально для того читателя, который попросил выложить свод статей законов, которые регламентируют сделки с недвижимостью. Соответственно, если вы - не фанат, дальше можно не читать.
Дополнение 3. Cтатьи Семейного, Гражданского и Жилищного кодексов, которые стоит знать, занимаясь сделками с недвижимостью:
Ст 128 ГК РФ. Виды гражданских прав.
Ст. 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи.
Недвижимые вещи - земельные участки, объекты недр, и прочие объекты, перемещение которых невозможно без причинения им вреда, несоразмерного их стоимости.
Ст. 131 ГК РФ. Государственная регистрация недвижимости. Недвижимое имущество подлежит госрегистрации и все обременения на эти объекты подлежат госрегистрации.
Ст. 153 ГК РФ.
Ст. 154 ГК РФ. Договоры и односторонние сделки. Сделки бывают двухсторонние и односторонние. Односторонние сделки - сделки, необходимы для выражения воли одной стороны (завещание, доверенности). Для заключеня договора необходима воля двух, трех или более сторон.
Ст. 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием. Статья о цепочке сделок - все сделки в альтенативе можно связать этой статьей. Право собственности на одну квартиру в цепочке
Это первый пункт.
Второй пункт - отменительный. Т.е., если прописали 2 пункт 157 статьи, то при расторжении одной из сделок в цепочке, расторгаются все сделки.
Ст. 158 ГК РФ.Сделки заключаются устно или письменно. Письменная форма может быть в простой письменной или в нотариальной форме.
Ст 128 ГК РФ. Виды гражданских прав.
ст. 173. ГК. РФ. Недействительность сделки юридического лица, если сделка противоречит целям деятельности юр. лица. С ИП та же тема.
ст. 174. ГК. РФ. Если ведение сделки не входит в полномочия конкретного сотрудника, а договор подписывал он, сделка может быть признана недействительной. Соответственно, если имеем дело с юр. лицом, проверяем полномочия того, кто подписывает документы.
ст. 175 ГК РФ. Недействительность сделки, заключенной несовершеннолетним.
ст. 176 ГК РФ. Недействительность сделки, заключённой ограниченно дееспособным.
ст. 177 ГК РФ. Если человек дееспособен, но на сделке не понимал значения своих действий, может быть признана недействительной.
ст. 178 ГК РФ. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения.
ст. 179 ГК РФ. Сделка, заключенная под влиянием обмана, насилия или вследствие тяжелых обстоятельств, а также на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка)
ст. 180 ГК РФ. Последствия недействительности части сделки.
ст. 181 ГК РФ. Сроки давности
ст. 182 ГК РФ. ч.2 Когда ты являешься представителем лица, а когда нет.
ст. 185.-186 ГК РФ. Доверенности. Доверенность без подписи ничтожна. Доверенность с подписью, но без даты - 1 год.
ст. 187 ГК РФ. Передоверие.
ст. 188 ГК РФ. Прекращение действия доверенности.
ст. 189 ГК РФ.
6 статья жилищного кодекса РФ
Поднаём. Ты можешь сдать свою часть жилья только с согласия всех жильцов, которые фигурируют в этом договоре.
30 статья жилищного кодекса
Можно сдать в поднаём жильё, можно отдать в безвозмездное пользования.
288 и 292 ст. ГК РФ
Если я продаю квартиру, в которой прописаны не только собственники, но есть и другие прописанные, факт продажи не является основанием для окончания права пользования квартирой другими прописанными.
Выход ясен - закладывать деньги "под выписку".
673 ст. ГК РФ
Сдать часть комнаты не можешь.
679 ст. ГК. РФ
Если ты квартиру сдал, а у тебя ребенок родился, ребенка пропишут автоматически в квартиру.
5 ст. УК РФ
Кто является близким родственником.
Ст. 17 ГК РФ
Правоспособность граждан. Все имеют права и обязанности, которые появляются в момент рождения и прекращаются в момент смерти.
20 ст. ГК РФ
Место жительства по закону - там, где проживаешь.
По факту - там, где прописан.
21 ст. ГК РФ
Все права и обязанности (в том числе, покупать-продавать квартиру) - с 18 лет.
26 ст. ГК РФ
с 14 до 18 лет можно совершать сделки с согласия законного представителя.
Но заработком, стипендией и доходом может распоряжаться сам
28 ст. ГК РФ
Если 14 лет не достиг, то сделки совершают только их родители, опекуны и усыновители.
Исключением являются сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения и госрегистрации.
Т.е., дедушка может подарить внуку часы. А вот с квартирой -вопрос. т.к. с 1 марта договор не регистрируется, а переход права регистрируется.
29 ст. ГК РФ
Признание гражданина недееспособным. Признает недееспособным суд. и он же назначает опекуна.
От его имени сделки совершает опекун.
Такие сделки более опасными не являются если цена в ДКП прописана полная. Такие квартиры обычно чуть дешевле рынка.
Продать органы опеки разрешат только при одновременной или последующей (через несколько дней) покупке другой недвижимости.
Иначе органы опеки будут настаивать на расторжении.
30 ст. ГК РФ
Злоупотребляющий алкоголем гражданин становится частично дееспособным. Он может совершать мелкие бытовые сделки. Крупные сделки только с согласия попечителя.
Ст. 34 ГК РФ. Органами опеки и попечительства являются местные органы самоуправления.
Ст. 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного. Опекун не вправе распоряжаться, а попечитель давать согласие без разрешения органов опеки.
Продолжение поста
«Я хочу купить квартиру». Краткое руководство.
Дорогие детишки, в нашей предыдущей программе Хрюша и Степашка, я рассказал о том...
1. Как понять, сколько стоит моя квартира и за сколько я смогу купить то, чего мне хочется?
2. На какие вопросы мне надо знать ответы по своей продаваемой квартире и по покупаемой взамен
3. Как красиво продать свою квартиру
Сегодня я расскажу вам о том...
4. Как оценить юридическую чистоту покупаемой на вторичном рынке квартиры
5. Как оценить юридическую чистоту покупаемой в недостроенном доме квартиры
1. Итак, первый вариант: мы хотим купить квартиру на вторичном рынке, а не в новостройке. С новостроем вообще своя тема, об этом ниже.
Тут всё писать не буду. Расскажу принципы, а нюансов тут миллион.
Нам потребуются:
- Выписка из ЕГРП
- Расширенная выписка из ЕГРП (её можно заменить на выписку переходов права)
- Выписка из домовой книги
- Расширенная выписка из домовой книги (её можно заменить на выписку из ЦАСБ – Центральное Адресное Справочное Бюро)
Где эти документы взять?
Первые два документа берем в МФЦ, вторые два – в паспортном столе.
И, если ЕГРП вам на законных основаниях выдадут в МФЦ, то с выписками из домовой книги дело обстоит посложнее. Паспортистки обычно такую информацию не дают. Поэтому, имеем три варианта:
1. Идём с паспортный стол с хозяином квартиры и просим показать карточки.
2. Ищем «тётю Галю» в паспортном столе. Как определить тетю Галю, которая покажет тебе эту карточку? У кого все пальцы в золоте и цепочек куча на шее, та и есть. (Иногда это работает так: находишь тёту Галю, берешь 500-1000р, вкладываешь в бумажку, пишешь на бумажке проблему с вопросом, бумажку, она читает, смотрит на денюжку и говорит, когда приходить.)
2. Ищем, кто за мзду малую нам эти документы подгонит. Куча услуг таких существует, по крайней мере, в Москве. Ценник – от 2500 до 5000р за комплект. Сроки исполнения - вечером позвонил, к обеду следующего дня встречаешься, платишь и забираешь.
Что это за документы и что они показывают?
- Выписка из ЕГРП – выписка из Единого Государственного Реестра Правообладателей. Т.е., в документе будет написано, кому квартира принадлежит и наложены ли на неё обременения.
- Расширенная выписка из ЕГРП (Или выписка переходов права). В ней будут указаны все переходы права и на каком основании они делались за всю историю квартиры. Поправка: Расширенная выписка из ЕГРП даёт информацию только с 1997 года по наши дни. Выписка переходов – за всю историю. Поэтому, она получше будет.
- Выписка из домовой книги. Показывает, кто на данный момент зарегистрирован в квартирке.
- Расширенная выписка из домовой книги (её можно заменить на выписку из ЦАСБ). Показывает, кто был зарегистрирован, когда, на каком основании, и на каком основании, когда и куда убыл из квартиры.
Дальше нам нужно сопоставить два документа: расширенную выписку из ЕГРП и расширенную выписку из домовой книги.
Подчеркнул этот момент, т.к. он - ключевой в проверке квартиры на вторичном рынке на юридическую чистоту.
Это сопоставление должно дать нам чёткую и понятную историю квартиры и проживавших в ней с момента постройки дома.
Контрольные точки отслеживания, на которые нужно обратить максимум внимания – моменты перехода права. Смотрим, когда это происходило и кто был на тот момент прописан.
Тонкие места:
1. Первое тонкое место.
- Момент приватизации. В 1991г был принят закон о приватизации. Стало можно быть собственником квартиры. Но, нормально этот закон даже в Москве заработал только в 1994-1995 годах. Думаю, что в регионах попозже. А поначалу с квартирами происходили чудеса чудные. Например: В квартире на момент приватизации проживает четыре человека. Папа, мама и двое детей. Они приватизируют квартирку, получают договор передачи и, оппа! Собственниками квартиры после приватизации становятся папа и мама. Детишек побоку. Такое было повсеместно. Ключевой момент: Все, кто был на момент приватизации в квартире зарегистрирован, должны стать собственниками после приватизации. Если это не так, вам на руки должны дать письменный отказ от права участия в приватизации. Но, этот отказ мог дать только совершеннолетний на момент приватизации человек. Несовершеннолетние от участия в приватизации отказаться не могли.
Что же произойдёт, если-таки права несовершеннолетнего при приватизации были ущемлены? – он в любой момент после сделки (хоть через 30 лет) может прийти к вам домой и потребовать свою долю. Будете договариваться с ним и дешево это не будет – вы будете выкупать у него ту долю, которая должна была ему принадлежать. Т.е., это 1/2 - 1/3 – 1/4 стоимости квартиры. Второй вариант - жить вместе большой и дружной семьей, вспоминая замечательную песню. Вот эту:
Если образ, созданный группой Дюна, вас не вдохновил, читайте дальше...
Что делать, если вы нарвались на такую квартиру? Первый и самый простой вариант – искать другой вариант. Второй более сложный вариант – найти «обиженного» - то есть, того, кто должен был в те далёкие годы участвовать в приватизации, но не участвовал. И взять у него нотариально заверенный документ, утверждающий, что этот обиженный уже 10 лет назад знал о том, что его права были ущемлены при приватизации и претензий по данному вопросу не имеет.
Зачем нам нужна эта бумажка? – Затем, что сроки исковой давности по таким делам – 3 года с того момента, как обиженный УЗНАЛ о том, что его права были нарушены. Соответственно, такой бумажкой мы выводим обиженного за сроки исковой давности. В случае чего, будем
махать этой бумажкой в суде. Должно помочь.
Но, лично я бы от такой квартиры отказался. Честно.
2. Второе тонкое место
- Момент наследования. Тут похожая ситуация. Если во всей цепочке переходов права был переход по праву наследования, лично я бы от такой квартиры отказался – всегда есть риск появления наследников. Даже, если квартира сменила несколько собственников после смерти наследодателя. С одной стороны, по наследственным делам, есть сроки исковой давности. С другой – в статье ГК эти сроки описаны так: «… с того момента, как наследник узнал, или должен был узнать о смерти наследодателя.»
Т.е., если появится наследник и докажет, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя (был в тюрьме, за границей и т.д.), сроки исковой давности могут и восстановить. Это дело сложное и далеко не всегда реальное, но, мы же хотим максимально защититься и спать спокойно, верно?
Проблема с установлением всех наследников у нас простая – никто не знает, сколько у умершего было детей. Все ЗАГСы страны не объедешь. Зачастую, жёны не знают, сколько на самом деле детей у их мужей. А с учетом того, что 25 лет назад развалилась самая большая по территории страна и огромное количество наших соотечественников вдруг оказалось за границей, ситуация еще больше осложняется.
Я описал только два основных рисковых момента в истории квартиры. В реальной жизни их намного больше. Рента, несовершеннолетние собственники и опека и т.д.
Если писать всё в посте, чтива на неделю получится. Поэтому:
Самое важное тут – понять принцип: Должно быть понятное и логичное объяснение всех переходов права, всех регистраций и убытий. Особенно в моменты ключевых точек – перехода права.
От вашего риэлтора вам надо 146% ожидать полной проверки по данному вопросу с подробным описанием всей истории квартиры с момента постройки дома. Требуйте и ожидайте этого.
Если квартира была под арестом в какой-то период времени, расширенная выписка из ЕГРП или выписка переходов права вам это покажет. Если был запрет на приватизацию, эти же документы вам тоже это покажут. В самом аресте или запрете приватизации проблемы нет. Важно понять причину запрета или ареста.
Два примера:
Первый случай:
На квартиру, в которой я живу сейчас, был наложен запрет на приватизацию, который через полгода был снят. Меня это при покупке насторожило, я стал копать. Выяснилось, что запрет был по причине того, что продавцы перед приватизацией сделали небольшую перепланировку. Техники, пришедшие из БТИ сразу тему эту просекли и поставили так называемую "красную линию" - запрет на любые действия с квартирой до, так сказать, устранения. Ребята "вернули всё взад" сделали как было, и квартиру без проблем приватизировали.
Второй случай:
В другой квартире тоже был арест. Когда стал копать, оказалось, что жена продавца хотела зацапать квартирку целиком себе и обвинила его в попытке убийства (Вот так бывает!). Квартирку под арест. Когда разобрались, квартиру из под ареста вывели, но, ситуация меня уже насторожила - не очень интересно покупать жильё у неадекватов. Мало ли, чего потом эта жена захочет. Я стал копать историю квартиры с момента постройки дома. А дом - сталинка, 50-е годы постройки, квартира - расселенная коммуналка. Т.е., дом "с историей". И полезло: выписка по убытию "ЗК" (уехал в турму) в базе ЦАСБ - чуть ли не самая часто встречающаяся. Квартиру покупали-продавали раз пять. Причём, минимум один раз, купля продажа была проведена по фиктивному договору дарения - т.е., по документам дарение, а по факту люди платили деньги. (Что это значит - напишу в следующем посте). Далее: Люди купили квартиру, имея одни паспортные данные, а, при продаже через полтора года - уже другие. Т.е., вроде, жёсткого криминала и нет, но, влезать в такую Санта-Барбару - ну его, как говорится, к терапевту.
С первым вариантом, проверкой квартиры на вторичном рынке, разобрались.
2. Итак, второй вариант: мы хотим купить квартиру в новостройке.
Тут всё по-другому и возникает масса нюансов:
Если дом достроен и уже сдан, если уже есть собственность на квартиру, то всё просто – как на вторичке, только почти ничего проверять не надо - у дома еще нет истории почти. Но и ценник на новострой с уже полученной собственностью будет соответствующим.
Ценник на квартиры в недостроенных домах, или достроенных, но без собственности, намного вкуснее.
Оговорка:
Встречаются случаи, когда в свидетельстве о праве собственности на квартиру в новострое будет значится решение суда. Это вас пугать не должно. Дело в том, что многие застройщики любят тянуть - дом уже построен, госкомиссия уже прошла, до сдан, а собственность не оформляется. Потому, что застройщику после оформления собственности, придётся подбивать всю бухгалтерию и заплатить стотыщмильенов налогов. Делать это, естественно, застройщик не торопится и нередко прямо говорит счастливым владельцам квартиры: идите в попу суд. И, за пару заседаний, вы получаете нужное вам решение нашего самого гуманного в мире.
Если дом еще не достроен, или достроен, но, не сдан, то вы покупаете не квартиру, а объект инвестиций. Он юридически квартирой еще не является.
Как проверять такие объекты. Опишу только кратенько, чтобы знали потом, что с риэлтора требовать. Сразу скажу, сами такую проверку не вырулите. Вам на 99%, просто, не покажут этих документов.
Порядок проверки новостройки:
- договор на землю. Там будет или собственность или аренда. Если это аренда, то сроки. Сроки год-два. Это сроки на строительство, не на использование дома. После того, как строительство завершено, земля остается в собственности государства. Но, в соответствии с жилищным кодексом, собственник квартиры становится сособственником земли под домом. Если аренда короткая, застройщик неизвестный, назначение земли не соответствует тому, что на ней строят, а стройка только начата, это вызывает вопросы. Надо смотреть условия продления аренды. Что будет, если сроки аренды прошли, а дом еще не достроен?
Также, важно проверить:
- Назначение земли. Оно должно соответствовать объекту: многоэтажный дом, дом средней этажности, малоэтажное строительство.
Пример: Уже есть прецедент, когда назначение - дачное строительство или ИЖС, а строят 5-этажный дом. Один дом уже снесли (помните, я писал про ОДинцово), куча домов на очереди. Назначение "жилое строительство" звучит неубедительно. Но, если регпалата регистрирует при таком назначении договора долевого участия по 214 ФЗ, значит катит. Про 214 Ф.З. ниже.
- Постановление главы города
- Разрешение на строительство (на основании постановления главы города)
- Градостроительное обоснование размещения объекта. Как правило, этого никто не предоставляет и никто не спрашивает.
- Согласованная исходно-разрешительная документация (ИРД). Эту документацию можно запрашивать. В ней всякие технические параметры комплекса. Согласовывается с местными органами власти. Отличается от проектной декларации. Проектная декларация - это описание комплекса уже самим застройщиком.
- Проектная документация. Должна быть утверждена областным или городским архитектурным комитетом.
- Договор о получении разрешения на подключение к сетям общего пользования. Газпром на газ, на электричество - МОЭСК (в области, в Москве другая), то же самое на тепло и воду. Истории о том, как дом построили, но ни к воде ни к электричеству ни к газоснабжению не подключили, мы все в новостях видели. От такого попадоза можно было застраховаться проверив будущую новостройку вот по этому пункту.
- И, в конце концов, документ о предварительном распределении площадей.
Повторюсь, по новостройкам специально написал очень кратенько, т.к. понимаю – непрофессионал здесь не разберется точно. Это – чисто описательный момент, чтобы знали, что ожидать от риэлтора. Ну, и блеснете перед ним своими познаниями, после чего риэлтор поймёт, что кинуть вас у него не получится.
C проверкой самого строящегося объекта закончили, теперь о том, какого типа договор нам может предложить хитрый застройщик. Их куча. Перечислю основные варианты кидалова договоров:
- Предварительный договор купли-продажи (Преддоговор)
- Договор инвестирования
- Договор займа (долговой вексель)
- Договор ДДУ (Долевое участие в строительстве)
Нельзя сказать ,что по какому-то договору покупать нельзя, а по какому-то можно. Но, однозначно, последний - ДДУ - наименее рисковый. Опять же, наименее рисковый не означает, что риска нет. Но, его меньше, чем в других случаях.
Принцип простой: если продают не по ДДУ, особенно яростно проверяем застройщика и документы, которые я перечислил выше. Почему так происходит: Для того, чтобы получить аккредитацию, которая даст возможность продавать квартиры по ДДУ, объект надо дать на проверку разным комиссиям от государства. Соответственно, объект будет уже хотя бы как-то проверен.
Пример: в Видном продает квартиры ДСК-1. Продаёт по преддоговорам и векселям. Если с документами не все в порядке, продают по договору займа (вексель). Стоимость векселя равняется стоимости квартиры. Риски при такой схеме очень большие. Если в процессе стройки проблемы с документами решены не будут, все проблемы ложатся на покупателя.
Если мы покупаем по 214 ФЗ, часть рисков берет на себя государство.
В этом и разница.
На сегодня всё, а в нашей следующей программе, дорогие детишки, мы обсудим:
1. Момент выписки продавца и его семейства. Как смотивировать продавца это сделать.
2. Механизм сделки
3. Дополнительные вопросы
4. Я приведу те статьи законов, которыми руководствуется рынок недвижимости нашей необъятной.
Всем хорошего дня!
P.S. Баянометр докопался только до клипа Дюны.
